房地產開發(fā)行業(yè)涉稅案例分析

     一、納稅人存在的問題 
    目前，房地產開發(fā)企業(yè)基本不同程度地存在偷逃稅行為，而且手段呈多樣性、復雜性和普遍性，歸納起來主要有以下五類： 
     一是應稅收入賬外循環(huán)或長期掛往來，隱匿、轉移或少列、不列收入，逃避或滯后履行納稅義務。例如某市房屋開發(fā)公司以市工商局建集資樓名義立項，建筑面積1.7萬平方米，工程交付使用后，進行檢查時發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)在“其他收入”和“暫存款”科目中分別記有600萬元和90萬元二筆款項，經查詢確認一筆為房屋租賃收入，一筆為預收房款，均未申報納稅，造成少繳營業(yè)稅34.5萬元，城建稅2.42萬元，教育費附加1.03萬元，房產稅10.8萬元。經對工商局基建帳目進行檢查，發(fā)現(xiàn)工商局用閑置舊房產頂購新房款，開發(fā)公司未進行帳務處理，房產已辦理過戶手續(xù)，金額300萬元，少繳營業(yè)稅15萬，城建稅1.05萬元，教育費附加0.45萬元，房產稅2.6萬元，對其進行追繳。 
    二是虛列工程開發(fā)建造成本和期間費用，減少計稅利潤，偷逃企業(yè)所得稅。目前多數(shù)房地產開發(fā)企業(yè)都實行“棟號長”負責制，財務核算在公司統(tǒng)一進行，項目負責人實行報賬制，由于建筑材料市場發(fā)票管理漏洞大，可以隨意取得各種發(fā)票，有的直接以白條列動遷補償費、人工費或虛開票據(jù)，造成成本項目不配比、不相關，缺乏認定依據(jù)和效力，工程成本核算嚴重失實，分解或減少應稅收入額。對某市房地產開發(fā)公司進行檢查時發(fā)現(xiàn)，該公司把招標的工程分別交給各工程隊，實行“隊長負責制”，只要保證公司財務能夠實現(xiàn)15%工程利潤就可以。一切支出由工程隊自己負責，工程完工后，把所發(fā)生的工程成本、費用票據(jù)報公司統(tǒng)一進行財務核算。工程隊為把多實現(xiàn)的工程利潤留下來，就虛開各種材料成本，虛列人工費等。在檢查時，檢查人員發(fā)現(xiàn)一張鋼材發(fā)票，金額巨大，高達2100多萬元，情況可疑，經與開出發(fā)票的建材商店核實，是大頭小尾發(fā)票，在審查人工費時發(fā)現(xiàn)，臨時工工資自制工資表，一次支出50萬元，從人員姓名上看，都是隨意編造的假名，每人月工資額不超過800元，由一人簽字領取。經進一步檢查，核實全部為虛列的人工費，僅此兩項偷逃企業(yè)所得稅49.5萬元。
    三是銷售不動產不使用統(tǒng)一發(fā)票，隨意調整售房價款，偷逃稅款。例如某房地產開發(fā)公司利用白條收據(jù)核算房產銷售，不按實際銷售價格全額入賬，把部分收入隱匿起來；有的價格明顯偏低，存在人情價和關系價問題，偷逃稅款。又例如某房地產開發(fā)企業(yè)，在開盤時將實收房款記入預收賬款，開據(jù)三聯(lián)單白條據(jù)，未收的部分掛在其他應收款，過一段時間后將其他應收款用紅字沖銷。檢查發(fā)現(xiàn)購房者已將購房款全部付清，房地產開發(fā)企業(yè)沒有將這部分收入進帳，直接轉工程支出，金額達200余萬元；將按揭貸款首付款記入預收賬款，其余款項從按揭貸款銀行直接預付給施工單位，金額達300萬元，兩項偷漏營業(yè)稅25萬元。
     四是以房產抵頂工程款、材料價款和債務或將房屋轉作經營性資產，對外投資、贈與、分配給股東以及換取企事業(yè)單位、個人非貨幣性資產，未視同銷售確認收入，不申報繳納稅款。例如某房地產開發(fā)企業(yè)年初其他應付款賬面為200多萬，摘要注明欠建筑公司材料款，其他應收款帳面額200萬，摘要為建筑公司往來款，年末，該企業(yè)將其他應付款與其他應收款進行對轉，進一步檢查為用開發(fā)的房產頂工程材料款，未確認收入。在檢查長期股權投資時，發(fā)現(xiàn)長期股權投資對應科目為開發(fā)產品，經審核為開發(fā)的房產對外投資入股，金額300多萬，沒有視同銷售進行企業(yè)所得稅調整，偷逃稅款30余萬元。
