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還沒有拿到房產(chǎn)證 如何把房子賣給他人?

 華僑實業(yè) 2015-11-24

房產(chǎn)證是購房者通過交易,取得房屋的合法所有權,可依法對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權利的證件。即《房屋所有權證》,是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。房屋所有者憑證管理和使用自己的房屋。房產(chǎn)證包括房屋所有權證和房屋共有權證,在通常意義上,房產(chǎn)證是房屋所有權證的簡稱,是由不動產(chǎn)登記機關發(fā)放的證明房屋所有權歸屬的書面憑證。


如果購房者遇到房產(chǎn)證辦不下來,該怎么辦呢?今天小編就來跟您分享一下相關知識。


造成房產(chǎn)證遲延辦理的原因分析:


1、開發(fā)商辦備必要文件遲延或怠于履行通知義務而導致的啟動辦證程序遲延。

2、購房人怠于遞交辦證資料及費用導致的遞件遲延,

3、房管部門審查辦證資料和辦理過戶登記手續(xù)拖延而導致的發(fā)證遲延。


開發(fā)商的原因造成遲延辦證,要承擔什么責任呢?


1、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》明確規(guī)定,開發(fā)商協(xié)助購房人辦理過戶登記手續(xù),并提供必要的證明文件。開發(fā)商以測繪、權屬登記遲延有第三方的原因為由抗辯非屬于開發(fā)商一方原 因,要求免責的,不應支持。

2、房產(chǎn)開發(fā)商取得權屬登記證是辦證的前提,在取得權屬登記證之前的遲延時間應歸責于開發(fā)商。辦備測繪、權屬登記之后,開發(fā)商應及時向業(yè)主披露具備辦證條件的情況,通知業(yè)主向自己繳交其他的辦 證資料,否則應承擔違約責任。


拖辦房產(chǎn)證,應該怎么算違約金呢?


合同是雙方的合意,所以如果合同中對違約金的計算方式(包括起算日期、日利息、總數(shù)額等)已經(jīng)做了約定,那么業(yè)主就可以按合同的約定要求違約金,追究發(fā)展商的違約責任。不過,如果沒有約定就必須按照法律的規(guī)定來計算違約金。


計算違約金的起算日期分三種情況


第一,商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限;

第二,若商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

第三,若標的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。


沒有房產(chǎn)證的房子怎么交易?


情況一:剛交了首付款,還沒有辦按揭

這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案,這是最好處理的。買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉讓,就是跟開發(fā)商商量好,跟買方重新簽訂一份購房合同,并將老的購房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣,房管局備案就直接寫買方的名字,銀行按揭也是買方自己去辦理即可,房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了。這是流程最簡單,也是風險最小的一種情況了。




情況二:正在還房貸,還沒有交房

這種情況就比較復雜了,風險也最高,除非是朋友關系,或者是特殊原因,很少有人會在這個階段買(賣)房子,主要有兩種方式可供選擇。


方式一:直接更名

流程:

1、賣方將銀行的貸款還清

2、賣方拿著銀行出具的結清證明后去房管局拿出正在抵押合同

3、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)

4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,再到房管局重新備案


注意事項:

1、房子必須還清銀行貸款

2、更名必須取得開發(fā)商的同意

3、買方不能再按揭了,必須全款購買

這種方式的優(yōu)點是手續(xù)比較簡單,且整個過程沒有稅費。缺點是不能按揭,且中間有大量的空白期,風險比較大。

其實從國家法律政策來講,沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不允許交易的。我國規(guī)定,房產(chǎn)買賣以辦理權屬轉移登記(即“過戶”)為準,沒有產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的,因此,法律上對這種交易行為是不保護的,出了什么問題都只能自己兜著。


方式二:雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

雙方可以先簽一份協(xié)議,約定首付款項,以及過戶時間(房產(chǎn)證下來就立即過戶),預付首付款,然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來再辦理過戶,先過房產(chǎn)證,出新證當天再過土地證,過戶后再交付尾款。

第二種方式就屬于二手房買賣了,因此要繳納的稅費也是比較多。


包括:

個人所得稅:總房款的1%

契稅:90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)

(契稅要交兩次,一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時繳納,一次是買方辦理新房產(chǎn)證時繳納)

營業(yè)稅:5.55%


第二種方式的優(yōu)點是能及時過戶,風險較低;缺點是稅費較高,且時間成本比較長。


建議

1、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時風險比較大,買方和賣方都應謹慎,除非是信得過的朋友,能夠知根知底。

2、如果遇到特殊情況一定要賣(買)沒拿到房產(chǎn)證的房子,雙方應對該房產(chǎn)進行詳細了解,明確房產(chǎn)證何時能拿到,并約定適當?shù)倪`約金標準,同時也要有心理準備,明白風險的存在。

3、對買方來講,降低風險可從兩方面入手,一是在取得房產(chǎn)證之前,盡量少交房款;二是應先取得房屋的使用權和控制權,這樣法律會向購房者傾斜。

4、考慮到房價經(jīng)過一段時間會有波動,買賣雙方應約定違約金標準,以避免房價波動較大時,一方違約。



相關知識哪些房子沒有產(chǎn)權證?


1、利用集體所有土地開發(fā)的房子,也就是所謂的小產(chǎn)權房。

2、未經(jīng)立項批準或私自變更立項的樓盤

3、未取得規(guī)劃審批的樓盤

4、私自變更規(guī)劃的樓盤

5、私自改變土地用途的樓盤

6、土地產(chǎn)權存在糾紛

7、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權證的房屋

8、未經(jīng)驗收或驗收不合格的房屋

9、土地或房屋未解除抵押的

10、開發(fā)商未交納相關稅費的

11、土地、房屋被有關部門司法查封


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