一、  房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算的時間是何時？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出售或自用的；

該規(guī)定可用下列公示表示：

　　（已轉(zhuǎn)讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前進(jìn)行土地增值稅清算）。

二、  清算單位及清算主體

1、關(guān)于清算單位確認(rèn)問題
　  （一）對于符合土地增值稅清算條件，屬于分批取得立項(xiàng)批文、整體開發(fā)、統(tǒng)一核算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，清算時原則上應(yīng)作為一個清算單位。
　  （二）對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合下列情形之一的，應(yīng)視為分期項(xiàng)目：
　  ①．同一開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以分期銷售形式開發(fā)并能夠分別核算各期收入和扣除項(xiàng)目的。
　  ②．同一開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期取得初始產(chǎn)權(quán)登記證明的。
　  （三）對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位；但是，如果分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件且未清算的，清算時應(yīng)將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個清算單位。
2、對于一方出地、一方出資，合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，清算項(xiàng)目的主體應(yīng)如何確定？

　　企業(yè)（出地方）取得國有土地使用權(quán)后，聯(lián)合其他單位（出資方）一同開發(fā)的，若雙方約定，出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險而只收取固定利益的，包括貨幣資金和其他非貨幣資產(chǎn)，對出地方應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)計算征收營業(yè)稅和土地增值稅，并向出資方開具發(fā)票；對于取得土地使用權(quán)的出資方，繼續(xù)投資進(jìn)行開發(fā)并建房出售的，以新建房作為開發(fā)項(xiàng)目，計算征收土地增值稅。其中對出地方計算征收轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)土地增值稅的價格，即作為出資方取得土地使用權(quán)

所支付的金額，憑發(fā)票在其土地增值稅清算時據(jù)以扣除。

　　若出地方和出資方合作建房、約定建成后分配開發(fā)產(chǎn)品的，出地方轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的價格，為首次或者以后分配開發(fā)產(chǎn)品時應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價值加減其他補(bǔ)價計算確認(rèn)；同時確認(rèn)出資方取得該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。

三、  如何理解把握“已竣工驗(yàn)收”的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房等建設(shè)項(xiàng)目，凡符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)竣

工驗(yàn)收：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

四、  房地產(chǎn)企業(yè)土增稅清算分期問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
　　因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的工程建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

五、  關(guān)于預(yù)征土地增值稅問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算后，辦理清算手續(xù)前，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。
　  （二）辦理清算手續(xù)前用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。
　  （三）辦理清算手續(xù)過程中轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入，未取得清算書面審核結(jié)果的，應(yīng)繼續(xù)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。取得清算書面審核結(jié)果后，應(yīng)按187號文第八條規(guī)定處理。
　  （四）法院等有權(quán)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)實(shí)施強(qiáng)制拍賣、變賣后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定的期限辦理土地增值稅申報手續(xù)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定核定征收土地增值稅，不得預(yù)征土地增值稅。

六、取得土地使用權(quán)后不進(jìn)行開發(fā)或者進(jìn)行部分開發(fā)后即轉(zhuǎn)

讓的房地產(chǎn)，其扣除項(xiàng)目如何掌握？

　　答：下面按照是否進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分兩種情況進(jìn)行

說明：

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；

2、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附

加。

　?。ǘ┤〉猛恋厥褂脵?quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅；

2、開發(fā)土地的成本；

3、加計開發(fā)土地成本的百分之二十；

4、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，包括印花稅、營業(yè)稅金及附加、地方教育附

加。

七、以合作建房形式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，計算有關(guān)土地增值稅計稅收入和扣除項(xiàng)目金額問題
   　  （一）一方出地、一方出資合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方不成立合營企業(yè)，合作中出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)，出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）。
對于上述出地方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）為代價，換取部分房地產(chǎn)所有權(quán)的，按187號文第三條第一項(xiàng)確認(rèn)收入，對于出資方以轉(zhuǎn)讓部分房地產(chǎn)所有權(quán)為代價，換取部分土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）的，按187號文第三條第一項(xiàng)分別確認(rèn)土地增值稅計稅收入和取得部分土地使用權(quán)所支付金額?！?BR>　  （二）出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）、出資方以貨幣資金作價入股，成立合營企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)，建成后雙方采取分配方式為：1.風(fēng)險共擔(dān)，利潤共享的；2.按銷售收入一定比例提成或提取固定利潤的；3.按一定比例分配房地產(chǎn)的。
   對于上述合營企業(yè)，以出地方土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認(rèn)的評估價值作為取得土地使用權(quán)所支付金額；對于出地方，以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股時確認(rèn)的評估價值作為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）所取得土地增值稅計稅收入。
根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號,以下簡稱21號文）第六條規(guī)定，對于2006年3月2日以后發(fā)生的，出地方以土地使用權(quán)（房地產(chǎn)）作價入股，成立合營企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)征收土地增值稅。
　  （三）一方出資、一方出地合作開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司成立前為該項(xiàng)目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效憑證的，允許在該項(xiàng)目清算時予以扣除。

