天津市國(guó)土房管局關(guān)于做好物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)宣傳工作的通知 

各區(qū)、縣房管局：

    為做好物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)宣傳，提高社會(huì)知曉率，市局根據(jù)受理業(yè)主日常咨詢和投訴涉及的集中問(wèn)題，編寫(xiě)了物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)問(wèn)答50問(wèn)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合自身實(shí)際，采取多種形式加大宣傳；同時(shí)，將該政策問(wèn)答下發(fā)到轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理小區(qū)，并組織指導(dǎo)做好宣傳工作。 

附件：物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)問(wèn)答50問(wèn)  

                                    2015年1月5日 

物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)問(wèn)答50問(wèn)

為提高物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)社會(huì)知曉率，日前，天津市物業(yè)管理部門(mén)根據(jù)受理業(yè)主日常咨詢和投訴涉及的集中問(wèn)題，編寫(xiě)了物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)問(wèn)答50問(wèn)。據(jù)了解，該政策問(wèn)答涉及了物業(yè)管理以及日常服務(wù)的相關(guān)內(nèi)容，近日該政策問(wèn)答將陸續(xù)下發(fā)到轄區(qū)內(nèi)所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理小區(qū)，以方便廣大業(yè)主閱讀使用。物業(yè)管理政策法規(guī)知識(shí)問(wèn)答50問(wèn)：

1.問(wèn)：什么是物業(yè)管理?

答:根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

2.問(wèn)：什么是業(yè)主?什么是物業(yè)使用人?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。

物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人或者實(shí)際合法使用物業(yè)的人。

3.問(wèn)：在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主享有哪些權(quán)利?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主享有下列權(quán)利：(1)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，發(fā)表意見(jiàn)，行使表決權(quán);(2)推選業(yè)主代表，選舉業(yè)主委員會(huì)成員，享有被選舉權(quán);(3)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(4)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;(5)提出制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;(6)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(8)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;(9)對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

4.問(wèn)：在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：(1)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;(2)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;(3)配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約實(shí)施的物業(yè)管理活動(dòng);(4)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);(5)維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生;(6)按照規(guī)定交存或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金;(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

5.問(wèn)：業(yè)主大會(huì)是一個(gè)什么樣的組織?業(yè)主大會(huì)可以決定哪些事項(xiàng)?

答:根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。業(yè)主大會(huì)決定下列事項(xiàng)：(1)制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;(2)選舉、更換業(yè)主委員會(huì)成員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;(3)審定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);(4)制定、修改、審議物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的其他管理事項(xiàng);(5)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用方案，并監(jiān)督實(shí)施;(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(7)涉及業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

6.問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)是一個(gè)什么樣的機(jī)構(gòu)?履行哪些職責(zé)?

答:根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：(1)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議;(2)定期報(bào)告有關(guān)決定執(zhí)行情況，提出物業(yè)管理建議;(3)在業(yè)主大會(huì)作出決定后三十日內(nèi)，代表業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、續(xù)簽、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同;(4)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;(5)督促不交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的業(yè)主限期交納;(6)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造方案進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)，并監(jiān)督實(shí)施;(7)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施;(8)組織籌集專項(xiàng)維修資金;(9)組織業(yè)主委員會(huì)換屆和補(bǔ)選工作;(10)完成業(yè)主大會(huì)交辦的其他事項(xiàng)。

7.問(wèn)：在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好哪些工作?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》和《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好下列工作：(1)按照物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)及其環(huán)境、秩序進(jìn)行管理，提供相應(yīng)服務(wù)，依照合同約定收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)對(duì)履行物業(yè)服務(wù)合同情況的監(jiān)督;(2)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的違法建設(shè)、占用或者破壞園林綠地、拆改房屋結(jié)構(gòu)、侵占消防通道、違規(guī)養(yǎng)犬等行為應(yīng)當(dāng)勸阻制止，并及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告;(3)接受街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督，并協(xié)助做好相關(guān)工作。

8.問(wèn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為哪幾個(gè)等級(jí)?對(duì)各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模有何規(guī)定?

