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聽說過一個案例，某房地產(chǎn)有限公司，由于不清楚預繳稅款可以在計算增值稅時進行扣除，竟然在確認銷項稅額的時候多交了4000萬元的增值稅，后期還是被審計發(fā)現(xiàn)。當納稅人申請誤交退稅時，讓稅務局都感覺不可思議。在房地產(chǎn)實際毛利持續(xù)下行的形勢下，增值稅的稅負管理越來越迫切和重要。下面簡要介紹增值稅管理的六種思路。 簡易征收對于高毛利行業(yè)是福音，比如醫(yī)藥行業(yè)，都想適用簡易征收，只是沒有這個政策空間。大家有興趣可以看看醫(yī)藥上市公司的財務報表，繳納的增值稅比企業(yè)所得稅高多了。 對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，2016年營改增恰逢房地產(chǎn)的高毛利時期，彼時都愿意選擇簡易征收，現(xiàn)在可不一定了。而且施工證上的施工日期處于2016年4月30日前的老項目已經(jīng)基本沒有了。然而，接盤老項目還是存在的?！敦斦?稅務總局關于明確國有農(nóng)用地出租等增值稅政策的公告(2020年第2號 )第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項銷售的不動產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅。老項目一般地價較低，毛利較厚，此規(guī)定，算是對房地產(chǎn)收并購的利好。 房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅義務發(fā)生時間為合同約定的交付日期。納稅人提前開具發(fā)票的，以開具發(fā)票的時間為納稅義務發(fā)生時間，此為提前開票的政策依據(jù)。 對于一些低毛利項目，累計銷項稅額-累計進項稅額若小于累計回款乘以預繳率3%，提前開票可以讓項目不留一點未抵減的預繳稅款。提前開票還有一個優(yōu)化現(xiàn)金流的好處，好好把控的話，可以全周期都不用繳納增值稅，節(jié)省交付之前一直存在的預繳。 這是2019年年初出臺的一個彌補增值稅制度缺陷的完善舉措。當銷項稅額沒有確認，企業(yè)沒有經(jīng)營收入，但是積累了大量的成本投入，又不能抵扣進項稅額會使這一困境雪上加霜。增值稅留抵退稅制度可以大大緩解這一窘境。我大致列舉幾個行業(yè)，就知道這個政策有多利好。比如地鐵公司，他的投入動不動就是好幾億的車廂，再比如公交公司，時常采購大幾百萬的電動客車。他們的收入呢，除補貼外，很多是乘客的一塊兩塊三塊的車票錢，你讓這些企業(yè)如何消化得了。 留抵退稅政策還有條件限制，房地產(chǎn)企業(yè)只能退留抵的60%，納稅人信用等級還必須是A或者B，第六個月的進項還必須達到50萬元以上。 該思路的邏輯比較簡單，進項稅額相當于提前預支，應納稅額是當期欠債，預支抵欠債，一筆勾銷。政策依據(jù)是國稅發(fā)[2004]112號，為解決增值稅一般納稅人既欠繳增值稅，又有增值稅留抵稅額的問題，現(xiàn)將納稅人用進項留抵稅額抵減增值稅欠稅的有關問題通知如下：對納稅人因銷項稅額小于進項稅額而產(chǎn)生期末留抵稅額的，應以期末留抵稅額抵減增值稅欠稅。當房地產(chǎn)企業(yè)當期需要預繳，又有進項留抵，可以將預繳操作成欠稅，再抵預繳。部分地方已經(jīng)認可這種操作。 當納稅人項目開發(fā)和銷售完畢，仍有預繳未抵扣完的，存在退預繳的空間，比如江西贛州規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)注銷稅務登記時，仍有未抵減完的預繳稅款，根據(jù)征管法及其實施細則、國稅發(fā)【2002】150號規(guī)定，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款，稅務機關及時查實后應按規(guī)定辦理退還手續(xù)。 若納稅人適用提前開票，沒有預繳，但是即便如此，還是有留抵稅額沒有抵扣完同時也不符合留抵退稅政策的，怎么辦？ 可以嘗試重組，比如被合并，將留抵稅額轉(zhuǎn)移至另外一個法人公司，國家稅務總局公告2012年第55號規(guī)定，增值稅一般納稅人在資產(chǎn)重組過程中，將全部資產(chǎn)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他增值稅一般納稅人，并按程序辦理注銷稅務登記的，其在辦理注銷登記前尚未抵扣的進項稅額可結(jié)轉(zhuǎn)至新納稅人處繼續(xù)抵扣。 