一、房地產(chǎn)定位

■　項(xiàng)目定位

■　產(chǎn)品定位

■　客戶定位

三者相輔相成

二、住宅產(chǎn)品分類

（一）、按層數(shù)分：

低層：1-3層；別墅類；

多層：4-6層；洋房及多層；

中高層：7-9層，普通小高層、花園洋房；

高層：10層-100米，普通高層類中的空中花園、公寓、酒店式公寓；

超高層：100米以上，高層住宅。

（二）、按照品質(zhì)及價(jià)位分：

低檔型：戶型面積較小的經(jīng)濟(jì)戶型一般在70-90平米，如：還遷房、保障房、經(jīng)濟(jì)適用房；

特點(diǎn)：滿足日常使用需要。

中檔型：面積適中的改善型住宅，三居、四居戶型；

特點(diǎn)：滿足日常使用需要，更強(qiáng)化戶型亮點(diǎn)。

高檔型：面積較大同時(shí)相對(duì)價(jià)格較高的豪華住宅，如：高端洋房、別墅；

特點(diǎn)：需要主題及個(gè)性。

三、住宅得房率

得房率=是指可供住戶支配的面積（套內(nèi)建筑面積）/每戶建筑面積（銷售面積）

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)面積

銷售面積（套型建筑面積）=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e（俗說(shuō)“公攤面積”）。

公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積

什么類型的戶型得房率高？

得房率一般比值：

---高層：75-78%

---小高層：80-85%

---多層：88-92%

若：

A套套內(nèi)建筑面積：90平方米

B套套內(nèi)建筑面積：110平方米

公攤面積：40平方米

則：

A套：

公攤面積：18平方米

總建筑面積：108平方米

得房率：83.3%

B套：

公攤面積：22平方米

總建筑面積：132平方米

得房率：83.3%

四、居室的功能和分區(qū)

住宅的“八大”使用功能

---起居、就餐、廚衛(wèi)、就寢；

---儲(chǔ)藏、工作、學(xué)習(xí)、休閑。

住宅的“三類”空間

---公共空間：起居室、餐廳、陽(yáng)臺(tái)；

---私密空間：臥室、書房、衣帽間、主臥衛(wèi)生間；

---服務(wù)空間：廚房、公共衛(wèi)生間、工人房、儲(chǔ)藏室、工作陽(yáng)臺(tái)。

五、市場(chǎng)中對(duì)戶型的關(guān)注點(diǎn)

◆主臥室：私密性、舒適、面積合理、采光

◆衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)

◆廚房：寬敞實(shí)用、有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)

◆客廳：方正好用（面積、采光、家具布置等）

◆餐廳：相對(duì)獨(dú)立、通風(fēng)、采光

◆次臥室：私密性、面積合理、能兼并做書房、客房

◆陽(yáng)臺(tái)：生活性陽(yáng)臺(tái)的實(shí)用，觀賞陽(yáng)臺(tái)的休閑性

注：可以根據(jù)人們的居習(xí)慣、市場(chǎng)需求相應(yīng)調(diào)整。

六、優(yōu)質(zhì)戶型的條件

（一）戶型設(shè)計(jì)的原則：

建筑設(shè)計(jì)中戶型設(shè)計(jì)最基本的三個(gè)原則：

實(shí)用、經(jīng)濟(jì)、美觀！

展開(kāi)來(lái)看也可以擴(kuò)展為五個(gè)設(shè)計(jì)原則：

實(shí)用性、安全性、經(jīng)濟(jì)性、靈活性、藝術(shù)性！

以上五點(diǎn)是評(píng)價(jià)戶型好壞的通則，貫穿于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售和使用的全過(guò)程。

（二）戶型設(shè)計(jì)的原則：

1．動(dòng)靜分開(kāi)

2．干濕分開(kāi)

3．公私分區(qū)

4．通透良好

5．動(dòng)線合理

6．尺寸合理

（1）基本概念：開(kāi)間—進(jìn)深

首先講兩個(gè)概念：開(kāi)間、進(jìn)深

·習(xí)慣上，我們把房間的主采光面稱為開(kāi)間（面寬），已其垂直的稱為進(jìn)深。

·根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ100-87）規(guī)定：住宅建筑的常采用參數(shù)有：2.1米、2.4米、2.7米、3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米。

