購(gòu)買5年以內(nèi)的住房在轉(zhuǎn)讓時(shí)將被全額征稅。記者在采訪市地稅部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人時(shí)獲悉，我市已經(jīng)嚴(yán)格按照國(guó)家要求調(diào)整了個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅。近日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)文件《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》(財(cái)稅[2011]12號(hào))明確，從2011年1月28日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　“衡十條”優(yōu)惠到期，營(yíng)業(yè)稅執(zhí)行國(guó)家新政

　　2009年6月12日，我市出臺(tái)衡陽(yáng)市人民政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)的通知》(俗稱衡十條)。文件第二條有“在個(gè)人將購(gòu)買住宅對(duì)外銷售的免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買的非住宅對(duì)外銷售的，按其銷售收入減去原購(gòu)房?jī)r(jià)款后的余額征收營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定。當(dāng)時(shí)市地稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在接受記者采訪時(shí)解釋稱：具體的優(yōu)惠規(guī)定是，在2009年1月1日至12月31日期間，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加隨同營(yíng)業(yè)稅一并免征。

　　顯而易見，目前，“衡十條”中關(guān)于營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策已經(jīng)到期，而與此同時(shí)，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整營(yíng)業(yè)稅的新政也已經(jīng)下發(fā)并開始實(shí)施。衡陽(yáng)市地稅局的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是國(guó)家針對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓的調(diào)控措施，新政策將抑制二手房市場(chǎng)的惡意炒房行為，對(duì)此，衡陽(yáng)地稅部門將嚴(yán)格執(zhí)行新政。

　　綜合征收稅率為6.575%，差額征收需提供原始憑證

　　新政策的征收措施(如第一段文所示)中，其具體的稅率是，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅5%；按照營(yíng)業(yè)稅額征收城建稅7%、教育附加3%以及地方教育附加1.5%，總計(jì)稅額為0.575%；此外還有個(gè)人所得稅附征率1%。這三項(xiàng)的總和也就是綜合征收稅率為6.575%。

　　需要注意的是，符合差額征收營(yíng)業(yè)稅的市民，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)差額征收時(shí)，需提供當(dāng)年購(gòu)買房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。凡不能提供憑證的，則將按照銷售收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　至于很多市民買房已經(jīng)很多年，卻是新近才辦證，政策中“5年”時(shí)間如何界定的問題，據(jù)記者了解，是以房產(chǎn)證辦理時(shí)間為準(zhǔn)。也就是說(shuō)，即使你是10年前買的房，但是在去年才辦的房產(chǎn)證，那么現(xiàn)在出售，也是要征收全額營(yíng)業(yè)稅，而不屬于“超過(guò)5年，免征營(yíng)業(yè)稅”的范圍。

　　二手房買賣成本增加，成交或受影響

　　這兩個(gè)月，龍先生一直在想把08年購(gòu)置在市區(qū)內(nèi)的房子進(jìn)行出售，一方面在房?jī)r(jià)高位時(shí)賣有優(yōu)勢(shì)，一方面生意上也剛好需要資金周轉(zhuǎn)。可到房產(chǎn)交易中心了解后發(fā)現(xiàn)，根據(jù)國(guó)家新近出臺(tái)的房產(chǎn)政策，如今龍先生出售這套房子，需要繳納將近3萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。“才過(guò)了個(gè)年，稅費(fèi)政策咋就變了呢？”龍先生有些郁悶。如果把這筆稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到買房者頭上，估計(jì)又沒那么好賣了。賣房子的“成本”增加了不少，這讓龍先生左右為難。

　　出售5年以內(nèi)普通住房從差額改為全額征收營(yíng)業(yè)稅，金額差距究竟有多大？記者來(lái)算一筆賬。按照原來(lái)的政策計(jì)算，一套購(gòu)買時(shí)35萬(wàn)，出售時(shí)48萬(wàn)的普通住房，之前要繳納的營(yíng)業(yè)稅為(48-35)萬(wàn)元×5%=6500元。按照新政策，則需繳納的營(yíng)業(yè)稅是48萬(wàn)元×5%=2.4萬(wàn)元，前后兩種政策相比，新政要多了1.75萬(wàn)元。這還只是營(yíng)業(yè)稅，尚未將教育附加、城建稅及個(gè)人所得稅等等計(jì)算在 內(nèi)。而這個(gè)差額已經(jīng)相當(dāng)于我市普通工薪族一年的工資。

　　因?yàn)橐皇址康膬r(jià)格相對(duì)二手房要高，不少購(gòu)房者將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)。據(jù)浩誠(chéng)地產(chǎn)總經(jīng)理朱斌介紹，新年過(guò)后，到公司來(lái)找二手房的市民不在少數(shù)，雖然成交量尚可，但環(huán)比反而有所減少。主要原因也是在于當(dāng)購(gòu)房者具體了解了新政的稅費(fèi)政策后，投資者變得不爽快，而自住購(gòu)房者擔(dān)心稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁后并沒有得到太多的實(shí)惠，因而更加慎重。至于二手房成交量的下滑，會(huì)不會(huì)影響二手房房?jī)r(jià)下降，朱斌認(rèn)為，二手房?jī)r(jià)格除了由成交量決定，還要看新房?jī)r(jià)格，目前衡陽(yáng)市新房?jī)r(jià)格在調(diào)控高壓下并沒有松動(dòng)，反而是上漲趨勢(shì)，這樣看來(lái)二手房也很難降價(jià)。而市房地產(chǎn)某劉姓業(yè)內(nèi)人士則表示，新政影響可能在一季度過(guò)后的4月份開始顯現(xiàn)。

　　【名詞解釋】

　　非普通住房 ：

　　1、房產(chǎn)證面積在144平方米以上；2、住宅小區(qū)容積率在1.0以下；3、房子評(píng)估價(jià)格每平方米高于該地區(qū)的政策指導(dǎo)價(jià)格。

　　以上三點(diǎn)只要具備其一，即為非普通住宅。 反之則為普通住宅。(本文來(lái)源于衡陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng))