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最近因為有人頻頻問到珠海的樓市投資問題，我覺得很詫異，這是一個公認(rèn)的經(jīng)濟總量不高，但是房價被炒得很高的城市，難道，珠海樓市又吃了什么回春妙藥或者百年神丹？所以，突然又非常非常值得投資了？ 先說我的觀點：珠海是個宜居的好城市，但是別指望投資樓市獲取暴利。 珠海是個宜居的好城市，如果你的年齡大了，想找個地方養(yǎng)老，珠海確實很合適，沒人否認(rèn)這一點。珠海的空氣質(zhì)量、海景以及美食都是非常不錯的。如果你在珠海長期工作，又沒有住房，該買就買，但是投資就算了，為什么？投資要看標(biāo)的值不值這個價，要撥開表面看實質(zhì)。 珠海在經(jīng)濟總量上是個幾線城市呢？雖然是特區(qū)，也只是一個三線城市，2018年珠海市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2966億元，排在茂名和湛江的后面。 今年一季度，珠海的經(jīng)濟增速不錯，達(dá)到7.4%，主要得益于工業(yè)、建筑業(yè)等實體經(jīng)濟的支撐，以及服務(wù)業(yè)的穩(wěn)定作用。 珠海全市規(guī)上工業(yè)增加值同比增長7.7%，增速居珠三角第一；第二產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)率達(dá)54%，占GDP比重49.1%。 所以，我說珠海是個好城市，然而，隱憂也是客觀存在的，我們看看《南方日報》5月9日的報道，作者梁涵、吳志遠(yuǎn)：
珠海市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-3月，珠海工業(yè)投資完成54.14億元，同比下降9.1%，裝備制造業(yè)投資24.97億元，同比下降13.7%。近幾年，珠海已實施技術(shù)改造的企業(yè)數(shù)占全市規(guī)上企業(yè)總數(shù)比例達(dá)到80%，企業(yè)技改需求基本飽和，技改投資增長空間非常有限。 與此同時，近幾年新投產(chǎn)項目的產(chǎn)能尚未形成規(guī)模，這些企業(yè)在全市工業(yè)經(jīng)濟總量中占比不高，雖然部分企業(yè)呈現(xiàn)快速增長趨勢，但仍不足以支撐工業(yè)經(jīng)濟保持中高速增長。 此外，雖然龍頭企業(yè)對一季度穩(wěn)增長起到?jīng)Q定性支撐作用，但從企業(yè)類型和數(shù)據(jù)上看，珠海經(jīng)濟依賴少數(shù)重點企業(yè)的情況仍未獲根本性改善，少數(shù)企業(yè)業(yè)績下滑成為工業(yè)波動較大、制約工業(yè)增長的主因。 一季度，珠海完成固定資產(chǎn)投資402億元，同比增長5.7%。雖實現(xiàn)穩(wěn)定增長，但較全省平均水平還低5.5個百分點。分析人士認(rèn)為，主要原因是龍頭帶動性項目儲備不足，新舊項目接續(xù)斷檔。 一季度，全省外貿(mào)進(jìn)出口總體出現(xiàn)小幅下降，而珠海降幅較為明顯。全市共完成外貿(mào)進(jìn)出口總額665.75億元，同比下降11.4%，降幅比全省平均多出10.4個百分點。其中，出口總額大幅下降19.6%，進(jìn)口總額增長0.8%。 珠海的經(jīng)濟格局很清晰：過度依賴部分龍頭企業(yè)，這些龍頭企業(yè)一有波動，則珠海的經(jīng)濟指數(shù)就跟隨波動。珠海需要把經(jīng)濟規(guī)模做起來，同時形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條才能持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展。 宜居和經(jīng)濟發(fā)展的格局、勢頭是兩碼事。 宜居，不意味著房價會大漲，炒作可能會套牢。 只有建立在扎實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和足夠大的經(jīng)濟總量上的房價才有穩(wěn)固的基礎(chǔ)。 房價與人口關(guān)聯(lián)，那么，珠海的人口總量如何？ 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年末，珠海全市常住人口為189.11萬。2018年，珠海的新增常住人口首次突破10萬，達(dá)到12.57萬。 一季度珠海商品房銷售面積90.68萬平方米，同比增長54.7%。其中，住宅銷售面積79.87萬平方米，增長106.6%。這應(yīng)該與2018年珠海出臺人才引進(jìn)政策、常住人口大幅增加有關(guān)。 從公開的數(shù)據(jù)來看，珠海在同級別的城市中，人口總量是墊底的。 雖然珠海的人口增速不錯，但與總量偏低有關(guān)，而且即使總量偏低，增速也落在廣深佛的后面。 珠海的人口總量太少，雖然增速不錯，但是不應(yīng)對此抱有過度樂觀的態(tài)度，畢竟珠海能提供的就業(yè)機會、薪水都和其知名度不太匹配。 珠海情侶路 佛山正在接近年度GDP萬億的目標(biāo)，去年是9935億，東莞去年是8278億。佛莞不僅在總量上大幅度甩開珠海，而且在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型上也大幅領(lǐng)先。更重要的是廣佛同城以及未來更緊密的深莞合作都會讓這兩座城市享受到真正的世界級都市圈的價值溢出。 人口會往哪里去？不言自明。 珠海人口自然會有增長，但與這兩個超級都市圈相比，完全不是一個級別的。 佛山已經(jīng)不是佛山，是廣佛市的一部分。東莞已經(jīng)不是東莞，是深莞惠的一部分。 說起深圳的房價，很多人都會咬牙切齒。那么，你知道廣東近期住房均價第三的城市是哪個城市嗎？珠海！ 相當(dāng)長一段時間以來，廣東省各城市的住房均價第一是深圳，第二是廣州，第三是珠海。 來看看新聞：