答：根據(jù)國(guó)家《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目;二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù);三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

9.問(wèn)：街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體履行哪些社區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)?

答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體履行下列社區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)：(1)做好《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《天津市城市管理規(guī)定》(2010年市人民政府令第26號(hào))等法規(guī)規(guī)定的社區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作;(2)明確本轄區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理的部門(mén)和人員;(3)組織召集街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議;(4)協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)解決社區(qū)物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重要問(wèn)題;(5)指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督和協(xié)調(diào);(6)組織對(duì)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況的考評(píng)。

10.問(wèn)：社區(qū)居民委員會(huì)在社區(qū)物業(yè)管理中應(yīng)做好哪些工作?

答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)下，做好社區(qū)物業(yè)管理的下列工作：(1)教育引導(dǎo)居民參與配合社區(qū)物業(yè)管理、履行應(yīng)盡義務(wù)、愛(ài)護(hù)公共財(cái)產(chǎn);(2)依法維護(hù)社區(qū)居民的合法權(quán)益，向上級(jí)有關(guān)部門(mén)及時(shí)反映社區(qū)居民的意見(jiàn)和建議;(3)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位實(shí)施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評(píng);(4)對(duì)未實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的社區(qū)，采取多種方式組織落實(shí)衛(wèi)生保潔和秩序維護(hù)等基本服務(wù);(5)組織召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)解社區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛;(6)做好日常巡查，對(duì)本社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻，并向相關(guān)部門(mén)報(bào)告。

11.問(wèn)：社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員有哪些職責(zé)?

答：社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督協(xié)調(diào)，履行下列職責(zé)：(1)組織開(kāi)展社區(qū)物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳，增強(qiáng)居民依法守約意識(shí);(2)教育引導(dǎo)社區(qū)居民參與支持社區(qū)物業(yè)管理，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);(3)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立首屆業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉工作。指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展工作;(4)負(fù)責(zé)社區(qū)物業(yè)管理巡查工作，反映社區(qū)居民物業(yè)服務(wù)訴求;(5)對(duì)社區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規(guī)行為，及時(shí)勸阻制止，并向所屬街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告;(6)負(fù)責(zé)召集社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，及時(shí)協(xié)調(diào)化解物業(yè)管理矛盾和糾紛;(7)配合有關(guān)部門(mén)對(duì)社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位實(shí)施物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行考評(píng);(8)未成立業(yè)主委員會(huì)的商品住宅小區(qū)，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)使用房屋專項(xiàng)維修資金;(9)完成上級(jí)交辦的其他工作事項(xiàng)。

12.問(wèn)：對(duì)于新建商品房小區(qū)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)由誰(shuí)來(lái)選聘?對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同的起止時(shí)間如何規(guī)定?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會(huì)成立前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的活動(dòng)。新建住宅商品房出售前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并由雙方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。

13.問(wèn)：什么是管理規(guī)約?管理規(guī)約由誰(shuí)制定?臨時(shí)管理規(guī)約由誰(shuí)制定?購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)通常需要“雙確認(rèn)”，指的是什么?

答：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主享有的權(quán)利和履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)，依法作出約定。管理規(guī)約由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，并對(duì)全體業(yè)主具有約束力。根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位出售新建房屋之前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。在售房時(shí)應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約。購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)新建房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面確認(rèn)，并受其約束。

14.問(wèn)：什么是物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)?對(duì)業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)有何規(guī)定?

答：根據(jù)《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)的委托，依照物業(yè)服務(wù)合同約定對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序所收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積計(jì)算，按月交納，業(yè)主或者物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的，從其約定。

15.問(wèn)：業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可否預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)?

