關(guān)鍵詞：人防車位 出租 取得收入未入賬 稅費(fèi)繳納

某公司2012至2019年，將某小區(qū)291個(gè)地下非人防車位和人防車位采取長期租賃方式，取得收入11,930,138.00元（含稅）。該公司取得上述收入不入賬，不申報(bào)納稅，少繳的增值稅155,442.81元、營業(yè)稅433,291.95元、城市維護(hù)建設(shè)稅29,436.74元、印花稅11,930.1元，合計(jì)630,101.6元。

根據(jù)《民法典》第二百五十四條^[1]及《人民防空法》第二、五、二十二條^[2]規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建項(xiàng)目修建人防工程是履行法定義務(wù)的行為，人防工程竣工驗(yàn)收后，所有權(quán)歸國家，開發(fā)商在非戰(zhàn)時(shí)享有使用權(quán)，按照“誰投資誰受益”原則享受收益。

即，對于人防車位，開發(fā)商僅享有使用權(quán)，不享有所有權(quán)，不能辦理產(chǎn)權(quán)也不能對外銷售。

● 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將人防車位采取長期租賃取得收入未入賬的，構(gòu)成偷稅

根據(jù)《稅收征收管理法》第六十三條^[3]的規(guī)定，前述案例中的企業(yè)將人防車位采取長期租賃取得收入未入賬，且未及時(shí)申報(bào)繳納稅款、少繳稅款的行為，構(gòu)成偷稅。

筆者建議，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將人防車位采取長期租賃取得收入時(shí)，應(yīng)及時(shí)入賬，按時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)，切不可抱有僥幸心理，且企業(yè)在向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)時(shí)也要注意正確申報(bào)。

● 地產(chǎn)公司向人防車位收取長期租金或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，按不動(dòng)產(chǎn)銷售計(jì)算增值稅還是按租賃計(jì)算增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》所附《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》第三條第三款規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅?！?/span>

因此，如地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主就人防車位簽訂了轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的合同，人防車位應(yīng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。

除了上述出租永久使用權(quán)的情況外，其他的出租方式下人防車位都應(yīng)按照“不動(dòng)產(chǎn)租賃”業(yè)務(wù)，根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國稅〔2016〕16號）的相關(guān)規(guī)定繳納增值稅。

例如，在臺(tái)稅一稽罰〔2019〕52號《行政處罰決定書》中，臺(tái)州稅務(wù)局認(rèn)定“該單位與業(yè)主就人防車位簽訂的是20年車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)視同租賃，確認(rèn)其他業(yè)務(wù)收入，分20年分?jǐn)偂薄?/span>

實(shí)踐中有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為避免被認(rèn)定為“轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)”，在與業(yè)主簽訂《人防車位使用協(xié)議》時(shí)，在協(xié)議內(nèi)約設(shè)定有償使用20年的期限，20年期滿則無償提供給業(yè)主使用，使得業(yè)主實(shí)際使用期限與產(chǎn)權(quán)車位使用。該種協(xié)議在實(shí)質(zhì)上可能構(gòu)成財(cái)產(chǎn)權(quán)利讓渡，符合買賣合同實(shí)質(zhì)特征^[4]。如稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為該類協(xié)議實(shí)際具有買賣合同性質(zhì)的，則應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

因此，筆者建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主就人防車位簽訂協(xié)議時(shí)，應(yīng)關(guān)注協(xié)議實(shí)際性質(zhì)，避免因協(xié)議條款的設(shè)定而產(chǎn)生不必要的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

● 地產(chǎn)公司向人防車位收取長期租金或轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，企業(yè)所得稅如何確認(rèn)收入？

實(shí)踐中，有法院認(rèn)為如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主就人防車位簽訂了轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)的合同視為銷售不動(dòng)產(chǎn)，則應(yīng)該按照《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十四條以及第十六條^[5]規(guī)定。歸屬于“銷售貨物收入”。^[6]

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條^[7]以及國稅函〔2010〕79號第一條^[8]的規(guī)定，租金收入按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。但對一次性收入的租金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以對已確認(rèn)收入在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將人防車位長期租賃的，收入確認(rèn)應(yīng)該按照前述規(guī)定予以確認(rèn)，避免因未及時(shí)確認(rèn)收入等原因?qū)е挛茨苷_履行納稅義務(wù)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

● 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租人防車位是否繳納土地增值稅各地政策不同

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條^[9]、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二、四條^[10]、國稅發(fā)〔2006〕187號文第四條第（三）項(xiàng)^[11]的規(guī)定，停車場（庫）建成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

但前述該等規(guī)定中，并未明確“轉(zhuǎn)讓”是針對所有權(quán)還是使用權(quán)，且鑒于土地增值稅為地方稅種，實(shí)踐中各地土地增值稅的執(zhí)行口徑大相徑庭。