北京市中經(jīng)律師事務所 孟凡勝

注：本人從事土地法律研究多年，代理了很多有關建設用地使用權的案件，特把經(jīng)驗加以總結，供律師和其他朋友參考使用，有何意見，請發(fā)電子郵件到：mfslawyer@163.com.本人將不勝感激。

目 錄

概述：建設用地使用權制度的建立和發(fā)展 1
第一章 一 般 規(guī) 定 3
第二章 律師辦理建設用地使用權劃撥業(yè)務操作指引 6
第三章 律師辦理建設用地使用權協(xié)議出讓業(yè)務操作指引 10
第四章 律師辦理建設用地使用權招標拍賣掛牌出讓業(yè)務操作指引 11
第五章 律師辦理國有土地租賃業(yè)務操作指引 15
第六章 律師辦理建設用地使用權出讓合同糾紛業(yè)務操作指引 18

概述：建設用地使用權制度的建立和發(fā)展
土地是最要的生產(chǎn)和生活資料。1949年10月1日中華人民共和國成立以后，中國共產(chǎn)黨領導全國人民進行了土地改革運動，消滅了土地剝削制度，實行耕者有其田的制度。在二十世紀五十年代的社會主義改造運動中，我國逐漸消滅了土地私有制，形成了土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。這種土地所有權制度在1956年社會主義改造基本完成時基本建立，并最終通過1982年12月4日修訂的《憲法》第10條得到我國基本法律的肯定。1982年12月4日修訂的《憲法》第10條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。

改革開放以前，在社會主義計劃經(jīng)濟條件下，我國主要實行國有土地的無償劃撥使用制度，即通過行政劃撥的方式，將國有土地交給各公有制經(jīng)濟單位無償、無期限、無轉讓的使用，這種土地使用權形式至今仍在一定范圍內適用。到20世紀70年代末，隨著改革開放的進行，我國經(jīng)濟模式由計劃經(jīng)濟逐步轉變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟，外商投資企業(yè)在我國境內出現(xiàn)。由于外商投資企業(yè)是具有私有性和營利性的自主經(jīng)營、自負盈虧的利益主體，因此，對外商投資企業(yè)的用地不能夠繼續(xù)沿用無償劃撥方式，出現(xiàn)了有償提供場地使用權的市場方式，我國政府開始向外商投資企業(yè)收取場地使用費。1979年7月1日頒布的《中外合資經(jīng)營企業(yè)法》第5條第3款規(guī)定：“中國合資者的投資可包括為合資企業(yè)經(jīng)營期間提供的場地使用權。如果場地使用權未作為中國投資者投資的一部分，合資企業(yè)應向中國政府交納使用費”。這里的“場地使用權”就是一種土地使用權。我國土地使用權制度的改革由此而開始。

1988年4月12日通過的憲法修正案第2條規(guī)定：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓”。土地使用權制度以憲法形式被肯定下來，其后的《土地管理法》及其實施條例、《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)，進一步完善了國有土地的有償使用制度。2007年3月16日十屆全國人大第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》?！?a target="_blank" style=" display:inline; position:static; background:none;" >物權法》將通過出讓和劃撥途徑取得的國有土地使用權定名為“建設用地使用權”。至此，建設用地使用權得到我國基本法律的明確肯定。

建設用地使用權，是指權利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施，權利人對其建造的建筑物、構筑物及其附屬設施擁有所有權。建設用地使用權具有以下特點：①主體的廣泛性。建設用地使用權的主體相當廣泛，國家機關、公益事業(yè)單位、法人、非法人組織以及自然人，都可以依法取得建設用地使用權，成為建設用地使用權人。②客體的特定性。建設用地使用權必須設立在國有建設用地上。農民所有的建設用地以及農用地上不能設立建設用地使用權。③期限的確定性。主要是指以出讓方式取得的建設用地使用權有明確的法定存續(xù)期限。依據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條的規(guī)定，居住用地使用期限為70年，工業(yè)用地使用期限為50年，教育、科學、文化、衛(wèi)生、體育用地使用期限為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地使用期限為40年，綜合或者其他用地使用期限為50年。④建設用地使用權的取得一般是有償?shù)模乙扇∫欢ǖ墓_競價方式取得。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，都應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。以前以劃撥方式取得的建設用地使用權再轉讓的，必須改為有償出讓的方式。⑤可轉讓性。建設用地使用權人有權依法將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。