答：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是合同關(guān)系。業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)需要和業(yè)主協(xié)商確定。

16.問(wèn)：本市對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋有哪些規(guī)定?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定。業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議一般包括裝飾裝修工程的內(nèi)容和期限、允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)和處置以及相關(guān)費(fèi)用等。

根據(jù)《天津市房屋安全使用管理?xiàng)l例》，房屋所有人、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)保證房屋的使用安全，不得影響共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用和修繕。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修的注意事項(xiàng)、禁止行為，書(shū)面告知裝飾裝修房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)。

房屋所有權(quán)人、使用人應(yīng)當(dāng)合法使用房屋，保障房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全。禁止下列使用房屋的行為：(1)在樓板、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、屋頂超荷載鋪設(shè)材料或者堆放物品，在室內(nèi)增設(shè)超荷載分隔墻體;(2)在住宅樓房外檐上增設(shè)門(mén)窗、拆窗改門(mén)或者擴(kuò)大原有門(mén)窗尺寸;(3)將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產(chǎn)、餐飲、娛樂(lè)、洗浴等經(jīng)營(yíng)性用房;(4)拆改住宅樓房或者其結(jié)構(gòu)垂直簾體的非住宅房屋的基礎(chǔ)、墻體、梁、柱、樓板等承重結(jié)構(gòu);(5)其他危害房屋安全的行為。

17.問(wèn)：本市對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主、物業(yè)使用人房屋裝飾裝修履約保證金有何政策規(guī)定?

答：為督促業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修房屋過(guò)程中自覺(jué)遵守國(guó)家和本市有關(guān)規(guī)定，根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋前，都會(huì)與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，并約定交納一定數(shù)額的履約保證金，交納保證金的數(shù)額標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由雙方協(xié)商約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取該項(xiàng)費(fèi)用后，如果業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝飾裝修過(guò)程中沒(méi)有出現(xiàn)違反規(guī)定行為，應(yīng)按照雙方簽訂協(xié)議約定的時(shí)間及時(shí)退還。

18.問(wèn)：業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時(shí)，違反相關(guān)法律法規(guī)如何處理?

答：根據(jù)《天津市街道綜合執(zhí)法暫行辦法》，街道辦事處可以集中行使下列行政處罰權(quán)，并可以實(shí)施與之有關(guān)的行政強(qiáng)制措施：城市管理綜合執(zhí)法機(jī)關(guān)行使的全部行政處罰權(quán);房屋安全管理方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的對(duì)在住宅樓房外檐上增設(shè)門(mén)窗、拆窗改門(mén)或者擴(kuò)大原有門(mén)窗尺寸，將住宅樓房中的部分住宅房屋改為生產(chǎn)、餐飲、娛樂(lè)、洗浴等經(jīng)營(yíng)性用房的行政處罰權(quán)。

19.問(wèn)：在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋時(shí)，對(duì)裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)有何規(guī)定嗎?

答：物業(yè)基本服務(wù)費(fèi)中不包括裝飾裝修房屋產(chǎn)生的垃圾清運(yùn)費(fèi)，需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況據(jù)實(shí)測(cè)算，由業(yè)主或物業(yè)使用人支付。具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主或物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝飾裝修協(xié)議中協(xié)商確定。

20.問(wèn)：業(yè)主辦理入住后，遇到房屋質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)當(dāng)找誰(shuí)解決?

答：根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對(duì)專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù);業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。根據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

21.問(wèn)：國(guó)家和本市有關(guān)政策法規(guī)對(duì)商品房小區(qū)建設(shè)工程的保修期限是如何規(guī)定的?商品房小區(qū)的保修期限應(yīng)當(dāng)從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)算?

答：根據(jù)國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：(1)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年;(5)其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。根據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》，新建商品房交付使用后，保修期限的確定依據(jù)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品房質(zhì)量保證書(shū)(包括保修范圍、保修期限、保修責(zé)任和保修單位等內(nèi)容)。商品房保修期應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將商品房交付購(gòu)房人之日起計(jì)算。

22.問(wèn)：業(yè)主入住后沒(méi)有及時(shí)供氣、供暖，應(yīng)當(dāng)找誰(shuí)解決?