八、項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)問題

1、根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
　　因此，計算土地增值稅時，項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)不能包含在開發(fā)間接費(fèi)里。
   2、房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？

房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支，如空調(diào)、電視機(jī)等。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入并準(zhǔn)予扣除。

（3）房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

②建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

九、公共配套問題

　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不予扣除。
　  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計算扣除。
　  （三）對于按照規(guī)定應(yīng)移交而未移交的公共配套按照以下原則處理：
　  1.屬于政府、公用事業(yè)單位原因不能及時接收的，經(jīng)接收單位或者政府部門出具證明，由清算小組合議確定后，其成本、費(fèi)用可以扣除；
　  2.未移交的公共配套轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不得扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。
   （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用，其房地產(chǎn)所有權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅視同銷售的范圍，因而不應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓收入。但是，對于該部分開發(fā)產(chǎn)品或者公共配套設(shè)施所應(yīng)分擔(dān)的土地成本、開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用不得計入扣除。

（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置從政府部門取得的補(bǔ)償以及財政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，建設(shè)的公共配套設(shè)施建設(shè)完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，抵減房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑安裝工程費(fèi)。

十、車庫、車位、儲藏室問題

1、納稅人在銷售房地產(chǎn)的同時向買受方附贈地下車庫（車位），凡在售房合同中明確且直接在發(fā)票上注明附贈的，該地下車庫（車位）相關(guān)的成本、費(fèi)用等在計征土地增值稅時允許按規(guī)定計算扣除。---安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？

　　根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。據(jù)此，凡房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同，約定將上述車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；附贈的車庫、車位因未

取得轉(zhuǎn)讓收入，按出售開發(fā)產(chǎn)品計算銷售收入。

　　利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂合同，將停車場所法律法規(guī)規(guī)定期限內(nèi)的使用權(quán)轉(zhuǎn)移給購房人的，向購房人取得的收入視同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入；利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施計入扣除，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂車庫、車位一定期限租賃使用權(quán)合同，其取得的租賃收入，不計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。 --青地稅

函[2009]47號

3、房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。對其取得的銷售收入應(yīng)繳納營業(yè)稅、土地增值稅

4、有產(chǎn)權(quán)的儲藏室不屬于住宅，房地產(chǎn)開發(fā)公司將儲藏室和套房一起出售，應(yīng)分別核算套房的增值額和儲藏室的增值額，否則若套房為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，企業(yè)將不能享受普通住宅免征土地增值稅的規(guī)定。

若儲藏室單獨(dú)出售，儲藏室應(yīng)按非住宅繳納土地增值稅。

十一、開發(fā)間接費(fèi)問題

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)間接費(fèi)用計算扣除的問題
　  （一）開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接組織、管理各開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用不得列入。
　  （二）開發(fā)間接費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用中的管理費(fèi)用應(yīng)按照有關(guān)企業(yè)會計準(zhǔn)則或企業(yè)會計制度的規(guī)定區(qū)分并分別核算。如劃分不清的，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定的比例計算扣除。
　  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目時，根據(jù)受益的項(xiàng)目扣除的開發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)是各房地產(chǎn)項(xiàng)目直接發(fā)生的實(shí)際支出并取得合法有效憑證的費(fèi)用。

十二、商住一體清算問題

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第一條第二款規(guī)定：開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。

盡管立項(xiàng)時是一個項(xiàng)目，但計算土地增值稅時需要分為兩個項(xiàng)目進(jìn)行清算，收入及相應(yīng)稅金完全可以分開計算，至于相關(guān)成本如何扣除，國稅發(fā)〔2006〕187號文件第四條第（五）項(xiàng)規(guī)定，屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

十三、利息費(fèi)用問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對待。此類利息支出，凡能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。開發(fā)項(xiàng)目未發(fā)生利息支出的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以按規(guī)定計算

的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%計算扣除。

　　對財務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%進(jìn)行計算扣除。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財法字[1995]第006號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)區(qū)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之五以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個人借款利息，無法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計算扣除。

十四、未支付成本及預(yù)提費(fèi)用問題

1、根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計算扣除項(xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。如果合同約定以部分工程款作為質(zhì)量保證金，符合合同法規(guī)規(guī)定的比例要求，并且開具了發(fā)票，應(yīng)當(dāng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本按規(guī)定扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除?！?/P>