簡單地介紹了增值稅降低稅負的9種常見的籌劃方法，這9個方法基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅的籌劃過程中涉及到的一些重要問題，大家可以在實際工作中結(jié)合企業(yè)自身實際情況充分運用，進一步豐富增值稅稅收籌劃的內(nèi)容。 增值稅的稅收負擔輕重，取決于銷項稅額減去進項稅額。如果我們想控制增值稅的稅收負擔，第一個考慮到了就是控制銷項稅額。那銷項稅額大小又是由什么因素決定的呢？銷項稅額的大小主要取決于兩個因素，一是收入總額，二是銷售額的適用稅率。 收入總額直接影響到我們的銷項稅額，通俗地說，就是我們的收入總額越大，那我們的銷項稅額就越多。在收入總額直接影響銷項稅額的情況下，我們?nèi)绾瓮ㄟ^這一直接影響因素控制銷項稅額呢？雖然銷項稅額由收入總額直接決定，但一般企業(yè)都不愿意降低自己的收入，因為那就是白花花的銀子啊，那就是企業(yè)最重要的利潤啊。所以我們還是得想想有沒其它方法既可以降低收入，又不實際減少白花花的銀子數(shù)量。方法還是有的，下面我們介紹兩個常用的方法： 第一種方法是我們可以把收入的形式進行轉(zhuǎn)換，具體而言，就是企業(yè)有這么一項收入，但它不是以銷售房屋的形式出現(xiàn)。比如，某房地產(chǎn)企業(yè)的房子賣得比較快、賣得比較好的時候，你可以不賣精裝修的房子，可以賣毛坯的房子。在賣毛坯的房子的同時，提供裝修服務，通過這種方式，我們可以把銷售房子的收入分解出來，轉(zhuǎn)化為裝修費用。這是一種典型的不降低實質(zhì)收入總額的同時降低銷售房子的總收入的方式，本質(zhì)上就是將收入總額分拆為不同項目的收入，而且不計入本企業(yè)的收入總額。如果當提供裝修服務的B企業(yè)是一家小微企業(yè)，那他的增值稅稅負甚至企業(yè)所得稅稅負都可能會大幅度下降。因為按照我們國家的稅收政策，年應納稅所得額不超過100萬元的企業(yè)所得稅稅負是5%，超過100萬元不超過300萬元的實際稅負是10%，這是國家給我們企業(yè)非常利好的政策。就增值稅而言，如果B企業(yè)是小規(guī)模納稅人，那這個裝修對應的收到在當年就可能適用1%的征收率，這與我們房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)9%相比，降低的幅度還是非常之大的。在這里，我們運用的是收入形式轉(zhuǎn)換的方法，經(jīng)過收入的轉(zhuǎn)換，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，總收入并沒有實際變化，只是收入的類型發(fā)生了變化，從而就實際了稅負降低的效果。 第二種方法是適當?shù)亟档褪杖?。要正確理解這個問題，我們需要從降低收入并不必然降低利潤的角度分析，因為降低收入有時候會直接降低企業(yè)的稅收負擔。在收入和負擔同時降低的情況下，由于兩者并非等比例下降，那說明有時候會出現(xiàn)這樣一種結(jié)果：收入降低的金額<稅負降低的金額。所以，如果我們經(jīng)過精確計算，當適當降低收入能實現(xiàn)這一效果時，那我們是完全可以運用“降低收入“的方法實現(xiàn)稅后利潤增加的效果。通俗地說，就是房地產(chǎn)企業(yè)的總收入與實際收入之間的關系并不是一種完全的正向關系，企業(yè)賺取的利潤和所獲取的總收入之間有某些時候是存在反向關系的。在這個情況下，我們可以通過控制收入、控制價格的方法來控制稅收負擔，最終增加房地產(chǎn)企業(yè)的實際利潤。 影響銷項稅額的第二個因素是銷售額所適用的稅率?？傮w而言，雖然銷售額適用的稅率越低，企業(yè)需要繳納的稅款就越少，但一般而言，我們很難找到其他一些低的稅率，因為房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)在正常情況下適用的增值稅稅率是9%，你沒辦法說自己另外找一個低的稅率來適用，所以在適用稅率方面一般沒有太多的直接辦法。 除了銷項稅額之外，進項稅額是另一個影響企業(yè)增值稅稅負的決定性因素。對于進項稅額的高低，又有哪些具體的影響因素呢？