2010下半年樓市走勢初探

文/ 成都遠(yuǎn)大房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司總經(jīng)理  阮雷　　

大連房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會高級分析師  王志清審定　　

一、對上半年調(diào)控影響房地產(chǎn)市場的判斷　　

2010年上半年前五個月一晃而過。現(xiàn)在回過頭來看，我們?nèi)ツ?/span>12月份對樓市的判斷，可以說基本準(zhǔn)確。　　

1、今年年初中央采取區(qū)別調(diào)控措施，對北京、上海、杭州、廣州、深圳、天津等少數(shù)一線城市進(jìn)行重點調(diào)控；對其它多數(shù)二、三線城市未進(jìn)行實質(zhì)性調(diào)控。　　

2、除了少數(shù)一線中心城市，包括成都在內(nèi)，多數(shù)城市上半年的房地產(chǎn)銷售增長速度，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的增長速度。　　

3、多數(shù)房開企業(yè)的收入、利潤同比大幅增加，現(xiàn)金流寬松。2010年一季度末，上市房企持有現(xiàn)金1800億元，為歷史最好水平；存貨消費周期約2.5年，為歷史較低水平。　　

4、部分城市的房價非理性過度上漲，如北京部分樓盤一夜之間價格上漲超過萬元，引致民怨沸騰，逼迫中央不得不下狠手對樓市進(jìn)行調(diào)控。　　

5、一季度PPI、CPI上升過快，通貨膨脹顯現(xiàn)，進(jìn)一步增加調(diào)控樓市的緊迫性和必要性；同時，出口大幅回升，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，使中央有底氣對樓市進(jìn)行嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控。　　

4月中旬以來，中央一改年初“區(qū)別調(diào)控、溫和調(diào)控”的作法，連出幾記重拳，猛烈調(diào)控全國樓市。各界對此驚疑不定，不知道樓市走勢會如何？我們的判斷是：　　

1、該政策的實施，提高了消費門檻，抑制了投機需求，不論是短期，還是中長期，都將使樓市真實的有居住消費需求減少。不同城市，需求減少的幅度將不同。在一、二線中心城市，因現(xiàn)有需求中，多套以上的投資需求和外地戶口購房需求所占比例較高，受本次調(diào)控政策的影響最大。三、四線中小城市，現(xiàn)有需求以剛性自住需求和第二套改善需求為主，所受影響相對要小一些。　　

2、房地產(chǎn)市場不會崩盤，多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所受考驗應(yīng)該不會超過2008年。　　

年初已經(jīng)分析過，當(dāng)前與2008年同期相比，不同要素主要有：目前經(jīng)濟(jì)沒過熱、通貨膨脹程度較輕、樓市供求關(guān)系相對均衡、開發(fā)企業(yè)資金較寬松、中央調(diào)控經(jīng)驗更豐富等。對于成都來說，還有一個很大的不同是，08年發(fā)生八級大地震，目前是災(zāi)后重建期，必定還需刺激經(jīng)濟(jì)增長。上述這些不同，決定了本次調(diào)控的性質(zhì)和將導(dǎo)致的結(jié)果，都有別于2008年。更為不同的是，2008年地方政府負(fù)債率較低，但是在經(jīng)歷2009年各級政府為GDP“保八”而采取的“投資大躍進(jìn)”后，目前地方政府總負(fù)債高達(dá)7.5萬億元。這些貸款幾乎都“以土地為抵押，以財政收入為擔(dān)保”。房價若大幅下降，或成交量大幅過度下滑，將導(dǎo)致地方政府的土地出讓收入和財稅收入大幅度下滑，使金融系統(tǒng)出現(xiàn)壞帳風(fēng)險。由于地方政府和國有企業(yè)的大量信貸，中國目前金融系統(tǒng)的安全性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2008年世界金融危機爆發(fā)時。因此，必見各級政府不會允許樓市崩盤，甚至對于樓市銷售的長期大幅回落，都是難以承受的。　　