在建設用地使用權制度之外，我國還存在著國有土地租賃制度。國有土地租賃是指國家將國有土地出租給用地者使用，由使用者和縣級以上人民政府國土資源行政主管部門簽訂土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃屬于國有土地有償使用的形式之一，是建設用地使用權出讓方式的補充。我國國有土地租賃制度于1993年開始試點，最早的規(guī)范性文件是《關于境外上市的股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問題的通知》（[1993]國土[籍]字第167號）。租賃國有土地使用權具有以下特點：①權利的標的是國有土地，而且是建設用地；②承租人需要和出租人簽訂租賃合同，租賃合同是承租人取得土地使用權的依據(jù)；③租賃國有土地使用權必須依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定，且租賃期限依據(jù)合同的約定，長短不同；④租賃國有土地使用權需要登記；⑤租賃國有土地使用權具有一定的可轉讓性，承租人可以依法轉讓其租賃國有土地使用權。目前國有土地租賃，主要適用于將劃撥土地使用權轉讓或出租、企業(yè)改制以及其他改變土地用途后依法應當有償使用的情況。

在劃撥、出讓和租賃等使用國有建設用地的形式之外，還存在著外商投資企業(yè)交納土地使用費（場地使用費）、國有土地使用權作價入股、國有土地使用權授權經(jīng)營等方式而取得國有建設用地使用權的形式。但這些形式不是國有建設用地使用權有償使用的主要形式，適用范圍受到嚴格的限制，所占比重很小。從國有土地有償使用制度的歷史發(fā)展趨勢來看，這些形式最終都會統(tǒng)一到有償出讓的形式中來。有鑒于此，下文沒有對這三種取得方式的具體操作規(guī)程進行詳細的論述，可以參照建設用地使用權有償出讓的操作規(guī)程進行。

第一章 一 般 規(guī) 定

1.制定目的和依據(jù)
為了規(guī)范和指導律師辦理建設用地使用權取得（土地一級市場）法律業(yè)務，提高律師的服務質量和水平，依據(jù)我國現(xiàn)行有關建設用地使用權取得的法律法規(guī)和政策，制定本指引。

2.概念界定
2.1 建設用地使用權，原稱國有土地使用權，是指權利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
2.2 建設用地使用權出讓，是指國家以土地所有者的身份將一定年限內的建設用地使用權讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。
2.3 協(xié)議出讓建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門以協(xié)議方式將一定年限內的建設用地使用權讓給土地使用者，由土地使用者支付土地使用權出讓金的行為。

2.4 招標出讓建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加建設用地使用權投標，根據(jù)投標結果確定建設用地使用權人的行為。
2.5 拍賣出讓建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、指定地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定建設用地使用權人的行為。
2.6 掛牌出讓建設用地使用權，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或者現(xiàn)場競價結果確定建設用地使用權人的行為。
2.7 出讓方案是指，在土地出讓過程中，市、縣人民政府國土資源行政主管部門擬定的，供土地行政管理部門內部審批供地和報有權批準出讓土地的各級人民政府審批供地的供地方案，主要內容包括擬出讓地塊的空間范圍、用途、年限、出讓方式、供地時間和其他條件等。

3.律師辦理建設用地使用權取得業(yè)務的基本原則
3.1律師辦理建設用地使用權取得業(yè)務，必須遵守憲法和法律，恪守律師職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)紀律，必須以事實為根據(jù)，以法律為準繩。
3.2律師應當堅持依法對委托人忠誠負責的原則，恪盡職守，勤勉盡責，不受任何單位及其他組織或個人的非法干涉，維護委托人的合法權益和國家法律的正確實施。
3.3律師應當努力專研土地法律理論，掌握土地法律法規(guī)及政策的現(xiàn)狀和發(fā)展方向，提高法律風險的防范意識，預防糾紛的產(chǎn)生。
3.4律師執(zhí)業(yè)應當接受國家、社會和當事人的監(jiān)督。

