作者：邢薇 鄒毅 領(lǐng)易投資 總經(jīng)理

昨天是今天的歷史，明天是今天的創(chuàng)造

上世紀(jì)90年代初期，上海開(kāi)始了大規(guī)模的重建和開(kāi)發(fā)，不少老房子被拆除取而代之的是一幢幢高樓，當(dāng)充滿(mǎn)懷舊風(fēng)情的老房子逐漸消失時(shí)，人家意識(shí)到要去保留這些上海獨(dú)有的“藝術(shù)品”。保留舊建筑，改造舊建筑，讓人們看到：歷史是怎樣前進(jìn)的。

之后我們看到了最具代表性的項(xiàng)目“新天地”，它將城市區(qū)域功能適當(dāng)劃分，投資建設(shè)一流基礎(chǔ)設(shè)施滿(mǎn)足居住者、消費(fèi)者和投資者的不同需要，創(chuàng)造符合國(guó)際水平的生活及工作環(huán)境，通過(guò)建設(shè)人文環(huán)境和自然景觀環(huán)境將整體環(huán)境營(yíng)造好。隨后幾年，上海陸續(xù)出現(xiàn)了很多同類(lèi)型的特色項(xiàng)目。

重現(xiàn)里弄神韻打造城市慢生活

衡山坊

衡山坊保留了很多近現(xiàn)代不同樣式的海派民居，由11幢獨(dú)立花園洋房及兩排典型上海新式里弄住宅組成。定位于再現(xiàn)1930年代海派建筑風(fēng)情的歷史建筑精品街區(qū)，其在業(yè)態(tài)分布上區(qū)別于徐家匯傳統(tǒng)百貨業(yè)，也不同于以餐飲為主的新天地，共劃分出“藝術(shù)與創(chuàng)意辦公”、“精品商業(yè)”、“精致生活”、“極致美食”四大板塊，匯集了包括設(shè)計(jì)師品牌店、高端餐廳酒吧、創(chuàng)意辦公、藝術(shù)畫(huà)廊等在內(nèi)的多種休閑與商業(yè)業(yè)態(tài)。

喧鬧繁華的徐家匯商圈近幾年正在經(jīng)歷著行業(yè)普通面臨的困局，以百貨業(yè)態(tài)為主的徐家匯商圈零售增速繼續(xù)普遍下滑，面對(duì)零售后勁不足的形勢(shì)，衡山坊項(xiàng)目是徐家匯商圈業(yè)態(tài)調(diào)整和品質(zhì)提升的重要組成部分，提高該商圈的文化品位和文化氣質(zhì)。

同樂(lè)坊
　　上世紀(jì)２０年代，同樂(lè)坊即已深入人心。當(dāng)年的靜安區(qū)小沙渡路（今天的西康路）、新加坡路（現(xiàn)名余姚路）和海防路所圍合出來(lái)的三角地帶，占地１１３００平方米，建筑面積約２００００平方米。除了上海特色弄堂之外，還有很多讓老同樂(lè)坊人驕傲自豪的“弄堂小工廠(chǎng)”。
　　同樂(lè)坊是上海首批１８家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一。與其他以設(shè)計(jì)類(lèi)、建筑類(lèi)為主的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)不同，同樂(lè)坊以“文化、休閑、創(chuàng)意”為導(dǎo)向，“國(guó)際化、文化性、互動(dòng)性”為一體：酒吧、餐廳、概念零售店、藝術(shù)畫(huà)廊、文藝實(shí)驗(yàn)小劇場(chǎng)，構(gòu)成了同樂(lè)坊在上?！拔幕貓D”上的一個(gè)個(gè)坐標(biāo)。

田子坊
　 田子坊位于泰康路２１０弄。泰康路是打浦橋地區(qū)的一條小街，１９９８年以前，這里還是一個(gè)馬路集。１９９８年１２月２８日，一路發(fā)文化發(fā)展公司首先進(jìn)駐泰康路，揭開(kāi)了泰康路上海藝術(shù)街的序幕，不久又有著名畫(huà)家陳逸飛、爾冬強(qiáng)、王劼音、王家俊、李守白等以及一些工藝品商店先后入駐，使原來(lái)默默無(wú)聞的小街漸漸吹起了藝術(shù)之風(fēng)。

思南公館
　　思南公館是上海市中心唯一一個(gè)以成片花園洋房保留保護(hù)為宗旨的項(xiàng)目，坐擁５１棟歷史悠久的花園洋房，同時(shí)匯聚了獨(dú)立式花園洋房、聯(lián)立式花園洋房、帶內(nèi)院獨(dú)立式花園洋房、聯(lián)排式建筑、外廊式建筑、新式里弄、花園里弄、現(xiàn)代公寓等多種建筑樣式，是上海近代居住類(lèi)建筑的集中地。游走在思南公館，如同身處風(fēng)情萬(wàn)種的歷史建筑群：融匯中西的設(shè)計(jì)、現(xiàn)代的建筑風(fēng)格和ＡｒｔＤｅｃｏ的蹤影。
　　思南公館內(nèi)設(shè)有精品酒店、酒店式公寓、企業(yè)公館和商業(yè)區(qū)，與淮海路沿線(xiàn)的百年經(jīng)典建筑、名人故居交相輝映，成為上海市中心集人文、歷史和時(shí)尚底蘊(yùn)于一身，最具特色的風(fēng)景。

門(mén)外是上世紀(jì)二三十年代的墻磚屋瓦，門(mén)里是現(xiàn)代的生活方式，一步之遙恍如隔世，改變了原先的居住功能，注入新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值后，老建筑煥發(fā)出了新生命。