為什么會這樣？看看政策就明白了。 《界面》5月31日的報道：2018年10月，珠海限購政策逐漸松綁，非戶籍居民購房，不再執(zhí)行連續(xù)繳納5年社保，只需1年社保加珠海市人才證明即可，由珠海市人社系統(tǒng)根據(jù)個人條件開具人才購房證明。12月，珠海相關(guān)區(qū)域降低購房門檻，非戶籍居民購房，按個人條件已從此前的需要連續(xù)5年社保改為只需繳納1個月、3個月、1年不等。界面以購房者身份致電斗門一個樓盤營銷中心，得知非戶籍人士如果在珠海無房，可以購買1套房，斗門區(qū)沒有社保要求。 在珠海嚴(yán)格限購的日子里，庫存翻番、地價腰斬是殘酷的現(xiàn)實。 土地財政是珠海的重要收入來源，賣地收入一旦下降，房價一旦不能維持高位，炒房一旦不能繼續(xù)擊鼓傳花，政策就會疲軟，就會配合。 中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院日前發(fā)布了最新研究成果《中國城市競爭力報告No.17：住房，關(guān)系國與家》。 隨著房價收入比的提高，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的正向拉動效應(yīng)不斷變小、負(fù)向擠出效應(yīng)不斷增大。經(jīng)驗研究發(fā)現(xiàn)，負(fù)向效應(yīng)超過正向效應(yīng)的臨界房價收入比為9左右，當(dāng)房價收入比超過9后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的影響將得不償失。 研究顯示，珠海的房價收入比已經(jīng)超過9這一臨界點，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的負(fù)向效應(yīng)已經(jīng)超過正向效應(yīng)。 一套只值300萬的房子，目前已經(jīng)被泡沫推高到600萬，就等傻子進(jìn)場擊鼓傳花。 很多人吹捧珠海樓市的時候喜歡拿港珠澳大橋和橫琴說事，沒錯，這是兩個利好，不過，這是城市發(fā)展的利好，不是用來炒樓的。 珠海地產(chǎn)界多年不遺余力吸引港澳人士到珠海買房，已經(jīng)消化了一部分購買力，未來還有多少空間，非常值得懷疑。 澳門體量不大，沒有多少潛力可挖，香港經(jīng)濟增長乏力：香港政府統(tǒng)計處5月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年一季度香港GDP較上年同期實質(zhì)上升0.5%，而2018年四季度為1.2%。0.5%的同比增速遠(yuǎn)遜于市場預(yù)期的1.9%，為2009年三季度以來最低。統(tǒng)計處稱，增幅放緩是由于內(nèi)部和對外需求增長均有所減慢。指望香港同胞對珠海樓市施以援手，恐怕要失望了。 深圳人確實購買力旺盛，不過，港珠澳大橋并沒有給深圳人開一個口子，深圳人想炒房但是上不了橋，這是一個珠海樓市的一個大利空。 至于橫琴，房價已經(jīng)被嚴(yán)重透支，接近一線城市的房價。 在2016年和2018年的珠海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報中，提到經(jīng)濟社會發(fā)展中存在的主要問題時，珠海市統(tǒng)計局分別指出“房地產(chǎn)高增長不可持續(xù)”“房地產(chǎn)市場波動對經(jīng)濟影響較大”。 珠海的決策者已經(jīng)看到了房地產(chǎn)高增長可能帶來的問題，因此，在2018年7月的中共珠海市委八屆五次全會上提出“要建設(shè)新珠海、新經(jīng)濟、新生活，把珠海打造成為粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟新引擎和獨具特色令人向往的大灣區(qū)魅力之城，成為踐行新發(fā)展理念的典范城市”。其中，“綠色”、“智能”、“高端”等成為高頻詞。 珠海未來的經(jīng)濟發(fā)展路徑已經(jīng)清晰：建設(shè)新經(jīng)濟，就是要堅持高端起步、未來導(dǎo)向，瞄準(zhǔn)以智能家電、機器人、高端芯片、高端裝備等為重點的先進(jìn)制造業(yè)，以新一代信息技術(shù)、生物醫(yī)藥、數(shù)字經(jīng)濟、新能源、新材料等為重點的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，以跨境金融、商務(wù)會展、休閑旅游等為重點的高端服務(wù)業(yè)，大力培育新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)新模式，建設(shè)國際創(chuàng)新成果轉(zhuǎn)化地、區(qū)域特色金融中心和國際高端人才集聚區(qū)，打造粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟新引擎。 最后一句話總結(jié)本文：珠海的經(jīng)濟總量、經(jīng)濟增速、人口數(shù)量以及房價估值已經(jīng)不能支撐繼續(xù)推高樓市泡沫，珠海是個好城市，未來可期，但中短期別指望投資房產(chǎn)獲利，長期影響要看房地產(chǎn)稅稅率和土地政策變化。 |
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