【原】釋法析理：“支付物業(yè)費(fèi)糾紛”的法律適用原則

以法為劍 2024-11-21 發(fā)布于云南

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原創(chuàng) 王洪lawyer 以法為劍

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拒交物業(yè)費(fèi)，在哪些情形下可得到法院支持？

在不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)中，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是一個(gè)非常敏感的話題。

【法律規(guī)定】《民法典》第九百四十四條【業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》(2018修訂)第四十一條　業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條　經(jīng)書(shū)面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

物業(yè)服務(wù)合同法律關(guān)系中，交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的主要義務(wù)，但若基于“正當(dāng)理由”業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi)，因此何為“正當(dāng)理由”以及“正當(dāng)理由”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，成為司法實(shí)踐中解決物業(yè)費(fèi)糾紛的關(guān)鍵。本文對(duì)業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)義務(wù)法律適用方面的裁判觀點(diǎn)作一點(diǎn)梳理。（【以法為劍】文章專注于普法角度，只代表個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考）

一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律性質(zhì)：

1、物業(yè)費(fèi)是維系物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)、正常運(yùn)轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序而向業(yè)主或使用人收取的費(fèi)用。根據(jù)該定義，物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，首要的法律屬性是基于當(dāng)事人約定產(chǎn)生的合同債權(quán)。

2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)同時(shí)也是具有物權(quán)屬性的合同債權(quán)，其效力應(yīng)當(dāng)高于一般合同債權(quán)和部分物權(quán)。

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是公共區(qū)域、公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)營(yíng)、維護(hù)的前提和基礎(chǔ)；為了實(shí)現(xiàn)歸集的目的，業(yè)主需要挑選具體的管理人，并將歸集的費(fèi)用交給管理人，用于實(shí)際管理。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的顯著特征之一是業(yè)主為行使對(duì)建筑物共有部位的共同管理權(quán)而籌集的資金，該資金歸業(yè)主共有。

3、物業(yè)費(fèi)的支付對(duì)象是物業(yè)服務(wù)人，民法典采用了業(yè)主“支付”物業(yè)費(fèi)這一表述結(jié)構(gòu)，未采用《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)范性文件中帶有一定強(qiáng)制性色彩的“交納”一詞，體現(xiàn)了合同主體之間的平等性。

司法實(shí)踐中，法院設(shè)置了物業(yè)服務(wù)費(fèi)合同糾紛作為單獨(dú)的一個(gè)案由。

二、業(yè)主對(duì)于物業(yè)費(fèi)糾紛的幾種常見(jiàn)情形：

1、房屋空置，以及業(yè)主雖未實(shí)際占有物業(yè)但已享有業(yè)主的權(quán)利及收益的，不得以物業(yè)未交付為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

按照《民法典》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

因小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無(wú)論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

2、單一業(yè)主對(duì)于不構(gòu)成重大服務(wù)瑕疵的物業(yè)服務(wù)，不能以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)是針對(duì)全體業(yè)主和整體區(qū)域的各個(gè)方面提供的，具有公共性和整體性，涉及全體業(yè)主和整個(gè)小區(qū)的公共利益?？紤]全體業(yè)主的共同及長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，若未造成業(yè)主特定化利益損失，物業(yè)服務(wù)不構(gòu)成重大服務(wù)瑕疵。

業(yè)主若認(rèn)為物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵（如部分垃圾沒(méi)有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞等），存在部分管理服務(wù)不到位、協(xié)調(diào)處理不及時(shí)等問(wèn)題，但物業(yè)公司作為業(yè)主選聘的服務(wù)性企業(yè)在職責(zé)范圍內(nèi)已盡到了基本的物業(yè)服務(wù)義務(wù)的，不能因小區(qū)出現(xiàn)的上述問(wèn)題未予以解決完全歸咎于物業(yè)公司。因此物業(yè)服務(wù)人提供的物業(yè)服務(wù)存在不足屬于合同履行瑕疵問(wèn)題，不屬于根本違約，業(yè)主不能據(jù)以物業(yè)服務(wù)存在局部瑕疵為由拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的合同義務(wù)。

3、對(duì)涉及公共部分、公共設(shè)施的權(quán)益主張也不宜由單個(gè)業(yè)主行使，單一業(yè)主不能直接以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。

存在部分業(yè)主占用公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、在公共平臺(tái)違規(guī)搭建等情形侵犯全體業(yè)主的共同利益時(shí)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)代全體業(yè)主依法主張權(quán)利，預(yù)期利益也應(yīng)由全體業(yè)主而不應(yīng)由某一業(yè)主個(gè)人享有，公共部位的利益損失非單一業(yè)主特定化的利益損失，單一業(yè)主不能以此為由拒交或少交物業(yè)費(fèi)。

