室內(nèi)空間尺度

從人體工學(xué)說起~~~

人體測(cè)量學(xué)

亞洲人一般人體肩寬度為385-420MM

上臂長(zhǎng)度289-310MM

胸廓前后徑200-220MM

臀部寬度307-320MM

……

工作環(huán)境下人體與空間的關(guān)系

戶型的空間尺寸提供依據(jù)

室內(nèi)空間尺度起居室

面積保證/充分考慮家具布置；綜合！會(huì)客？活動(dòng)？工作？

最小使用面積：

一房不應(yīng)小于12平方米

兩房及以上不應(yīng)小于14平方米

最小短邊軸線寬度：

一房和不宜小于3.6米

兩房及以上不宜小于3.9米

減少直接向起居室開門的數(shù)量，至少一面墻的直線長(zhǎng)度不小于3米

案例：上海鉑金華府 53平方米

臥室 面積、面寬保證

最小使用面積：

主臥室：12平方米（3*4？）

雙人臥室：10平方米

單人臥室：6平方米（2*3？）

主臥室最小短邊軸線寬度：

一房和兩房不宜小于3.3米

三房及以上不宜小于3.6米

（3.0？ 3.3？ 3.6？）

餐 廳室內(nèi)空間尺度

獨(dú)立空間，面寬或進(jìn)深2.6-2.7米以上

廚房 不是通個(gè)管子，就是廚房!

使用面積保證、通風(fēng)、操作臺(tái)擺放

應(yīng)為獨(dú)立可封閉的空間。

最小使用面積：

一房不應(yīng)小于4.5平方米（1.5*3）

兩房不應(yīng)小于5.0平方米（1.5*3.3？）

三房及以上不應(yīng)小于5.5平方米（1.5*3.6？）

通風(fēng)采光：

低層、多層應(yīng)直接采光通風(fēng)，中高層、高層可開向著公共走廊的窗戶（不包括前室和樓梯間）。

面寬進(jìn)深：

操作面凈長(zhǎng)不應(yīng)小于2.1米，單排布置設(shè)施的廚房?jī)魧挷恍∮?/span>1.5米，雙排布置設(shè)施的廚房不應(yīng)小于2.1米

衛(wèi)生間

使用面積保證、通風(fēng)、減少影響

至少有一間的使用面積不應(yīng)小于4平方米（1.8*2.2,2*2）。

至少有一間有直接采光、自然通風(fēng)，無通風(fēng)窗口的衛(wèi)生間應(yīng)有通風(fēng)換氣措施。

不應(yīng)布置在下層住戶廚房、臥室、起居室和餐廳的上層。

儲(chǔ)藏室

一房、兩房應(yīng)有壁櫥，進(jìn)深不宜小于0.6米，凈寬不宜小于0.8米；

三房及以上應(yīng)有儲(chǔ)藏室，使用面積不應(yīng)小于1.5平方米。

室內(nèi)空間尺度

出入口過道凈寬不小于1.2米，通往臥室、起居室過道凈寬不應(yīng)小于1米，通往廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室的過道凈寬不應(yīng)小于0.9米。

分戶門、臥室門不應(yīng)小于0.95米，廚房門、單扇陽臺(tái)門不應(yīng)小于0.8米，衛(wèi)生間門不應(yīng)小于0.75米，儲(chǔ)藏室門不應(yīng)小于0.7米。

公共空間尺度

交通核：高層建筑的垂直交通系統(tǒng)。包括：樓梯、樓梯間、電梯、消防前室等建筑中所有的豎向輸送設(shè)施，這些設(shè)施通常被布置在核心位置。

消防前室：設(shè)置在高層建筑疏散走道與樓梯間或消防電梯間之間的具有防火、防煙、緩解疏散壓力和方便實(shí)施滅火戰(zhàn)斗展開的空間，其與疏散走道和樓梯間之間用乙級(jí)防火門分隔，空間面積通常在4.5--10平方米之間，空間內(nèi)需安裝正壓送風(fēng)和消火栓等消防設(shè)施。一般12層（含）以上的住宅需要設(shè)置。