·一般意思上的戶型方正就是指戶型的進(jìn)深與開(kāi)間之比合理。

·進(jìn)深、開(kāi)間之比介于1 : 1.5之間較好。

進(jìn)深過(guò)大，開(kāi)間過(guò)小，會(huì)影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會(huì)顯得比較暗；而進(jìn)深偏小，開(kāi)間過(guò)大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，尤其是北方地區(qū)。

▼能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡=比較方正的戶型

紅色箭頭-開(kāi)間 ；藍(lán)色箭頭-進(jìn)深

（2）評(píng)價(jià)戶型的六條件

1、動(dòng)靜分區(qū)

動(dòng)區(qū)：客廳、餐廳、廚房、次衛(wèi)等。

--在動(dòng)區(qū)人們活動(dòng)較頻繁的區(qū)域，應(yīng)該靠進(jìn)入門設(shè)置，尤其是廚房;

靜區(qū)：臥室、書房、主衛(wèi)等。

--在靜區(qū)主要供居住者休息，相對(duì)比較安靜，應(yīng)當(dāng)盡量布置在戶型內(nèi)側(cè)。

動(dòng)與靜之間

設(shè)置衛(wèi)生間方便使用；另外需要保證室內(nèi)交通線的便捷。

動(dòng)靜分離，一方面使會(huì)客、娛樂(lè)或進(jìn)行家務(wù)的人能夠放心活動(dòng)，另一方面也不會(huì)過(guò)多打擾休息和學(xué)習(xí)的人，減少相互之間的干擾。

▼動(dòng)靜分區(qū)合理戶型：

（臥室布置較深，距離入戶門較遠(yuǎn)）

紅色-動(dòng)區(qū) ；藍(lán)色-靜區(qū)

▼動(dòng)區(qū)不合理戶型：

2、干濕分區(qū)

·對(duì)于廚房、衛(wèi)生間，濕氣較重且容易產(chǎn)生臟污,盡量和臥室分離。

·廚房是最主要的污染源，噪聲、油煙油污、清洗污水等比較集中，因此廚房的布置要盡可能的靠近入戶門，遠(yuǎn)離臥室、客廳；

·廚房與衛(wèi)生間是住宅中水管的集中地，從施工成本、能源利用、熱水器安裝等角度考慮，廚房一般應(yīng)和一個(gè)衛(wèi)生間臨近設(shè)置。

▼衛(wèi)生間干濕分區(qū)，廚房在入戶門最近的位置：

3、公私分區(qū)-私密性設(shè)置

·戶型具有私密性的要求，能夠適當(dāng)保護(hù)居住者隱私。戶型私密性主要的兩點(diǎn)：

1、避免站在門外就能對(duì)屋內(nèi)一覽無(wú)余，應(yīng)有所遮擋設(shè)置玄關(guān)。

2、戶型內(nèi)部的客廳、餐廳等公共空間與臥室等較為私密的空間有視覺(jué)上的遮擋，避免在公共區(qū)內(nèi)就能對(duì)私密空間一覽無(wú)余，做到一定程度的“公私分區(qū)”。

▼公私分區(qū)較好戶型：

▼公私分區(qū)較差戶型：

臥室門直接打開(kāi)在客廳墻上，在客廳內(nèi)可以看到臥室大部分

4．通透性良好

通透主要是指戶型的通風(fēng)和采光性能。

要保證戶型具有良好的通透性。

·首先戶型要有良好的進(jìn)深開(kāi)間比和戶型較方正；

·其次戶型最好有兩面可以通風(fēng)采光，相對(duì)兩面通風(fēng)采光最佳（南北、東西），

·再次是相鄰的兩面采光（東和南、南和西、西和北等）。

·只有一面采光通風(fēng)的效果最差。

·另外廚房廁所是濕氣比較重的兩個(gè)區(qū)域，要盡量做到獨(dú)立采光通風(fēng)，也就是避免暗廚暗衛(wèi)。

▼通透性最佳—對(duì)側(cè)采光通風(fēng)

▼通透性次佳：相鄰的側(cè)面采光通風(fēng)

另外，通風(fēng)采光的選擇還需要看住宅類型。

多層盡量選擇南北通透；

高層空氣流動(dòng)較好，也可以考慮全南向的戶型。

▼通透性不佳：

側(cè)面單向采光通風(fēng)

