作者：胡文玲

2016年5月1日，我國在全國范圍內(nèi)全面推開“營改增”改革試點工作。其中，含房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的全部營業(yè)稅的納稅人均納入試點范圍，繳納增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)作為本次“營改增”中的重要行業(yè)，其稅改對財務(wù)管理帶來的變化和影響也值得探究。

本文通過引入保利地產(chǎn)的案例，從財務(wù)績效、稅務(wù)、經(jīng)營管理三個方面說明了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理帶來的影響。指出了房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”在目前實施過程中存在的問題，并給出了相應(yīng)的對策建議，希望能給房地產(chǎn)企業(yè)借鑒。

2016年5月1日起，全國范圍內(nèi)全面展開了“營改增”試點?！盃I改增”全面展開后，據(jù)相關(guān)部門估計，2016年全年將會帶來超過5000億元的減稅金額。依據(jù)新規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)中的不動產(chǎn)租賃服務(wù)、銷售不動產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率均由之前5%的營業(yè)稅稅率改為11%的增值稅稅率。在本次稅改中，土地成本可預(yù)先扣除且建安等成本等均可納入抵扣范圍。

“營改增”是國家增加房企經(jīng)濟(jì)效益而推出的新政策。對于解決房企稅負(fù)不平衡、會大量減少房企的重復(fù)征稅現(xiàn)象，減輕企業(yè)稅負(fù)、增加房企經(jīng)濟(jì)效益和促進(jìn)房企轉(zhuǎn)型升級有著重要意義。

一、“營改增”對財務(wù)管理影響的案例分析

（一）案例分析對象—保利地產(chǎn)簡介

保利地產(chǎn)，即保利房地產(chǎn)股份有限公司，由中國保利集團(tuán)控股。它是具有國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，主要從事商品房和住宅的開發(fā)。該公司成立于1992年，注冊資本為1000萬，于2006年7月在上海證券交易所上市。

（二）“營改增”對房地產(chǎn)財務(wù)績效的影響

1.“營改增”對企業(yè)收入的影響

稅制改革前，企業(yè)報表中所列的“主營業(yè)務(wù)收入”科目指的是含稅收入；稅制改革后報表中列示的該科目將不再含增值稅，是不含稅的收入。換言之，稅制改革以后，企業(yè)的收入在賬面上將會減少。基于保利地產(chǎn)2015年的營業(yè)收入數(shù)據(jù)，假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部分可剔除全部增值稅，對應(yīng)稅率為11%，可由此計算營業(yè)收入變化為：

數(shù)據(jù)來源：據(jù)保利地產(chǎn)2015年年報制得

2.“營改增”對企業(yè)成本的影響

以2015年保利地產(chǎn)的成本構(gòu)成為基礎(chǔ)，假設(shè)土地成本均可扣除、其他成本的情況不發(fā)生變化，并假設(shè)開發(fā)建設(shè)及其他成本中可剔除全部增值稅，對應(yīng)稅率為11%，由此可計算營業(yè)成本的變化：

數(shù)據(jù)來源：據(jù)保利地產(chǎn)2015年年報制得

從保利地產(chǎn)披露的年報數(shù)據(jù)來看，保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)成本構(gòu)成主要由土地成本和開發(fā)建設(shè)及其他成本構(gòu)成。由于“營改增”使保利地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)及其他成本中的含稅成本轉(zhuǎn)換成不含稅成本，該部分成本將會有所下降，導(dǎo)致總成本的絕對數(shù)下降。

稅負(fù)成本也是受“營改增”影響較大的成本部分。并且，“營改增”后，增值稅將代替營業(yè)稅成為保利地產(chǎn)最重要的稅種。同時，其他的稅種也會隨“營改增”的變化呈現(xiàn)出或多或少的變化。

先看營業(yè)稅部分的變化。為了便于計算，我們在此假設(shè)：進(jìn)項稅額的計算以營業(yè)成本減土地成本和其他成本為基礎(chǔ)計算，且該部分成本均可取得可以抵扣的合法有效的增值稅專用發(fā)票。

數(shù)據(jù)來源：據(jù)保利地產(chǎn)2015年年報制得

再看其他稅負(fù)的變化。由于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種太多，在此只考慮受“營改增”影響較大的幾個稅種的變化:

其中，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費附加的稅率由原來以營業(yè)稅改為以增值稅為計稅依據(jù)。在此假設(shè)城市建設(shè)維護(hù)稅的稅率為7%，教育費附加的稅率為3%。

數(shù)據(jù)來源：據(jù)保利地產(chǎn)2015年年報制得

其中，土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)中占比重較大的稅負(fù)之一。但由于土地增值稅計算過程復(fù)雜、計算基數(shù)難獲取，在此只考慮土地增值稅中計算的含稅收入變?yōu)椴缓愂杖雽?dǎo)致增值額相對會減少的情況。

