三種車位的成本分攤與涉稅處理

昵稱45623009 2020-07-21

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轉自：投拓狗日記

近期，不同車位的成本分攤及計稅問題在咨詢中經(jīng)常被提及，分析主要原因在于車位種類多和各地稅務處理難以形成統(tǒng)一口徑。我們針對這個問題，將不同車位的分類與歸屬、成本分攤與計稅方法進行梳理，綜合多種意見，對于存在爭議的處理地方，也歸集了目前最主流的處理方式，在此分享給大家，如果仍有疑問或者建議，歡迎與我們進一步溝通交流。

他、1、地下非人防無產(chǎn)權車位是否參與清算

地下非人防的車位，開發(fā)商一般都是以出售給業(yè)主，車位是否屬于土地增值稅應稅范圍？

部分省份以產(chǎn)權定調，有產(chǎn)權就參與清算，無產(chǎn)權就不參與清算，地稅局選擇無產(chǎn)權不參與清算，根源是車位收入成本倒掛，參與清算勢必造成土地增值稅減少。國稅發(fā)[2006]187號對于配套的停車場規(guī)定是“建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用”。

2、分攤：地下無產(chǎn)權車位成本的分攤

接著上一個問題，確定了是否參與清算，對成本如何分攤，地產(chǎn)車位無產(chǎn)權，不計容不分攤土地成本是沒有爭議的。如何分攤其他開發(fā)成本？是僅分攤建安成本還是包括地上精裝修、園林景觀、開發(fā)間接費用等等？是據(jù)實分攤還是全部一刀切按面積“大平攤”。

土地增值稅的清算審核和計算工作非常繁雜，是土地增值稅管理鏈條中的重中之重和難中之難。企業(yè)扣除項目及其金額是否真實、準確，是否合規(guī)，有無虛列開支的情況，稅務部門審核越來越嚴格。房地產(chǎn)企業(yè)應合規(guī)經(jīng)營，充分了解稅收政策法規(guī)，把稅收優(yōu)惠政策用足用好，避免不合規(guī)的稅收籌劃和涉稅風險，這是每個企業(yè)持續(xù)努力的方向和目標。

關注點一、國家稅務總局在2016年5月12日營改增視頻通報會問題答復中也提及到，如果房地產(chǎn)企業(yè)一次性收取乙方其他無產(chǎn)權地下車位的價款，視同轉讓開發(fā)產(chǎn)品的所有權，按照銷售不動產(chǎn)方式處理，同樣申報、繳納增值稅。

關注點二、根據(jù)財稅[2016]36號文《附件1——銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第三條的規(guī)定，轉讓建筑物有限產(chǎn)權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅；關于“永久使用權”的認定各地標準不一，一般來講，一次性收租二十年以上可視為轉讓“永久使用權”；可見，房地產(chǎn)企業(yè)將地下人防工程建成車位、車庫的，對外一次性出售或者出租若干年經(jīng)營權的，屬于提供不動產(chǎn)的租賃服務，應當繳納增值稅；目前大多數(shù)地方是按照銷售不動產(chǎn)征收增值稅，但有個別省份是按照租賃不動產(chǎn)征收增值稅，比如廣東，結合上述的土地增值稅和房產(chǎn)稅綜合考慮的話，租賃比銷售稅負大了好多；