規(guī)范

7層以上11層（含）以下布局方式：

配置一部電梯（防火梯）和普通樓梯不需設(shè)消防前室

部分城市規(guī)定12層（含）以上，14層（含）以下只要配置一部電梯和普通樓梯（如上海），但需設(shè)置消防前室

12層（含）以上18層以下布局方式：配置二部電梯（其中一部為防火梯）和普通樓梯

需設(shè)消防前室

18層（含）以上布局方式：

配置二部電梯以上（其中一部為防火梯）和帶有消煙室的兩部樓梯需設(shè)消防前室，此處為剪刀梯

常見樓梯布局—以小高層為例

特殊布局

四種布局主要在高檔品質(zhì)樓盤中見到，均是在電梯上做文章，包括電梯直接入戶（雙開門）和觀光電梯等。其中，上圖兩種布局適用于南向單元入口、下圖兩種布局適用于北向單元入口。

電梯直接入戶采用卡式或密碼門禁系統(tǒng)，有利于后期物業(yè)管理。

右下角的布局形式可考慮在1+2組合“兩代居”戶型中使用。

得房率專題

得房率=套內(nèi)建筑面積/總建筑面積

總建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

套內(nèi)建筑面積=使用面積+套內(nèi)墻體面積+外墻中線以內(nèi)墻體面積+分戶內(nèi)墻體中線以內(nèi)面積+陽臺(tái)面積

公攤面積=本幢樓所有公攤面積（含所有交通和外墻中線以外的面積、一層門廳面積、頂層樓梯出屋面的面積、還有其他和住宅有關(guān)的設(shè)備用房、管井的面積等面積。）/本樓所有套內(nèi)面積總和x本住宅的套內(nèi)面積

得房率計(jì)算范例

若：

A套套內(nèi)建筑面積為90平方米

B套套內(nèi)建筑面積為110平方米

公攤面積為40平方米

則：

A套：

公攤面積為18平方米

總建筑面積為108平方米

得房率為83.3%

B套：

公攤面積為22平方米

總建筑面積為132平方米

得房率為83.3%

戶型評(píng)價(jià)方法篇

建筑師？ 策劃師！

戶型設(shè)計(jì)的合理性 人居習(xí)慣

你在購房時(shí)考慮居室各部分的優(yōu)先順序？

市場(chǎng)上對(duì)于戶型的一般關(guān)注點(diǎn)

客廳：方正好用（面積、家具布置、布局等）

主臥室：合理（面積、采光）、私密性

餐廳：相對(duì)獨(dú)立、通風(fēng)采光

廚房：寬敞實(shí)用、有服務(wù)陽臺(tái)

衛(wèi)生間：便利性、隱蔽性、通風(fēng)

次臥室：做書房、客房適宜

陽臺(tái)：生活性陽臺(tái)的實(shí)用，觀賞性陽臺(tái)的休閑

注：在戶型評(píng)價(jià)時(shí)，要尊重市場(chǎng)需求，并據(jù)此有重點(diǎn)、有層次、有步驟的逐一加以評(píng)價(jià)。

戶型方正

異形戶型空間利用率低，不方便家具擺放。風(fēng)水不佳，影響住戶情緒。

通風(fēng)采光

戶型進(jìn)深過長(zhǎng)，嚴(yán)重影響采光

陽臺(tái)一般進(jìn)深1.5—1.8米，超過2米，影響采光

功能布局合理

動(dòng)靜分區(qū)

活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)分開

動(dòng)區(qū)

客廳、餐廳和廚房——應(yīng)靠近入戶門設(shè)置

靜區(qū)