5、動(dòng)線合理

·動(dòng)線：指人們?cè)趹魞?nèi)活動(dòng)的路線，動(dòng)線的流暢度將影響居住者各種活動(dòng)時(shí)能否順利轉(zhuǎn)換。

·戶型的設(shè)計(jì)影響動(dòng)線的走向，而動(dòng)線的走向會(huì)影響到居住的品質(zhì)。好的動(dòng)線能夠提升小戶型的利用率，而差的動(dòng)線會(huì)使大戶型變得“大而無(wú)當(dāng)”浪費(fèi)空間。

戶內(nèi)主要?jiǎng)泳€有三類，

1、居住動(dòng)線-私密空間

2、家務(wù)動(dòng)線-服務(wù)空間

3、來(lái)客動(dòng)線-公共空間

▼動(dòng)線良好:

從入戶門進(jìn)客廳、臥室、廚房、的三條線路不會(huì)交叉

藍(lán)線-居住動(dòng)線

紅線-來(lái)客動(dòng)線

綠線-家務(wù)動(dòng)線

▼動(dòng)線較差戶型

--進(jìn)廚房要穿過(guò)客廳

--進(jìn)臥室要穿過(guò)客廳

--進(jìn)餐廳要穿過(guò)客廳

--客廳已經(jīng)成為了公共走廊，另外進(jìn)入生活陽(yáng)臺(tái)要穿過(guò)主臥，該戶型算是災(zāi)難級(jí)別。

6、尺寸合理

·是不是房間越大越好？當(dāng)然不是。房間太小會(huì)讓人感覺(jué)壓抑、不舒服，但是單個(gè)房間太大會(huì)感覺(jué)空曠。太大的臥室難以營(yíng)造溫馨感，又浪費(fèi)面積；客廳太大會(huì)顯得空曠而有隔閡感。另外，設(shè)計(jì)時(shí)，在整套房子面積確定的前提下，某個(gè)房間面積太大，可能還需要將另外一個(gè)空間設(shè)計(jì)的偏小。

·考慮限度主要包括居住者的身材、活動(dòng)環(huán)境、家具的尺寸等，從電視機(jī)、床、柜子等的長(zhǎng)寬高推算最低尺寸要求。

七、戶型尺寸合理性

（一）、人體工程學(xué)

1、人體測(cè)量學(xué)

亞洲人平均數(shù)值：

肩寬度：385-420mm;

展臂寬度：691-742mm;

胸廓前后徑200-220mm;

臀部寬度307-320mm;

坐姿寬度……

坐姿進(jìn)深……

2、工作環(huán)境下人體與空間的關(guān)系

·常用尺寸：

---單人寬度：60、90mm；

---兩人寬度：80、105、110mm

1、主臥室

--面積、面寬要保證

·主臥室的最低開(kāi)間，中到中，尺寸是3. 6m(凈3. 3m) ，最低進(jìn)深,中到中,尺寸是4.8m(凈4. 5m)。這是保證家具擺放和人的活動(dòng)最低適用要求的尺寸。

2、次臥室

·次臥室的最低“適用”開(kāi)間，中到中，尺寸是3. 3m(凈3. 0m) ，進(jìn)深，中到中，尺寸是4. 5m(凈4. 2m)。這里講的是最低“適用”要求，因?yàn)樾∮谶@個(gè)尺寸就會(huì)給家具布置和人的活動(dòng)帶來(lái)不便，也就是說(shuō)小于這個(gè)尺寸的房間就不應(yīng)設(shè)計(jì)為臥室，而應(yīng)設(shè)計(jì)為書房、兒童房、保姆房等功能的房間。如果整套房間的建筑面積比較大或很大，次臥室也可以加大尺寸，這時(shí)次臥室也就分別達(dá)到了“舒適”或“高舒適”的要求。

3、兒童房

·兒童房設(shè)計(jì)成開(kāi)間3. 0m、進(jìn)深 4. 2m、面積12. 60㎡，可滿足家具擺放和人的活動(dòng)要求，即“適用”要求。如果戶型面積足夠大，將兒童房按次臥尺寸或主臥尺寸設(shè)計(jì)，則可使兒童房達(dá)到“舒適”或“高舒適”的要求。同時(shí)，兒童是要長(zhǎng)大成人的，按次臥或主臥設(shè)計(jì)兒童房，還可使兒童長(zhǎng)大成人后不必更換房間。另外，設(shè)置兒童房還可使住宅套型設(shè)計(jì)更方便，把受戶型面寬和進(jìn)深限制不能將其設(shè)計(jì)為客房以上尺寸的空間，設(shè)計(jì)為兒童房。

