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以前買房人都期盼著買房不要有公攤，期待哪一天可以取消公攤制度，按照套內(nèi)面積去買房?，F(xiàn)在，公攤正在以另一種方式消失。房產(chǎn)的產(chǎn)品迭代，正在一點(diǎn)點(diǎn)讓公攤成為過去時。從2024年開始，全國范圍內(nèi)開始了一場零公攤的實(shí)驗。在全國零公攤實(shí)驗里，走的最早的，走的最快的是廣州。廣州的產(chǎn)品已經(jīng)進(jìn)化到了什么程度呢，這個可以給大家看看。 今年的9月份，招商蛇口以底價10.18億元，樓面價1.3萬/㎡的價格拿下橫瀝島2024NJY-3地塊，前幾天這個項目出產(chǎn)品和戶型了，戶型實(shí)用面積最高能干到140%。 這不是什么豪宅和改善住宅啊，按照小區(qū)面積段的區(qū)間82㎡、110㎡和125㎡來算，只能算個剛改樓盤。給大家看下它逆天的110平的戶型，110平的戶型實(shí)用率139%，能做到4 1房兩衛(wèi)還帶露臺。這是廣州目前實(shí)施的第一個第四代產(chǎn)品的樓盤。廣州主城區(qū)即將開盤的新盤，雖然還沒有實(shí)施第四代住宅標(biāo)準(zhǔn)，但是也出現(xiàn)了實(shí)際使用面積達(dá)到130%的戶型。越秀在荔灣老西關(guān)的河柳街地塊，是個核心老城的純剛需盤，最小面積68㎡，最大面積也就只有98㎡，但是它的實(shí)際使用面積能做到最高130%。68㎡的三房兩衛(wèi)，82㎡的三房兩衛(wèi)和98㎡的四房兩衛(wèi)，新規(guī)后的高得房率讓小戶型能做出之前100平以上的居住體驗感。另一個越秀在白云梅花園板塊的新盤，也是個剛需盤，只有88平和105平，實(shí)際使用面積最高達(dá)到130%，全部都是四房兩衛(wèi)。這三個即將開售的新盤，代表了廣州現(xiàn)在最高得房率的產(chǎn)品。除了這三個樓盤，廣州目前市場上在售的新盤，只要是建筑新規(guī)之后入市的，100%以上的得房率已經(jīng)成為了標(biāo)配。在廣州甚至已經(jīng)形成這樣的現(xiàn)象，買房能選新房不選二手，新房一定要買建筑新規(guī)后的產(chǎn)品。廣州的產(chǎn)品之所以做到如此高的得房率主要是因為去年11月份廣州建筑新規(guī)的發(fā)布。去年11月份，廣州公布了最新的《容積率辦法》，將住宅套內(nèi)半開敞空間半計容的比例從不超過套內(nèi)建筑面積的15%放寬至20%，并允許設(shè)置一個滿足連續(xù)開敞率不低于40%的主景觀陽臺。半開敞空間指的就是陽臺、入戶花園、設(shè)備平臺這些，半開敞空間贈送一半面積，這就給開發(fā)商在戶型設(shè)計上留出了尺度。后面開發(fā)商們就猛卷戶型設(shè)計，使得得房率越來越高，不僅消滅了公攤，甚至出現(xiàn)了100平的建筑面積，實(shí)際使用140平的局面。不僅是廣州一個城市出臺了建筑新規(guī)，自2024年以來，全國多個城市都在計容新規(guī)上做了調(diào)整。今年的5月份，濟(jì)南出了新的計容細(xì)則，對第四代住宅試點(diǎn)項目和普宅都做了計容方面的全方位調(diào)整。 佛山住建局等9個部門聯(lián)合發(fā)出通知，將住宅套內(nèi)陽臺的折半計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提升到20%，并取消了對單個陽臺的進(jìn)深和面積限制。 合肥7月發(fā)布計容的新通知，放寬陽臺、露臺計容規(guī)則，如投影面積小于套內(nèi)面積比20%的正常標(biāo)準(zhǔn)陽臺，不管封閉與否，均只計一半容積率。 