2010年5月，委托人江蘇省宿遷市江南氣體制造有限公司（下稱“江南氣體公司”）因其工廠拆遷糾紛，無(wú)法與拆遷人等相關(guān)部門(mén)達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，委托盛廷律師事務(wù)所張志同、王春剛兩位律師為其提供拆遷專項(xiàng)法律事務(wù)服務(wù)。

拆遷糾紛基本案情：委托人為浙商企業(yè)，2002年經(jīng)貴宿遷市招商引資入住宿城開(kāi)發(fā)區(qū)，通過(guò)出讓方式取得相應(yīng)土地使用權(quán)，投入數(shù)百萬(wàn)元建設(shè)廠房、生產(chǎn)線，依法辦理了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)手續(xù)、房屋所有權(quán)證等證照，屬于依法設(shè)立的特種氣體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)。因氣體處于高壓狀態(tài)，易燃易爆，對(duì)生產(chǎn)條件要求極高，歷經(jīng)20多個(gè)月，才辦齊危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證、藥品經(jīng)營(yíng)許可證等特種行業(yè)經(jīng)營(yíng)許可批文，其間投入了大量資金和人力。

2008年，江蘇宿城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)發(fā)函稱已將該公司納入拆遷范圍，并限令在一個(gè)月內(nèi)搬遷完畢。因“拆遷人”缺乏合法有效的拆遷手續(xù)，且拆遷雙方未能就補(bǔ)償問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)，致使拆遷工作遲遲未能落實(shí)。

接受委托后，代理律師經(jīng)過(guò)分析案情及調(diào)查取證，對(duì)整個(gè)案件事實(shí)有了較全面的了解。

代理人首先通過(guò)指導(dǎo)委托人向相關(guān)部門(mén)提出政府信息公開(kāi)申請(qǐng)，得2009年2月26日，宿遷市規(guī)劃局為宿遷市金陵置業(yè)有限公司位于宿遷市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的“南園小鎮(zhèn)”用地項(xiàng)目核發(fā)“地字第321300200910022號(hào)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》”。張志同、王春剛律師經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析研究案情，通過(guò)對(duì)頒發(fā)該《規(guī)劃許可證》具體行政行為的審查，以“宿遷市規(guī)劃局在作出涉案具體行政行為時(shí)未依法審查國(guó)家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的有關(guān)文件、建設(shè)工程選址意見(jiàn)書(shū)等法定文件，即核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，且在對(duì)行政許可申請(qǐng)進(jìn)行審查和作出行政許可決定前未告知利害關(guān)系人有進(jìn)行陳述和申辯、要求聽(tīng)證的權(quán)利，違反《行政許可法》之規(guī)定，申請(qǐng)人宿遷市江南氣體制造公司擁有合法使用權(quán)的工業(yè)用地包括在該建設(shè)用地規(guī)劃許可證許可的建設(shè)用地范圍內(nèi)，該具體行政行為與申請(qǐng)人具有法律上的利害關(guān)系，侵害了申請(qǐng)人的合法權(quán)益”為由，代理委托人向江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳提起了行政復(fù)議。

   2010年12月1日，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳作出了《行政復(fù)議決定書(shū)》，復(fù)議機(jī)關(guān)采納了律師的復(fù)議代理意見(jiàn)，涉案建設(shè)用地規(guī)劃許可證被撤銷。 
 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》被撤銷，意味著建設(shè)單位的用地項(xiàng)目不具備合法的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條的規(guī)定，在不具備國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件及建設(shè)用地規(guī)劃規(guī)劃許可文件的情況下，不能取得《拆遷許可證》，故其所進(jìn)行的拆遷是違法的。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三十八條“以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，在簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)持建設(shè)項(xiàng)目的批準(zhǔn)、核準(zhǔn)、備案文件和國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。”，建設(shè)用地規(guī)劃許可證違法，導(dǎo)致該項(xiàng)目所取得的國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件亦屬違法，因此其已經(jīng)進(jìn)行的項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)該認(rèn)定為違法建設(shè)，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，應(yīng)受到查處。 
    本次行政復(fù)議案的獲勝，對(duì)委托人的依法維權(quán)具有十分重要的意義，也增強(qiáng)了當(dāng)事人對(duì)法律的信心，律師積極努力和認(rèn)真盡責(zé)的精神得到當(dāng)事人的肯定和好評(píng)。

【結(jié)果】

【2010】蘇建行復(fù)（決）字209號(hào)行政復(fù)議決定書(shū)撤銷地字第321300200910022《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；【2011】蘇建行復(fù)（決）字210號(hào)行政復(fù)議決定書(shū)撤銷宿規(guī)工臨2011009號(hào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證（臨時(shí)工程）》

【核心提示】

規(guī)劃部門(mén)在進(jìn)行城市總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃以及項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃前，應(yīng)充分征求行政相對(duì)人和利害關(guān)系人的意見(jiàn)和建議，依法告知聽(tīng)證權(quán)，組織聽(tīng)證活動(dòng)。

【律師說(shuō)法】

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，按照規(guī)劃先行，應(yīng)當(dāng)先取得規(guī)劃許可手續(xù)，然后才能辦理拆遷許可證。沒(méi)有依法取得規(guī)劃許可的，就不能獲得房屋拆遷或房屋征收批文，也就不會(huì)對(duì)利害關(guān)系人的房屋所有權(quán)及相應(yīng)宗地使用權(quán)實(shí)施強(qiáng)制征收?？梢?jiàn)，規(guī)劃許可行為與該規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人存在利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)征求被征收人意見(jiàn)。

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第七條規(guī)定，申請(qǐng)辦理拆遷許可證時(shí)須提交建設(shè)用地規(guī)劃許可證；《征收與補(bǔ)償條例》第九條規(guī)定，征收決定應(yīng)當(dāng)符合四個(gè)規(guī)劃要求?？梢?jiàn)，前后政策規(guī)定都應(yīng)當(dāng)先取得規(guī)劃許可批文。規(guī)劃許可是作出房屋拆遷許可或征收決定的前置行為，沒(méi)有規(guī)劃調(diào)整，也就不會(huì)有后來(lái)因規(guī)劃調(diào)整而帶來(lái)的征收搬遷。規(guī)劃調(diào)整是因，征收搬遷是果，兩者之間存在因果關(guān)系。

發(fā)放建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的行為屬于行政許可行為。雖然沒(méi)有直接導(dǎo)致該范圍內(nèi)的權(quán)利人的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的變化或滅失，但卻影響（甚至決定）著他們權(quán)利的存在狀態(tài)，因此規(guī)劃許可行為與被征收人之間存在利害關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按照《行政許可法》第三十六條和第四十七條的規(guī)定，在審查過(guò)程中或作出行政許可決定前，應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人、利害關(guān)系人享有要求聽(tīng)證的權(quán)利；申請(qǐng)人、利害關(guān)系人在被告知聽(tīng)證權(quán)力之日起五日內(nèi)提出聽(tīng)證申請(qǐng)的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)組織聽(tīng)證。不能閉門(mén)造車(chē)自話自說(shuō)地去搞規(guī)劃設(shè)計(jì)。

【法律依據(jù)】

《行政許可法》第四十六條、第四十七條

《征收和補(bǔ)償條例》第九條