臥室——位置比較深入

動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間

衛(wèi)生間——方便使用，室內(nèi)交通線盡可能便捷

功能設(shè)置人性化

洗衣機(jī)位——生活陽臺(tái)

曬衣空間——陽臺(tái)形狀

雜物放置——獨(dú)立的儲(chǔ)藏間、儲(chǔ)藏分類

衛(wèi)生間同步使用——干濕分離

空間尺度合理客廳

空間獨(dú)立

客廳開口不宜過多，要有兩面完整的墻

方正開闊

要留出擺放家具的完整空間，實(shí)用的布局

長(zhǎng)寬比不應(yīng)失調(diào)

進(jìn)深與面寬之比不應(yīng)大于2：1

入口設(shè)玄關(guān)

住宅內(nèi)外的過渡空間，避免廳內(nèi)被外人一目了然，保障私密性

點(diǎn)評(píng)：客廳開口過多，使很多面積浪費(fèi)成為交通面積

空間尺度合理餐廳

相對(duì)獨(dú)立

至少有兩面墻夾一角，與客廳既有關(guān)系又有分隔.與廚房應(yīng)有關(guān)聯(lián)又獨(dú)立成區(qū)

點(diǎn)評(píng)：客廳與餐廳分區(qū)不明顯，餐廳成為過道幾乎無法利用，廚房開門位置使客廳家具無法擺放。

修改后既有玄關(guān)，又使餐廳相對(duì)獨(dú)立

空間尺度合理廚房

靠近餐廳

西廚可與餐廳結(jié)合

距離大門不能太遠(yuǎn)

直接對(duì)外采光采風(fēng)

有一定長(zhǎng)度的臺(tái)面擺放電器、煤氣灶、水槽等設(shè)備

廚廁最好不要緊鄰

最好帶一工作陽臺(tái)

點(diǎn)評(píng)：工作陽臺(tái)既可減少廚房的油煙味，又可增加空間的通透性，而不算面積的設(shè)備平臺(tái)則增加了實(shí)際使用面積，復(fù)合式廚房等空間細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)也是可圈可點(diǎn)。

空間尺度合理臥室

主臥

明顯大于次臥，進(jìn)深面寬可適當(dāng)增加南向朝向，比客廳的朝向要求更甚，大戶型的主臥最好帶獨(dú)立衛(wèi)生間和步入式衣帽間；確保私密性，最好布置的深一些

次臥

面積宜大于10平方米，面寬盡量保證在3米以上

點(diǎn)評(píng)：帶獨(dú)立衛(wèi)生間和衣帽間的主臥

空間尺度合理衛(wèi)生間

應(yīng)有明窗通風(fēng)和采光

公共衛(wèi)生間做到干濕分離

僅有一個(gè)衛(wèi)生間的時(shí)候，要離主臥近些，避免不必要的穿堂越室

點(diǎn)評(píng)：創(chuàng)新設(shè)計(jì)，浴室雙開門兩用，節(jié)約面積

空間尺度合理陽臺(tái)

保證客廳有良好的視野和采光

在面積允許的可能下，將陽臺(tái)設(shè)在客廳，不要設(shè)在主臥，以免因?yàn)樯钪械牧酪滦蓍e等經(jīng)過主人的臥室，影響主人休息

工作陽臺(tái)宜設(shè)置在北面，與廚房結(jié)合

上海保利葉上海85㎡.雙陽臺(tái)設(shè)置，南北通透

南通中港城89㎡.北向陽臺(tái)與廚房相連，便于置放待加工的食品及其他小雜物。

風(fēng)水要素篇

門：

大門針對(duì)電梯或是樓梯是犯沖

大門口直對(duì)長(zhǎng)走廊是沖煞

大門不能針對(duì)廁門

廁所的門不與廚房的門相對(duì)

其他門盡量不相對(duì)

