土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

其計算公式為： 　　

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

為了規(guī)范土地，房地主市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。^[1]

 與其他稅種相比，土地增值稅具有以下四個特點：

（1）以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)。土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金及其他項目金額后的余額，與增值稅的增值額有所不同。

（2）征稅面比較廣。凡在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個人，除稅法規(guī)定免稅的外，均應(yīng)依照土地增值稅條例規(guī)定繳納土地增值稅。換言之，凡發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個人，不論其經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，也不分內(nèi)、外資企業(yè)或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，均有繳納增值稅的義務(wù)。

（3）實行超率累進(jìn)稅率。土地增值稅的稅率是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值率的高低位依據(jù)來確認(rèn)，按照累進(jìn)原則設(shè)計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。

（4）實行按次征收。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。

土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：有利于增強(qiáng)國家對房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控；有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；有利于增加國家財政收入為經(jīng)濟(jì)建設(shè)積累資金。 ^[2]

 納稅人

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。

課稅對象和范圍

課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。 ^[3]

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。 　　

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入，即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?？鄢椖堪础稐l例》及《細(xì)則》規(guī)定有下列幾項： 　　

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。具體為：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式得到土地使用權(quán)的，為支付的地價款。 　　

（2）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。 　　

（3）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)是指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會計制度規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于計算操作，《?xì)則》規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)予以扣除。凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費(fèi)用的扣除按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計算扣除。 　　

（4）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。 　　

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 　　

（6）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計10%的扣除。

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。

（1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；

（2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

（3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

（4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第一，核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。如成交價為50萬元，土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元。

第二，減除法定扣除項目金額后，按四級超率累進(jìn)稅率征收。其中又分兩種情況，一是能夠提供購房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估報告。

1、能夠提供購房發(fā)票的，可減除以下項目金額：

（1）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；

（2）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額；

（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；

（4）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

2、不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（1）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；

（2）中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進(jìn)行確認(rèn)；

（3）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費(fèi)用。

（一）對于專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)直接計入營業(yè)稅金及附加科目，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)計入“經(jīng)營稅金及附加”科目，對外經(jīng)濟(jì)合作企業(yè)應(yīng)當(dāng)計入“營業(yè)稅金”科目，股份制企業(yè)應(yīng)當(dāng)計入“營業(yè)稅金及附加”科目。

（二）對于非專營房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)從事的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅，一般應(yīng)當(dāng)作為其他業(yè)務(wù)支出處理，如工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)企業(yè)、交通企業(yè)、民航企業(yè)等企業(yè)應(yīng)當(dāng)計入“其他業(yè)務(wù)支出”科目，如果企業(yè)不劃分主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入，那么相應(yīng)地土地增值稅也應(yīng)當(dāng)作為營業(yè)稅金的一部分計入“ 營業(yè)稅金及附加”（如旅游飲食服務(wù)企業(yè)）。

（三）對于企業(yè)轉(zhuǎn)讓其已經(jīng)作為固定資產(chǎn)等入賬的土地使用權(quán)、房屋等，其應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅應(yīng)當(dāng)計入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶。

[例1]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計210.9萬元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計扣除。則其應(yīng)納稅額為：

扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元

增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元

增值額占扣除項目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％

應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬元

則企業(yè)應(yīng)作如下會計分錄：

借：經(jīng)營稅金及附加　2907300

貸：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅2907300

實際向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅時作如下會計分錄：

借：應(yīng)交稅金--應(yīng)交土地增值稅2907300

貸：銀行存款2907300

國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。政府的這一動作，最終將會給樓市帶來什么樣的影響，國內(nèi)各媒體紛紛發(fā)表了自己的看法。