二、本次調(diào)控何時會結(jié)束　　

調(diào)控何時結(jié)束，一要看調(diào)控的目的何時能達(dá)到。二要看經(jīng)濟(jì)走勢和通貨膨脹發(fā)展?fàn)顩r。三要看金融系統(tǒng)的承受能力。（　王　老師認(rèn)為主要取決于真實居住需求、地方政府財政壓力、社會及金融系統(tǒng)的承壓能力。）　　

政府本次調(diào)控樓市的目的應(yīng)該有三點，一是抑制房價非理性過快上漲，對部分價格泡沫較大的城市，如北京、上海等地，希望能通過調(diào)控使房價出現(xiàn)理性回歸，以平抑民怨；二是從源頭上為經(jīng)濟(jì)澆冷水，避免經(jīng)濟(jì)過熱，控制通貨膨脹。三是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，避免資源過度向房地產(chǎn)業(yè)集中，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步失衡。　　

本次調(diào)控新政一出，各城市房價過快上漲勢頭立即受到遏制，北京等一線中心城市，部分樓盤的價格已經(jīng)開始大降，調(diào)控效果立桿見影。可見，只要政府下決心調(diào)控房價，房價就一定能夠降下來。但是，“價高者得”的現(xiàn)行土地出讓政策不改變，不斷然制止炒房，只要經(jīng)濟(jì)不滑坡，房價上漲的趨勢就不會改變。如果短時間內(nèi)取消調(diào)控，很可能導(dǎo)致樓市報復(fù)性反彈。　　

一季度，GDP增長11.9，表明我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過熱跡象；一季度CPI為2.2，距離3.0的溫和通脹警戒線很近，預(yù)計4月份CPI將達(dá)到3.0左右。當(dāng)前，房地產(chǎn)業(yè)成為中國國民經(jīng)濟(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。防止經(jīng)濟(jì)過熱，抑制通貨膨脹，自然需要打壓房地產(chǎn)業(yè)。　　

自年初中央調(diào)控樓市以來，許多投資者，對投資國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)從熱衷態(tài)度轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎，他們更多的將投資注意力轉(zhuǎn)向政府倡導(dǎo)的新能源、節(jié)能環(huán)保、生物科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)。　　

綜上分析，分析本次宏觀調(diào)控何時能結(jié)束，主要取決于GDP走勢和CPI走勢。決定GDP走勢的主要不確定因素是出口走勢。2009年我國經(jīng)濟(jì)觸底強力反彈，“保八”成功，不是遵循經(jīng)濟(jì)內(nèi)生的自然發(fā)展規(guī)律，而是依靠政府強力投資刺激所取得，超量的貨幣投放，很可能導(dǎo)致惡性通貨膨脹，給未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下巨大隱患。中央已經(jīng)充分認(rèn)識到這一點，2010年乃至2011年，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要任務(wù)應(yīng)該是，在確保經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)8—9%左右增長的前提下，逐步退出經(jīng)濟(jì)刺激政策，避免出現(xiàn)惡性通貨膨脹，將CPI控制在2.0—3.0左右為好，使經(jīng)濟(jì)以軟著陸的方式二次探底，夯實經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，力促經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，以實現(xiàn)長遠(yuǎn)健康發(fā)展。　　

去年12月份有專家預(yù)計，2010年的GDP走勢將前高后低（四個季度分別是11.0、10.2、10、9.8，這是因為2009年的GDP走勢前低后高所必然），CPI走勢則是前低后高(四個季度分別是2.0、3.4、4.2、4.4)。四個多月時間過去，因出口超預(yù)期好轉(zhuǎn)，一季度GDP走勢11.9，高于年初預(yù)估0.9個百分點?？紤]到國際貿(mào)易保護(hù)主義日益嚴(yán)重，未來出口面臨很大的不確定性，且今年一季度GDP高速增長是建立在去年一季度同比基數(shù)低的基礎(chǔ)上，所以目前經(jīng)濟(jì)不算過熱，但是有過熱傾向。此外，本次樓市調(diào)控，打壓消費，抑制投資，對GDP增長會產(chǎn)生緊縮作用。未來幾個季度，GDP增長的基數(shù)將逐季提高（因2009年GDP逐季環(huán)比增長），三、四季度的GDP增速可能會小于年初預(yù)估（10.0、9.8）。到2011年一至二季度，季度GDP增速可能會回落到9.0左右。　　