深圳今年的建筑設(shè)計規(guī)則中，增加了計一半面積的陽臺進(jìn)深不超過2.4米，超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計入規(guī)定建筑面積的內(nèi)容，此前深圳陽臺進(jìn)深不能超2.4米，修訂后可以將進(jìn)深做大，飄窗的進(jìn)深也從0.6增加到0.8。 …… 西安、珠海、昆明、湖州等地都做了計容新規(guī)的調(diào)整，調(diào)整之后，各地的新規(guī)后產(chǎn)品如雨后春筍般往外冒。第四代住宅的概念逐漸在全國范圍內(nèi)得到了普及。第四代住宅，又稱城市森林花園住宅，主打把地面的庭院放到高層上，讓每個高層住戶都擁有空中花園。在實(shí)際落地上，第四代住宅最大的特點(diǎn)就是高得房率和擁有大露臺。在全國現(xiàn)在落地第四代住宅的已經(jīng)有100多個項目，得房率大多都在100%之上，最高的得房率能拉到144%。不過各個城市的第四代住宅多是在改善項目和豪宅上。比如重慶的第四代住宅主力面積在127㎡以上，西安的第四代住宅主力面積在130㎡往上。 小戶型的剛需項目也有，但是在全國范圍內(nèi)比較少。這里面值得一提的，100%以上高得房率和第四代住宅并不能完全劃上等號。最明顯的一個區(qū)別是有沒有露臺。這一次的全國范圍內(nèi)的計容調(diào)整和100%得房率產(chǎn)品的興起，正在形成一股產(chǎn)品迭代的潮流?，F(xiàn)在看普遍的得房率是100%-110%，不排除后面戶型設(shè)計越來越卷，出現(xiàn)得房率150%，160%的新產(chǎn)品。很多人都沒有意識到這件事對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有多大，可以這么說，這股產(chǎn)品迭代潮將會成為房子新時代產(chǎn)品和舊時代產(chǎn)品的分界線。現(xiàn)在還是新產(chǎn)品和舊產(chǎn)品的過渡期。度過過渡期之后，以后的新房市場，100%以上得房率的產(chǎn)品會成為標(biāo)配。在新產(chǎn)品和以前的二手房舊產(chǎn)品之間也會形成明顯的價格差距。以前得房率70-90%的二手房，房價會是一個梯隊，100%以上得房率的新產(chǎn)品會形成一個梯隊。這兩年因為房地產(chǎn)行業(yè)的低迷，100%得房率新產(chǎn)品和二手舊產(chǎn)品在價格上并沒有差別太大，尤其是在大灣區(qū)的剛需盤，因為新房競爭的加劇，甚至出現(xiàn)了高得房率新規(guī)產(chǎn)品的價格比低得房率二手房價格更新的反?，F(xiàn)象。新舊產(chǎn)品交替的過渡期，龍貓給全國重點(diǎn)城市的朋友們幾個非常實(shí)用的建議吧。1、請密切注意你持有房產(chǎn)的區(qū)域是否還有大量待入市的地塊，如果有，請將除了自住以外的房子賣掉，因為待這些新規(guī)產(chǎn)品入市后，會卷死周邊的二手舊產(chǎn)品。 2、買新不買舊，如果在新規(guī)產(chǎn)品和二手次新之間做選擇，即使新規(guī)產(chǎn)品比二手次新略高一點(diǎn)，也請不要猶豫，堅定的選擇新規(guī)產(chǎn)品。 3、有些城市的新規(guī)產(chǎn)品只覆蓋到改善面積，還未波及剛需，但是請相信，未來剛需小戶型也會普及100%的得房率。如果不著急居住，可以再等等。 4、優(yōu)質(zhì)成熟稀缺地塊的二手住宅不用擔(dān)心，在房地產(chǎn)的價值判斷里，地段依然是核心，比如廣州的珠江新城，深圳的深圳灣，即使其他區(qū)域有新規(guī)產(chǎn)品，也不會沖擊到這些核心地段的價值。 以后買房的邏輯發(fā)生了翻天覆地的變化，不管是剛需買房還是改善買房，選籌都變成了一個技術(shù)活。我們?yōu)榇丝偨Y(jié)了新時期買房的幾個技巧，剛需應(yīng)該怎么選，改善應(yīng)該怎么選，剛需和改善應(yīng)該避開哪些坑。
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