答：供氣、供暖是商品房建設(shè)的配套工程，業(yè)主遇到未及時(shí)接通燃?xì)狻⑴瘹鈫?wèn)題，應(yīng)當(dāng)找開(kāi)發(fā)建設(shè)單位協(xié)調(diào)供氣、供暖部門(mén)落實(shí)。

23.問(wèn)：住宅商品房中出現(xiàn)、私搭亂蓋、飼養(yǎng)烈性犬、占用或堵塞消防疏散通道、從事擺賣(mài)、加工等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)由誰(shuí)負(fù)責(zé)執(zhí)法

答：住宅商品房中出現(xiàn)上述違法違規(guī)行為時(shí)，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居民委員會(huì)、社區(qū)物業(yè)管理專職工作人員都有權(quán)利及時(shí)進(jìn)行勸阻制止。當(dāng)勸阻制止無(wú)效時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向轄區(qū)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報(bào)告，由其依據(jù)《天津市街道綜合執(zhí)法暫行辦法》依法處理。

24.問(wèn)：新建商品住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)條件?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，已交付使用的新建物業(yè)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會(huì)：(1)業(yè)主入住率達(dá)百分之五十以上;(2)首位業(yè)主實(shí)際入住達(dá)到二年以上。

25.問(wèn)：成立業(yè)主大會(huì)由誰(shuí)牽頭組織?籌備組由哪些人員組成?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)明確部門(mén)和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等項(xiàng)工作的組織、指導(dǎo)。對(duì)于一個(gè)新建物業(yè)，符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，業(yè)主、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知物業(yè)所在地的街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面告知后一個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)核實(shí)并組織、協(xié)調(diào)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組?；I備組由業(yè)主三至七名，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位代表各一名組成。籌備組負(fù)責(zé)人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。

26.問(wèn)：參加業(yè)主委員會(huì)成員選舉應(yīng)當(dāng)具備什么條件?對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員的人數(shù)有什么規(guī)定?業(yè)主委員會(huì)主任、副主任是如何產(chǎn)生的?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(1)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī);(2)具有完全民事行為能力;(3)遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約，按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);(4)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力;(5)具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)溝通能力;(6)身體健康，能保證必要的工作時(shí)間。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì)成員在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)的成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，由五至十五人組成。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推舉產(chǎn)生。

27.問(wèn)：在什么情況下，業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止?

答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》，業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)自行終止：(1)物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;(2)連續(xù)1年以上不在本物業(yè)管理區(qū)域居住的;(3)以書(shū)面形式提出辭職的;(4)因身體健康原因喪失工作能力的;(5)在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中任職的。

28.問(wèn)：在什么情況下，業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)需要經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)取消?

答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》，業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)取消其業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)：(1)無(wú)故連續(xù)3次缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;(2)有犯罪行為的;(3)拒不履行業(yè)主義務(wù)的;(4)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

29.問(wèn)：業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的辦公經(jīng)費(fèi)應(yīng)該如何解決?主要用途是什么?

答：根據(jù)《天津市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)規(guī)則》，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可以按照每年不超過(guò)實(shí)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)1%的比例提取活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，具體辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定?；顒?dòng)經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)中列支?；顒?dòng)經(jīng)費(fèi)主要用于召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和支付業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)過(guò)程中實(shí)際產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。具體使用情況由業(yè)主委員會(huì)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)每年度至少公布1次，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

30.問(wèn)：社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由誰(shuí)負(fù)責(zé)召集?主要協(xié)調(diào)哪些事項(xiàng)?

