|
按照當(dāng)時(shí)購(gòu)房合同的約定，開(kāi)發(fā)商原因造成購(gòu)房者逾期不能辦理房產(chǎn)登記的，不論違約期限多長(zhǎng)，僅需要支付購(gòu)房者支付的房屋總借款0.1%（千分之一）的違約金。如今，上百萬(wàn)元的房款支付了，也入住了好幾年了，可一直辦不出房產(chǎn)證，經(jīng)查詢得知，涉案小區(qū)的土地使用權(quán)產(chǎn)生了糾紛，短期內(nèi)房產(chǎn)部門不可能辦出房產(chǎn)證。于是，業(yè)主們走法律途徑，聘請(qǐng)了律師起訴要求開(kāi)發(fā)商支付逾期辦證的違約金，請(qǐng)求法院調(diào)高違約金數(shù)額，按照人民銀行同期貸款利率計(jì)算。結(jié)果卻是，法院判的別說(shuō)銀行利息，連律師費(fèi)都不夠。法院一審判決認(rèn)為，業(yè)主們主張調(diào)高違約金數(shù)額，“于合同約定不符，亦未舉證證實(shí)其實(shí)際損失，故本院依法僅能支持被告支付逾期辦證違約金1383.39元（1383393元×0.1%）”。138多萬(wàn)元房款的房子，已經(jīng)逾期辦證一年多，如今成了辦出房產(chǎn)證遙遙無(wú)期的“爛尾樓”，法院判決僅支持一次性的1300多元的違約金（按照法院確認(rèn)有效的合同條款，以后再不能主張了），讓人情何以堪？法院對(duì)于合同約定的違約金條款真的無(wú)能為力嗎？辦不出房產(chǎn)證給購(gòu)房者造成的損失真的需要拿出證據(jù)來(lái)證明嗎？法院一審如此判決，真的符合法律規(guī)定的嗎？ 一、購(gòu)房合同約定的違約責(zé)任條款，法院真的無(wú)權(quán)調(diào)整嗎？ 非也。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。根據(jù)以上規(guī)定可以看出，法院在案件審理中，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同中約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)當(dāng)事人的主張進(jìn)行審查，而不是一概的“遵照合同約定”，對(duì)于過(guò)高或過(guò)低的違約金應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)為，“參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算”。法院判決書認(rèn)為的，“于合同約定不符”，構(gòu)不成法院無(wú)權(quán)調(diào)整違約金的理由。從法理上講，當(dāng)事人之所以訴訟，就是為了追求法院衡平調(diào)整社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中利益失調(diào)的法律關(guān)系，這是司法訴訟存在的價(jià)值基礎(chǔ)，根本不存在法院無(wú)權(quán)調(diào)整一說(shuō)。二、房屋辦不出房產(chǎn)證造成的損失，真的需要證據(jù)證明嗎？ 非也。 最高法院在（2018）最高法民終355號(hào)民事判決書里，對(duì)于合同法里的“損失”是這樣解讀的：根據(jù)體系解釋的原理，從《合同法》第一百一十三條第一款和第一百一十四條第二款的規(guī)定來(lái)看，“造成損失”和“造成的損失”中的“損失”，不僅僅是指實(shí)際損失，還應(yīng)包括合同履行后可以獲得的利益。最高法院的《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》司法解釋第九條，對(duì)于“(一)眾所周知的事實(shí)；(二)自然規(guī)律及定理；(三)根據(jù)法律規(guī)定或者已知事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則,能推定出的另一事實(shí)；......”,當(dāng)事人無(wú)需舉證證明。有網(wǎng)友留言，就是不知道無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)不能交易、抵押實(shí)際法律影響的“法盲”，也知道沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房屋會(huì)給購(gòu)房者在變賣、子女升學(xué)、落戶等方面帶來(lái)的實(shí)際影響，難道法官是脫離社會(huì)生活、不食人間煙火的“超人”，不知道這些基本社會(huì)常識(shí)嗎？還要當(dāng)事人舉證證明損失？ 實(shí)際上，江蘇省高級(jí)人民法院已經(jīng)通過(guò)全省法院適用的《指導(dǎo)意見(jiàn)》告訴社會(huì)，逾期辦證給購(gòu)房者造成的損失，根本不需要提供證據(jù)證明。
