一、綜 述

中端酒店持續(xù)升溫，從一線城市已經(jīng)逐漸向三線城市普及，中端酒店替代經(jīng)濟(jì)型酒店的呼聲俞高，無論從產(chǎn)品設(shè)計和經(jīng)營管理，消費(fèi)者對中端酒店的認(rèn)可已經(jīng)形成共識。此次，酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)通過自有渠道，深入各個酒店品牌進(jìn)行調(diào)研，共計抽取主流中端酒店品牌樣本10個，涉及酒店項(xiàng)目233家，涉及投資人179人，覆蓋華東、華南、華中、華北、西南地區(qū)（不含內(nèi)蒙古自治區(qū)、寧夏回族自治區(qū)、西藏自治區(qū)、青海?。?/span>，對中端酒店投資人進(jìn)行了解，深入了解有關(guān)品牌、投資回報、經(jīng)營成本等各方面的信息。

二、中端酒店業(yè)績簡述

從所調(diào)查的對象來看，中端酒店表現(xiàn)良好，除少數(shù)未能達(dá)到投資預(yù)期，整個市場均有不錯的表現(xiàn)。此次調(diào)查對象包含：智選假日、亞朵（含輕居）、全季、桔子水晶（含桔子精選）、開元曼居、維也納國際（含維也納、維納斯皇家）、麗楓、希爾頓歡朋、如家精選、和頤共計10個品牌，調(diào)查中，以上中端酒店品牌單店年出租率均超過72%。

從地域業(yè)績來看，華東區(qū)、華南區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異，整體出租率超過78%，平均投資回報周期在4.5年左右，投資回報率超過10%，平均中端酒店投資回報率超過高星級酒店2.5倍。其中，北京、上海、廣州位列國內(nèi)大陸地區(qū)經(jīng)營業(yè)績前三甲。

從經(jīng)營總額來看，以上品牌平均每店年營業(yè)額在810萬左右，截止2017年9月21日，以上10家酒店共計店面總數(shù)為1655家（以各家酒店集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)合計為準(zhǔn)），預(yù)計以上10家中端品牌共計年?duì)I收總額為134億，按各公司的發(fā)展計劃預(yù)測，預(yù)計在2018年底，以上10家中端酒店品牌總營收將突破200億。

三、品牌發(fā)展趨勢

（圖1）主要城市各品牌中端酒店總量分布

（圖2）北上廣深杭各品牌總量對比

從各品牌的全國總量來看，維也納國際（含維也納、維納斯皇家）以489家的酒店總量，占據(jù)中端品牌總量第一名，其次是全季酒店350家占據(jù)第二名，麗楓酒店以開業(yè)237家酒店的總量占據(jù)第三名。（注：以上數(shù)據(jù)均來自各集團(tuán)官網(wǎng)發(fā)布的酒店開業(yè)信息。另桔子水晶和桔子精選因在諸多地區(qū)的售價均在類同區(qū)間，故匯總時做合并統(tǒng)計。）

（圖3）重要城市中端酒店主流品牌總量對比

從數(shù)據(jù)看，上海成為各主流中端品牌中聚集量最多的城市，總量為218家，其次為深圳，共計119家。深圳地區(qū)中端酒店中，僅維也納一家就擁有101家，市場份額為85%。其它重要城市中端酒店品牌總量分布為北京92家，廣州86家，杭州84家。杭州的中端酒店還在快速發(fā)展中，預(yù)計在2017年年底，杭州主流中端品牌酒店總數(shù)將超越廣州，成為中國中端品牌酒店的第四大市場。

在各品牌的發(fā)展趨勢中，品牌之間的競爭加大，加盟商在品牌選擇上的選擇性更強(qiáng)，一線城市的物業(yè)稀缺性導(dǎo)致各品牌一線擴(kuò)張之路遇阻，二線、三線城市的發(fā)展呈猛增之勢，這種擴(kuò)張將加速經(jīng)濟(jì)型酒店市場的退化，同時，各品牌在二線、三線市場之間的競爭也隨之加大，至此，對于可升級為中端酒店的經(jīng)濟(jì)型酒店將成為未來各中端品牌之間最大的競爭市場。

在新增符合酒店投資的市場越來越少的前提下，原有存量酒店物業(yè)的價值有待進(jìn)一步發(fā)揮。華東、華南、華中等地區(qū)熱度將會持續(xù)，西南地區(qū)過于龐大的酒店存量，勢必將阻礙中端酒店市場的表現(xiàn)。

在酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)的投資人庫中，對于華東區(qū)域、華南區(qū)域的投資熱情仍然引領(lǐng)全國，在中端酒店市場中持續(xù)降溫的東北地區(qū)，預(yù)計后期表現(xiàn)將繼續(xù)低迷。

（圖4）全國酒店投資市場關(guān)注熱度

四、最佳中端競爭力品牌

酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)通過三個維度對中端酒店競爭力進(jìn)行測評，分別為：經(jīng)營績效、網(wǎng)絡(luò)評分和投資人評價。

（1）經(jīng)營績效采集酒店數(shù)量為233家，分別來自于各個品牌投資人。

（2）網(wǎng)絡(luò)評分主要數(shù)據(jù)來自于攜程、藝龍、去哪兒網(wǎng)，評分統(tǒng)一按照“五分制”評測。

（3）投資人評價分別測評條件為投資人與管理方合作滿意度；持續(xù)加盟的動力；以及加盟商對管理及品牌方的預(yù)期。

（圖5）主流中端酒店品牌投資回報率對比

在調(diào)查中，亞朵酒店位居酒店投資回報榜首（12.19%），其次為桔子水晶（含桔子精選，11.90%）和全季酒店（11.62%）。這與去年酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)調(diào)查的數(shù)據(jù)基本一致，市場中，對于亞朵、桔子水晶（含桔子精選）和全季的不同定位和方向已經(jīng)有了基本共識，并且逐步在形成產(chǎn)品獨(dú)特性。