因此預(yù)提費(fèi)用在土增稅清算時不得扣除。

2、土地增值稅清算時尚未付款的成本，是否可以扣除？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定，審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（1）在土地增值稅清算中，計算扣除項(xiàng)目金額時，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（2）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

（3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/P>

（5）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

（6）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

因此，在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的才能扣除。

十五、土地閑置費(fèi)及契稅滯納金問題

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?！?。

2、《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，對于企業(yè)因違約而承受的處罰性開支，如土地閑置費(fèi)及契稅滯納金等，不屬于按稅法規(guī)定正常開支的成本費(fèi)用和國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅金的范疇，不能作為扣除的項(xiàng)目金額。因此，在計征土地增值稅時不能作為正常的成本費(fèi)用支出予以扣除。

十六、以房產(chǎn)對外投資繳納土增稅問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

十七、市政配套費(fèi)、人防費(fèi)、報建費(fèi)問題

問：房地產(chǎn)企業(yè)繳納給政府有關(guān)部門的市政公用設(shè)施配套費(fèi)、人防費(fèi)在土地增值稅清算時可以加計20%扣除嗎？法規(guī)出處？

答：可以參考如下兩個文件：

安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號《關(guān)于若干稅收政策問題的公告》規(guī)定：政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的市政配套費(fèi)、報批報建費(fèi)、四源費(fèi)、供電貼費(fèi)、增容費(fèi)等應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納、并在核算時計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的收費(fèi)項(xiàng)目，在計算土地增值稅時，列入開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計算扣除項(xiàng)目金額。

穗地稅函[2012]198號《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引(2012年修訂版)的通知》中規(guī)定：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向建設(shè)部門繳納市政配套設(shè)施費(fèi)并取得相應(yīng)的財政專用收據(jù)的，應(yīng)作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)計算扣除。

十八、裝修費(fèi)用問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、家具所發(fā)生的支出，也不包括與房地產(chǎn)連接在一起、但可以拆除且拆除后無實(shí)質(zhì)性損害的物品所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房時，如其銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，應(yīng)以總銷售收入減去銷售家用電器、家具等取得的收入作為房地產(chǎn)銷售收入計算土地增值稅。其中銷售家用電器、家具等取得的收入按照購置時的含稅銷售額計算。

十九、舊房清算問題

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項(xiàng)目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

二十、契稅、印花稅問題

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)取得土地所繳納的契稅，按財務(wù)制定計入有關(guān)的成本，可以作為計算加計扣除金額的基數(shù)。

二十一、收入確認(rèn)問題

關(guān)于土地增值稅計稅收入確認(rèn)問題
　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方未簽訂房地產(chǎn)銷售合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金、違約金和賠償金，不得確認(rèn)收入；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂房地產(chǎn)銷售合同后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、定金以及由于購買方違約而產(chǎn)生的違約金和賠償金，確認(rèn)為收入。
　  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)折扣轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按以下情形確認(rèn)土地增值稅計稅收入：
　  1．房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款一致的，以此價款確認(rèn)收入。
　  2．房地產(chǎn)銷售合同和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票所載折扣后的價款不一致，已全額開具轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以房地產(chǎn)銷售合同所載的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價款及其他收益確認(rèn)收入。
　  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為委托方以支付代銷費(fèi)、包銷費(fèi)等費(fèi)用方式委托其他單位或個人作為受托方代銷、包銷房地產(chǎn)，委托方與受托方之間沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)收入時不得扣除相應(yīng)的代銷費(fèi)、包銷費(fèi)等費(fèi)用。
　  （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時代收的稅款，不確認(rèn)為收入。

二十二、訂金、定金、誠意金、問題違約金問題

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時收取的定金、誠意金等，應(yīng)一并計入銷售收入預(yù)征土地增值稅。在清算土地增值稅時，買受方在簽訂合同前因撤銷購買意向而向銷售方支付的違約金，不計入銷售收入，不征收土地增值稅。

2、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生的上述支出時，借記‘營業(yè)外支出’,貸記‘銀行存款’等科目。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。

3、房地產(chǎn)開發(fā)公司因購房者在履行購房合同時違約而收取的違約金和更名費(fèi)，實(shí)際構(gòu)成了房屋銷售價值，并在房屋轉(zhuǎn)讓時取得了收入。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。因此，該違約金和更名費(fèi)應(yīng)并入其房屋轉(zhuǎn)讓收入計征土地增值稅。

