2017年開啟了中國樓市的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2018年，樓市轉(zhuǎn)折格局看起來正在坐實(shí)。

中國樓市能否重續(xù)黃金時(shí)代在很多人心里開始打上了問號(hào)。

首先從土地市場(chǎng)來看。從7月開始，各類土地市場(chǎng)成交都在大幅下滑。到了9月，下降幅度繼續(xù)擴(kuò)大，百城各類型土地合計(jì)供應(yīng)建面10403萬平米，環(huán)比-26.2%，同比-34.9%。其中，住宅用地下降25.6%、商住用地下降高達(dá)56.2%。

與此同時(shí)，地王幾乎絕跡，流拍卻在暴增。8月份太原曾出現(xiàn)單日流拍8宗地，濟(jì)南9月21題土拍，7宗流拍、8宗底價(jià)成交，都是土拍的典型冷門。

截至10月16日，年內(nèi)宅地流標(biāo)量達(dá)到233宗，同比2017年同期的90宗上漲148%，已經(jīng)刷新了同期歷史記錄。

相比房價(jià)因統(tǒng)計(jì)口徑的不同，數(shù)據(jù)五花八門，土地市場(chǎng)對(duì)樓市變化的反映更為直觀，更多折射了身處一線的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力及對(duì)后市的預(yù)期。

從房價(jià)來看。國家統(tǒng)計(jì)局10月20日發(fā)布的全國70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，9月全國房價(jià)已經(jīng)降溫。9月份，70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲1%，較8月份回落。房價(jià)上漲城市數(shù)量為64個(gè)，比8月份減少3個(gè)，部分城市開始步入降價(jià)行列。

其中，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降。4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格由8月環(huán)比上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%，二手住宅銷售價(jià)格由8月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

二三線城市新房和二手房環(huán)比漲幅均有所回落。同時(shí)，一二三線城市前三季度商品住宅銷售價(jià)格同比累計(jì)平均漲幅比去年同期均有所回落。

其他渠道的數(shù)據(jù)也顯示房價(jià)已開始由漲轉(zhuǎn)降。比如，全國100個(gè)重點(diǎn)城市二手房價(jià)格顯示，2018年9月份，全國100個(gè)重點(diǎn)城市二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.59個(gè)百分點(diǎn)，但房價(jià)環(huán)比下跌的城市由上月的29個(gè)增加到33個(gè)?？傮w上，一線城市明顯降溫，二三線城市微微上漲。

同時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)都擺出了準(zhǔn)備過冬的架勢(shì)。一個(gè)直接的表現(xiàn)就是地產(chǎn)并購市場(chǎng)開始冷清，地產(chǎn)巨頭開始收手不再買買買。

種種跡象表明，房地產(chǎn)業(yè)儼然“凜冬將至”，多米諾骨牌正一張張被推倒，速度之快，令人驚愕。

眾所周知，多米諾骨牌效應(yīng)的物理原理其實(shí)很簡單，無非是將骨牌按一定間距排列，只要碰倒第一張骨牌，其余的骨牌就會(huì)依次發(fā)生連鎖倒塌反應(yīng)，而這像極了當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

想當(dāng)初，一紙《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房改革加快住房建設(shè)的通知》廢除了住房實(shí)物分配制度，隨后房地產(chǎn)投資額以每年超過20%的速度增長。

雖然其間也出過諸如“管嚴(yán)土地，看緊信貸”、“國六條”等調(diào)控政策，最終卻由于2008年金融危機(jī)后地產(chǎn)“價(jià)跌量減”的樓市慘像，各地政府轉(zhuǎn)而啟動(dòng)救市政策，在持續(xù)量化寬松和不遺余力的挽救下，樓市走出了一條前所未有的大陽線。

尤其是在2015年國務(wù)院去庫存、強(qiáng)刺激的政策擾動(dòng)下，樓市幾近癲狂?？裳垡娭康禺a(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)越吹越大，越來越多的人買不起房時(shí)，心慌慌的政府不得不將已有的多米諾骨牌一張張推倒重建。

樓市不僅邁入了所謂的限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代，連發(fā)展的主基調(diào)都開始轉(zhuǎn)向。

十九大報(bào)告中“房子是用來住的，不是用來炒的”，以及“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，明確將租購并舉作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。

而且，盡管今年房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)趨緊，土地流拍、降價(jià)、房鬧紛紛上演，但相關(guān)政策并未像以往那樣放松。