·保姆房：戶型建筑面積 150㎡以上的套型應(yīng)設(shè)置保姆房，其尺寸可兒童房或更小。

4、書房

·三居以上的戶型宜設(shè)置書房。書房是供主人學(xué)習(xí)或家庭辦公的房間。因無(wú)需擺放大床( 2. 2m x 2. 0m)和床頭柜等家俱， 所以其尺寸要求也不像臥室那樣嚴(yán)格。它也像兒童房一樣可使住宅套型設(shè)計(jì)更方便，把受到面寬和進(jìn)深限制的房間設(shè)計(jì)為書房。圖中僅是滿足書房最低使用功能的“適用”要求，如果建筑面積足夠大，也可按臥室的開(kāi)間進(jìn)深尺寸設(shè)計(jì)書房，使書房達(dá)到“舒適”或“高舒適”的要求。這樣還帶來(lái)另一個(gè)好處，即書房可隨時(shí)根據(jù)需要改為臥室，增加了房間使用的靈活性。

5、起居室

--面積保證/充分考慮家具布置

·客廳的最低“適用”尺寸宜為開(kāi)間3. 9m，進(jìn)深4. 5m， 建筑面積17. 55㎡。這種尺寸的客廳， 能滿足32 英寸左右的彩電觀看距離要求，彩電尺寸再大些，其舒適度反而會(huì)降低,所以它僅是“適用”尺寸。

·客廳的“舒適”尺寸要求，大致為開(kāi)間4. 5m， 進(jìn)深 5. 1m、建筑面積22. 95㎡。

·客廳的“高舒適”尺寸要求，大致為開(kāi)間5.1m，進(jìn)深6. 6m，建筑面積33. 66㎡。這種尺寸無(wú)論在開(kāi)間方向或進(jìn)深方向擺放電視，均可滿足42 英寸以上彩電(背投、等離子、液晶等平板電視)的觀看距離要求，所以，它是“高舒適”的客廳尺寸。

·注意：客廳要減少直接向起居室開(kāi)門的數(shù)量，至少保證一面墻的直線長(zhǎng)度不小于3米

6、廚房

--不是通個(gè)管子，就是廚房! 需獨(dú)立可封閉的空間。

·廚房是住宅非常重要的房間，它與套型舒適度關(guān)系極為密切。隨著戶建筑面積的增大，它的尺寸也隨之加大。廚房的“適用”尺寸1.8*3.3m；“舒適”尺寸 5.3*2.1m ；“高舒適”尺寸 5.7*2.7m?！案呤孢m“型廚房對(duì)于時(shí)尚家庭，若用作西餐廚房，也可同時(shí)作為家里的小餐廳。

7、餐廳

·獨(dú)立空間，面寬或進(jìn)深2.6-2.7米以上，根據(jù)廚房或客廳相對(duì)尺寸布置，保證行動(dòng)順暢為宜（過(guò)道80-110cm）。

8、衛(wèi)生間

--使用面積保證、通風(fēng)、采光、減少影響

衛(wèi)生間分公共衛(wèi)生間和主臥衛(wèi)生間。

·主臥衛(wèi)生間以接近方形為佳( 便于潔具布置) ，適當(dāng)加大設(shè)置如3.3*2.4m，這個(gè)尺寸擺放矩形或大三角形噴水按摩浴缸均夠。

·公共衛(wèi)生間以矩形為佳，因這樣既可減少面寬又可將洗漱與浴廁隔開(kāi)，使之達(dá)到洗漱和浴廁同時(shí)使用，增加它的使用功能，使戶型更加“適用”或“舒適”，圖14所示2.1*3.6m。該圖尺寸基本上可達(dá)到“舒適”標(biāo)準(zhǔn)，若要改成“適用”或“高舒適”標(biāo)準(zhǔn)，可將其開(kāi)間、進(jìn)深適當(dāng)縮小或加大。

9、陽(yáng)臺(tái)

·南側(cè)陽(yáng)臺(tái)如果作為健身房來(lái)用，其進(jìn)深應(yīng)達(dá)到1. 8m以上，開(kāi)間隨主臥室4. 5m若作花房和洗衣房，其進(jìn)深宜為1. 5m至1. 8m，開(kāi)間隨次臥室 3. 3m或3. 6m。

