北京與上海已經(jīng)正式獲得國(guó)土部的試點(diǎn)批準(zhǔn)。本報(bào)記者獲悉，符合要求的城市，將在2012年初進(jìn)行申報(bào)，國(guó)土部將會(huì)在2012年5月份左右確定具體的試點(diǎn)城市。

“這不是一項(xiàng)拍腦袋而來(lái)的政策，”一位接近國(guó)土資源部的人士介紹，早在2009年，北京和上海就開(kāi)始試點(diǎn)在集體土地上建設(shè)保障房，總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)之后，今年上報(bào)國(guó)務(wù)院同意，開(kāi)展此類(lèi)試點(diǎn)。

而這項(xiàng)政策開(kāi)始，對(duì)于城市建設(shè)用地供給有著巨大影響。上述人士介紹，以北京和上海為例，集體建設(shè)用地占上述兩個(gè)城市建設(shè)用地比例4成。

可增4成用地

據(jù)全國(guó)工商聯(lián)REICO工作室1月9日發(fā)布的《2011房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2012形勢(shì)預(yù)測(cè)分析》內(nèi)容，2011年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地面積37153.4萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)3%，增幅低于2010年同期30個(gè)百分點(diǎn)。

REICO工作室一位研究人員表示，由于2011年下半年土地市場(chǎng)不景氣，導(dǎo)致了2012年地方政府整理土地能力下降，與此同時(shí)，在2011年1000萬(wàn)套保障性安居工程的用地壓力下，地方“熟地”基本供給殆盡。

徐紹史也在上述工作會(huì)議上表示，2012年要完成700萬(wàn)套保障性安居工程供地壓力很大。

而允許在集體建設(shè)用地上建設(shè)保障房，則成為解決上述用地難題的一個(gè)新途徑。

本報(bào)記者從權(quán)威途徑獲悉，目前，上海市的集體建設(shè)用地，約占全市建設(shè)用地總量的40%。

2009年年末之時(shí)，上海發(fā)布了《關(guān)于單位租賃房建設(shè)和使用管理的試行意見(jiàn)》，明確提出單位可在自用土地上建設(shè)和使用職工宿舍。

彼時(shí)的單位租賃房，則是指上海的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)管理主體、高校、部隊(duì)及其他單位利用自用土地建設(shè)或者以舊建筑改建，提供給本單位職工短期租住的職工宿舍。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)政策研究中心執(zhí)行主任陳杰對(duì)本報(bào)記者透露，事實(shí)上，上海的一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)，對(duì)于租賃房的探索很早就開(kāi)始了，例如張江，此前也有一家中介公司幫助其找更多農(nóng)民手中集體建設(shè)用地建造的房子，用于轉(zhuǎn)租給園區(qū)內(nèi)的各式人才等居住。

2011年1月4日之時(shí)，上海再次發(fā)布一份《貫徹〈本市發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)〉的若干規(guī)定》(下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》)。依據(jù)《規(guī)定》，運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)可根據(jù)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和投資建設(shè)有關(guān)規(guī)定，受讓或租賃農(nóng)村集體建設(shè)用地；建設(shè)機(jī)構(gòu)也可以與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作，投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理公租房。

防治小產(chǎn)權(quán)房

上述接近國(guó)土部的人士表示，集體建設(shè)用地要轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，需要走征地手續(xù)，這是土地成本增加的一個(gè)重要過(guò)程，如果直接允許集體建設(shè)用地建設(shè)保障房，則可以大大降低保障房成本，又可以改善征地工作中存在的一些矛盾問(wèn)題。

但是，上述人士表示，這絕不意味著要放松對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的控制。所有試點(diǎn)都必須是在增量的基礎(chǔ)上，存量“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正不可以。而且建設(shè)以后出租管理必須由企業(yè)或政府進(jìn)行，不能單獨(dú)分割進(jìn)行，更不允許有產(chǎn)權(quán)。

2011年5月之時(shí)，國(guó)土部曾下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)保障性安居工程用地管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，明確要求不得擅自開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，不過(guò)一些城市經(jīng)國(guó)土部批準(zhǔn)后可以進(jìn)行試點(diǎn)，給定的范圍是：“商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的個(gè)別直轄市”。

1月7日，北京市國(guó)土局的一位官員告訴本報(bào)記者，集體建設(shè)用地建公租房的試點(diǎn)，有關(guān)部門(mén)一直沒(méi)有放開(kāi)，是怕出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”。

而到了2011年12月末，住建部的口徑則出現(xiàn)另外一種說(shuō)法，住房保障司司長(zhǎng)馮俊表示，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)公租房正在試點(diǎn)，與小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)概念，也不會(huì)造成小產(chǎn)權(quán)房合法化。

根據(jù)規(guī)定，集體建設(shè)用地建設(shè)公租房，其產(chǎn)權(quán)還是歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，土地性質(zhì)也不變，還是農(nóng)村集體土地，只是允許用租賃的方式租給住房困難的家庭。而且整個(gè)建設(shè)當(dāng)中也要嚴(yán)禁占用耕地等，也是有一定的限制。

馮俊表示：“不是說(shuō)想蓋就蓋，不是說(shuō)借這個(gè)名義把土地所有權(quán)變化了，也不能變相地賣(mài)了。所以它和小產(chǎn)權(quán)是完全不同的概念?！?/p>