答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由社區(qū)居民委員會(huì)召集。社區(qū)居民委員會(huì)主任、社區(qū)民警、業(yè)主代表或者居民代表、小區(qū)管理服務(wù)單位負(fù)責(zé)人等人員參加。會(huì)議由社區(qū)居民委員會(huì)主任主持召開(kāi)，原則上每月召開(kāi)一次。研究議題由會(huì)議成員單位提出，主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：(1)履行物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中出現(xiàn)的問(wèn)題;(2)業(yè)主委員會(huì)履職、換屆和委員補(bǔ)選工作;(3)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳、使用等問(wèn)題;(4)在房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用中遇到的問(wèn)題;(5)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位的有關(guān)事宜;(6)社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的其他問(wèn)題。

上述事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)社區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議集體討論作出決定后實(shí)施，并監(jiān)督整改落實(shí)情況。

31.問(wèn)：街鎮(zhèn)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由誰(shuí)負(fù)責(zé)召集?主要協(xié)調(diào)哪些事項(xiàng)?

答：根據(jù)《天津市社區(qū)物業(yè)管理辦法》，街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)召集，區(qū)有關(guān)行政主管部門(mén)、公安派出所、司法所、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或舊樓區(qū)管理服務(wù)單位等各方負(fù)責(zé)人，以及業(yè)主代表或者居民代表參加。根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：(1)業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題;(2)業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;(3)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題;(4)提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題;(5)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;(6)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理問(wèn)題。街鎮(zhèn)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議要形成會(huì)議紀(jì)要，并在社區(qū)范圍內(nèi)予以公告。對(duì)不履行會(huì)議決定事項(xiàng)的單位和組織，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)上報(bào)區(qū)人民政府，由區(qū)人民政府督促限期落實(shí)。

32.問(wèn)：業(yè)主居住在商品房小區(qū)，為什么要自覺(jué)履行交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)?

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。對(duì)于專有部分，每位業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并履行日常的管理、維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)。對(duì)于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備均由小區(qū)里的全體業(yè)主共有，應(yīng)由全體業(yè)主共同履行管理義務(wù)。每位業(yè)主對(duì)共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，且不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。選聘專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)小區(qū)共有部分實(shí)施管理，需要雙方簽訂合同，就服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行詳細(xì)約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，自覺(jué)接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也要依法履行職責(zé)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同，每位業(yè)主在享受服務(wù)的同時(shí)，也要履行合同義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

33.問(wèn)：前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同有什么區(qū)別?

答：(1)合同簽訂主體不同。前期物業(yè)服務(wù)合同是由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，并在購(gòu)房時(shí)由購(gòu)房人進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)合同經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論決定，由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。(2)合同起止時(shí)間不同。根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，前期物業(yè)服務(wù)合同至業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效之日終止。物業(yè)服務(wù)合同期限一般不低于兩年，具體時(shí)間由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

34.問(wèn)：商品房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由哪些費(fèi)用構(gòu)成?

答：根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》和《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，對(duì)于商品房小區(qū)，業(yè)主所交納的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)由兩項(xiàng)費(fèi)用構(gòu)成，一項(xiàng)是物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)，另一項(xiàng)是機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)。其中：物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中綜合管理、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、共用部位養(yǎng)護(hù)五項(xiàng)服務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。具體由下列費(fèi)用構(gòu)成：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;(6)辦公費(fèi)用;(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;(8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;(9)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中的電梯、給排水系統(tǒng)、強(qiáng)弱電系統(tǒng)(電子防盜門(mén)、可視對(duì)講門(mén)、電子巡更系統(tǒng)、住戶報(bào)警、周界報(bào)警、電子顯示屏、中央監(jiān)控系統(tǒng)、景觀燈等)、消防系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、航空障礙燈、水景(包括噴泉)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。

35.問(wèn)：住宅商品房物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)和機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有政策規(guī)定嗎?