·北側(cè)陽(yáng)臺(tái)也稱生活陽(yáng)臺(tái)，一般設(shè)在廚房的北面，無(wú)論“適用”還是“舒適”或“高舒適”型套型均應(yīng)設(shè)置。其進(jìn)深以1. 3m 至 1. 5m 為宜，開(kāi)間隨廚房2. 1m、2. 4m、2. 7m、3. 0m。

10、門廳、過(guò)道

--寬度保證、緩沖、玄關(guān)

·80㎡以上(不含80㎡) 套型宜設(shè)置門廳，它是進(jìn)入戶內(nèi)的過(guò)渡空間，裝修時(shí)做上一個(gè)造型優(yōu)美的大門套，稱之為玄關(guān)。它的開(kāi)間尺寸宜為1. 5m以上，如圖所示。

·門廳是在套型建筑面積很大時(shí)，比如160㎡以上，才應(yīng)該設(shè)置的空間。

通往臥室、起居室過(guò)道凈寬不應(yīng)小于1米，通往廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室的過(guò)道凈寬不應(yīng)小于0.9米。

·分戶門、臥室門不應(yīng)小于0.95米，廚房門、單扇陽(yáng)臺(tái)門不應(yīng)小于0.8米，衛(wèi)生間門不應(yīng)小于0.75米，儲(chǔ)藏室門不應(yīng)小于0.7米。

11、層高

◆普通住宅層高不宜高于2.8米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.4米。2.8米,是這一層的地面到上一層的地面.這個(gè)尺寸是含樓板厚度的.普通住宅層高2.8米，可以在保證居住舒適度的基礎(chǔ)上，最大限度的節(jié)約能源。

◆《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：普通住宅層高宜為2.80米；臥室、起居室(廳)的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.40米，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2.10米,且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3；利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.10米；廚房、衛(wèi)生間的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.20米；廚房、衛(wèi)生間內(nèi)排水橫管下表面與樓面、地面凈距不應(yīng)低于1.90米，且不得影響門、窗扇開(kāi)啟。

八、戶型功能的合理性

1、客廳

■空間獨(dú)立

客廳開(kāi)口不宜過(guò)多，要有兩面完整的墻

■方正開(kāi)闊

要留出擺放家具的完整空間，實(shí)用的布局

■長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào)

進(jìn)深與面寬之比不應(yīng)大于2：1

■入口設(shè)玄關(guān)

住宅內(nèi)外的過(guò)渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性

點(diǎn)評(píng)：客廳開(kāi)口過(guò)多，使很多面積浪費(fèi)成為交通面積

2、餐廳

■相對(duì)獨(dú)立

至少有兩面墻夾一角

與客廳既有關(guān)系又有分隔

與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)

點(diǎn)評(píng)：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過(guò)道幾乎無(wú)法利用，廚房開(kāi)門位置使客廳家具無(wú)法擺放。

修改后既有玄關(guān)，又使餐廳相對(duì)獨(dú)立

3、餐廳

■靠近餐廳

■西廚可與餐廳結(jié)合

■距離大門不能太遠(yuǎn)

■直接對(duì)外采光采風(fēng)

■有一定長(zhǎng)度的臺(tái)面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備

■廚廁最好不要緊鄰

■最好帶一工作陽(yáng)臺(tái)

點(diǎn)評(píng)：工作陽(yáng)臺(tái)既可減少?gòu)N房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設(shè)備平臺(tái)則增加了實(shí)際使用面積，復(fù)合式廚房等空間細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)也是可圈可點(diǎn)。

4、臥室

■主臥

·明顯大于次臥，進(jìn)深面寬可適當(dāng)增加

·南向朝向，比客廳的朝向要求更甚

·大戶型的主臥最好帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間

·確保私密性，最好布置的深一些

■次臥

·面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上

點(diǎn)評(píng)：帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥

5、衛(wèi)生間

■應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光

■公共衛(wèi)生間做到干濕分離

■僅有一個(gè)衛(wèi)生間的時(shí)候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室

■最好有一間有直接采光、自然通風(fēng)，無(wú)通風(fēng)窗口的衛(wèi)生間應(yīng)有通風(fēng)換氣措施。

■不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。

點(diǎn)評(píng)：創(chuàng)新設(shè)計(jì)，浴室雙開(kāi)門兩用，節(jié)約面積

6、陽(yáng)臺(tái)

