關(guān)于國(guó)有建設(shè)用地出讓方式,相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定都有規(guī)定（55號(hào)令、城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法、土地管理法實(shí)施條例、物權(quán)法和國(guó)辦發(fā)【1999】39號(hào)、國(guó)發(fā)【2001】15號(hào)、國(guó)發(fā)【2004】28號(hào)、國(guó)發(fā)【2006】31號(hào)文件以及國(guó)土資源部第11號(hào)令、21號(hào)令、39號(hào)令、土地出讓規(guī)范等），但一些規(guī)定之間往往有交叉，容易造成理解和執(zhí)行上的困惑，為此，需要認(rèn)真學(xué)習(xí)上述相關(guān)規(guī)定的實(shí)質(zhì)，將相關(guān)規(guī)定梳理集成，形成可執(zhí)行可掌握的具體細(xì)則。

一、可以協(xié)議出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的范圍

 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》和《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》實(shí)際上就是對(duì)上述法規(guī)政策的梳理和集成，根據(jù)兩個(gè)規(guī)范及其后的規(guī)定，下列五種情形的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)可以采用協(xié)議方式出讓：

1.供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的，可以采取協(xié)議方式。其中，工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地；

2.原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、《國(guó)有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

3.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但《國(guó)有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外；

4.出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；

5.法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。

除上述五種規(guī)定情形，《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》還建立了程序認(rèn)定機(jī)制，明確通過出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定實(shí)行協(xié)議出讓方式的，可以采取協(xié)議出讓方式。

二、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓的類型

根據(jù)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓時(shí)，政府、土地產(chǎn)權(quán)人與擬出讓土地的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，協(xié)議出讓可以分為以下五大類：

1.政府供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓

（1）集體農(nóng)用地辦理轉(zhuǎn)用和土地征收審批后形成的新增國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的；

（2）政府收回收購的國(guó)有建設(shè)用地，依法可以協(xié)議出讓的。

2.原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓

（1）原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的；

（2）原承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓的。

3.劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓

（1）原土地使用權(quán)人辦理協(xié)議出讓后轉(zhuǎn)讓；

（2）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由受讓人辦理協(xié)議出讓的。

4.改變土地用途申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓

（1）原劃撥土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變土地用途辦理協(xié)議出讓的；

（2）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)改變土地用途需要變更出讓協(xié)議補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)的。

5.出讓土地使用權(quán)續(xù)期需要辦理土地出讓的

【鏈接1】

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令）相關(guān)規(guī)定：

第四條 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一宗地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

前款規(guī)定的工業(yè)用地包括倉儲(chǔ)用地，但不包括采礦用地。

【鏈接2】

《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）(國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)) 相關(guān)規(guī)定：

【鏈接3】

《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第21號(hào)令）相關(guān)規(guī)定：

第三條出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣和掛牌方式出讓外，方可采取協(xié)議方式。

【鏈接4】

《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》（試行）(國(guó)土資發(fā)[2006]114號(hào)) 相關(guān)規(guī)定：

4.3協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)范圍

5. 供地環(huán)節(jié)的協(xié)議出讓

6  原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓

7  劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓

8  出讓土地改變用途等土地使用條件的處理