北京市商品房預(yù)售合同逾期辦證違約金 訴訟時(shí)效 判例

　　2003年11月24日年李某購買北京市A開發(fā)商(以下簡稱“A公司”)的商品房，約定簽訂房屋買賣合同后三十日內(nèi)，雙方持合同和有關(guān)證件到房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)。李某當(dāng)日交清全部房款，但A公司一直未辦理房產(chǎn)證。2007年，李某委托筆者將A公司訴至北京市石景山區(qū)人民法院，訴訟請求：1.要求A公司立即為其辦理房產(chǎn)證2.要求A公司給付自2003年12月25日截止房產(chǎn)證辦理完畢的違約金

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　　二、審理情況

　　案件審理過程當(dāng)中，A公司以申請辦證超過訴訟時(shí)效、違約金的計(jì)算等對原告李某進(jìn)行抗辯。最后北京市石景山區(qū)人民法院做出一審判決：A公司在30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證，A公司給付違約金

　　一審判決后雙方均未上訴。

　　三、評析意見

　　A公司預(yù)期辦證應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任存在以下幾個(gè)爭議問題，筆者在下文當(dāng)中將一一解析：、

　　(一) 辦證請求權(quán)是否使用訴訟時(shí)效?

　　但從理論上講，辦證請求權(quán)是基于合同而產(chǎn)生，應(yīng)該屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效。但筆者認(rèn)為法律的生命在于經(jīng)驗(yàn)而不在于邏輯。似乎完美的理論得出一個(gè)明顯不公正的結(jié)論，這并不是法律所要求的理論。目前我國住房制度改革剛剛起步，普通人觀念中付錢買房，理應(yīng)獲得產(chǎn)權(quán)證，雖然多次向房地產(chǎn)公司主張辦證，單當(dāng)訴至法院時(shí)很難證明時(shí)效中斷。司法實(shí)踐當(dāng)中，房產(chǎn)公司實(shí)際將房屋交付購房者，購房者也實(shí)際占有改房屋，只是由于種種原因未能辦理房產(chǎn)證情況下，暫時(shí)有必要將辦證請求權(quán)作為物上請求權(quán)，購房人基于合法占有不動產(chǎn)兒產(chǎn)生的辦證請求權(quán)看作是排除妨礙請求權(quán)，不適用訴訟時(shí)效。這樣有利于平衡購房者和房產(chǎn)公司的利益。

　　(二) 延期辦證違約金如何訴訟時(shí)效的起算

　　訴訟時(shí)效期間的起算是指什么時(shí)候開始計(jì)算訴訟時(shí)效。《民法通則》：137規(guī)定：“訴訟時(shí)效從知道或者應(yīng)該知道權(quán)力被侵害時(shí)計(jì)算。” 《最高人民法院關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第六條：“未約定履行期限的合同，依照合同法第六十一條、第六十二條的規(guī)定，可以確定履行期限的，訴訟時(shí)效期間從履行期限屆滿之日起計(jì)算;”

　　違約金請求權(quán)是一種債權(quán)請求權(quán)，適用訴訟時(shí)效沒有異議。筆者認(rèn)為，為了平衡出賣人與買受人之間的利益關(guān)系，合理兼顧兩者利益，既要保護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展又要懲罰出賣人的不誠信行為，違約金采納分段計(jì)算比較合理，違約金按起訴之前的兩年期間計(jì)算，兩年期間的違約金請求權(quán)已過訴訟時(shí)效，不再支持。但是司法實(shí)踐中，鑒于目前房地產(chǎn)開發(fā)商所處的強(qiáng)勢地位，側(cè)重于保護(hù)購房者權(quán)益，更傾向于認(rèn)為開發(fā)商預(yù)期辦證違約金的訴訟時(shí)效計(jì)算始于房地產(chǎn)開發(fā)商履行辦證義務(wù)后開始計(jì)算，而不分段計(jì)算，本案的處理就采用了這種計(jì)算方法。