意在遏制不規(guī)范行為

香港《經(jīng)濟(jì)日報》刊載社論文章寫到，國家稅務(wù)總局發(fā)出通知，全國下月一日起，清算房地產(chǎn)開發(fā)商的土地增值稅，17日內(nèi)陸股市升勢聞風(fēng)逆轉(zhuǎn)向下，大量地產(chǎn)股跌停板，在香港上市的內(nèi)陸地產(chǎn)商股價亦急挫。文章指出，土地增值稅的嚴(yán)格執(zhí)行，勢將壓縮內(nèi)陸地產(chǎn)商利潤，但并不代表中央要打擊內(nèi)陸樓市。

文章認(rèn)為，是次通知僅由國家稅務(wù)總局發(fā)出，與去年中遏抑房地產(chǎn)的“國十五條”由九個部委聯(lián)合發(fā)出，已可見層次的截然不同。國家稅務(wù)總局是次重申現(xiàn)有的條例，宣布開展清算，目的應(yīng)是力壓房地產(chǎn)業(yè)不規(guī)范、游走灰色空間的行為，配合中央要房地產(chǎn)走入健康發(fā)展的軌道。土地增值稅其實早于93年實施，但由于屬地方稅，以及讓地方能因地制宜，故操作上予地方政府很大彈性，地方在執(zhí)行上亦確盡用灰色空間，將本來高達(dá)3成至6成的稅率，大減至只有1%至3%，令增值稅本來要打擊土地囤積與炒風(fēng)的功能，幾近于無。

文章指出，國家稅務(wù)總局表明要開展清算，相信就是要收緊各地方政府，在執(zhí)行土地增值稅上的彈性空間、灰色地帶，地產(chǎn)商應(yīng)繳的稅必須繳，有囤積居奇的就更要透過征稅打擊，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，緩和社會矛盾。故此，如有關(guān)政策得到落實，內(nèi)陸地產(chǎn)商的盈利、暴利，勢將大減。

基本不會影響房價

《北京晨報》消息，近期房價上升較快，供求矛盾突出，不能排除部分開發(fā)商將這部分稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，土地增值稅清算通知此時出臺無益于平抑房價，但相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這部分稅負(fù)并不會影響房價，雖然開發(fā)商的成本或多或少地增加，然而開發(fā)商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價上，而且房價是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。

文章分析，土地增值稅清算通知的出臺，應(yīng)該有助于鼓勵開發(fā)商建普通住宅。文章指出，正式開征土地增值稅，對房地產(chǎn)企業(yè)必然產(chǎn)生很大影響。由于土地增值稅采取累進(jìn)制，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商利潤越高，需要繳納的土地增值稅越多。文章說，由于別墅等高檔住宅的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于普通住宅，所以該稅的出臺對于鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)適合老百姓的普通住宅有積極的導(dǎo)向意義。

文章同時認(rèn)為，通知對房價的間接影響還是存在的，一是開發(fā)商為了維持高額利潤，進(jìn)行稅收轉(zhuǎn)嫁，進(jìn)而提升房價；另一個是開發(fā)商由于繳稅而導(dǎo)致資金緊張，使得總體開發(fā)項目減少，市場供給下降，短期出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

開發(fā)成本增加壓力

據(jù)《上海證券報》分析，在土地大幅度升值的市場情況下，土地增值稅的清算無疑會給大量開發(fā)商帶來成本壓力。理由是為避免遭遇土地增值稅清算帶來的成本增加，本應(yīng)該結(jié)算銷戶的房地產(chǎn)開發(fā)項目，房地產(chǎn)企業(yè)多采取放任擱置的辦法，一旦土地增值稅清算辦法正式開始執(zhí)行，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司可能遭遇較大的稅負(fù)壓力。

文章認(rèn)為，有清算就有補(bǔ)交和退稅兩種說法，即開發(fā)商的預(yù)先繳稅額如果低于最后清算出來的應(yīng)繳稅金額，開發(fā)商需要補(bǔ)交稅款，但如果開發(fā)商的預(yù)繳金額大于實際應(yīng)納稅額，則需要退稅。近三年來，開發(fā)商拿地成本已經(jīng)很高，如果計入扣除金額，增值率其實不高，而根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，可免征土地增值稅。

