土地增值稅清算復核內容

72mouse 2012-03-29

展開全文

土地增值稅清算復核內容（一）扣除的項目除工資、福利費、折舊費、拆遷補償外，原始單據(jù)是否是稅務發(fā)票、財政收據(jù)、完稅憑證。工資、福利費、折舊支出是否是與直接組織管理項目人員有關，支出是否合理。扣除項目是否全部與清算項目有關，是否將其他項目支出、與項目無關支出計入清算項目；是否存在將房地產開發(fā)費用擠入房地產開發(fā)成本的情況；是否存在為政府、城市建設委員會及其他單位代墊支出；存在和其他項目共同的支出是否已進行分攤，分攤方法是否合理；拆遷補償支出是否符合規(guī)定標準并取得支付對象簽字名冊。（二）項目成本歸集期間是否嚴格界定，立項之前的費用是否存在扣除問題，項目竣工驗收后發(fā)生的除執(zhí)行尚未執(zhí) 行完畢的合同、裝飾裝修支出外的后續(xù)維護、維修及其他后續(xù)支出費用是否存在扣除問題。（三）計入開發(fā)成本的甲方供材支出是否存在重復扣除問題。（四）施工單位開具的發(fā)票是否為工程項目所在地主管地方稅務機關開具，與開具發(fā)票金額對應的營業(yè)稅金及附加是否及時、足額入庫，施工單位是否存在以商品銷售發(fā)票替代工程款的不合規(guī)發(fā)票。（五）取得的工程項目建筑安裝（包括裝修）發(fā)票金額、甲供材料發(fā)票金額與工程咨詢造價報告之間的勾稽關系是否正確，是否存在超工程總造價獲取發(fā)票，蓄意加大開發(fā)成本現(xiàn)象。（六）建安營業(yè)稅是否存在異地繳納問題。（七）工程造價咨詢單位是否取得建設部門核發(fā)的工程造價咨詢資質證書，工程結算報告與建委備案的工程總承包合同約定的條款是否相符，工程結算審核報告實際采用的定額與備案合同約定使用定額是否一致，是否存在因采用不同定額虛增建安成本的情況。（八）銷售收入與實測銷售面積是否對應，是否存在應開具發(fā)票而未開具發(fā)票少計銷售收入問題。（九）與轉讓房地產有關的稅金及附加是否屬于清算項目，計算的扣除金額是否正確。（十）需延伸檢查事項 1、對房開企業(yè)取得土地時未及時索取發(fā)票的，檢查銷售土地方土地轉讓有關稅收是否按規(guī)定繳納。 2、甲方供材未開具建安發(fā)票的，檢查甲方供材是否存在漏稅問題。 3、建安營業(yè)稅存在異地繳納的，檢查是否存在各縣區(qū) 引稅問題。三、需要明確的政策（一）關于土地增值稅清算時收入確認的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。（二）房地產開發(fā)企業(yè)未支付的質量保證金，其扣除項目金額的確定問題房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。（三）房地產開發(fā)利息支出的扣除問題 1、財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。 2、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。 3、房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。 4、土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。（四）房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。（五）關于取得土地使用權按國家規(guī)定繳納的費用扣除問題按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的登記、過戶手續(xù)費等有關費用。（六）房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。（七）關于繳納的規(guī)費扣除問題對房地產企業(yè)開發(fā)房地產繳納的規(guī)費，只要取得合法財政票據(jù)的，參照《山東省地方稅務局關于印發(fā)<山東省地方稅務局房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算管理暫行辦法>的通知》（魯?shù)囟惏l(fā)[2004]33號）第十九條第四款的規(guī) 定：“與轉讓房地產有關的稅金，指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅。因轉讓房地產交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除”的規(guī)定執(zhí)行。（八）關于土地轉讓環(huán)節(jié)未取得合法票據(jù)問題對土地成本未取得合法票據(jù)的，相關主管稅務機關進一步核實在土地轉讓環(huán)節(jié)未開具發(fā)票的單位轉讓土地時稅收繳納情況，若確屬偷漏稅的，追繳相關稅款、滯納金及罰款，并責令其按規(guī)定開具轉讓土地使用權發(fā)票作為房地產企業(yè) 土地增值稅扣除憑證。（九）關于拆遷安置土地增值稅計算問題 1、房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā) 企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā) [2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 3、貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù) 計入拆遷補償費。