看完這些項(xiàng)目，我們不難發(fā)現(xiàn)它們的共同點(diǎn)：

• 選址時(shí)，周邊有高檔居住區(qū)作為購(gòu)買(mǎi)力、消費(fèi)能力的支撐

• 海派建筑存在的基礎(chǔ)或歷史價(jià)值高的建筑

• 把握了海派文化的精髓

• 建筑文化的保留與傳承

• 現(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施

• 知名品牌引入、優(yōu)秀主題店面

• 全新體驗(yàn)型式商業(yè)模式包含流行、休閑、時(shí)尚、藝術(shù)等元素

• 部分買(mǎi)手制方式把世界各地優(yōu)秀品牌引入上海，將經(jīng)營(yíng)融入文化中是現(xiàn)在消費(fèi)者所推崇的

• 與城市北京、生活消費(fèi)習(xí)慣緊密相連

• 中西文化的融合為賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)拓旅游市場(chǎng)

老建筑讓商業(yè)綻放魅力

建筑是最能承載城市記憶的一種載體，老建筑本身意義已經(jīng)存在，所以首先要挖掘它的歷史文化價(jià)值、情感共鳴、情懷記憶等，匹配商業(yè)形成一個(gè)獨(dú)特的體驗(yàn)空間，讓商業(yè)邏輯更綻放魅力；其次，利用老建筑形成具有獨(dú)有的商業(yè)主題，通過(guò)唯一性引起消費(fèi)力的變化。如今倡導(dǎo)的是體驗(yàn)性消費(fèi)，不僅強(qiáng)調(diào)真實(shí)性功能需求，還強(qiáng)調(diào)在逛的過(guò)程中產(chǎn)生非目的性消費(fèi)。

老建筑改造的商業(yè)項(xiàng)目，在定位、招商、運(yùn)營(yíng)等方面需要整體契合這個(gè)特地場(chǎng)地的需求。試想在高檔地段出現(xiàn)的是一個(gè)品質(zhì)、氛圍都較差的改造商業(yè)，是完全無(wú)法體現(xiàn)老建筑和地段的價(jià)值。若在偏遠(yuǎn)地區(qū)去做高品質(zhì)、極具文化氣息的項(xiàng)目，也難免曲高和寡。同時(shí)，老建筑改造商業(yè)并不是適合所有業(yè)態(tài)，例如過(guò)于喧鬧的娛樂(lè)業(yè)態(tài)就不適合入駐。因此在招商環(huán)節(jié)控制業(yè)態(tài)，通過(guò)高端化、小眾化、藝術(shù)特色定位提高利潤(rùn)率和項(xiàng)目整體品質(zhì)。

傳統(tǒng)與當(dāng)代的碰撞，實(shí)踐生活和文化的關(guān)聯(lián)

電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)與奢侈品行業(yè)歷經(jīng)寒潮，在低靡的行業(yè)背景下文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)異軍突起。消費(fèi)者對(duì)高品質(zhì)、體驗(yàn)性極強(qiáng)的商品消費(fèi)需求正在快速增加，文化創(chuàng)意元素備受追捧。個(gè)性化創(chuàng)意商業(yè)時(shí)代開(kāi)啟，零售商品不只是為了消費(fèi)和使用，更是為了體驗(yàn)和紀(jì)念。在這場(chǎng)商業(yè)變革中其實(shí)質(zhì)不是店鋪形態(tài)之戰(zhàn)，而是商業(yè)模式之戰(zhàn)，建立以消費(fèi)者為核心的“體驗(yàn)式服務(wù)”模式，需要構(gòu)建一個(gè)滿(mǎn)足消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)及社交欲求的場(chǎng)所。老建筑獨(dú)有的體驗(yàn)空間與此類(lèi)模式無(wú)疑是一組完美搭配。我們的近鄰香港，早在在2008年2月、2009年8月以及2011年10月香港發(fā)展局分三期推出了的“活化歷史建筑”的計(jì)劃。據(jù)資料顯示，香港前水警總部作為首批七座歷史建筑之一，是香港政府推出“活化歷史建筑伙伴計(jì)劃”的一部分，而“活化”正是政府保育歷史建筑的方法之一，政府公開(kāi)讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，得標(biāo)者將水警總部商用開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)將原本藍(lán)色的總部大樓刷成米白色，為了配合建筑特征，門(mén)前新建了個(gè)仿維多利亞式廣場(chǎng)。在多方改造復(fù)修后成為了如今集國(guó)際級(jí)品牌名店、時(shí)尚食府、古跡酒店和一個(gè)以古跡為主題的展覽館的大型商業(yè)體。

把歷史建筑再利用，賦予建筑物可持續(xù)的新用途，為城市和市民帶來(lái)最大的效益。這樣的保護(hù)措施實(shí)施以后，一些歷史老建筑舊貌換新顏，融入了現(xiàn)代都市生活之中。

傳承歷史，不負(fù)商機(jī)

老建筑改造商業(yè)是隨著消費(fèi)者素質(zhì)提高，對(duì)審美情趣，對(duì)整個(gè)藝術(shù)文化理解力的提高營(yíng)運(yùn)而生的。因此也有人將此類(lèi)模式稱(chēng)之為“假古董，真贗品”。但將藝術(shù)文化融入到大眾消費(fèi)這將是未來(lái)商業(yè)發(fā)展的的一個(gè)方向，將文化藝術(shù)融入到商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支。把歷史、傳統(tǒng)、文脈融入商業(yè)，使商業(yè)散發(fā)新的價(jià)值和活力，這未嘗不是一個(gè)城市記憶的保留，一座城市需要有屬于自己的記憶和情懷。

鄒毅個(gè)人微信號(hào)：brian378183884,提供最尖端的項(xiàng)目咨詢(xún)服務(wù)。

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