B戶型大門直對(duì)電梯門，A戶型大門直對(duì)消防樓梯門，在銷售中可能會(huì)引起講究風(fēng)水客戶的不認(rèn)同。

風(fēng)水要素

未設(shè)玄關(guān)，大門直對(duì)主人房門（私密性不理想）。

典型的”葫蘆“戶型，私隱性較差。

風(fēng)水要素

主衛(wèi)門直沖主臥床不妥。

針對(duì)客戶群體的特征，講究風(fēng)水的可能性，盡量避免

風(fēng)水要素

在建筑設(shè)計(jì)中設(shè)置玄關(guān)，自然解決”門沖“的問題。

在裝修時(shí)設(shè)置玄關(guān)。

風(fēng)水要素

在裝修時(shí)改變布局。

正確認(rèn)識(shí)戶型的優(yōu)劣勢(shì)

正確認(rèn)識(shí)戶型的優(yōu)劣勢(shì)

正確認(rèn)識(shí)戶型的優(yōu)劣勢(shì)

優(yōu)點(diǎn)：

戶型方正，便于布置各類家具。

動(dòng)靜分區(qū)，起居方便。

缺點(diǎn)：

臥室面積分配不合理：在臥室的面積配備上，通常主臥應(yīng)加大，而小臥室常用來做老人房/客房/書房。該戶型三個(gè)臥室面積相當(dāng)，且將主臥室布置在北向，大大降低了主臥的舒適度。

交通面積過于浪費(fèi)：接近客廳面積1/4至1/5的區(qū)域都被長(zhǎng)長(zhǎng)的過道占去。客廳有效使用面積大大降低了。

餐廳采光不理想：餐廳采光較差，不利于營造舒適的就餐環(huán)境。

衛(wèi)生間不采光：雖然做到了次衛(wèi)干濕分離，但公共衛(wèi)生間潔具擺放不合理。主衛(wèi)、次衛(wèi)均為黑房，通風(fēng)采光不良。

廚房到餐廳動(dòng)線不理想：廚房與餐廳距離較大，使室內(nèi)動(dòng)線過于冗長(zhǎng)。

主衛(wèi)布局不合理：主臥室和衛(wèi)生間（尤其是衛(wèi)生間的門）的關(guān)系不理想，風(fēng)水上通常忌諱坐廁對(duì)床。

無獨(dú)立儲(chǔ)藏空間：在156平方米的戶型內(nèi)，沒有考慮到獨(dú)立的儲(chǔ)藏空間，沒有考慮到戶型的實(shí)用性。

一語中的，簡(jiǎn)明扼要

戶型點(diǎn)評(píng)：

這是一套不成功的戶型。

雖然有156平方米的建筑面積，卻顯不出寬裕。

布局不緊湊，導(dǎo)致整體使用效率大大降低。其中，客廳過道過于浪費(fèi)面積。

臥室面積分配不理想

衛(wèi)生間為”黑房“是主要問題。

戶型和規(guī)劃的關(guān)系

都是兩房?jī)蓮d,都是南北通透哪個(gè)更好呢？

戶型和規(guī)劃的關(guān)系

整個(gè)地塊呈狹長(zhǎng)形，使得整個(gè)規(guī)劃受到了限制

如果產(chǎn)品為多層，布局會(huì)形成“兵營式布局”

如果產(chǎn)品為小高層，布局可形成“中央的景觀通廊”

在同樣的容積率的情況下，當(dāng)然選擇小高層

這樣的情況下，戶型該選擇哪一種呢？

戶型和規(guī)劃的關(guān)系

分析：

規(guī)模較小——戶型不宜過多

東西兩邊寬度不均等——若同一種戶型，左邊放四排太擠,右邊放四排又太松，放五排也放不下。

要將利益做到最大化，選擇2種的戶型：左邊以大面寬小進(jìn)深為主，右邊以大進(jìn)深小面寬為主。

戶型和市場(chǎng)的關(guān)系

我們不是建筑師;但我們比建筑師了解市場(chǎng)

