總第529期

最近半年，因?yàn)楣ぷ骷凹彝サ脑颍琓ony降低了外出考察的頻次，僅是去了杭州與上海這兩座每年總要去抽空去看一看的城市。畢竟作為商業(yè)一線城市，上海、杭州可看的項(xiàng)目與值得深入思考的點(diǎn)會(huì)比北京要多一些。例如在上海南京西路沿線靜安寺商圈以差異化定位實(shí)現(xiàn)價(jià)值亮點(diǎn)的晶品CrystalGalleria；歷時(shí)6個(gè)月閉店，由傳統(tǒng)百貨升級(jí)為小型城市奧萊店的上海百盛優(yōu)客城市廣場(chǎng)；以中產(chǎn)及家庭消費(fèi)為主導(dǎo)的杭州金沙龍湖天街等等，都逐步成為了魔都與杭城商業(yè)步入更加細(xì)分階段的代表力作。當(dāng)然，還有接下來我們要說的這個(gè)甚至在某些層面已經(jīng)超越了瑞安-上海新天地的特色項(xiàng)目。

首先我們先來回顧一下主編眼中的新天地。從1997年的規(guī)劃構(gòu)想，到2001年的建成開業(yè)，再到現(xiàn)如今被親切的稱之為“市中心的中心”，新天地用了5年的時(shí)間。從最初開發(fā)商始終強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目定位的綜合性（因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛樂、購物、旅游和文化等全部融合在一起，瑞安認(rèn)為綜合性的定位有很大的市場(chǎng)發(fā)展空間），到把上海新天地打造成上海市中心最具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，再到今天，它早已成為上海這座國(guó)際大都市“國(guó)際交流與聚會(huì)”的不二之選。

當(dāng)然，瑞安能以“先商后住”的策略進(jìn)行操盤，也正是基于“新天地”的商業(yè)品牌效應(yīng)，直接或間接的帶動(dòng)了周邊住宅銷售價(jià)格的快速提升，從最開始的8000～1萬元/平米升至2萬元/平米。“翠湖天地”自2002年6、7月銷售伊始售價(jià)就高達(dá)1.7 ～2.5萬元/平米，創(chuàng)下了上海房地產(chǎn)價(jià)格的新高。由于一期新天地的成功帶動(dòng)，翠湖天地的二手房?jī)r(jià)格比周邊樓盤高出2～4萬元/平米，企業(yè)天地的租金價(jià)格周邊樓盤的高出3～6元/平米/天。

瑞安太平橋項(xiàng)目規(guī)劃總建面近114萬平米，后續(xù)儲(chǔ)備土地可以支持項(xiàng)目未來10年以上的發(fā)展，而持有和銷售物業(yè)面積的合理匹配亦有助于實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的贏利。新天地的成功提高了后期寫字樓及住宅的價(jià)格，而入駐企業(yè)及居民又為新天地提供了消費(fèi)力的支撐，發(fā)揮了綜合體效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)了共贏。

我們單獨(dú)來看上海新天地的商業(yè)部分，不難發(fā)現(xiàn)，正當(dāng)那一時(shí)期所有人都在努力比誰蓋出來的“盒子”最好，引入的品牌更多時(shí)，瑞安根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，從保護(hù)歷史建筑的角度、城市更新的角度，配合少量石庫門建筑，用一條步行街串起了南、北兩個(gè)地塊。在接下來的招商運(yùn)營(yíng)階段，瑞安也不惜降低租金，引進(jìn)大量的優(yōu)秀商戶，聚集起了全中國(guó)矚目的商業(yè)人氣，但是項(xiàng)目本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到直接盈利的階段，瑞安還在賠本賺吆喝。在短期內(nèi)確實(shí)損失了賺取更高租金的機(jī)會(huì)，但是經(jīng)過長(zhǎng)期培養(yǎng)之后，必然會(huì)有大量?jī)?yōu)秀商戶爭(zhēng)先支付高額租金進(jìn)入新天地。而現(xiàn)在來看，也確實(shí)得以印證。

再來看看我們大鄭縣的商業(yè)，近乎六成的項(xiàng)目都是以一個(gè)大盒子+一至兩棟塔樓+一條銷售型的商業(yè)街（背靠背）而草草了事。

但所有人都忽略了一點(diǎn)，消費(fèi)者們真正想要的是什么？他們更希望商場(chǎng)能夠真正成為一個(gè)生活場(chǎng)所，并讓自己在這之中完成聚會(huì)、購物、休閑玩樂的綜合需求。從這個(gè)角度看，功能業(yè)態(tài)更豐富、空間體驗(yàn)感更強(qiáng)、服務(wù)完備度更高的復(fù)合型購物中心，或半開放式購物廣場(chǎng)更加符合消費(fèi)者們的需求，無論是情感訴求還是消費(fèi)本質(zhì)。

但現(xiàn)如今，輿論大都將“顧客的減少”歸咎于電商的發(fā)力，因此我認(rèn)為：與其做主觀臆測(cè)，倒不如思考為何消費(fèi)者會(huì)減少去實(shí)體店的次數(shù)，嘗試在時(shí)代的變化中去挖掘更深層次的原因。

前不久，看到復(fù)世旅游智庫分析師徐成龍寫到對(duì)上海-衡山坊項(xiàng)目的一篇分析性文章，諸多論點(diǎn)頗有見解，今日放上來與大家做分享，是一個(gè)值得每位商業(yè)人去看一看的項(xiàng)目。

文/徐成龍

后雖效仿者眾多，但能再造經(jīng)典者卻是鳳毛麟角?！靶绿斓啬Ｊ健背晒Φ木铻楹?？在筆者看來，對(duì)本地歷史與人文風(fēng)情的保留與傳承、舒適宜人的空間與尺度、洞悉消費(fèi)演進(jìn)趨勢(shì)且獨(dú)辟蹊徑的業(yè)態(tài)配置以及具備個(gè)性基因的領(lǐng)袖品牌這四者缺一不可，而這背后則是對(duì)區(qū)域人文歷史、城市消費(fèi)能級(jí)、開發(fā)商發(fā)展運(yùn)營(yíng)能力等多重要素的綜合考量。

能夠兼具上述者，本身就已是寥寥，所以說，要打造一個(gè)經(jīng)典的城市文旅商業(yè)項(xiàng)目，門檻不可謂不高。

初聞衡山坊是在2014年中，身負(fù)“mini版新天地”之名的它在那時(shí)就已被多方關(guān)注。如今開業(yè)一年有余，近況如何？在筆者看來，評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目成功與否看的不是它在開業(yè)之初是何等繁華喧囂，而是平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)一段時(shí)間后它能否為這個(gè)城市以及它所聚攏的客群持續(xù)性地輸出價(jià)值。于是筆者近期再探衡山坊，不嘈雜但又有足夠溫度的氛圍與客流，隨處可感的精致與靜謐都為這次體驗(yàn)一再地加分，筆者也覺得是時(shí)候?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目做一全面復(fù)盤了。