違約金過高改判

劉大狀 2010-10-27

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廣東省深圳市中級人民法院

民事判決書

(2010)深中法民五終字第28號

    上訴人（原審被告）陳××。
    委托代理人張××，廣東××律師事務(wù)所律師。
    被上訴人（原審原告）戚××。
    委托代理人周××，北京市××律師事務(wù)所深圳分所師。
    原審第三人××地產(chǎn)代理（深圳）有限公司。
    法定代表人賴××，董事長。
    委托代理人高××，該司職員。
    上訴人陳××與被上訴人戚××因房屋買賣糾紛一案，不服深圳市羅湖區(qū)人民法院（2009）深羅法民三初字第1865號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
    原審法院審理查明：一、2009年5月21日，戚××與陳××簽訂一份《二手房買賣合同》，約定，戚××購買陳××所有的位于深圳市××區(qū)××路××花園××閣×單元×號房產(chǎn)，價格為人民幣2690000元；戚××同意在本合同生效當(dāng)日向陳××支付定金人民幣50000元，在本合同生效后5日內(nèi)再向陳××支付定金人民幣50000元；戚××在2009年6月21日前支付購房首期款至監(jiān)管銀行，并向按揭銀行提交按揭貸款的申請資料；涉案房產(chǎn)現(xiàn)處于抵押狀態(tài)，陳××同意于本合同生效之日起36日內(nèi)自行籌資還清按揭銀行貸款并辦妥注銷抵押登記手續(xù)，戚××、陳××雙方同意將房地產(chǎn)證原件托管替雙方監(jiān)管定金及交樓押金的第三人作為辦理過戶手續(xù)之用，陳××應(yīng)于還清貸款并注銷抵押登記后2個工作日內(nèi)將房地產(chǎn)證原件交予第三人；陳××需贖樓的，在陳××贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記及戚××按揭銀行出具貸款承諾函之日起3日，戚××、陳××雙方需簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理遞件過戶手續(xù)；戚××、陳××雙方如任何一方逾期義務(wù)超過5日，守約方可解除合同并要求另一方支付轉(zhuǎn)讓成交價百分之二十的違約金承擔(dān)違約責(zé)任；雙方還對其他事項進(jìn)行了約定。合同簽訂當(dāng)日，戚××向陳××交付定金人民幣50,000元，5月25日戚××又向陳××支付定金人民幣50000元，陳××均向戚××出具了收款收據(jù)。6月22日，戚××、陳××簽訂一份《二手房買賣合同補充協(xié)議》，約定，戚××在簽訂本協(xié)議當(dāng)日再向陳××直接支付定金人民幣100000元，陳××于2009年7月3日前贖出房地產(chǎn)證并辦理注銷抵押登記手續(xù)，如陳××未能在約定時間內(nèi)贖出房地產(chǎn)證并注銷抵押是陳××違約，戚××有權(quán)追究陳××的違約責(zé)任，因陳××贖樓時間的推遲買賣合同中約定的戚××監(jiān)管首期款的時間也相應(yīng)順延。同日，戚××再次向陳××支付定金人民幣100000元，陳××亦出具了收款收據(jù)。二、2009年5月21日，戚××、陳××及第三人簽訂《資金托管協(xié)議》，陳××根據(jù)該協(xié)議的約定，將收取戚××的定金人民幣50000元托管于原審第三人處，原審第三人收取了該筆定金，并出具收據(jù)，至今該筆定金仍在原審第三人處托管。三、合同簽訂后，戚××辦理了購房首期款的銀行監(jiān)管手續(xù)，銀行也向戚××出具了《二手樓貸款承諾書》，戚××依約履行了合同義務(wù)；但陳××沒有按照合同及補充協(xié)議的約定在2009年7月3日之前辦妥涉案房產(chǎn)的贖樓和注銷抵押登記的相關(guān)手續(xù)，陳××在2009年7月7日才辦理完畢上述房產(chǎn)的注銷抵押手續(xù)。2009年7月8日，陳××即向深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心遞交了將該房產(chǎn)出售給案外人伍××的相關(guān)材料，要求將涉案房產(chǎn)過戶至案外人伍××的名下，因原審法院依法于2009年7月10日查封了該房產(chǎn)，致使陳××的過戶手續(xù)沒有完成。四、2009年5月21日，陳××簽署書面的《地址及賬號確認(rèn)書》，確認(rèn)在上述合同履行過程中所有相關(guān)法律文書及通知以特快專遞的形式郵寄送達(dá)至深圳市××區(qū)××路××花園××閣×單元××號的地址即視為送達(dá)本人。2009年7月8日，戚××按上述地址以特快專遞向陳××發(fā)出履約催告函，稱陳××未按合同約定履行義務(wù)，屬陳××單方違約，要求陳××盡快與戚××聯(lián)系并協(xié)商處理情況，否則因此引起的法律后果由陳××自行承擔(dān)。陳××承認(rèn)收到該函件。
    戚××在原審中請求法院判令：1、陳××退回已收取戚××定金人民幣150000元；2、陳××按合同約定向戚××支付違約金共計538000元；3、陳××承擔(dān)本案的全部訴訟費用和保全費用。