4.律師辦理建設用地使用權取得業(yè)務的前提和要求
4.1律師辦理建設用地使用權取得業(yè)務，應當了解土地市場的基本情況，熟悉相關的法律、法規(guī)和政策，注意當?shù)厥小⒖h人民政府及國土資源行政主管部門的有關具體規(guī)定，熟悉行政機關辦理相關業(yè)務的權限和程序。
4.2律師辦理建設用地使用權取得業(yè)務，應根據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議，在委托權限內以委托人的名義依法履行職責，不得損害委托人的合法權益。
4.3律師在辦理業(yè)務中得知的當事人的商業(yè)秘密和當事人認為有保密必要的其他事項以及其他個人隱私、商業(yè)秘密等，依法予以保守秘密。

5. 本指引的適用范圍
本操作指引適用于律師從事建設用地使用權取得的非訴訟法律服務。在與建設用地使用權相關的訴訟業(yè)務中也可以參考使用。

6 .主要法律依據(jù)
一般法律：
《中華人民共和國物權法》（2007年3月16日）
《中華人民共和國土地管理法》（2004年8月28日）
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2007年8月30日）
《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2007年10月28日）
《中華人民共和國合同法》（1999年3月15日）
《中華人民共和國行政許可法》（2003年8月27日）
《中華人民共和國土地管理法實施條例》（1998年12月24日）
《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號，2004年10月21日）
《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號，2001年5月30日）

《土地登記辦法》（國土資源部令第40號，2007年11月28日）

本編適用的法律：
《中華人民共和國招標投標法》（1999年8月30日）
《中華人民共和國拍賣法》（2004年8月28日）
《劃撥土地使用權管理暫行辦法》（國家土地管理局，1992年2月24日）
《關于劃撥土地使用權管理有關問題的批復》（國家土地管理局，1996年12月4日）
《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號，2001年10月22日）
《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規(guī)定》（國家土地管理局令第8號，1998年2月17日）
《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（1990年5月19日）
《建立健全教育、制度、監(jiān)督并重的懲治和預防腐敗體系實施綱要》（中發(fā)〔2005〕3號，2005年1月3日）
《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》（建設部令第22號,1992年12月4日）
《建設項目用地預審管理辦法》（國土資源部令第27號，2004年11月1日）
《關于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄（2006年本）〉和〈禁止用地項目目錄（2006年本）〉的通知》（國土資發(fā)〔2006〕296號，2006年12月12日）
《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第21號，2003年6月11日）
《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》（國土資源部，2006年5月31日）
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508-2001）
《國土資源部關于改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（2001年2月13日）
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（國土資源部令第11號，2002年5月9日）
《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（試行）》（國土資源部，2006年5月31日）
《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》（國土資源部令第39號，2007年9月28日）
《國土資源部監(jiān)察部關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（2007年4月4日）
《國有建設用地使用權出讓合同（示范文本）》（GF-2008-2601）（中華人民共和國國土資源部、中華人民共和國國家工商行政管理總局共同制定，2008年4月29日）
《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)（1999）222號，1999年8月1日）
《最高人民法院關于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》（1995年12月27日）
《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2004年11月23日） 《最高人民法院、國土資源部關于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》（2004年2月10日）

7．本指引的使用說明
7.1在建設用地使用權的取得過程中，律師的業(yè)務主要是接受建設用地使用權申請人的委托，代理建設用地使用權申請事宜，協(xié)助處理相關的糾紛。律師也可以接受市、縣人民政府及國土資源行政主管部門的委托，為其對建設用地使用權申請的審批提供法律服務。律師還可以接受建設用地使用權人或者市、縣人民政府及國土資源行政主管部門的委托，就因建設用地使用權而產(chǎn)生的糾紛，主持、參加調解工作，或者代理參加訴訟。
7.2本指引主要從律師接受申請人的委托，代為辦理申請某宗土地的建設用地使用權事宜的角度撰寫的。

7.3本指引所依據(jù)的法律法規(guī)及政策的截止日期為2008年7月31日。請務必密切注意此后我國土地法律法規(guī)及政策的調整和變化情況。
第二章 律師辦理建設用地使用權劃撥業(yè)務操作指引
1.概念界定
1.1 建設用地使用權，原稱國有土地使用權，是指權利人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。
1.2 建設用地使用權劃撥，原稱國有土地使用權劃撥，是指經(jīng)市、縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