政策的多米諾骨牌被推倒，也直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的多米諾骨牌悉數(shù)坍塌。往日在政策紅利、銀行信貸等的聯(lián)合慫恿下樓市沖上巔峰，房企瘋狂搶地、囤地，地王頻現(xiàn)，每個(gè)房企都在主動(dòng)和被動(dòng)中被卷入樓市沖浪。

但“成瘋成魔”終會(huì)被政府修理，不單證券基金向房地產(chǎn)項(xiàng)目輸送資金的鏈條被斬?cái)?，銀行也頻頻拉緊房企開發(fā)貸，房企長期依賴的發(fā)債、定增和信托等傳統(tǒng)融資模式受限，房企融資環(huán)境日趨收緊。飽受夾擊的地產(chǎn)商要么跨界改行、要么避重就輕、要么迎合政策搞起了“租售并舉”。

與往昔相比，房地產(chǎn)業(yè)只剩仰天悲嘆：眼看著它拿了一手好牌，如今說砸就砸了！

事實(shí)上，房地產(chǎn)的多米諾骨牌接連倒塌也并非突然而至。畢竟，對(duì)于習(xí)慣于左平右衡的政府而言，當(dāng)下的樓市顯然已經(jīng)打破了原有的平衡態(tài)。

長期以來，房地產(chǎn)的GDP功能被過度放大，社會(huì)功能卻被忽視弱化，歷經(jīng)“剝削”實(shí)體資本、投機(jī)炒作后，房價(jià)暴漲，越來越多的民眾被變相地剝奪了“住房權(quán)”，買房難導(dǎo)致民怨沸騰。

但倘若民怨變成民怒，那就不是地產(chǎn)泡沫破裂這么簡單了，直接關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定。

由此也不難理解，央行的工作重心為何會(huì)從加杠桿轉(zhuǎn)到去杠桿，從穩(wěn)增長切換到防風(fēng)險(xiǎn)！況且，樓市再火，終究代替不了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，尤其是在全球搶道新經(jīng)濟(jì)、新科技的檔口，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)結(jié)構(gòu)也是為其讓出通道。

倘若樓市再不管控，在短線盈利的投資邏輯下，錢源源不斷的涌入樓市，顯然會(huì)嚴(yán)重分流新經(jīng)濟(jì)、新科技領(lǐng)域的資本投入。

一旦如此，房地產(chǎn)的功利性葬送的將不僅是中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“存量”，還極有可能截?cái)嘀袊磥斫?jīng)濟(jì)的“增量”，政府又豈能放任不管？

進(jìn)一步而言，中國樓市的浮沉除了政策刺激外，亦受制于投資渠道缺乏，以及人口結(jié)構(gòu)的周期性變動(dòng)影響。

且不言，中國特色的政府行政之手對(duì)于各行各業(yè)的管控已經(jīng)有目共睹，就連四通八達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)都被政府以“招安”的形式收入麾下，樓市又豈能逃出政府的“手掌心”！

即便拋開這些不談，一邊是身處“新淘金時(shí)代”，一種投資退潮，很快有新的名目填補(bǔ)，比如從比特幣、ICO、區(qū)塊鏈到STO等不斷打開投資者的新視野；

一邊是人口紅利剛需減弱、二孩政策不見起色、與其花在不動(dòng)產(chǎn)上不如花在豐富個(gè)人經(jīng)歷的新“租房一代”潮起。

房地產(chǎn)的多米諾骨牌也到了該推倒重建的拐點(diǎn)時(shí)刻。

樓市重建的核心即，樓市進(jìn)入經(jīng)濟(jì)上去金融化、政治上去地方化的“新常態(tài)”。

所謂去金融化，一方面表現(xiàn)在房地產(chǎn)“變性”，“房子是用來的住的，不是用來炒的”，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，回歸房地產(chǎn)本來居住屬性；

另一方面表現(xiàn)在金融去杠桿背景下，在一定程度上收窄房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相互滲透的聯(lián)系。

由于房地產(chǎn)一頭連著土地，一頭接著金融（資本和貨幣），前者天然缺乏彈性，是絕佳的抵押品，后者卻具有無限性和追求無限增值的欲望，過剩流動(dòng)性與金融高杠桿都驅(qū)動(dòng)著房屋成為金融市場(chǎng)中的一個(gè)交易標(biāo)的物。