下面我們介紹三個方面的因素： 第一個因素是房地產(chǎn)企業(yè)采購支出中能夠抵扣進項的成本費用的比例。在某一房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅額總額一定的情況下，稅收政策允許抵扣的進項比例越高，能夠抵扣的進項稅額就越多。分析到這里，可能很多朋友都會納悶，難道還有不能抵扣的進項稅額嗎？有這種疑問的朋友直接看下稅收政策中“不允許抵扣進項稅額的清單“就清晰的，在這里不再贅述。所以，企業(yè)在采購貨物的時候盡量地往那些能抵扣進項的成本費用的支出方面傾斜。如果企業(yè)發(fā)生了很多的成本費用，到最后沒有進項抵扣，那這時候企業(yè)的稅負是會很高的。 第二個因素是采購支出對應的稅率。企業(yè)在采購貨物的時候，應盡量把對應的稅率提高。通俗地說，企業(yè)接受的發(fā)票所對應的稅率提高那企業(yè)能夠抵扣的進項稅額就會增加。這種情況非常適用于我們常見的甲供材、甲供工程的模式，這種模式下房地產(chǎn)企業(yè)有一部分設備材料由自己采購，那么這些采購取得的增值稅進項對應的正常稅率是13%，而房地產(chǎn)企業(yè)賣房子開具的發(fā)票的正常稅率是9%，這中間就會產(chǎn)生4個百分點的差，這4個百分點對房地產(chǎn)企業(yè)來說實際上就是增值稅稅收負擔的降低或者說是一種節(jié)約。 第三個因素就是房地產(chǎn)企業(yè)在整個增值稅發(fā)票管理。房地產(chǎn)企業(yè)的進項稅取得，是否能夠取得相應的增值稅專用發(fā)票。如果房地產(chǎn)企業(yè)對這一因素沒有足夠重視，那很可能因此而增加增值稅稅負，甚至可能不知不覺地掉入虛開發(fā)票的陷阱。因為我們國家實行的是以票控稅的制度，國家對增值稅發(fā)票有一個很嚴格的管理，沒有正式增值稅專用發(fā)票，除了特殊情況下可以抵扣進項，絕大多數(shù)情況是不能抵扣進項的，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要合規(guī)地取得增值稅專用發(fā)票，這個因素對降低增值稅稅負同樣是非常重要的。 從上述分析可知，增值稅稅負的影響因素主要是銷項稅額和進項稅額。我們要控制增值稅稅負，就是要控制銷項稅額和進項稅額，分析銷項稅額和進項稅額分別有哪些影響因素，通過調(diào)整這些影響因素來解決稅負偏高問題、稅收管理問題，從根源上進行稅收籌劃，最終實現(xiàn)增值稅稅負的下降。 增值稅稅收負擔的輕重，取決于銷項、進項稅額之差。因此首要考慮的是控制銷項，銷項稅額的大小主要取決于兩個因素，一是收入總額，二是銷售額的適用稅率。那么，在不降低利潤的前提下，企業(yè)為減少收入總額，通常采取轉(zhuǎn)換收入形式等方法；房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)在正常情況下適用的增值稅稅率是9%，除銷售營改增以前購房并無稅收優(yōu)惠的規(guī)定。 進項稅額是影響企業(yè)增值稅稅負的另一決定性因素。進項稅額的高低，主要取決于三個方面的因素：第一是房產(chǎn)企業(yè)采購支出中能夠抵扣進項的成本費用的比例。所以，企業(yè)在采購貨物的時候盡量地往那些能抵扣進項的成本費用的支出方面傾斜；第二是采購支出對應的稅率。企業(yè)在采購貨物的時候，應盡量把對應的稅率提高。例如我們常見的甲供材、甲供工程的模式，這種模式下所產(chǎn)生的4個百分點的稅率差，對房產(chǎn)企業(yè)來說實際上就是增值稅稅收負擔的降低；第三是房產(chǎn)企業(yè)的增值稅發(fā)票管理，我國實行的是以票控稅的制度，房企應合規(guī)地取得增值稅專用發(fā)票。 從上述分析可知，我們要控制增值稅稅負，就要控制銷項稅額和進項稅額，分析銷項稅額和進項稅額分別有哪些影響因素，通過調(diào)整這些影響因素來解決稅負偏高問題、稅收管理問題，從根源上進行稅收籌劃，最終實現(xiàn)增值稅稅負的下降。 01 在此種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)取得的增值稅進項發(fā)票的稅率是13%，而銷售不動產(chǎn)開具的增值稅銷項發(fā)票的稅率是9%，中間就會有4點百分點的稅率差，此稅率差就可以使得企業(yè)的增值稅稅負適當?shù)亟档汀?/span> 房地產(chǎn)企業(yè)在這一模式下，可以采購諸如中央空調(diào)、電器設備、智能化樓宇設備、供暖、衛(wèi)生通風照明等配套設備。