    五是故意混淆征免稅項目。隨意擴大化享受照顧性政策。例如某市糧庫利用世行貸款工程項目，其中有不應享受免稅照顧工程，施工企業(yè)全部按免稅項目申報，少繳營業(yè)稅5.6萬元；某區(qū)某房地產開發(fā)企業(yè)以消防支隊名義開發(fā)住宅樓，以軍隊工程申報免稅12.8萬元。
    二、稅收征管中存在的問題 
    一是房地產開發(fā)中的職工集資建房、回遷置換行為征免政策界定不明確，執(zhí)行不統(tǒng)一，個別征收單位對房地產開發(fā)企業(yè)應稅行為理解、認定有誤，從寬掌握，給不繳或少繳稅款以可乘之機，造成稅款大量流失。二是個別房地產開發(fā)和建筑安裝企業(yè)轉讓資質或掛靠政府職能部門立項開發(fā)，個別職能部門直接收取售房價款，遇稅務機關執(zhí)法時出面承攬一切，以部門之間關系取代納稅義務，致使稅務機關難以認定納稅主體，難以實施征繳，造成漏征漏管。三是個別地方政府隨意以各種名義出臺稅收減免優(yōu)惠政策。四是有關執(zhí)法部門越權違法爭搶稅收，擾亂了正常稅收秩序，誘發(fā)了一系列負效應。公安、檢察、審計機關介入稅案直接收繳稅款現(xiàn)象嚴重。五是稅收征管單位在對房地產開發(fā)企業(yè)的稅收管理上信息和手段落后，責任不明確，措施乏力。尤其在工程立項、建筑面積、造價、售價、預計稅額、合同、工期、資質以及財務狀況等情況掌握不全、不準、不及時，錯失管控最佳時機，陷于被動狀態(tài)。
    三、稽查方法 
    一是在財務檢查上注重運用順查法、詳查法和核對法。房地產開發(fā)企業(yè)財務核算業(yè)務量雖大，但也必需對一定時期內的所有會計憑證、帳簿和會計報表及納稅資料進行全面、系統(tǒng)、詳細檢查是十分必要的。為了充分掌握準確的會計信息和涉稅情況，采取按照會計核算順序，從檢查會計憑證入手，以憑證核對帳簿，以帳簿核對會計報表，通過有關帳戶核算的對應關系和經濟業(yè)務的關聯(lián)性，對各種會計資料和涉稅資料進行對照和分析，從中發(fā)現(xiàn)疑點問題，以確保查準查清納稅人在財務核算上存在的具體涉稅違法問題。在對某電業(yè)局農網改造工程進行檢查時，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)主營業(yè)務方面的“財務費用”科目在四季度列支農網改造工程長期借款利息200多萬元，經審查原始憑證，此筆業(yè)務是由原農網改造“基建工程支出”科目調整過來的，理由是部分工程已竣工列轉固定資產，有監(jiān)理報告和驗收報告。并補提折舊180多萬元。由此造成該企業(yè)當年主營業(yè)務虧損210多萬元。經對“基建工程支出”明細帳進行仔細檢查，發(fā)現(xiàn)多數(shù)工程并未竣工，而且"基建工程支出”科目仍有借方發(fā)生額。經過對逐項工程進行核對確認，剔除列支的未完工程利息和折舊350多萬元，調增計稅所得額。
    二是在對企業(yè)帳外延伸檢查上注重使用實地勘察、專項盤存和查詢方法。就帳查帳往往不易發(fā)現(xiàn)主要問題，房屋銷售收入、預收款、工程結算收入等內容要想查深查透，必須采取實地勘察、專項盤存和廣泛查詢等方法，這樣才能更準確地掌握納稅義務發(fā)生時間，查清納稅人有無隱匿、轉移收入，自設帳外“小金庫”，虛開票據(jù)、虛列支出，從而不交或少交稅款等問題。我們在檢查實踐中，針對不同企業(yè)的實際情況，嚴格盤點房產銷存數(shù)量、價格、成本、費用，認真核對“工程施工”科目實際發(fā)生的工程成本，核查各種貨幣資金的來龍去脈，通過到現(xiàn)場對房產、財產物資和貨幣資金等進行勘察、盤點，并與會計記錄進行核對比較，從中發(fā)現(xiàn)帳內難以發(fā)現(xiàn)的問題。在對某市房開公司檢查時發(fā)現(xiàn)，該公司“綠色花園”工程總投資近億元，從工程施工結轉成本看，已達9000多萬元，表明基本竣工，只剩小區(qū)道路、庭院綠化和物業(yè)設施等后期收尾工程。該小區(qū)位置好，處于黃金地段，整體規(guī)劃科學現(xiàn)代，應屬旺銷房，但商服和住宅銷售收入?yún)s體現(xiàn)很少，僅5400多萬元。從公司帳面上未發(fā)現(xiàn)任何疑點，經實地勘察、盤點未銷售房產及向社會群眾等多方調查了解，發(fā)現(xiàn)多數(shù)房產已經售出，公司有意隱匿銷售收入，帳外設“小金庫。