答:根據(jù)《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，普通住宅小區(qū)物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行級(jí)別管理，分為一、二、三、四4個(gè)等級(jí)，各等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為中準(zhǔn)價(jià)格,分別為每月每建筑平方米1.2元、0.9元、0.7元、0.5元。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商確定物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)時(shí)可在中準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)行浮動(dòng)，上下浮動(dòng)幅度不得超過(guò)20%。

物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)超出或低于《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)和指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定范圍的，物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照物業(yè)管理基本服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)另行協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。

機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)本小區(qū)具體情況據(jù)實(shí)測(cè)算,另行協(xié)商確定。

36.問(wèn):業(yè)主辦理入住手續(xù)后空置不住，是否需要交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主承擔(dān);但開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主約定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在房屋竣工交付業(yè)主后，不管是否居住，都應(yīng)承擔(dān)共同管理和維護(hù)的責(zé)任。因此，空置房的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

37.問(wèn)：物業(yè)服務(wù)合同主要包括哪些內(nèi)容?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)合同主要包括下列內(nèi)容：(1)業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的名稱;(2)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;(3)服務(wù)的內(nèi)容;(4)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn);(5)服務(wù)的費(fèi)用;(6)合同的期限;(7)違約責(zé)任;(8)合同的解除條件;(9)雙方需要約定的其他事項(xiàng)。

38.問(wèn)：物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)包括哪些主要內(nèi)容?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：(1)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;(2)電梯、智能系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行服務(wù);(3)環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和綠地、樹(shù)木、綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)、管理;(4)物業(yè)裝飾裝修的管理;(5)車(chē)輛行駛和停放秩序的服務(wù)、管理;(6)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序的服務(wù)、管理;(7)物業(yè)資料的查詢服務(wù)和管理;(8)雙方約定的其他物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容。

39.問(wèn)：作為業(yè)主如何看待和處理物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的上調(diào)?

答：物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和維護(hù)業(yè)主共有部分的重要保證，應(yīng)當(dāng)按照與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則確定。據(jù)調(diào)查，目前影響物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)成本增加的主要有人工成本、維修材料成本和物業(yè)公共服務(wù)用水、用電成本等因素。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，人工成本開(kāi)支占有較大比重，成為影響物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)成本增加的重要因素。例如：據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年全市從業(yè)人員最低工資標(biāo)準(zhǔn)和繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)最低標(biāo)準(zhǔn)基數(shù)分別從820元/人·月和1260元/人·月，2014年增加到1680元/人·月和2350元/人·月，5年間增長(zhǎng)比例分別為104.9%和86.5%。物業(yè)管理服務(wù)公共用水價(jià)格執(zhí)行商業(yè)用水標(biāo)準(zhǔn)，由6.2元/噸調(diào)整為7.85元/噸，上漲1.65元/噸，漲幅26.6%。綜上所述，如果物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不依據(jù)市場(chǎng)成本變化適時(shí)進(jìn)行調(diào)整，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)就會(huì)出現(xiàn)虧損，按照服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)受到影響，容易導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)不足與服務(wù)質(zhì)量下降的不良循環(huán)。廣大業(yè)主應(yīng)理性看待物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，業(yè)主大會(huì)應(yīng)適時(shí)做好物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)上調(diào)的相關(guān)工作。

40.問(wèn)：業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是什么關(guān)系?當(dāng)雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)通過(guò)什么渠道解決?

答：業(yè)主大會(huì)通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，雙方是合同委托關(guān)系。當(dāng)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，雙方可以自行協(xié)商解決;不能自行協(xié)商解決的，可以向所屬社區(qū)居委會(huì)或街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)申請(qǐng)調(diào)解;也可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解，并可以依法申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。

41.問(wèn)：“兩箱三欄”設(shè)施主要指什么?對(duì)設(shè)置“兩箱三欄”有什么要求?

答：“兩箱三欄”即：物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意見(jiàn)箱，業(yè)主委員會(huì)工作建議箱，政策法規(guī)宣傳欄，管理規(guī)約公開(kāi)欄，小區(qū)事務(wù)公示欄。“兩箱三欄”設(shè)置總體要求是美觀、規(guī)范、耐用。

42.問(wèn)：對(duì)物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示內(nèi)容及時(shí)間有什么要求?