還有因服務(wù)原因、物業(yè)管理瑕疵導(dǎo)致的個(gè)體人身財(cái)物受損的情形，可另行訴訟主張權(quán)利，法律也不支持簡(jiǎn)單以拒絕支付物業(yè)費(fèi)的方式維權(quán)。

4、物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停水、停電等措施催收物業(yè)費(fèi)屬于禁止性規(guī)定，無(wú)論物業(yè)服務(wù)合同有無(wú)約定，物業(yè)服務(wù)人都不得采取此類措施。如果物業(yè)服務(wù)人超越其管理職權(quán)，濫用停水、停電措施造成業(yè)主損害，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)損害賠償責(zé)任，賠償數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)人的過(guò)錯(cuò)程度、損害的后果等因素綜合確定。

三、業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的“基于正當(dāng)理由”的認(rèn)定1、未進(jìn)行催告或者未在催告的合理期限后，不符合起訴條件。

根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)費(fèi)糾紛訴諸司法程序的要件是：業(yè)主在催告后給予的合理期限屆滿后仍未支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。經(jīng)催交后，如果業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納才滿足起訴的條件，必須滿足業(yè)主在合理期限屆滿仍不支付的條件才可以提起訴訟或申請(qǐng)仲裁。在物業(yè)服務(wù)人催告的合理期限內(nèi)，不管業(yè)主是否作出拒絕支付物業(yè)費(fèi)的意思表示，物業(yè)服務(wù)人都無(wú)法提起訴訟或申請(qǐng)仲裁，

當(dāng)物業(yè)公司無(wú)證據(jù)證明其履行了催收物業(yè)費(fèi)義務(wù)，其主張物業(yè)費(fèi)起訴條件尚未具備。物業(yè)公司的催收記錄，目前司法實(shí)踐采用的是“到達(dá)主義”，這就要求物業(yè)公司要不僅要保存送達(dá)記錄，還要盡量保證相關(guān)催收文件送達(dá)到業(yè)主。

2、超過(guò)訴訟時(shí)效的物業(yè)管理費(fèi)也可能得不到法院支持。

物業(yè)費(fèi)訴訟時(shí)效適用一般訴訟時(shí)效的規(guī)定，應(yīng)分段分別起算。

物業(yè)費(fèi)的債務(wù)系定期重復(fù)給付的債務(wù)，而非同一債務(wù)分期履行，不適用《中華人民共和國(guó)民法典》第189條同一債務(wù)分期履行訴訟時(shí)效自最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算的規(guī)定，而適用《中華人民共和國(guó)民法典》第188條一般訴訟時(shí)效的規(guī)定，即自訴訟時(shí)效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計(jì)算三年。即：物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴訟時(shí)效應(yīng)從每期物業(yè)服務(wù)費(fèi)履行期限屆滿之日起算。

物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主或物業(yè)使用人在上述時(shí)點(diǎn)未給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)即有經(jīng)濟(jì)損失，故上述時(shí)點(diǎn)應(yīng)為訴訟時(shí)效起算時(shí)點(diǎn)。除非物業(yè)公司能提供充分證據(jù)證明其在合理訴訟時(shí)效內(nèi)已通過(guò)催繳、追繳、發(fā)布公告等方式主張過(guò)權(quán)利的情況。

也存在一定爭(zhēng)議：也有部分地方法院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)時(shí)間具有延續(xù)性，故物業(yè)費(fèi)屬于同一債務(wù)分期履行的情形，訴訟時(shí)效期間從最后一期履行期限屆滿之日起計(jì)算的裁判觀點(diǎn)。但檢索發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)“分段計(jì)算”的裁判比“最后一期起算”裁判的要多。

3、只有在物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，造成業(yè)主特定性利益損害，業(yè)主才能少交物業(yè)費(fèi)。

司法裁判中對(duì)正當(dāng)理由的認(rèn)定是從嚴(yán)把握，一般限于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行物業(yè)服務(wù)合同，或者履行合同存在重大瑕疵。目前只有少數(shù)地方性的法規(guī)對(duì)該種情形進(jìn)行明確，所以該抗辯理由不具有普遍適用性。

《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于印發(fā)<北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(jiàn)(試行)>的通知》22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：　　(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；　　(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。4、業(yè)主可以拒絕交納超出合同約定的物業(yè)費(fèi)　業(yè)主需要交納的物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和范圍都應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)去認(rèn)定，業(yè)主僅須按雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)及物價(jià)部門核定標(biāo)準(zhǔn)交付費(fèi)用，對(duì)于超出合同約定內(nèi)容的要求，業(yè)主沒(méi)有義務(wù)履行，物業(yè)企業(yè)也沒(méi)有收取的正當(dāng)理由。若物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自巧立名目，擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主因而拒交。同時(shí)，可投訴至價(jià)格監(jiān)管機(jī)關(guān)對(duì)該企業(yè)的違規(guī)收費(fèi)行為予以處罰。