一、綜述

　　中國中端酒店的市場火熱程度已經(jīng)一語難表，資本市場對酒店市場最后的關(guān)注也僅存于中端酒店，完善的管理機制和良好的大眾認可程度，讓中端酒店成為各家酒店集團競爭的最后蛋糕。從酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，中端酒店在北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、武漢、成都等重點城市都地毯式尋求物業(yè)，也推動了當?shù)刂行⌒臀飿I(yè)的價格直線攀升。尤其在北京、上海等城市，幾乎是各家集團必爭之地。

　　我們利用酒店業(yè)主資源，通過大范圍與投資人接觸，獲取最為直接、最為真實的大數(shù)據(jù)信息，避免由各家公司單方公布的數(shù)據(jù)而導(dǎo)致偏頗。此次，我們沒有采集新疆、西藏、寧夏、內(nèi)蒙古地區(qū)的相關(guān)數(shù)據(jù)，主要因為我們對以上地區(qū)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)樣本不足。其他省份(含直轄市)均有足夠的樣本。

　　此次調(diào)查，共計調(diào)查的酒店212家，采樣時間2015年10月份，包含8個酒店中端品牌分別是：亞朵、全季、桔子水晶、麗楓、錦江都城、維也納、和頤酒店、星程酒店。因每個酒店總量不同，每個地區(qū)分布的數(shù)量不同，所以，采集時盡可能在同一地區(qū)、近同位置進行采樣，最大化保證數(shù)據(jù)的可參考性。

　　二、星程酒店墊底

　　調(diào)查中，亞朵酒店獲得了較高的加盟商評價和較高的數(shù)據(jù)體現(xiàn)，獲得投資回報最高的三個酒店品牌分別是：

　　TOP1 ：亞朵 TOP2 ：全季 TOP3 ：桔子水晶

　　前三名酒店的投資人好評分別為：

　　TOP1: 亞朵產(chǎn)品體驗度較高，風格較好，標準化程度相對較高。

　　TOP2:全季會員體系較大，知名度較高。

　　TOP3：桔子水晶產(chǎn)品體驗度較好，科技感很強。

　　三、中端酒店“重控成本 提品質(zhì)”

　　相比經(jīng)濟型酒店，精品酒店的投資確有所增加，一方面來自于精品酒店對物業(yè)的要求高于經(jīng)濟酒店，往往帶來的成本會更高。另外，精品酒店房間面積較經(jīng)濟型酒店來說有所擴大，并且也擴大了大堂和其他體驗區(qū)的空間，相應(yīng)會增加一些物業(yè)成本。目前市場主流的單體精品酒店投資總額約1000—1500萬，較經(jīng)濟型酒店相比，成本增加約20-30%，但房價往往高于經(jīng)濟型酒店30-50%不等，收益相對滿意。

　　隨著市場成本的增加，現(xiàn)經(jīng)濟型酒店單間房投資成本約8萬左右，較精品酒店相比，節(jié)約的成本寥寥無幾。通過我們的調(diào)查，投資人對精品酒店和經(jīng)濟型酒店的理解為：

　　1、精品型酒店以大城市為主，滿足有品質(zhì)要求的年輕人;

　　2、經(jīng)濟型酒店以剛需住宿為主，追求基本的衛(wèi)生和安全性;

　　3、精品酒店是發(fā)達城市替代經(jīng)濟型酒店的趨勢，但三、四線地區(qū)仍然以經(jīng)濟型酒店為主;

　　4、發(fā)達城市的精品酒店將成為主流，經(jīng)濟型酒店的消費者選擇、物業(yè)成本、運營成本的影響，將迫使經(jīng)濟型酒店逐步退出主流市場;

　　5、星級酒店，特別是沒有競爭優(yōu)勢的三星級酒店和四星級酒店幾乎難以復(fù)活;

　　6、精品酒店之間的差別越來越小，管理是未來的核心。

　　從以上中端酒店的數(shù)據(jù)分析，入住率保持在80%左右，根據(jù)城市不同，一線城市的中端酒店普遍能達到90%或以上，但二線城市的酒店入住率相對弱于一線城市。綜合評估，80%左右的入住率相對屬于健康的范圍。

　　從數(shù)據(jù)可以看出，除亞朵外，幾大中端酒店品牌幾乎被各大原有的經(jīng)濟型酒店集團所占有，即使在未來的中端酒店競爭中，老對手仍然是市場主旋律。但中端酒店更加注重除安全性和衛(wèi)生外的體驗感，這一點，將會成為未來中端酒店核心的競爭力。