你心目中的兩房有多大，三房又有多大？

兩房70平方米？90平方米？110平方米？

三房90平方米？130平方米？170平方米？

上海書香公寓

點(diǎn)評(píng)：187平方米的復(fù)式，只有2個(gè)臥室？

客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同,定位不同，導(dǎo)致戶型不同

戶型和市場(chǎng)的關(guān)系

一層為文化家庭室。彈琴、繪畫、插花等。

二層布置多功能書房，工作、會(huì)客、洽談等。

分析：

書香公寓位于同濟(jì)大學(xué)南面，與大學(xué)一路之隔，并且周圍還有復(fù)旦、上外等高校云集，前期證明了大部分客戶為學(xué)校老師，因此在設(shè)計(jì)中降低了臥室的功能，而注重了家庭室和多功能房的設(shè)計(jì)。

戶型和市場(chǎng)的關(guān)系

點(diǎn)評(píng)：

套內(nèi)面積61.2平方米，竟然做到三房？

客戶的需求的不同，導(dǎo)致定位不同,定位不同，導(dǎo)致戶型不同

戶型和市場(chǎng)的關(guān)系

分析：

項(xiàng)目在前期的產(chǎn)品研發(fā)上就把戶型配比鎖定在了31～62㎡的小戶型社區(qū)上。產(chǎn)品研發(fā)的定位在一開始就為項(xiàng)目后期的包裝推廣奠定了基礎(chǔ)與基調(diào)，再加上開發(fā)商在戶型設(shè)計(jì)方面采取了各種“偷面積”的手法，因此一個(gè)小戶型、多贈(zèng)送、巧布局的戶型空間也就初具雛形了。

符合定位的，就是好戶型！

戶型和市場(chǎng)的關(guān)系

當(dāng)客戶的需求起了變化，戶型不能大改的情況下：

多用間可滿足不同年齡階段、不同家庭結(jié)構(gòu)的需求

戶型和地域的關(guān)系

香港有千呎豪宅的說法，1000平方呎有多大？

90+平方米而已

地域性是由于各地區(qū)人們生活習(xí)慣不同而對(duì)戶型有著不同的要求，這也是戶型設(shè)計(jì)中必須高度重視的問題。以萬通城為例，很多人覺得99平方米的兩房還是小，可是在深圳、上海很多人會(huì)不理解，90平方米以上的房子為什么不做三房，為何要如此浪費(fèi)。

戶型和朝向的關(guān)系

廣東以北住宅：

向北房終年無陽光;選擇向南房是購房前提

廣東住宅（北回歸線以南）：

向南房冬日有陽光，夏日無陽光

向北房冬日無陽光，夏日有陽光

選擇南向房可以冬暖夏涼

香港住宅：

寸土寸金、空調(diào)調(diào)溫，港島景觀; 朝向不講究

三亞住宅：

以海景為主要賣點(diǎn)

朝向不講究，海景最重要

戶型評(píng)價(jià)方法

市場(chǎng)流行戶型解讀

控制總價(jià)，減小面積

1.干濕分離，擴(kuò)大衛(wèi)生間面積，同時(shí)形成玄關(guān)，解決“門沖”問題

2.次臥放大進(jìn)深，拉長(zhǎng)餐廳的沿墻面

3.大陽臺(tái)，增強(qiáng)景觀性

市場(chǎng)流行戶型解讀

高級(jí)公寓.上海仁恒河濱城建筑面積270平方米

市場(chǎng)流行戶型解讀

平層官邸

上海華府天地.建筑面積462平方米

上海湯臣一品.建筑面積597平方米

豪宅特色

超豪華主臥

每個(gè)臥室均配備衛(wèi)生間

主客人客房分區(qū)布置

工人流線分開

結(jié)束語

適合的就是最好的！

尊重土地（利益最大）

順應(yīng)市場(chǎng)（經(jīng)受檢驗(yàn)）

迎合客群（完成去化）