2015年保利地產(chǎn)的土地增值稅為47.78億元，“營改增”后簡單計算為47.78÷（1＋11%）＝43.05(億元)。此時實現(xiàn)節(jié)稅4.73億元。

再看企業(yè)所得稅情況，在此只考慮上述稅負(fù)的變化對繳納企業(yè)所得稅的影響變化。

企業(yè)所得稅減稅金額＝（61.71－40.61＋6.17－4.06＋47.78－43.05）×25%＝27.94×25%＝6.99（億元）

數(shù)據(jù)來源：據(jù)保利地產(chǎn)2015年年報制得

綜上所述，在“營改增”實施成熟、進(jìn)項稅可足額抵扣的條件下，必然會帶來稅負(fù)的減免，且節(jié)稅明顯。

3.“營改增”對企業(yè)利潤的影響

首先，分析“營改增”后營業(yè)收入轉(zhuǎn)換成不含稅收入和營業(yè)成本轉(zhuǎn)換成不含稅成本給利潤帶來的影響：

表6 保利地產(chǎn)“營改增”毛利潤前后變化對比

數(shù)據(jù)來源：據(jù)保利地產(chǎn)2015年年報制得

由上表得出，“營改增”后，保利地產(chǎn)的毛利潤比“營改增”前有所下降。并且，在成本中若出現(xiàn)部分成本不能剔除增值稅的情況，對應(yīng)的成本將會更高，利潤將會更低。

除因“營改增”后轉(zhuǎn)換成不含稅收入和轉(zhuǎn)換成不含稅成本給利潤帶來相應(yīng)的影響外，再將稅負(fù)的減免情況考慮在內(nèi)。由于稅負(fù)減免為34.93億元，毛利潤絕對額減少73.38億元，可知企業(yè)的利潤仍然會下降。

4.“營改增”對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

2015年保利地產(chǎn)年報營業(yè)稅的應(yīng)交稅費為-53.89億元，這是營業(yè)稅預(yù)征5%的稅率所產(chǎn)生的期末余額。但“營改增”后，預(yù)征率改為3%，相比比起之前5%的預(yù)征稅率，“營改增”后能在一定程度上減輕企業(yè)資金流通壓力。

從保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量表中的數(shù)據(jù)來看，2013年該公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-97.54億元、2014年為-104.58億元、2015年為117.85億元，這表明保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量并不穩(wěn)定，容易受環(huán)境和相關(guān)政策的影響。但是，若稅收籌劃得當(dāng)，能夠充分利用好過渡政策的情況下，最終將會緩解保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量的流通壓力。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)稅務(wù)管理的影響

由于新政策的出現(xiàn)，營業(yè)稅改為增值稅后征稅機(jī)關(guān)由原先的地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)為國家稅務(wù)局，保利地產(chǎn)由原先主要向地稅部門打交道轉(zhuǎn)換為向國稅部門打交道，稅企關(guān)系會發(fā)生很大的變化。除此之外，由于更換了新的納稅方式，短期內(nèi)保利地產(chǎn)需要大批量的財務(wù)人員進(jìn)行稅務(wù)梳理，并進(jìn)行工作量巨大的稅收籌劃工作。保利地產(chǎn)應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備用來應(yīng)對營改增后所帶來的巨大挑戰(zhàn)和壓力，由于營改增對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作提出了更新更高的要求。所以，保利地產(chǎn)必須正確地應(yīng)對且運(yùn)用好營改增的政策，高度重視納稅的籌劃管理工作，實際過程中要對其做好深層次優(yōu)化，完善管理制度和工作流程，借助于流通環(huán)節(jié)對納稅主體的相關(guān)稅費進(jìn)行合理的轉(zhuǎn)移 。

（四）“營改增”對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的影響

營改增政策的實施，對房地產(chǎn)企業(yè)的影響是全方位的，涉及采購、合同、成本、工程、銷售、財務(wù)等各個部門，因為保利地產(chǎn)從事房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的分公司和子公司共計200余個，比較多，人員素質(zhì)參差不齊。所以保利地產(chǎn)要加強(qiáng)對這些分公司和子公司中涉及采購、合同、成本、工程、銷售、財務(wù)等相關(guān)部門相關(guān)崗位人員進(jìn)行營改增政策專項培訓(xùn)，從而加強(qiáng)各分公司、子公司及各部門之間的協(xié)作和溝通。

“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)由于受視同銷售、混合銷售稅率的不同等影響，導(dǎo)致經(jīng)營管理難度的上升。保利地產(chǎn)管理人員需要站在整個房地產(chǎn)企業(yè)以及整個市場的高度，對于營改增實施后給房地產(chǎn)企業(yè)各種利弊關(guān)系，進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的分析，制定出合理的房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。