■保證客廳有良好的視野和采光

■在面積允許的可能下，將陽(yáng)臺(tái)設(shè)在客廳，不要設(shè)在主臥，以免因?yàn)樯钪械牧酪滦蓍e等經(jīng)過(guò)主人的臥室，影響主人休息

■工作陽(yáng)臺(tái)宜設(shè)置在北面，與廚房結(jié)合

點(diǎn)評(píng)：89㎡北向陽(yáng)臺(tái)與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物。

點(diǎn)評(píng)：85㎡雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)置，南北通透

九、戶型和市場(chǎng)的關(guān)系

你心目中的兩居有多大，三居有多大？

--兩居70平方米？90平方米？110平方米？

--三居90平方米？130平方米？170平方米？

客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同

定位不同，導(dǎo)致戶型不同

◆是不是標(biāo)準(zhǔn)化最好？

▼187平方米的復(fù)式，只有2個(gè)臥室？

◆貼合市場(chǎng)的，就是好戶型！

假如：房子在高校云集的地方？大部分客戶為學(xué)校老師的前提下。

設(shè)計(jì)中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設(shè)計(jì)。

▼一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

▼二層布置多功能書房，工作、會(huì)客、洽談等。

◆是不是小面積60一居就舒適？

套內(nèi)面積61.2平方米，做到三居室？

◆符合定位的，就是好戶型！

分析：項(xiàng)目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研發(fā)的定位在一開(kāi)始就為項(xiàng)目后期的包裝推廣奠定了基礎(chǔ)與基調(diào)，加上在戶型設(shè)計(jì)方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個(gè)小戶型、多贈(zèng)送、巧布局的戶型空間也就形成了。

◆當(dāng)客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：

①多功能間可滿足不同年齡階段、不同家庭結(jié)構(gòu)的需求

②多功能間可適應(yīng)不同人群、不同愛(ài)好的功能需求

十、戶型和地域的關(guān)系

香港有千尺豪宅的說(shuō)法，1000平方尺有多大？

--100+平方米而已

地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對(duì)戶型有著不同的要求，這也是戶型設(shè)計(jì)中必須高度重視的問(wèn)題。很多人覺(jué)得99平方米的兩居室還是小，但在深圳、上海很多人會(huì)不理解，90平方米以上的房子為什么不做三居室，為何要如此浪費(fèi)。

根據(jù)區(qū)域習(xí)慣定位戶型的設(shè)計(jì)才能滿足客戶需求

十一、戶型分析

因后天因素、先忽略層高。

◆　邊戶型:118平米三居室

■動(dòng)靜分區(qū)相對(duì)良好

■干濕區(qū)合理；

■全明格局，無(wú)暗間；通透性良好；

■書房調(diào)整為兒童房較佳；

■動(dòng)線較合理；

■臥室陽(yáng)臺(tái)調(diào)整為開(kāi)放式增加面積尺度。開(kāi)窗面積不夠大。

整體良好；過(guò)道面積稍有浪費(fèi)；書房調(diào)整為兒童房為宜；衛(wèi)生間沒(méi)有主次。

◆　中間型:99.8平米兩居室

■戶型不方正，空間利用率低

■動(dòng)靜分區(qū)良好，次臥室私密性欠佳；

■干濕較合理；

■全明格局，無(wú)暗間；通透性良好；

■動(dòng)線較合理

■臥室面積偏小，尺寸欠佳。

異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。

◆　邊戶型：89平米

■動(dòng)靜分區(qū)良好，次臥室私密性欠佳；

■干濕分區(qū)合理；

■全明格局，無(wú)暗間；通透性良好；

■動(dòng)線較合理

■臥室面積偏小，尺寸欠佳；

■儲(chǔ)層間設(shè)置欠佳。

從總面積分析，儲(chǔ)藏間和過(guò)道占用了使用率。陽(yáng)臺(tái)位置欠佳。

◆　中間戶型：89平米兩居室

■動(dòng)靜分區(qū)稍差

■干濕區(qū)分區(qū)不佳；

■通透差次臥、餐廳采光不佳；

■動(dòng)線較合理；

■大臥室陽(yáng)臺(tái)改為開(kāi)放式增加面積尺度。