    原審法院認(rèn)為：戚××與陳××簽訂的《二手房買賣合同》及補充協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，簽約各方應(yīng)按照合同的約定履行各自義務(wù)。在合同生效后，戚××按約向陳××支付了定金并履行了合同約定的義務(wù)，但陳××在收取定金后，未按照約定履行自己的義務(wù)將涉案房產(chǎn)出售給戚××，而是在2009年7月8日即將該房產(chǎn)出售給他人，并向產(chǎn)權(quán)登記部門遞件辦理過戶至他人名下的手續(xù)，只是由于原審法院的依法查封行為，致使陳××的轉(zhuǎn)讓過戶行為沒有完成，陳××的行為使戚××無法取得該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，無法實現(xiàn)合約目的，因此陳××的行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，戚××有權(quán)要求陳××依照合同約定支付違約金，故戚××的該訴訟請求，原審法院予以支持。對于陳××實際收取的定金人民幣150000元，因陳××的違約行為致使合同無法繼續(xù)履行，故戚××要求陳××退還該筆定金的訴訟請求，原審法院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百二十八條，《中華人民共和國民法通則》第八十五條、第一百零六條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：一、陳××在本判決生效之日起十日內(nèi)向戚××支付違約金人民幣538000元。二、陳××在本判決生效之日起十日內(nèi)向戚××返還定金人民幣150000元。如果陳××未在本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費人民幣10680元，減半收取5340元，由陳××負(fù)擔(dān)；保全費人民幣4020元，由陳××負(fù)擔(dān)。
    上訴人陳××不服原審判決，向本院提出上訴請求：1、撤銷一審判決，依法改判：2、駁回戚××的全部訴訟請求；3、戚××承擔(dān)一、二審全部訴訟費。事實與理由：一、一審法院罔顧事實，對證據(jù)的判斷與取舍完全按照有利于戚××的原則出發(fā)。1、本案之關(guān)鍵證據(jù)必然包括戚××是否完全履行了二手房買賣合同的約定。一審判決只能確定戚××僅交付了定金人民幣20萬，至于應(yīng)該監(jiān)管的人民幣50萬只字未提。因為戚××僅提供了《二手樓交易資金監(jiān)管協(xié)議》，該證據(jù)作為戚××提交的關(guān)鍵證據(jù)之一經(jīng)過了法庭質(zhì)證，但未被法院提及。戚××或第三人根本沒有也無法提供戚××"將監(jiān)管資金以轉(zhuǎn)賬方式存入丙方(第三人)的監(jiān)管帳戶，丙方同時開具銀行轉(zhuǎn)帳回單給乙方(戚××)"的證據(jù)，一審法院為達(dá)到更好的維護(hù)戚××的不當(dāng)利益的目的，將這一重要證據(jù)及履行情況棄之不顧。2、原審判決查明的第四條戚××按雙方約定的地指向陳××發(fā)出《履約催告函》。陳××并未否認(rèn)收到有關(guān)文件。3、一審法院審理程序不當(dāng)： (1)陳××確因客觀原因不能按時舉證與出庭，依法向法院提交了有關(guān)申請，但均--被法院駁回沒有法律依據(jù)； (2)原審開庭過程中因為戚××沒能舉證說明陳××實際收到定金的金額以及沒有提交所謂陳××違約的證據(jù)，法院在沒有任何書面申請的情況下，決定增加第三人及主動調(diào)查取證不符合法律程序。二、一審法院適用法律不當(dāng)。1、戚××根本沒有在合同約定的6月21日將其應(yīng)由第三方監(jiān)管的資金付入監(jiān)管賬號，其已經(jīng)先構(gòu)成了根本違約，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任，但一審法院卻置若罔聞。2、陳××的轉(zhuǎn)讓行為根本沒有違約。陳××的轉(zhuǎn)讓行為是基于戚××的違約行為，實施了先履行抗辯權(quán)；其次，陳××本身一直在與戚××協(xié)商處理方案，根本沒有違約故意；再次，陳××得到戚××的通知，稱陳××構(gòu)成違約，陳××為了自我保護(hù)同時也是為了解決自己資金問題，不想耗時而采取的無奈之舉。3、從一審法院認(rèn)定的事實可以確定戚××僅支付了人民幣20萬的定金(其中包括第三人監(jiān)管的人民幣5萬元)，但判決陳××要承擔(dān)人民幣538000元之巨的違約金明顯過高。
    戚××戚××口頭答辯稱，一審判決事實清楚、適用法律正確，請求法庭駁回陳××的上訴請求。
    原審第三人××地產(chǎn)代理（深圳）有限公司口頭答辯稱，本案簽署的二手房買賣合同合法有效，原審第三人作為居間方在履行居間服務(wù)的過程中沒有任何過錯，全面適當(dāng)?shù)穆男辛司娱g義務(wù)。本案中陳××收取了戚××定金200000元，其中50000元托管在原審第三人處。本案在履行買賣合同過程中由于陳××的原因造成交易最終未能完成，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
    本院經(jīng)審理查明，原審已查明的事實正確，本院予以確認(rèn)。