近些年來，購房者和開發(fā)商可以獲得資金的渠道更是越來越多，對(duì)于投機(jī)投資者來說，自有資金甚至不占太大比例。

如在需求端，購房者可以通過首付貸籌集資金；在供給端，開發(fā)商則不僅有銀行信貸，還有信托、理財(cái)、基金等多種形式的“金主”提供“彈藥”。

“金融化”使得房地產(chǎn)投機(jī)投資者資金非常充裕，無須擔(dān)憂資金鏈斷裂。

如今，伴隨金融去杠桿，不管是打擊首付貸、各商業(yè)銀行嚴(yán)格控制新增房貸規(guī)模，嚴(yán)查信貸資金變相流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，規(guī)范金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，都是房地產(chǎn)去金融化的表現(xiàn)形式，就連貨幣口也在收緊，2017年末廣義貨幣（M2）增速創(chuàng)歷史新低，同比僅增長8.2%。今年9月末，廣義貨幣(M2)余額180.17萬億元，同比增長8.3%。狹義貨幣(M1)余額53.86萬億元，同比增長4%。

所謂樓市去地方化，則是從政治層面而言。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)，“分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控”，或可理解為中央從格局上、機(jī)制上、尺度上對(duì)樓市進(jìn)行掌控和設(shè)計(jì)，地方政府從政策執(zhí)行層面在調(diào)控細(xì)則上、范圍上、對(duì)象上進(jìn)行微調(diào)，在一定范圍內(nèi)具有政策自主權(quán)，從而實(shí)現(xiàn)中央與地方的平衡。

首先可以確定的是，中央集權(quán)能力早已今非昔比，央地政策博弈與利益糾葛雖然還在，但也快已成為“昨天的故事”，更何況“一行三會(huì)”管著房地產(chǎn)的“銀根”，國土部門管著房地產(chǎn)的“地根”，地方諸侯像以往那樣“我的地盤我做主”，以經(jīng)濟(jì)增長放緩為借口，“明目張膽”或偷偷摸摸地放松調(diào)控，還需掂量一下后果，不得不三思而后行。

鑒于中央對(duì)GDP態(tài)度已變——從強(qiáng)調(diào)GDP到淡化GDP，即便地方經(jīng)濟(jì)增長放緩是事實(shí)，也只能自認(rèn)之前經(jīng)濟(jì)注水，調(diào)減經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。如繼2017年初遼寧自曝“家丑”后，今年初內(nèi)蒙古、天津?yàn)I海新區(qū)也加入了隊(duì)伍，像濱海新區(qū)將2016年GDP從原來公布的10002.31億元調(diào)整為6654億元，縮水幅度高達(dá)三分之一，被調(diào)侃為“賓每新區(qū)”。

其次，在土地出讓方面，中央更拋出“重磅”，即政府不再壟斷土地供應(yīng)，則是對(duì)當(dāng)下地方土地財(cái)政的釜底抽薪。

一是政府將不再是居住用地唯一提供者，將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法；

二是探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地使用權(quán)。

盡管改革舉措在具體的實(shí)施辦法上顯得小心翼翼，但改革舉措的落實(shí)卻意味著中國土地供應(yīng)將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的變化，政府作為土地壟斷供應(yīng)者的歷史將慢慢終結(jié)，這對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。從某種程度上，此政策目的或可理解為讓土地財(cái)政從中國樓市中逐漸抽身，為房地產(chǎn)稅預(yù)埋伏筆。

如果說2017年將作為轉(zhuǎn)折點(diǎn)載入房地產(chǎn)調(diào)控史冊(cè)，2018年樓市則在“新常態(tài)”上漸行漸進(jìn)。由于任務(wù)的艱巨性、過程的艱難性、改革的漸進(jìn)性，雖然樓市在總體上不會(huì)出現(xiàn)太大波瀾，但也不會(huì)出現(xiàn)人們期待中的反復(fù)，依然在搭建租售并舉格局，研究、吹風(fēng)房地產(chǎn)稅收機(jī)制。

由于在未來中國的人口遷移格局中，一線城市和二線城市人口將繼續(xù)集聚，城市之間、地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢(shì)將分化明顯，一二線城市以及靠近省會(huì)城市的三線城市的樓市依然熱度不減。

尤其是部分還存在價(jià)格洼地，并且在人才引入、產(chǎn)業(yè)布局、土地供應(yīng)、城市規(guī)劃等方面都在持續(xù)發(fā)展的二線城市，將成為今年市場(chǎng)新的熱點(diǎn)，其它三四線城市則面臨較長期的去庫存壓力。

從總體上看，由于大量人口遷入，一二線城市房價(jià)不是由當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨經(jīng)Q定的，而是由經(jīng)濟(jì)體整體財(cái)富、貧富分化水平、富有階層遷入、房屋供應(yīng)能力等決定的。

具體來看，那些因限價(jià)政策導(dǎo)致的新房與二手房價(jià)格倒掛的區(qū)域，更具上升潛力。