在采購這些設備的過程中，企業(yè)可以取得增值稅的進項對應的稅率也是按照13%。同理，房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，也可以盡量多采取此種模式，以降低企業(yè)的增值稅稅負。 在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要采購裝修材料、裝修服務，以適當提高精裝修房屋的建造和銷售比例，從而控制增值稅的稅負。對于精裝修而言，房地產(chǎn)企業(yè)只要能拿到增值稅專用發(fā)票，都是允許抵扣進項的，所以精裝修所取得的裝修工程類發(fā)票、材料發(fā)票，都是可以抵扣進項的，從而降低增值稅的稅負。 按照國家稅收政策，如果企業(yè)采購的固定資產(chǎn)既用于一般計稅項目，又用于其他項目，包括免稅項目、簡易計稅項目等，那這一固定資產(chǎn)對應進項稅額可以抵扣。從另一個角度理解，如果企業(yè)采購的固定資產(chǎn)主要或者僅僅用于免稅項目或者簡易計稅項目，那這一固定資產(chǎn)對應的進項稅額就不能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)采購的固定資產(chǎn)一般情況下價值都比較高，如果企業(yè)采購固定資產(chǎn)的進項不能抵扣，那企業(yè)真的是虧大了。所以，當企業(yè)采購的固定資產(chǎn)用于免稅項目或者簡易計稅項目時，最好能將這一固定資產(chǎn)一部分用于一般計稅項目。如果企業(yè)找到了用于一般計稅項目的情形，就可以理直氣壯地抵扣全部的進項稅額了。 企業(yè)采購不動產(chǎn)，按照國家之前的稅收政策，是不允許一次性抵扣的，而是需要分期抵扣。從2019年4月1日開始，國家這一稅收政策做出了修改，允許企業(yè)采購的不動產(chǎn)的進項稅額一次性抵扣。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)采購不動產(chǎn)的情況，盡量按照國家稅收政策一次性抵扣，充分享受增值稅的政策紅利。這一政策的實施實際上等于實行了消費型增值稅，完全符合國家降費減稅、創(chuàng)造企業(yè)良好營商環(huán)境方針政策。 當然，要做好這一點，一定要操作得比較到位，如果操作不好，存在一些法律瑕疵，那將很可能會轉(zhuǎn)變成風險。例如，當企業(yè)進行預算會議、年終總結(jié)會議時，可以嘗試把招待過程與會議過程融合起來，包含在大的會議活動當中，這個過程中所發(fā)生的招待費，可以通過會議費進行打包，通過這種轉(zhuǎn)換方式，使得相應的進項稅額可以全部抵扣，從而降低了增值稅的稅收負擔。 這種方法跟前面的購入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)是一脈相承的。房地產(chǎn)企業(yè)租入的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)項目只要有用于一般計稅項目，進項稅就允許全部抵扣。這其中隱含一個意思，就是租入的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)同時也用于免稅項目、簡易計稅項目，也沒有問題，也允許全額抵扣。 按照稅收規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用、土地出讓收益等都屬于土地價款。這是營改增后國家對土地價款政策的進一步補充，說明房地產(chǎn)企業(yè)的拆除補償費在計算銷售額的時候，也是可以用于抵扣的。前提條件是企業(yè)需要提供相應的支付憑證和相關的合同、材料，那涉及到的土地拆遷補償費部分，房地產(chǎn)企業(yè)完全都可以把它納入增值稅、土地增值稅的抵扣范圍。 上面簡單地介紹了增值稅降低稅負的9種常見的籌劃方法，這9個方法基本上涵蓋了房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅的籌劃過程中涉及到的一些重要問題，大家可以在實際工作中結(jié)合企業(yè)自身實際情況充分運用，進一步豐富增值稅稅收籌劃的內(nèi)容。  免責聲明： 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