答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公開(kāi)公示下列事項(xiàng)：(1)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、管理人員持證上崗證書(shū)復(fù)印件，各項(xiàng)管理服務(wù)制度、管理人員職責(zé)分工、聯(lián)系方式等信息。(2)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。公示時(shí)間為自接管小區(qū)后一個(gè)月內(nèi)落實(shí)公示內(nèi)容，至物業(yè)服務(wù)合同終止。(3)提供特約服務(wù)的具體項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。公示時(shí)間，自提供特約服務(wù)的具體項(xiàng)目起，至停止該服務(wù)項(xiàng)目止。(4)機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況。公示時(shí)間，每半年公示一次，每次公示時(shí)間不少于一個(gè)月。(5)利用共用部位、共用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益和使用情況。公示時(shí)間，每半年公示一次，每次公示時(shí)間不少于一個(gè)月。(6)房屋專項(xiàng)維修資金使用情況。按照房屋專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)使用規(guī)定進(jìn)行公示。(7)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用運(yùn)行狀況。公示時(shí)間，于每年第四季度進(jìn)行公示，每次公示時(shí)間不少于一個(gè)月。(8)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)至少每季度向全體業(yè)主公布一次收支情況。(9)節(jié)假日服務(wù)事項(xiàng)、社區(qū)文化活動(dòng)安排，以及需要向業(yè)主提示的事項(xiàng)。(10)其他需要業(yè)主及時(shí)知曉的服務(wù)事項(xiàng)。

業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決議等情況，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行公示。

43.問(wèn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理服務(wù)中，出現(xiàn)哪些違規(guī)違約行為，信用等級(jí)被評(píng)定為不合格?

答：按照《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在下列行為之一，經(jīng)查實(shí)信用等級(jí)定為不合格:(1)在本年度內(nèi)發(fā)生重大責(zé)任事故的;(2)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任引發(fā)重大群體或越級(jí)上訪事件，影響社會(huì)穩(wěn)定和正常社會(huì)秩序，造成惡劣影響的;(3)因物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任被媒體公開(kāi)曝光在社會(huì)上造成惡劣影響的;(4)聘用無(wú)相應(yīng)資格證書(shū)的人員擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理的;(5)挪用房屋專項(xiàng)維修資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金的;(6)未按照協(xié)議約定及時(shí)退還裝修保證金及其它應(yīng)退還費(fèi)用的;(7)被市、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)日常巡查公開(kāi)通報(bào)后不及時(shí)整改，或者一年內(nèi)被公開(kāi)通報(bào)三次(含三次)以上的;(8)退出項(xiàng)目管理時(shí)不按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)政策規(guī)定，履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的;(9)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在信用信息采集過(guò)程中，拒不上報(bào)信用信息的;(10)經(jīng)市、區(qū)縣物業(yè)管理行政主管部門(mén)認(rèn)定的其他嚴(yán)重不良行為。

44.問(wèn)：商品住宅首期專項(xiàng)維修資金由誰(shuí)來(lái)交存，交存標(biāo)準(zhǔn)是多少?

答：2003年1月1日后出售的新建商品住宅，首期專項(xiàng)維修資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房人雙方共同交存。其中，不配備電梯的商品住宅，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房人各按房款總額的1%交存維修資金;配備電梯的商品住宅，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和購(gòu)房人分別按房款總額的1.5%、1%交存維修資金。另外，按照相關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或住宅小區(qū)外與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅，也按照商品住宅標(biāo)準(zhǔn)交存維修資金。

45.問(wèn)：申請(qǐng)使用房屋專項(xiàng)維修資金有什么程序?

