大家在看二手房的時候，總是能夠聽到中介或者賣家說，某某房子是“滿五唯一”，某某房子是“滿二唯一”。

這究竟是什么意思？是說有這個條件的房子就比其他的房子好嗎？還是說滿足了這些條件的房子可以省錢？為什么一定要強(qiáng)調(diào)一下呢？

賬房先生今天就給大家好好算一下，二手房滿五唯一到底是什么意思？對于購房者而言，究竟能夠省多少錢？

先普及一下背景知識，按照國家稅務(wù)局的相關(guān)規(guī)定，二手房交易過程中，是需要交納房地產(chǎn)稅的，需要繳納契稅、個稅、增值稅以及其他相關(guān)稅費(fèi)。

先說契稅的征收方法：

按照基準(zhǔn)稅率征收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。

當(dāng)然，首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優(yōu)惠，契稅的優(yōu)惠是以個人計(jì)算的，只要是首次繳契稅都可以享受優(yōu)惠。若買方購買的房產(chǎn)是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

再講講增值稅的征收方法：

增值稅的叫法是今年5月份“營改增”之后這么叫的，原來叫營業(yè)銳。

過去營業(yè)稅的征收分幾種情況，普通住宅：不足5年收取房屋總價的5.6%，超過5年（含5年）則免征；非普通住宅不足5年收取房屋總價的5.6%，超過5年（含5年）收取房屋總價與該房屋當(dāng)時買入價格差額的5.6%。

正是因?yàn)檫@個營業(yè)稅的征收對于房屋滿5年免征的規(guī)定，滿足條件的房子就都把“滿五”作為優(yōu)勢之一進(jìn)行宣傳。

但是“營改增”之后，這個五年就變?yōu)閮赡炅耍瑺I業(yè)稅也改為增值稅，按照新的規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。于是又有了“滿二”的說法。

最后說說個稅的征收方法：

根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)證滿5年，并且是唯一住房的不需要交個人所得稅。這也就是那個“滿五唯一”的來歷。

另外，房產(chǎn)證滿5年，不是唯一住房，或者房產(chǎn)證不滿5年的，都需要繳納房產(chǎn)交易盈利部分的20%或者總房價的1%的個稅。

空講理論太難理解，不如給大家舉個例子：

假如有一套面積在80平米的二手房，網(wǎng)簽價格200萬（以網(wǎng)簽價為準(zhǔn)），原價格為160萬的二手房，購房者是第一次買房。

如果房子不滿兩年

不滿兩年的二手房征稅最多，一套房子在交易過程中要產(chǎn)生契稅、增值稅和個稅。

契稅為全額征收，由于是90平米以下，稅率為1%，稅額=(200萬-已征收的增值稅)×1%=1.89萬

增值稅為全額征收，稅額=[200萬/(1+5%)]×5.6%=10.67萬

個稅=(200萬-原價格-原來契稅-200萬×10%-利息-此次增值稅)×20%=1.54萬

三個稅種共14.1萬元。

如果房子滿兩年但不到五年

這種情況免征增值稅，只征收契稅和個稅。

契稅仍然是全額征收，上文已經(jīng)注明計(jì)算方式，稅額=(200萬-已征收的增值稅)×1%=1.89萬

個稅=(200萬-原價格-原來契稅-200萬×10%-利息)×20%=3.68萬

兩個稅種共5.57萬元。

如果房子滿五年但不是唯一住房

這種房子的稅費(fèi)成本和第二種完全一樣，免征增值稅，所以稅費(fèi)成本也是只有契稅和個稅，共計(jì)5.57萬元。

如果房子滿五年，而且是唯一住房

也就是大家?？吹降摹皾M五唯一”，這種房子只征收契稅。

契稅額=200萬×1%=2萬元。

這么看來，果然還是“滿五唯一”的房子買起來比較好呢。準(zhǔn)備買二手房的朋友，再去看房的時候也不用再糾結(jié)這個問題啦。