土地閑置費(fèi)及契稅滯納金不得扣除
　　土地閑置費(fèi)及契稅滯納金的相關(guān)規(guī)定如下：
　　(1)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?！?BR>　　(2)《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，對(duì)于企業(yè)因違約而承受的處罰性開(kāi)支，如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開(kāi)支的成本費(fèi)用和國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項(xiàng)目金額。因此，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，土地閑置費(fèi)及契稅滯納金不能作為正常的成本費(fèi)用支出予以扣除。

　　裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無(wú)實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售精裝修房時(shí)，如其銷(xiāo)售收入包括銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷(xiāo)售收入減去銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入計(jì)算土地增值稅。其中銷(xiāo)售家用電器、家具等取得的收入按照購(gòu)置時(shí)的含稅銷(xiāo)售額計(jì)算。

　　舊房轉(zhuǎn)讓可按發(fā)票金額每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目
　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)財(cái)稅[2006]21號(hào))第二條第一款規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算”。
　　財(cái)稅[2006]21號(hào)還規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征收管理法》，實(shí)行核定征收。

　　土地增值稅計(jì)稅收入的確認(rèn)
　　土地增值稅計(jì)稅收入在確認(rèn)時(shí)需注意以下幾點(diǎn)：
　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方未簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購(gòu)買(mǎi)方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。
　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入：
　　(1)房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款一致的，以此價(jià)款確認(rèn)收入。
　　(2)房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價(jià)款不一致，已全額開(kāi)具轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)款及其他收益確認(rèn)收入。
　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用方式委托其他單位或個(gè)人作為受托方代銷(xiāo)、包銷(xiāo)房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)不得扣除相應(yīng)的代銷(xiāo)費(fèi)、包銷(xiāo)費(fèi)等費(fèi)用。
　　4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)代收的稅款，不確認(rèn)為收入。

　　定金、誠(chéng)意金、違約金的相關(guān)規(guī)定
　　關(guān)于定金、誠(chéng)意金和違約金的相關(guān)規(guī)定如下：
　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買(mǎi)方簽訂房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同后，收取的定金、誠(chéng)意金等，應(yīng)計(jì)入銷(xiāo)售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時(shí)，購(gòu)買(mǎi)方在簽訂合同前因撤銷(xiāo)購(gòu)買(mǎi)意向而向銷(xiāo)售方支付的違約金，不計(jì)入銷(xiāo)售收入，不征收土地增值稅。
　　2.企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營(yíng)業(yè)活動(dòng)以外發(fā)生的支出。因此在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生上述支出時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)外支出”,貸記“銀行存款”等科目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會(huì)計(jì)制度對(duì)違約金作為營(yíng)業(yè)外支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。
　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司因購(gòu)房者在履行購(gòu)房合同時(shí)違約而收取的違約金和更名費(fèi)，實(shí)際構(gòu)成了房屋銷(xiāo)售價(jià)值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)取得了收入?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱(chēng)的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計(jì)征土地增值稅。

　　清算完畢后剩余房產(chǎn)銷(xiāo)售應(yīng)繳納土地增值稅
　　根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。
　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算時(shí)的總建筑面積。
　　清算時(shí)未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。未售部分在銷(xiāo)售時(shí)按上述方法計(jì)算其成本、費(fèi)用。未售部分銷(xiāo)售時(shí)已預(yù)征的稅款在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。

　　清算后退房款在辦理清算手續(xù)前可抵退土地增值稅
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目清算后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，應(yīng)抵退土地增值稅。
　　1.退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，不調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)類(lèi)型調(diào)減土地增值稅計(jì)稅收入，計(jì)算和抵退多繳的土地增值稅。
　　2.退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)類(lèi)型分別調(diào)減土地增值稅計(jì)稅收入和按單位建筑面積成本費(fèi)用計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算和抵退多繳的土地增值稅。

　　扣除項(xiàng)目金額須在接到通知書(shū)90日內(nèi)支付
　　符合國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第二條清算條件的，原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)，為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間。對(duì)于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項(xiàng)目仍未支付完畢的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交申請(qǐng)報(bào)告，經(jīng)清算小組合議確定后可延長(zhǎng)扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間，但不得以此影響清算審核進(jìn)度，清算審核結(jié)束前仍未支付的，不予扣除。

　　購(gòu)買(mǎi)未竣工房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)可加計(jì)扣除
　　對(duì)納稅人整體購(gòu)買(mǎi)未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計(jì)扣除，其扣除項(xiàng)目如下：
　　1.取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;
　　2.改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本;
　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;
　　4.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營(yíng)業(yè)稅金及附加、地方教育附加;
　　5.取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之和加計(jì)百分之二十扣除。

　　合并、分立發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移土地增值視情況而定
　　兩個(gè)或兩個(gè)以上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照合并前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除項(xiàng)目計(jì)算征收土地增值稅。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價(jià)款和發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計(jì)入扣除項(xiàng)目計(jì)算征收土地增值稅。
　　股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)髽I(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

　　土地增值稅清算時(shí)需要合法有效的憑證
　　土地增值稅清算時(shí)，需要合法有效的憑證，相關(guān)憑證主要有：
　　1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地價(jià)款的，應(yīng)取得相應(yīng)的發(fā)票。
　　2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。
　　3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付自然人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)按規(guī)定取得對(duì)方個(gè)人簽名或者蓋章的收款收據(jù)，也可以開(kāi)列有個(gè)人簽名或蓋章的支付清單。