二、房地產(chǎn)企業(yè)“營改增”所帶來的新問題

（一）上游企業(yè)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)成本上升

房地產(chǎn)企業(yè)的上游企業(yè)主要為建筑施工企業(yè)等。建筑施工企業(yè)采購建筑材料一般來源廣、種類雜，若企業(yè)采購的零散材料來源于小個體工商戶，小個體工商戶不能出具增值稅專用發(fā)票。而且，建筑施工企業(yè)作為勞動密集型企業(yè)一般具有來源廣而雜的工人。工人們也難以提供相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。據(jù)各方面專家測算，建筑業(yè)由于進(jìn)項稅難獲取，很可能稅負(fù)增加。如果建筑業(yè)繼續(xù)維持其原有利潤，勢必會提高房地產(chǎn)業(yè)的建筑成本。建筑業(yè)稅負(fù)可能會轉(zhuǎn)嫁給房企，增加房企的成本負(fù)擔(dān)。而如果房地產(chǎn)企業(yè)選擇小型企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)項稅額也會難以獲取。

（二）、原促銷策略產(chǎn)生額外稅負(fù)，定價策略過時

增值稅實行的是價外稅，價稅分離從而導(dǎo)致營業(yè)收入的下降，所以產(chǎn)品價格構(gòu)成也需要重新測算調(diào)整， 需要考慮新的產(chǎn)品定價模式。“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)由于受視同銷售、混合銷售稅率的有所不同等影響，原促銷策略容易產(chǎn)生額外增值稅稅負(fù)。

企業(yè)在新的稅收制度下，贈送不動產(chǎn)類和服務(wù)類產(chǎn)品將會產(chǎn)生額外的稅負(fù)，“營改增”前房地產(chǎn)企業(yè)策劃的促銷策略不再適用于新稅制，房地產(chǎn)企業(yè)重新需要權(quán)衡如何定價。

（三）發(fā)票管理難度加大，進(jìn)項稅額難抵扣

進(jìn)項稅額部分對房企的稅負(fù)影響非常大，而進(jìn)項稅額的取得必須依靠取得合法合規(guī)的增值稅專用發(fā)票。由于之前房地產(chǎn)企業(yè)一直采用營業(yè)稅，房企比較缺乏增值稅專用發(fā)票使用經(jīng)驗和管理經(jīng)驗。由于“增值稅專用發(fā)票”辦理程序復(fù)雜，領(lǐng)取、填開、作廢、遺失等處理方法均與普通發(fā)票有著很大的區(qū)別，如果辦理不正確，不僅可能核算有錯誤，甚至導(dǎo)致承擔(dān)法律責(zé)任。另外，業(yè)務(wù)人員的工作不熟練，可能會導(dǎo)致企業(yè)存在業(yè)務(wù)流、發(fā)票流、資金流不一致的情況，帶來虛開增值稅發(fā)票或者是進(jìn)項稅額無法抵扣的情況。在這種情況下，企業(yè)會有很大的涉稅風(fēng)險。

（四）財務(wù)核算難度加大，稅務(wù)籌劃難度提升

由于增值稅是價外稅，財務(wù)核算難度上升，包括會計核算更加復(fù)雜、財務(wù)報表發(fā)生變化、稅務(wù)籌劃難度提升等。這對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的水平是一個很大的挑戰(zhàn)。全面實行營改增后，對房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算產(chǎn)生了很大的影響，包括會計科目的增加，房地產(chǎn)企業(yè)會計核算制度的建立執(zhí)行。因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員學(xué)習(xí)全新的財務(wù)稅收知識以及提高自身的業(yè)務(wù)水平。而對于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理人員，則面臨著更大的挑戰(zhàn)，財務(wù)管理人員需要站在整個房地產(chǎn)企業(yè)以及整個市場的角度，對于營改增實施后給房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的各種利弊關(guān)系，要進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的分析，制定出合理的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。因此，營改增后由于財務(wù)核算難度加大，對財務(wù)人員提出了更高更新的要求。

三、“營改增”背景下，完善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的路徑探索

（一）選擇上游企業(yè)時進(jìn)行價稅雙維分析，采購多采用甲供材方式

企業(yè)采購及分包時為了能夠保證取得增值稅專用發(fā)票，可以選擇與能夠獲得增值稅專用發(fā)票的正規(guī)施工企業(yè)合作，以取得稅務(wù)上的抵扣。為了降低企業(yè)的采購成本，企業(yè)在進(jìn)行采購時需要綜合考慮采購對象的價格以及相應(yīng)應(yīng)納稅款情況。企業(yè)在選擇采購企業(yè)時，尤其是在精裝修的項目，重點關(guān)注材料是否是甲供材方式。由于甲供材采購的抵扣稅率為17%，大于房地產(chǎn)銷項稅率11%，在這種方式下能夠取得更高的抵扣稅率。企業(yè)選擇甲供方式會更加節(jié)稅。