此外，由于土地增值稅實行累進(jìn)稅率，房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤空間越大，所繳稅收就越多，通知出臺后，將對依靠囤積廉價土地而獲取暴利的開發(fā)商造成直接打擊，而同時，因為土地增值稅征收周期的縮短也使得開發(fā)商資金緊張，無力大規(guī)模囤積土地。 

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》已經(jīng)1993年11月26日國務(wù)院第十二次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自1994年1月1日起施行。

土地增值稅的申報納稅程序納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報 七、納稅時間和繳納方法以一次交割、付清價款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)在辦理過戶、登記手續(xù)前一次性繳納全部稅款。

以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可根據(jù)收款日期來確定具體的納稅期限。

項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可以預(yù)征土地增值稅。

土地增值稅的納稅地點不論納稅人的機(jī)構(gòu)所在地、經(jīng)營所在地、居住所在地設(shè)在何處，均應(yīng)在房地產(chǎn)的所在地申報納稅。      

概述

 土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定：從2007年2月1日起。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前．對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃．減輕納稅負(fù)擔(dān)，相應(yīng)增加企業(yè)的盈利，勢必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認(rèn)為可以從以下幾個方面著手進(jìn)行稅收籌劃。

收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法規(guī)定，土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下，轉(zhuǎn)讓收入越少，土地增值額就越小，當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一棟精裝修的樓房，預(yù)計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元（含裝修費(fèi)600萬元），該企業(yè)可以分兩次簽定合同，在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同，等裝修時再簽600萬元的裝修合同，則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。

費(fèi)用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃，把實際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中去，例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，由于它的實際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額，因此，人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下，通過費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

“臨界點”籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如何做到使房價在同行中最低，應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負(fù)效應(yīng)，可以對此進(jìn)行納稅籌劃。 　　

實際工作中，首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率，通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細(xì)則》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加了扣除項目，以高質(zhì)低價來 占領(lǐng)市場。例：某房地產(chǎn)公司建成一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，扣除項目金額為800萬元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r約l 000萬元，假如定價1 000萬元，增值率為25%，應(yīng)納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素，獲利為1 000-800-90=110（萬元）。但如果定價960萬元（X一800／800=20%），增值率為20%.由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%的，所以就可以免征土地增值稅，則獲利為960-800=160（萬元），二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出，企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時，通過合理定價進(jìn)行納說籌劃，完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。

費(fèi)用均分籌劃法

這種方法主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)。因為這類企業(yè)可能同時進(jìn)行幾處房地產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)，不同地方開發(fā)成本因為地價或其他原因可能不同，這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實際會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。因此，平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫@得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，這樣就不會出現(xiàn)某段時間增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。如果結(jié)合其他籌劃方法，使增值率剛好在某一臨界點以下，則節(jié)稅就更明顯。

利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，一般都會發(fā)生大量的借款，因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本，其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，實現(xiàn)利息據(jù)實扣除，降低稅額；反之，開發(fā)過程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，以實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

建房方式籌劃法

 根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定：某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍，不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃，其節(jié)稅效果也是很明顯的。 　　

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍，而屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率，稅負(fù)較低，而土地增值稅適用的是30%一60%的四級超率累進(jìn)稅率，前者節(jié)稅明顯。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得，其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況，適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。 　　

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以通過預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣，在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

 國務(wù)院令[1993]第138號

第一條 為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例。

第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計算征收。

第四條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條 計算增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

第七條 土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

第八條 有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的；

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

第九條 納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（二）提供扣除項目金額不實的；

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

第十條 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

第十一條 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅。

第十二條 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

第十三條 土地增值稅的征收管理，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十四 本條例由財政部負(fù)責(zé)解釋，實施細(xì)則由財政部制定。

第十五條 本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區(qū)的土地增值費(fèi)征收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執(zhí)行。 ^[4]