2.律師接受委托后，應當審查委托人申請的建設項目是否屬于劃撥建設用地使用權的適用范圍。
2.1依據(jù)我國現(xiàn)行法律法規(guī)及政策的規(guī)定，下列建設用地的使用權，確屬必需的，可以由市、縣級以上人民政府依法批準劃撥：
2.1.1國家機關用地和軍事用地；
2.1.2城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；
2.1.3國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
2.1.4法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
2.2 我國國土資源行政主管部門制定并頒布了《劃撥用地目錄》，該目錄不定期的調整，律師應當注意劃撥用地目錄的調整情況。

3．律師應當審查委托單位的申請是否符合申請條件
3.1用地單位提出用地申請應當符合下列條件：
3.1.1該宗地已取得建設項目用地預審意見，并獲得通過；
3.1.2擬建設項目已經(jīng)過計劃行政主管部門審批、核準或備案，取得的立項批復和項目可行性研究報告批復在有效期內，并且項目已列入年度建設計劃；
3.1.3 建設項目符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，已取得《建設用地規(guī)劃許可證》及《審定設計方案通知書》，且均在有效期內；
3.1.4 其他行政機關規(guī)定的必要條件。
3.2申請人的申請不能滿足上述條件的，律師應當提醒委托人，并協(xié)助或者代理委托人完成相關審批條件。

4.代理委托人和擬申請宗地的原所有人或者使用人簽訂征收、拆遷或者使用協(xié)議。
4.1擬申請宗地原為農用地或者為農民集體所有的建設用地的，申請人應當辦理征地手續(xù)，和土地所有人簽訂征地補償協(xié)議，將該宗地轉為國有建設用地。
4.2擬申請宗地原為其他單位使用的，原使用單位因此受到損失的，申請人應當給予適當補償。
4.3擬申請的建設用地使用權范圍內有中央產(chǎn)、軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)、文物的，申請人應當和相關單位簽署有關用地協(xié)議。

5.制作和整理申請材料，提交給市、縣國土資源行政主管部門進行審批。申請人應提交的材料包括以下幾項：
5.1申請人及其委托人的基本情況證明。包括申請人的工商營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證書，法定代表人身份證明書及授權委托書。
5.2劃撥國有建設用地申請書。申請書內容包括：①項目的基本情況（包括建設用地單位；項目立項、規(guī)劃等前期情況及拆遷安置情況；建設內容、項目用途及各類用途的建設規(guī)模；項目開竣工的計劃與進度等）；②建設用地的基本情況(包括用地的位置、空間范圍、土地利用現(xiàn)狀情況(單位與居民)、土地規(guī)劃用途等)；③申請劃撥國有建設用地理由。

5.3建設項目用地預審意見。
5.4計劃主管部門核發(fā)的項目審批、核準或備案批準文件。
5.5規(guī)劃主管部門核發(fā)的《建設用地規(guī)劃許可證》附件及附圖。
5.6與原產(chǎn)權單位簽定的用地協(xié)議及相關土地權屬證明文件。
5.7其他國土資源行政主管部門要求提交的、與申請事項有關的材料。

6.在國土資源行政主管部門及市、縣人民政府審批過程中，律師應當和審批機關保持聯(lián)系，隨時提交審批機關依法要求提交的材料。

7.對申請結果的處理
7.1對于申請未得到許可的，在接到《不予行政許可決定書》或者得知未予許可后，委托人對不予許可不服的，律師應當告知委托人，可以依法提起行政復議或者行政訴訟。律師代理行政復議或者行政訴訟的，應當另行辦理委托手續(xù)，依照相關法律履行義務。
7.2劃撥土地申請被準予許可的，律師代理委托人領取《行政許可決定書》、《建設用地批準書》（存量建設用地）等許可文書、證件，并及時將結果告知委托人，將相關文書的原件送達給委托人。

