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業(yè)主在下列幾種情況下可以拒付或者少付物業(yè)費(fèi)嗎?

 冬榮悅閱 2017-06-02

物業(yè)管理服務(wù)糾紛多體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)上,那么業(yè)主究竟在下列幾種情況下可以拒付或者少付物業(yè)費(fèi)嗎?我們將作逐一分析。

業(yè)主在下列幾種情況下可以拒付或者少付物業(yè)費(fèi)嗎?

北京德亮物業(yè)糾紛律師

一、在物業(yè)服務(wù)合同效力有瑕疵的情況下

業(yè)主大會(huì)成立前,建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)或經(jīng)批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),與其簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,制定臨時(shí)管理公約,無(wú)論稱(chēng)謂如何,只要沒(méi)有違法事項(xiàng),均對(duì)全體業(yè)主產(chǎn)生約束力。業(yè)主大會(huì)成立后,如未另行委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和制定管理規(guī)約,鑒于物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性,前期物業(yè)服務(wù)合同及臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)繼續(xù)有效。反之,另行簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及另行訂立的管理規(guī)約生效,約束全體業(yè)主。業(yè)主個(gè)人以其并非合同及規(guī)約當(dāng)事人否定合同及規(guī)約對(duì)其產(chǎn)生約束力,不應(yīng)支持?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《物業(yè)服務(wù)司法解釋》)第一條對(duì)此作了規(guī)定。

二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不符合法律規(guī)定的情況下

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第6條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)費(fèi)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià),具體定價(jià)形式由省級(jí)政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定。通常,對(duì)小區(qū)衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施保養(yǎng)、共用綠地養(yǎng)護(hù)、安全秩序維護(hù)等具有公共性質(zhì)的服務(wù),對(duì)已售公房、經(jīng)濟(jì)適用房、危改小區(qū)、限價(jià)商品房等物業(yè)收費(fèi),實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià),各地規(guī)定不盡相同。同法第7條規(guī)定,實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的,由相關(guān)部門(mén)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素,制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,并定期公布,具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)此約定。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi),由業(yè)主與服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定?!段飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第2條規(guī)定:“物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)(包括按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)以及根據(jù)業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)),應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià),標(biāo)明服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。”

物業(yè)服務(wù)企業(yè)若非違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門(mén)規(guī)章規(guī)定,擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi),業(yè)主無(wú)權(quán)主張其違規(guī)收費(fèi),而應(yīng)依物業(yè)服務(wù)合同履行繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。

三、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有瑕疵的情況下

隨著消費(fèi)者接受服務(wù)意識(shí)及全民維權(quán)意識(shí)的提高,實(shí)踐中業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)多以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵為理由。即使在物業(yè)服務(wù)中明確約定了服務(wù)事項(xiàng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),鑒于服務(wù)客觀上不具有物理形態(tài)、接受服務(wù)者主觀感受各異、對(duì)服務(wù)的深度理解不同,合同也不可能做到事無(wú)巨細(xì),加之不排除業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量瑕疵為借口拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi),糾紛比比皆是。

《物業(yè)服務(wù)司法解釋》第6條規(guī)定,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按照合同約定及相關(guān)規(guī)定(如《合同法》規(guī)定的前契約義務(wù)及合同附隨義務(wù))提供服務(wù),業(yè)主僅以未享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯是由的,法院不予支持。倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)確有瑕疵,業(yè)主能夠舉證的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在相應(yīng)范圍內(nèi)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

四、訴稱(chēng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛訴訟時(shí)效已過(guò)的情況下

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依物業(yè)服務(wù)合同收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的權(quán)利屬于債權(quán),適用兩年訴訟時(shí)效的規(guī)定。通常,物業(yè)服務(wù)費(fèi)按年度預(yù)先收取,業(yè)主未按期繳納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)知道其債權(quán)受到侵害并應(yīng)自債權(quán)到期之日起兩年內(nèi)請(qǐng)求業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi),無(wú)論發(fā)布催款公告還是發(fā)出催款單,抑或采取其他形式主張權(quán)利,直至提起訴訟,訴訟時(shí)效皆因此中斷并重新計(jì)算。債的履行期限與物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性屬于兩個(gè)概念,不因后者而否定前者。倘若物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于行使追索到期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的債權(quán),訴訟時(shí)效期間一旦經(jīng)過(guò),物業(yè)服務(wù)企業(yè)將面臨敗訴風(fēng)險(xiǎn);其追索兩年之內(nèi)債權(quán)的效力,亦不當(dāng)然延伸至兩年之外已過(guò)訴訟時(shí)效期間的債權(quán)。即,訴訟時(shí)效期間的經(jīng)過(guò)可成為業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合法抗辯是由。

五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)違約金畸高時(shí)的情況下

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第7條,業(yè)主之于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要義務(wù),就是按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。遲延交付物業(yè)費(fèi)引起的違約責(zé)任是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)注重點(diǎn),也構(gòu)成了物業(yè)服務(wù)合同的重要條款?;谄跫s自由的原則,法律通常不干預(yù)當(dāng)事人關(guān)于違約金的約定,但是,當(dāng)約定的違約金低于造成的損失或過(guò)分高于造成的損失時(shí),《合同法》第114條賦予當(dāng)事人一方請(qǐng)求裁判機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)?shù)恼{(diào)整的權(quán)利,以維護(hù)實(shí)體正義。即,違約金畸高的,業(yè)主可請(qǐng)求適當(dāng)調(diào)整,但不得以此作為拖欠服務(wù)費(fèi)的抗辯是由。

以上是北京德亮律師事務(wù)所為您梳理總結(jié)的關(guān)于在何種情況下可以拒付或少付物業(yè)費(fèi)的情況,希望您為您提供幫助。更多法律信息請(qǐng)關(guān)注北京德亮律師事務(wù)所的官方微信、官方微博。

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