在此種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)取得的增值稅進項發(fā)票的稅率是13%，而銷售不動產(chǎn)開具的增值稅銷項發(fā)票的稅率是9%，中間就會有4點百分點的稅率差，此稅率差就可以使得企業(yè)的增值稅稅負(fù)適當(dāng)?shù)亟档汀?/span>

房地產(chǎn)企業(yè)在這一模式下，可以采購諸如中央空調(diào)、電器設(shè)備、智能化樓宇設(shè)備、供暖、衛(wèi)生通風(fēng)照明等配套設(shè)備。在采購這些設(shè)備的過程中，企業(yè)可以取得增值稅的進項對應(yīng)的稅率也是按照13%。同理，房地產(chǎn)企業(yè)在條件允許的情況下，也可以盡量多采取此種模式，以降低企業(yè)的增值稅稅負(fù)。 

在這種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要采購裝修材料、裝修服務(wù)，以適當(dāng)提高精裝修房屋的建造和銷售比例，從而控制增值稅的稅負(fù)。對于精裝修而言，房地產(chǎn)企業(yè)只要能拿到增值稅專用發(fā)票，都是允許抵扣進項的，所以精裝修所取得的裝修工程類發(fā)票、材料發(fā)票，都是可以抵扣進項的，從而降低增值稅的稅負(fù)。

按照國家稅收政策，如果企業(yè)采購的固定資產(chǎn)既用于一般計稅項目，又用于其他項目，包括免稅項目、簡易計稅項目等，那這一固定資產(chǎn)對應(yīng)進項稅額可以抵扣。從另一個角度理解，如果企業(yè)采購的固定資產(chǎn)主要或者僅僅用于免稅項目或者簡易計稅項目，那這一固定資產(chǎn)對應(yīng)的進項稅額就不能抵扣。房地產(chǎn)企業(yè)采購的固定資產(chǎn)一般情況下價值都比較高，如果企業(yè)采購固定資產(chǎn)的進項不能抵扣，那企業(yè)真的是虧大了。所以，當(dāng)企業(yè)采購的固定資產(chǎn)用于免稅項目或者簡易計稅項目時，最好能將這一固定資產(chǎn)一部分用于一般計稅項目。如果企業(yè)找到了用于一般計稅項目的情形，就可以理直氣壯地抵扣全部的進項稅額了。

企業(yè)采購不動產(chǎn)，按照國家之前的稅收政策，是不允許一次性抵扣的，而是需要分期抵扣。從2019年4月1日開始，國家這一稅收政策做出了修改，允許企業(yè)采購的不動產(chǎn)的進項稅額一次性抵扣。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)采購不動產(chǎn)的情況，盡量按照國家稅收政策一次性抵扣，充分享受增值稅的政策紅利。這一政策的實施實際上等于實行了消費型增值稅，完全符合國家減稅降費、創(chuàng)造企業(yè)良好營商環(huán)境方針政策。

當(dāng)然，要做好這一點，一定要操作得比較到位，如果操作不好，存在一些法律瑕疵，那將很可能會轉(zhuǎn)變成風(fēng)險。例如，當(dāng)企業(yè)進行預(yù)算會議、年終總結(jié)會議時，可以嘗試把招待過程與會議過程融合起來，包含在大的會議活動當(dāng)中，這個過程中所發(fā)生的招待費，可以通過會議費進行打包，通過這種轉(zhuǎn)換方式，使得相應(yīng)的進項稅額可以全部抵扣，從而降低了增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。

這種方法跟前面的購入固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)是一脈相承的。房地產(chǎn)企業(yè)租入的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)項目只要有用于一般計稅項目，進項稅就允許全部抵扣。這其中隱含一個意思，就是租入的固定資產(chǎn)、不動產(chǎn)同時也用于免稅項目、簡易計稅項目，也沒有問題，也允許全額抵扣。

按照稅收規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用、土地出讓收益等都屬于土地價款。這是營改增后國家對土地價款政策的進一步補充，說明房地產(chǎn)企業(yè)的拆除補償費在計算銷售額的時候，也是可以用于抵扣的。前提條件是企業(yè)需要提供相應(yīng)的支付憑證和相關(guān)的合同、材料，那涉及到的土地拆遷補償費部分，房地產(chǎn)企業(yè)完全都可以把它納入增值稅、土地增值稅的抵扣范圍。

房地產(chǎn)企業(yè)作為一個獨立法人開展業(yè)務(wù)時，可能同時還有其他房地產(chǎn)項目同時在開展經(jīng)營，實際上就是整個建造有幾個項目齊頭并進。如果房地產(chǎn)企業(yè)把不同增值稅率、不同生命周期的項目組合在一起，這樣可以均衡增值稅的稅負(fù)。比如說房地產(chǎn)企業(yè)的某些項目發(fā)生的銷項比較多，成本項目已經(jīng)成為過去，同一時期有些項目處于建設(shè)初期，只有成本費用沒有收入，那么匹配在一起的話就可以實現(xiàn)增值稅合理地往后遞延，可以達到均衡增值稅的稅負(fù)、合理遞延征稅的效果。