8.辦理《劃撥決定書》
待完成項目用地范圍內居民和原用地單位的拆遷安置補償工作后，律師代理委托人向市、縣國土資源局申請辦理《劃撥決定書》。

9.進行土地登記
在《劃撥決定書》送達后，代理委托人接受土地，并依照法律規(guī)定，向市、縣國土資源局申請土地登記，領取土地證書。

10. 律師將相關的資料歸檔保存
律師在辦理完委托事項后，應當寫出工作總結，將辦理過程中的全部資料歸檔，并予以妥善保存。

第三章 律師辦理建設用地使用權協(xié)議出讓業(yè)務操作指引
1.律師指導委托人了解土地出讓信息，提出用地申請
1.1律師應當告知委托人，市、縣國土資源行政主管部門定期或不定期的將國有土地使用權出讓計劃、細化的地段、地塊信息向社會公布，同時明確用地者申請用地的途徑和方式，公開接受用地申請。相關信息可以查看相關市、縣國土資源行政主管部門的網(wǎng)站或中國土地市場網(wǎng)（www.）。
1.2律師告知委托人應當注意搜集相關的土地出讓信息，對市、縣國土資源行政主管部門公布的詳細的地塊信息，進行多方面的核實。對自已有意向的地塊，向市、縣國土資源行政主管部門提出用地申請。在申請協(xié)議出讓的過程中，對市、縣國土資源行政主管部門出讓過程進行監(jiān)督，對其未依法辦理的事項，可以向有關部門檢舉、揭發(fā)。其中，符合行政復議或者行證訴訟條件的，可以依法提起行政復議或者行政訴訟。
1.3律師應當了解委托人有意向宗地的具體供地方式。市、縣國土資源行政主管部門在接到用地申請后，將根據(jù)具體的申請情況和國家的土地管理政策，確定具體的供地方式?，F(xiàn)行的供地方式主要有協(xié)議、招標、拍賣、掛牌等。

2.律師應當告知委托人協(xié)議出讓建設用地使用權的條件
律師應當告知委托人，符合下列條件的可以采取協(xié)議的方式出讓建設用地使用權：
2.1供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，在供地計劃公布后，在規(guī)定的時間內，同一宗地只有一個意向用地者的； 2.2原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權、重新公開出讓的除外； 　　2.3 劃撥土地使用權轉讓申請辦理出讓，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權、重新公開出讓的除外； 　　2.4 建設用地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式； 　　2.5 法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

3.律師在土地申請審批中的工作
3.1律師應當協(xié)助委托人進行地價評估，協(xié)助委托人和市、縣國土資源行政主管部門協(xié)商出讓金的底價。
3.2.律師應當了解該宗土地的出讓方案是否報經(jīng)相應的市、縣人民政府批準。
3.3在該宗土地出讓方案報經(jīng)市、縣人民政府批準后，律師代理委托人和市、縣國土資源局簽訂《建設用地使用權出讓意向書》。意向書應當向社會公示，公示期不得少于5日。

4.律師在協(xié)議出讓土地結果確定后辦理的事項
4.1根據(jù)委托人的委托授權，律師代理委托人和市、縣國土資源行政主管部門簽訂《建設用地使用權出讓合同》,并協(xié)助市、縣國土資源行政主管部門將出讓結果向社會公布。
4.2代理委托人領取《建設用地批準書》，交付土地出讓金，接收土地。
4.3代理委托人辦理土地登記。律師在建設用地使用權人付清全部建設用地使用權出讓金后，代理委托人向市、縣國土資源行政主管部門提出土地登記申請，領取《建設用地使用證》。

5. 國土資源行政主管部門在特定情形下有解除出讓合同的權利
律師應當告知委托人，在下列情形下，國土資源行政主管部門可以解除出讓合同，收回建設用地使用權：
5.1建設用地使用權人延期支付出讓金超過60日，經(jīng)國土資源行政主管部門催交后仍不能支付建設用地使用權出讓金的，國土資源行政主管部門有權解除合同，建設用地使用權人無權要求返還定金，國土資源行政主管部門可請求受讓人賠償損失。
5.2建設用地使用權人造成土地閑置，閑置期間滿一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費；土地閑置滿兩年且未開工建設的，國土資源行政主管部門有權無償收回建設用地使用權。
5.3建設用地使用權人未按照出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，國土資源行政主管部門根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回建設用地使用權的處罰。

6.建設用地使用權的提前收回
律師應當告知委托人，在建設用地使用權期間屆滿前，因公共利益的需要，國土資源行政主管部門可以依照法律規(guī)定的權限和程序提前收回建設用地使用權。國土資源行政主管部門提前收回建設用地使用權的，應當退還相應的出讓金；對建設用地使用權人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障建設用地使用權人的居住條件。

7.建設用地使用權期滿的處理
律師應當告知委托人，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所使用土地范圍內的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，出讓人和受讓人有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

8 將相關的資料歸檔保存
律師在辦理完委托事項后，應當寫出工作總結，將辦理過程中的全部資料歸檔，并予以妥善保存。