    另查明，戚××于2009年6月22日向雙方當(dāng)事人約定的資金監(jiān)管賬戶支付了購房首期款500000元，2009年6月26日，戚××取得了銀行出具的貸款承諾書，在其本案一審起訴后，銀行已退回上述購房首期款。
    本院認(rèn)為，陳××與戚××簽訂的《二手房買賣合同》及《二手房買賣合同補充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人真實的意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格按照合同的約定履行各自義務(wù)。戚××按照合同約定向陳××支付了定金并交付了購房首期款至監(jiān)管銀行并取得了貸款承諾書。而陳××未能按合同約定在2009年7月3日前辦妥涉案房產(chǎn)的注銷抵押手續(xù)，甚至在2009年7月8日欲將該房產(chǎn)出售給他人，只是由于原審法院的依法查封行為，才使陳××的轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)沒有完成。陳××的行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。我國《合同法》第一百一十六條規(guī)定："當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。"因此，戚××有權(quán)要求陳××依照合同約定支付違約金，而對于其直接支付給陳××的定金人民幣150000元，也有權(quán)要求陳××返還。至于陳××另行托管于原審第三人處的定金50000元，因戚××在原審中未向陳××主張，而××地產(chǎn)代理（深圳）有限公司亦同意退回戚××，本院對此不予處理。關(guān)于陳××主張合同約定的購房成交價百分之二十的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，因陳××交付給戚××的定金金額為200000元，而合同約定的違約金金額超過定金金額兩倍多，顯然過高；另一方面，從本案的履行情況來看，合同約定陳××須于2009年7月3日贖出房產(chǎn)證并辦理注銷抵押登記手續(xù)，而陳××于2009年7月7日辦理完涉案房產(chǎn)的注銷抵押手續(xù)并于2009年7月8日欲將房產(chǎn)過戶他人，而戚××于2009年7月10日即申請原審法院查封了涉案房產(chǎn)并提起了一審訴訟，由此可見，戚××在陳××違約不久即時行使了合同權(quán)利，戚××亦沒有提交證據(jù)證明其因合同解除導(dǎo)致的實際損失，故應(yīng)酌情對于違約金的金額予以調(diào)整，本院酌定陳××應(yīng)賠償戚××的違約金金額為人民幣230000元。
    綜上，原審認(rèn)定事實基本清楚，程序無誤，但適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。陳××主張合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高的上訴理由成立，本院予以支持，其他部分沒有事實以及法律依據(jù)，本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項，《中華人民共和國合同法》第六十條第（一）款、第一百零七條，第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：
    一、維持深圳市羅湖區(qū)人民法院（2009）深羅法民三初字第1865號民事判決第二項；
    二、變更深圳市羅湖區(qū)人民法院（2009）深羅法民三初字第1865號民事判決第一項為：上訴人陳××于本判決生效之日起十日內(nèi)向被上訴人戚××支付違約金人民幣230000元；
    三、駁回戚××的其他訴訟請求。
    如果陳××未在本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
    本案一審案件受理費人民幣10680元（由戚××預(yù)交），減半收取人民幣5340元，由陳××負(fù)擔(dān)人民幣2950元，戚××負(fù)擔(dān)人民幣2390元，法院多收的案件受理費人民幣5340元，由原審法院退回戚××；二審案件受理費10680元（由陳××預(yù)交），由陳××負(fù)擔(dān)人民幣5900元，戚××負(fù)擔(dān)人民幣4780元；保全費人民幣4020元（已由戚××預(yù)交），由陳××負(fù)擔(dān)。綜上，陳××于本判決生效之日起十日內(nèi)向戚××支付人民幣2190元。
    本判決為終審判決。

    審  判  長   鐘    波
                                                                                審  判  員   俞    紅
                                                                                代理審判員   聶    效

                                                                                二○一○年五月二十七日