4、企業(yè)支付的各種滯納金、罰款和違約金等，其性質(zhì)是企業(yè)正常營業(yè)活動以外發(fā)生的支出。因此在會計處理上應(yīng)計入營業(yè)外支出，企業(yè)發(fā)生上述支出時，借記〝營業(yè)外支出〞,貸記〝銀行存款〞等科目。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)會計制度對違約金作為營業(yè)處支出處理的辦法和土地增值稅政策規(guī)定，違約金不屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目。

二十三、住宅的負(fù)增值能否抵減商業(yè)用房的正增值？

《皖地稅函〔2012〕583號土增稅若干問題的函》（2012年11月14日）規(guī)定：

關(guān)于同一開發(fā)項(xiàng)目中既建造有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的分別計

算問題：

在計算土地增值稅時，對同一開發(fā)項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通

標(biāo)準(zhǔn)住宅（其他類型房地產(chǎn)）的，如納稅人在清算報告中就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅；如納稅人在清算報告提出放棄申請免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅權(quán)利的，應(yīng)以整個開發(fā)項(xiàng)目為對象，統(tǒng)一計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅。納稅人在清算報告中未明確是否就其普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申請免征土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)告知納稅人相關(guān)政策，并將清算報告退還納稅人，待納稅人明確后予以受理。

二十四、清算完畢后剩余房產(chǎn)銷售問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條的規(guī)定：在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。
　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
　　清算時未售部分預(yù)征的稅款不得扣除。
　　未售部分在銷售時按上述方法計算其成本、費(fèi)用。未售部分銷售時已預(yù)征的稅款在計算土地增值稅予以扣除。

二十五、清算完成后退房款的土增稅處理問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目清算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，計算應(yīng)抵退土地增值稅問題。
　  （一）退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，不調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)的房地產(chǎn)類型調(diào)減土地增值稅計稅收入，計算和抵退多繳的土地增值稅。
　  （二）退還屬于辦理清算手續(xù)前收取的房款，調(diào)減清算總建筑面積的，應(yīng)根據(jù)所對應(yīng)的房地產(chǎn)類型分別調(diào)減土地增值稅計稅收入和按單位建筑面積成本費(fèi)用計算的扣除項(xiàng)目金額，計算和抵退多繳的土地增值稅。

二十六、土地增值稅清算時，扣除項(xiàng)目金額支付的截

止時間問題

符合187號文第二條清算條件的，原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)，為計算扣除項(xiàng)目金額支付的截止時間。對于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項(xiàng)目仍未支付完畢的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交申請報告，經(jīng)清算小組合議確定后可延長扣除項(xiàng)目金額支付的截止時間，但不得以此影響清算審核進(jìn)度，清算審核結(jié)束前仍未支付的，不予扣除。

二十七、對整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后，進(jìn)行后續(xù)開發(fā)建設(shè)，

完成后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目是否允許加計扣除？

對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成

后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項(xiàng)之

和的百分之二十。

二十八、企業(yè)合并、分立等過程中發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否應(yīng)當(dāng)征

收土地增值稅？

　　  兩個或兩個以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個企業(yè)，合并后的企業(yè)承受原合并各方的房地產(chǎn)，不征收原合并各方房地產(chǎn)的土地增值稅。合并后的企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照合并前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。派生方、新設(shè)方轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按照分立前原企業(yè)實(shí)際支付的土地價款和發(fā)生的開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)

用，按規(guī)定計入扣除計算征收土地增值稅。

股東將持有的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

二十九、關(guān)于土地增值稅清算時合法有效憑證確認(rèn)問題
（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓的形式取得土地使用權(quán)并支付相應(yīng)的土地價款的，應(yīng)取得相應(yīng)的發(fā)票

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付被拆遷單位拆遷補(bǔ)償費(fèi)，應(yīng)按規(guī)定取得被拆遷單位提供的合法有效憑證。
　  （3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付自然人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)按規(guī)定取得對方個人簽名或者蓋章的收款收據(jù)，也可以開列有個人簽名或蓋章的支付清單。

三十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用計算扣除問題
　  （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；對在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)內(nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，其樣板房裝修費(fèi)用作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的建筑安裝工程費(fèi)計算扣除。
　  （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的下列費(fèi)用，應(yīng)作為管理費(fèi)用計算扣除：
　  1．委托第三方公司進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，支付的有關(guān)項(xiàng)目管理費(fèi)用（工程監(jiān)理費(fèi)除外）；
　  2．向上級公司繳納的管理費(fèi)；
　  3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中繳納的訴訟費(fèi)；
　  4．為開發(fā)項(xiàng)目購買的商業(yè)保險。
　  （三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)管理部門繳納的商品房預(yù)售款監(jiān)督管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)作為銷售費(fèi)用計算扣除。