 一季度CPI2.2，比年初預(yù)估高0.2，考慮到中央一季度已經(jīng)采取提前且三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率（年初預(yù)計3、4月份開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，但實際上從1月份開始上調(diào)，且連續(xù)上調(diào)三次）、大量發(fā)行票據(jù)吸收市場流動性、控制銀行每月放貸額度等措施，未來通貨膨脹的壓力應(yīng)有所減輕，但是2010年后三個季度，CPI上行的壓力仍很大。預(yù)計至少到2011年一季度或二季度，在經(jīng)歷一至二次加息之后，CPI指標(biāo)才能從高點5.0左右轉(zhuǎn)向下行。　　

 如果未來幾個季度GDP增長如預(yù)期那樣，呈現(xiàn)環(huán)比下降趨勢，那么在當(dāng)季GDP達(dá)到9.0—9.5時，只要當(dāng)季CPI能控制在3%左右，或者在4%左右，但是呈明顯的向下轉(zhuǎn)向趨勢，此時中央很可能會放松對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，甚至?xí)D(zhuǎn)向支持。預(yù)計這個時間節(jié)點最早會出現(xiàn)在今年末，更大的可能是出現(xiàn)在明年上半年。也就是說，本次樓市調(diào)控周期約3—4個季度左右，與2008年的房地產(chǎn)調(diào)控周期相近。（這種判斷王老師認(rèn)為沒有依據(jù)，因為中國必定會改變以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)路線；房地產(chǎn)的發(fā)展模式，也必定會從香港模式轉(zhuǎn)向新加坡模式。這次房地產(chǎn)調(diào)控，在兩三年的時間尺度內(nèi)，將導(dǎo)致房地產(chǎn)推出新制度。當(dāng)前，整個社會在向左回歸，雖然房地產(chǎn)業(yè)的前景仍然是非常光明的，但不可以繼續(xù)幻想房地產(chǎn)還會完全繼續(xù)走新自由主義經(jīng)濟(jì)理論主導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)模式。因為世界主要國家都不是這樣做的。）　　

三、下半年以后樓市走勢會如何　　

1、總體來看，在宏觀調(diào)控結(jié)束之前，各城市的成交量將普遍下降。　　

2、房價回落幅度主要取決于各地方政府對調(diào)控政策的理解和需要。從社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長期增長態(tài)勢上看，調(diào)控之后，房價還是要遵循經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律的。當(dāng)前，北京、上海等價格泡沫較大的城市，房價下調(diào)幅度可能比較大，但是價格下調(diào)幅度不會超過本輪上漲之前的幅度。對于大多數(shù)二、三線城市來說，泡沫較小，開發(fā)商利潤空間將在調(diào)控的滯銷中損失較大，受剛性成本支撐，價格下行難度很大，在買、賣雙方僵持一段時間之后，價格走勢可能出現(xiàn)分化，少數(shù)城市房價出現(xiàn)下跌，多數(shù)城市房價可能繼續(xù)小幅走高。走勢的不同，受幾方面因素影響：市場供求關(guān)系為基礎(chǔ)、地方政府意志為主導(dǎo)、輿論導(dǎo)向作用大、主流品牌開發(fā)商的價格走勢是關(guān)鍵。2005、2006、2007年，中央每年都調(diào)控房地產(chǎn)，但是房價越調(diào)越漲，主要原因是主流品牌開發(fā)商受調(diào)控影響小，價格不為所動，小開發(fā)企業(yè)降價再多對市場影響也不大。2007年底，中央重點針對囤積土地多的主流開發(fā)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，市場風(fēng)向大變。2008年初，在萬科地產(chǎn)全國率先降價的表率下，各主流開發(fā)企業(yè)爭先恐后，紛紛降價，特別是恒大地產(chǎn)面臨生存危機，“跳摟大甩賣”，更是火上澆油，徹底打亂市場的價格體系。成都樓市下一步如何發(fā)展，關(guān)鍵看龍湖、藍(lán)光、萬科、中海、華潤等企業(yè)如何應(yīng)對本次調(diào)控。這幾家企業(yè)目前的資金狀況比2008年初時好的多，估計大幅下調(diào)價格的可能性不大。是否會繼續(xù)維持價格上漲態(tài)勢，現(xiàn)時尚未可知。　　