對拆遷補償費應確認是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。對以上要件缺一不可，否則不得作為扣除項目扣除。納稅人因從事拆遷安置從政府部門取得的補償以及財政補貼款項，抵減土地征用及拆遷補償費。（十）關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年” 按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。（十一）關于稅金扣除問題對公司開發(fā)多個項目的，無法區(qū)分是哪個項目上繳稅金的，要由公司提供說明，并在完稅憑證上蓋章注明為哪個項目上繳的稅金。（十二）關于開發(fā)間接費用與期間費用的劃分問題 對房地產已建未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費、行政性罰款、工程審計費以及工程竣工驗收后發(fā)生的工資、福利費應作為期間費用處理；對未在土地增值稅清算管理規(guī)程列舉開發(fā)間接費用明細范圍內，而又難以區(qū)分為項目開發(fā)成本和期間費用的，作為企業(yè)發(fā)生的期間費用處理。（十三）關于扣除成本截止時間問題扣除成本的實際發(fā)生時間原則上以項目竣工驗收報告上的驗收竣工時間為界限，在竣工驗收日后發(fā)生的費用不允許扣除。（十四）關于房地產項目有關涉稅面積確認問題房地產項目有關涉稅面積一律以測繪報告為依據(jù)。（十五）關于普通住房的界定問題普通住房標準為同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.44倍以下。普通住房面積標準以房屋產權證上注明的建筑面積為準，不包括單獨注明的車庫、地下室面積。住宅小區(qū)建筑容積率以規(guī)劃部門批準文書為準。單套建筑面積以套內面積進行計量的，應換算成建筑面積。（十六）關于納稅人開發(fā)多個房地產項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設施的成本費用扣除問題納稅人開發(fā)多個房地產項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設施的成本費用不能夠直接認定的，按照下列順序合理分攤： 1、將“取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費”按照實際占用土地面積占土地總面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。 2、將“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、國家規(guī)定的其他扣除項目”，按照建筑面積占總建筑面積的比例，在可售與不可售的房地產之間進行分配。 3、屬于全體業(yè)主共有或者無償移交給政府、公共事業(yè) 單位用于非營利性社會公共事業(yè)的公共配套設施費，一般按照可售面積分攤各期、各項目應負擔的成本。 4、對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤。對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。（十七）關于納稅人取得土地使用權后未進行實質的開發(fā)即轉讓的成本費用扣除問題 1、納稅人取得土地使用權后，未進行任何形式的開發(fā) 即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權所支付的金額，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及與轉讓土地使用權有關的稅金（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅）。 2、納稅人僅進行土地開發(fā)（如“三通一平”等）不建造房屋即轉讓土地使用權的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權所支付的地價款，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，開發(fā)土地所需成本和加計開發(fā)土地成本的20%，以及與轉讓土地使用權有關的稅金（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅）。 3、納稅人購買未竣工房地產后，未進行任何實質性的改良或開發(fā)即再轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得房地產所支付的金額，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用以及與轉讓房地產有關的稅金（包括營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和印花稅）。（十八）關于納稅人將公共配套設施等轉為自用土地增值稅計算問題公共配套設施原則上應屬于全體業(yè)主共有，若納稅人將公共配套設施等轉為自用，不確認收入，其應分擔的成本、費用也不得扣除。（十九）關于納稅人將車庫、停車位轉讓或附贈土地增值稅計算問題凡納稅人與購房人簽訂銷售合同，約定將車庫或停車位的所有權出售給購房人的，地下車位或車庫取得的收入按非普通住宅標準計算土地增值稅；地上車庫或儲藏室隨主房，即主房為普通住宅就按普通住宅計算，主房為非普通住宅就按非普通住宅計算。（二十）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。