　　四、新趨勢，中端酒店回報率普遍高于經(jīng)濟型酒店

　　對中端酒店的鐘愛已經(jīng)得到大家的共識，加盟商對中端酒店的回報能力和投資的興趣已經(jīng)遠遠高于經(jīng)濟型酒店，調(diào)查中，繼續(xù)主力發(fā)展經(jīng)濟型酒店的加盟商不超過20%，多以3、4線城市為主，1線、1.5線、2線城市的加盟商均有重點發(fā)展中端酒店的預(yù)期，并且看好中端酒店未來3-5年的收益。

　　主要原因在于，中端酒店投資成本與經(jīng)濟型酒店相比略高30%左右，但售價往往可以高于經(jīng)濟型酒店50%，體驗感更好，投資回報率更高，并且，中端酒店的經(jīng)營安全性較高，與經(jīng)濟型酒店相比，具有較好的未來經(jīng)營抗風險能力。另外，中端酒店目前正在快速發(fā)展期，較好的投資空間是投資人最為看重的原因。

　　五、經(jīng)濟酒店成為未來中端酒店發(fā)展的基礎(chǔ)物業(yè)

　　目前，經(jīng)濟型酒店的業(yè)主也在通過原有的酒店物業(yè)進行改造升級，逐步完成產(chǎn)品的升級換代從而換取更好的回報，但絕大多數(shù)經(jīng)濟型酒店的升級給中端酒店帶來較大風險，體驗度下降、空間改造成本較高，導(dǎo)致部分經(jīng)濟型酒店業(yè)主逐漸轉(zhuǎn)讓所持有的酒店物業(yè)，并尋求更符合中檔酒店的物業(yè)。某些酒店集團為了消化原有存量的物業(yè)，在中端酒店的品牌中出現(xiàn)了分層，以最大化的滿足原有經(jīng)濟型酒店改造升級的需要。目前，一線城市的物業(yè)成本已經(jīng)達到3.0-3.5塊/㎡或更高，熱門二線城市2.0-2.5塊/㎡，三線城市0.8-1.5塊/㎡，一線城市酒店物業(yè)有逐步上漲趨勢，其他地區(qū)物業(yè)均有不同程度的下降。

　　隨著房地產(chǎn)的不景氣，目前，城市中新建可做精品酒店物業(yè)的數(shù)量在不斷減少，擴張新酒店品牌更多從原有的酒店中進行翻牌，雖說，精品酒店的預(yù)期良好，但還有不少酒店因為高昂的物業(yè)租金成本導(dǎo)致酒店盈利情況糟糕。

　　六、最不愿意投資酒店的城市 三亞、寧波位列其中

　　我們對酒店投資人投資意愿進行了解，三亞、寧波、舟山、無錫、常州、東莞、石家莊、沈陽、哈爾濱、南昌當選投資意愿最差的10個城市。其中，投資人對三亞的酒店市場飽和有絕對的共識，并且三亞市場的季節(jié)性變化導(dǎo)致酒店經(jīng)營穩(wěn)定性差。寧波則因為城市的主要產(chǎn)業(yè)受損導(dǎo)致外來人員下降和本地酒店市場嚴重飽和(特別是高星級酒店)，造成價格競爭激烈，也被投資人列為最不愿意投資酒店的城市。

　　從投資意愿最差的城市來看，酒店投資意愿不高，主要歸結(jié)于早期酒店投資過熱而帶來的詬病，中國經(jīng)濟在不斷轉(zhuǎn)型中，導(dǎo)致部分城市經(jīng)濟嚴重下滑，在沒有多元化的客源支撐情況下，酒店投資將受到限制(比如寧波，早期經(jīng)濟主要靠外貿(mào)、服裝制造為主，但近幾年，城市的主營業(yè)務(wù)受到大經(jīng)濟環(huán)境和互聯(lián)網(wǎng)的影響，大型企業(yè)逐漸倒閉，但又沒有其他客源的支撐)。

　　與之相比，上海、北京、南京等城市，投資人的意向繼續(xù)保持積極態(tài)度，主要看好以上城市的多元化客源結(jié)構(gòu)，比如：上海有為穩(wěn)定的會展及活動等;北京有政務(wù)客人、旅游客人、會展及活動等;南京有穩(wěn)定的旅游客源等，依靠單一客源類型的城市將逐步被投資人拋棄。

　　華北地區(qū)同樣有類似的問題，東北三省的投資意愿也在降低，以重工業(yè)著稱的東三省在酒店投資方面也趨于退熱，原因和華東地區(qū)有類似之處，城市的主營業(yè)務(wù)受損必將帶來城市中多個產(chǎn)業(yè)的受損，酒店只是其中之一。