四、調(diào)控很可能促使中國房地產(chǎn)業(yè)從此進(jìn)入一個全新的發(fā)展階段　　

2005年之后，一線中心城市的地價和房價上漲過快，被國家宏觀調(diào)控重點打壓，大量國內(nèi)外投資者將投資更多地向二線中心城市轉(zhuǎn)移，使成都、重慶、武漢等城市的房地產(chǎn)業(yè)在過去五年高速發(fā)展。本次宏觀調(diào)控，一線中心城市首當(dāng)其沖，二線中心城市也會受到很大影響，更多的資金未來將向三、四線城市轉(zhuǎn)移，欠發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市，如貴陽，和一、二線中心城市周邊的中小城市，如成都周邊的德陽、綿陽等城市，將迎來更好的發(fā)展機遇。　　

中國房地產(chǎn)業(yè)自90年代初起步以來，經(jīng)歷了二個階段的發(fā)展，第一階段是97、98年以前，消費群體以政府機關(guān)、國有企業(yè)的公款團(tuán)體購房為主。第二階段是過去十年，中心城市周邊中小城市的富裕階層，和每年數(shù)十萬的大學(xué)畢業(yè)生等，大量涌入一、二線中心城市，再加上中心城市原市民隨收入增長而迅速增加的首套自住需求、改善性需求和投資需求，推動一、二線中心城市的房地產(chǎn)業(yè)在過去十幾年飛速發(fā)展。目前，一、二線中心城市房屋投資需求的比例越來越高，房屋大量空置，發(fā)展速度將逐漸放慢。　　

隨著居住日益成為各界高度關(guān)注的政治問題，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)迫切需要轉(zhuǎn)型，政府開始需要承擔(dān)社會低收入階層的居住保障義務(wù)，中國房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入第三個發(fā)展階段。　　

1、在第三個發(fā)展階段，將有如下的市場表現(xiàn)。　　

（1）在一、二線中心城市，精英購房需求將受到抑制，政策將更多的向中低收入階層傾斜，“價高者得”的現(xiàn)行土地出讓政策將逐步變革。但是，在地方政府7.5萬億元貸款危機緩解并解決之前，現(xiàn)行的土地出讓政策難以發(fā)生根本性變化。　　

（2）三、四線中小城市精英階層的改善型需求可能大幅度增加，城際快速鐵路的大量修建，也會使苦于高房價的部分中心城市消費者，到周邊城市購房，增長的需求將吸引更多的投資，三、四線城市的房地產(chǎn)業(yè)將快速發(fā)展。　　

（3）中心城市農(nóng)民工的居住保障問題會逐漸引起政府關(guān)注，但相當(dāng)長時期內(nèi)政府還沒有能力精力重點解決這個問題。　　

甚至可能在二到三年的時間尺度內(nèi)有催生新的房地產(chǎn)制度的可能。　　

2、在第三個發(fā)展階段，主流房地產(chǎn)企業(yè)需要做出改變來適應(yīng)新的形勢。　　

從一線中心城市向二線中心城市轉(zhuǎn)移。主流開發(fā)企業(yè)所需要具備的核心競爭力和采取的管理模式，基本一致。但是向周邊小城市進(jìn)軍，面對較小的市場容量，較低的利潤空間，透明度、規(guī)范度相對較差的市場環(huán)境，專業(yè)化人才和專業(yè)化合作單位匱乏，主流開發(fā)企業(yè)需要“化整為零、多點布局、異地管理、多方協(xié)調(diào)、薄利多銷”，將面臨更大的不確定性和更多的管理能力挑戰(zhàn)。