（二）、采用新的促銷方式，避免含稅定價

首先，企業(yè)在對外促銷和簽署購房合同等要避免出現(xiàn)“贈送”、“無償”、“免費”、“送車位”、“送物業(yè)管理費”等字樣，轉(zhuǎn)而代替為“該定價已包含XX”，推出優(yōu)惠活動時優(yōu)先考慮可在樓價中扣減的優(yōu)惠促銷方式。并且，企業(yè)定價時也應(yīng)明確標(biāo)明價格是否是含稅價格。目前房地產(chǎn)企業(yè)售房大多都采用交費享折扣方式對外出售，比如某套房含稅價111萬元，不含稅價100萬元，客戶購房時若享有交2萬元享95折折扣，此時采用第一種方式報價含稅成交價為：111×0.95+2=107.45（萬元），采用第二種方式報價含稅成交價為（100×0.95+2）×1.11=107.67（萬元）。顯而易見，第二種報價方式不僅僅使顧客更加容易接受，也會有利于企業(yè)的業(yè)績。因此，企業(yè)在報價時最好選擇不含稅的報價方式而不要選擇含稅報價。

（三）強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理，制定合理的票據(jù)管理制度

“營改增”后，經(jīng)濟(jì)活動事項的主要憑證將會是增值稅專用發(fā)票。財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)做好發(fā)票的審核工作，主要審核是否具有書面合同，付款證明，保證業(yè)務(wù)流、發(fā)票流、資金流三流一致，審核完畢后經(jīng)由領(lǐng)導(dǎo)審批，來保證進(jìn)項稅額的抵扣。因此，企業(yè)需制定相關(guān)增值稅發(fā)票的管理辦法和管理流程，對發(fā)票的開具、取得、認(rèn)證、保管做出具體詳細(xì)的規(guī)定，使發(fā)票管理有序化、合理化。一旦發(fā)票發(fā)生問題，要具體追究到經(jīng)辦發(fā)票的相關(guān)人員，及時改正存在的問題。企業(yè)還需要制定業(yè)務(wù)流程，財務(wù)要參與全過程控制，做好企業(yè)的內(nèi)部控制，強(qiáng)化增值稅專用發(fā)票管理。

（四）完善財務(wù)管理，科學(xué)開展稅務(wù)籌劃

一是做到充分評估“營改增”政策對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的影響，盡快完善財務(wù)核算模式，規(guī)范財務(wù)操作流程。重點加強(qiáng)管控收入成本，加強(qiáng)稅收和財務(wù)風(fēng)險管理，及時準(zhǔn)確核算日常經(jīng)濟(jì)行為，盡快做到與“營改增”政策接軌，有效控制企業(yè)財務(wù)和稅務(wù)風(fēng)險。二是及時完善供應(yīng)商的稅務(wù)信息，盡量選擇會計核算健全、能夠及時準(zhǔn)確開具增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)商合作，做到最大限度地增加進(jìn)項稅額的抵扣。三是房地產(chǎn)企業(yè)要重點考慮稅務(wù)籌劃工作，培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的人才，創(chuàng)造各種機(jī)會讓稅務(wù)籌劃人員參加稅收籌劃理論知識培訓(xùn)，鼓勵稅務(wù)籌劃人員積極主動學(xué)習(xí)最新的稅法理論，合理合法地將企業(yè)稅負(fù)降到最低點。

“營改增”是國家為完善社會的稅收制度而實行的重要改革。從文中引入保利地產(chǎn)的例子來看，“營改增”對于企業(yè)的財務(wù)績效、稅務(wù)、經(jīng)營管理等方面都會帶來重要影響。國家制定“營改增” 政策的目的，是為了減低行業(yè)的整體稅負(fù)，不過并不是所有的政策目的都能很好的被市場接受運(yùn)用， 結(jié)果會是一部分的企業(yè)因“營改增” 而降低稅負(fù)，也會有另外一部分企業(yè)因“營改增”而增加企業(yè)的稅負(fù)。不管怎樣，“營改增”都能夠為企業(yè)進(jìn)行合理的“納稅籌劃” 提供可供選擇的納稅條件，可以通過節(jié)稅來增加企業(yè)的盈利水平，企業(yè)應(yīng)綜合各方面因素來考慮， 以“營改增” 作為契機(jī)，全面提升企業(yè)的競爭力。從長遠(yuǎn)來看，“營改增”必然會給企業(yè)帶來積極的變化和良性影響，有助于房地產(chǎn)去庫存，倒逼行業(yè)實行精細(xì)化管理，對社會的進(jìn)步有著重要的意義。

• 藍(lán)籌股
• 保利地產(chǎn)
• 上交所
• 工作這一年
• 財經(jīng)