（圖6）各品牌網(wǎng)絡(luò)評價對比

在網(wǎng)絡(luò)評分中，亞朵酒店與桔子水晶（含桔子精選）酒店在保留兩位小數(shù)點(diǎn)后，評分同為4.81分（滿分5分），代表了消費(fèi)者對兩個品牌具有同樣的認(rèn)可程度。在此項(xiàng)評分中，兩家酒店均為第一名，第二名為希爾頓歡朋酒店4.72分、如家精選4.67分、維也納國際（含維也納、維納斯皇家）4.66分、麗楓4.66分、全季4.64分、和頤4.61分、開元曼居4.6分和智選假日4.38分。

（圖7）投資人對各酒店品牌評價對比

在各投資人對加盟品牌評價中，滿分為100分，亞朵94分、桔子水晶93分、希爾頓歡朋92分位列前三甲，投資人對酒店品牌以及運(yùn)營能力均有較高的認(rèn)可，其后為開元漫居、維也納國際、全季、如家精選、麗楓、智選假日、和頤。

五、租金和運(yùn)營成本變化

在租金方面，一線城市均出現(xiàn)了物業(yè)租金上漲的現(xiàn)象，平均較去年增幅6%，租金大幅增加的原因主要來自于（1）一線城市酒店物業(yè)的稀缺性導(dǎo)致酒店物業(yè)價格被哄抬（2）大量投資人擁擠一線城市，對投資的安全性需求明顯提高（3）傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)投資人的獲利減少導(dǎo)致對投資的轉(zhuǎn)型需要（4）政府機(jī)構(gòu)對一線城市非合規(guī)物業(yè)清理導(dǎo)致物業(yè)存量減少。

（圖8） 各城市平均酒店物業(yè)租金對比  

在租金成本方面，北京略高上海，成為全國租金最高的城市，在最新的中端酒店物業(yè)租賃中，北京已經(jīng)出現(xiàn)了5.8元/天/㎡的成交案例。高起的租金必將導(dǎo)致投資人對品牌更加嚴(yán)格的要求，引起在一線城市的中端酒店品牌對運(yùn)營和房間售價能力的考驗(yàn)。以上均值中，北京為3.4元/天/㎡，上海為3.1元/天/㎡，深圳為2.8元/天/㎡，其后為廣州、杭州、南京等。

在運(yùn)營成本方面，各品牌之間的成本均有小幅上升，主要原因?yàn)椋海?）各集團(tuán)急速擴(kuò)張后，對人力的需求導(dǎo)致的成本增加（2）經(jīng)營物資價格有上升趨勢（3）在線預(yù)定成本增加（4）推廣成本的增加。

（圖9）各品牌酒店運(yùn)營成本對比

在調(diào)查中，中端酒店的國際品牌單房運(yùn)營成本高于國內(nèi)酒店品牌。希爾頓歡朋、智選假日分別超過了140元/房/天（平均）的運(yùn)營成本，在國內(nèi)中端品牌中，亞朵酒店以平均單房成本123元位列國內(nèi)中端酒店品牌前列。其次為桔子水晶（119元/房/天）、維也納國際（含維也納、維納斯皇家）、和頤、全季、如家精選、麗楓和開元曼居。

六、最具中端酒店投資潛力城市

最具投資潛力城市評定主要從：交通、人口、消費(fèi)能力、增長潛力、酒店物業(yè)存量基數(shù)等因素考量。

從城市來看，各一線城市的中端酒店投資回報率增幅減少，高起的租金成本導(dǎo)致酒店投資方利潤有所下降。酒店投資人對新潛力的城市尋求并未停止，熱門的二線城市因較低的租金成本和運(yùn)營成本，反而提高了酒店投資回報率。杭州、鄭州、武漢、南京、蘇州等城市整體回報率并不亞于一線城市，租金優(yōu)勢致使投資回報更加穩(wěn)健。另外，新城市中心以及商務(wù)區(qū)備受推崇例如：濱江新區(qū)、鄭東新區(qū)、雄安新區(qū)、光谷產(chǎn)業(yè)園、江北新區(qū)、太湖新城均有不少投資人持續(xù)關(guān)注。

新區(qū)域帶來的不僅是在租金上的優(yōu)勢，更帶來了良好的經(jīng)營環(huán)境如：競爭對手減少、人力成本的減少和經(jīng)營增收的預(yù)期。

（圖10）五大酒店投資潛力城市

綜合數(shù)據(jù)顯示，杭州位列潛力城市的榜首，其次為廈門、成都、合肥、鄭州等城市。該潛力城市的分析，基于未來酒店投資回報和人流流入等多方因素考量，一線城市基于在酒店數(shù)量、物業(yè)存量以及成本等原因，并未進(jìn)入五大潛力投資城市。

相反，三亞中端酒店市場始終不溫不火，在以上主流品牌中，三亞市場僅有8家中端品牌酒店入場分別為：全季3家，亞朵1家，維也納3家，希爾頓歡朋1家。 另外，西安市場與之前相比，出現(xiàn)酒店投資退潮跡象， 大量的酒店存量致使酒店投資回報率有下降趨勢，后續(xù)我們將繼續(xù)關(guān)注。

（完）

來源：酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)

數(shù)據(jù)：王林波   資料整理：潘慧 朱良一  

審核：GalenMoore