江蘇高院2017年《關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問(wèn)題的解答》第45條規(guī)定，對(duì)于逾期辦證，開(kāi)發(fā)商往往約定較低的違約金，有的逾期辦證時(shí)間較長(zhǎng)，買受人主張調(diào)高違約金的，此時(shí)應(yīng)由買受人舉證其損失，買受人能夠證明損失大于合同約定的違約金的，可予支持。但實(shí)踐中對(duì)于逾期辦證的損失往往很難舉證證明，而逾期辦證客觀上確實(shí)對(duì)買受人造成損害，如果逾期付款違約金與逾期辦證違 約金約定明顯不對(duì)等的，買受人請(qǐng)求參照《商品房買賣司法解釋》 第 18 條第 2 款規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金的，一般可予支持。 再看看人家重慶對(duì)于逾期辦證開(kāi)發(fā)商違約金約定過(guò)低，是如何調(diào)整的，都上了報(bào)紙了。
三、購(gòu)房合同約定千分之一的逾期辦證違約金，也不符合住建部門頒布的行業(yè)合同示范文本 2014年4月份，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理總局制定頒布了《商品房買賣合同（預(yù)售）示范文本（GF—2014—0171）》，其中的“合同備案與房屋登記”專章規(guī)定，“因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起（）日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第（）種方式處理：.....其中特別指出了，開(kāi)發(fā)商逾期辦理房產(chǎn)證的，需按日向業(yè)主承擔(dān)違約責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)“不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率”。盡管以上的指導(dǎo)性示范文本沒(méi)有強(qiáng)制性的約束力，但卻是體現(xiàn)國(guó)家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)性文件，提供了逾期辦證公平合理的違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。人法法院可以不予直接適用該《示范文本》確定的違約金標(biāo)準(zhǔn)，但卻可以參考評(píng)判具體《商品房買賣合同》違約條款公平合理與否。最高人民法院2015年組織的“用公開(kāi)促公正 建設(shè)核心價(jià)值'主題教育活動(dòng)合同糾紛典型案例中，發(fā)布推廣了“王磊訴撫順樂(lè)活房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案”。案號(hào)為（2014）撫中民一終字第00379號(hào)，裁判文書網(wǎng)上至今可查。
該商品房銷售合同糾紛中，開(kāi)發(fā)商跟購(gòu)房者簽訂的《購(gòu)房合同》約定的是，“按買受人累計(jì)已付款的0.5%向買受人支付違約金。”二審法院認(rèn)為，雖雙方簽訂的合同中已明確約定違約金的給付標(biāo)準(zhǔn)，因雙方約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)明顯低于此款的中國(guó)人民銀行同期同類貸款利息，對(duì)原告要求調(diào)高違約金的請(qǐng)求予以了支持。 最高法院在該案例的“典型意義”指出， 在商品房買賣合同中，由于購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽訂的購(gòu)房合同系開(kāi)發(fā)商事先擬定好的格式合同，在確定違約責(zé)任方面，購(gòu)房者基本上處于弱勢(shì)地位，無(wú)改變合同條款的權(quán)利，致使開(kāi)發(fā)商盡可能減少自己的違約責(zé)任。在合同履行過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商因其自身原因致使合同未能如期履行時(shí)，造成購(gòu)房者較大經(jīng)濟(jì)損失，而開(kāi)發(fā)商會(huì)承擔(dān)較小數(shù)額的違約責(zé)任，導(dǎo)致購(gòu)房者在受損失和獲得賠償方面無(wú)法達(dá)到平衡。在此情況下，不能簡(jiǎn)單地機(jī)械適用雙方簽訂合同中所約定的違約條款，而應(yīng)綜合考慮《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定及《中華人民共和國(guó)民法通則》中有關(guān)公平原則的相關(guān)規(guī)定，才能更好地維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。綜上，貌似“與合同約定不符”、購(gòu)房者不能“證明實(shí)際損失”很有道理，但從以上分析可以看出，法院支持《購(gòu)房合同》中約定的，不論違約期限，違約金僅支持千分之一的判法，無(wú)論是從法律規(guī)定上、司法實(shí)踐上及最高法院的典型案例上，都是站不住腳的。 即使不講法理，將社會(huì)常識(shí)也講不通。微信群里，有法官抱怨自己的家的樓房漏雨物業(yè)總不給修，有網(wǎng)友怒懟，你總判物業(yè)勝訴，他不給你修就對(duì)了。社會(huì)上這么多的無(wú)證樓房的爛尾工程，判決支持千分之一的法官，是不是你們的“功勞”呀？如此判決的判法，社會(huì)上爛尾樓，不多才怪！
|