答：按照《天津市商品住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法》規(guī)定，專項(xiàng)維修資金的使用應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持業(yè)主決策、設(shè)立專戶、?？顚Ｓ谩⒑怂愕教?、安全透明的原則，主要包括六步：(1)制定方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目日常管理、查勘及業(yè)主報(bào)修情況，制定維修計(jì)劃。根據(jù)維修內(nèi)容，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)初步確定工程預(yù)算費(fèi)用。維修方案確定后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可登陸天津市房屋維修資金使用管理系統(tǒng)(www.tjwxzj.com.cn)進(jìn)行注冊(cè)登記，登記后在“使用管理系統(tǒng)”中填寫(xiě)、打印《維修和更新、改造方案》，并由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方簽字蓋章確認(rèn)。(2)業(yè)主確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、配合下，將維修和更新、改造工程方案征求相關(guān)業(yè)主書(shū)面意見(jiàn)，達(dá)到雙三分之二以上的業(yè)主同意后，將維修和更新改造方案、業(yè)主簽字表決結(jié)果以及工程預(yù)算審價(jià)結(jié)果在小區(qū)明顯位置公示不少于7天。(3)辦理備案。公示期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持相關(guān)要件，到項(xiàng)目所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)管理局物業(yè)辦辦理專項(xiàng)維修資金使用備案手續(xù)。要件齊全的，區(qū)縣物業(yè)辦到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查勘、確認(rèn)后,出具《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》。(4)開(kāi)戶劃款。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持區(qū)縣物業(yè)辦出具的《專項(xiàng)維修資金使用備案證明》，到維修資金專戶管理銀行(天津銀行)開(kāi)立專項(xiàng)維修資金使用專戶，并持相關(guān)要件到市房屋維修資金管理中心辦理首期款劃撥手續(xù)。要件齊全的,市房屋維修資金管理中心將首期款劃撥到專項(xiàng)維修資金使用專戶。首期款到帳后，工程可以開(kāi)始施工。(5)竣工驗(yàn)收。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織、監(jiān)督施工單位進(jìn)行施工，并在工程竣工后，組織業(yè)主委員會(huì)、相關(guān)業(yè)主、施工企業(yè)及工程監(jiān)理單位等對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，共同簽署《維修和更新、改造工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。(6)決算核減。工程驗(yàn)收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將《維修和更新、改造工程決算費(fèi)用分?jǐn)偳鍍?cè)》等要件在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示，公示期7天。公示期滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)要件到項(xiàng)目所在地區(qū)縣房地產(chǎn)管理局辦理完工備案。要件齊全的，區(qū)縣房地產(chǎn)管理局到現(xiàn)場(chǎng)查勘后出具《專項(xiàng)維修資金使用完工證明》。物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)要件，到市房屋維修資金管理中心辦理工程決算尾款劃撥手續(xù)。要件齊全的，中心將工程尾款劃撥到專項(xiàng)維修資金使用專戶。

46.問(wèn)：占用小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，有哪些規(guī)定?

答：按照《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》，占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會(huì)同意。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放機(jī)動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)交納場(chǎng)地占用費(fèi)。場(chǎng)地占用費(fèi)主要用于養(yǎng)護(hù)維修小區(qū)道路和停車(chē)設(shè)施、改善共用設(shè)施設(shè)備等。場(chǎng)地占用費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用辦法，由業(yè)主大會(huì)或者開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。場(chǎng)地占用費(fèi)收取和使用情況應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公示。業(yè)主對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂機(jī)動(dòng)車(chē)輛保管合同。機(jī)動(dòng)車(chē)輛和非機(jī)動(dòng)車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會(huì)決定并公示。未成立業(yè)主大會(huì)的，按照前期物業(yè)管理服務(wù)合同的約定執(zhí)行。

47.問(wèn)：業(yè)主購(gòu)買(mǎi)或租用地下車(chē)位后，為什么還要交納有關(guān)服務(wù)費(fèi)?

答：業(yè)主購(gòu)買(mǎi)或租用地下車(chē)位后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要對(duì)車(chē)場(chǎng)保潔、停車(chē)秩序、照明設(shè)施及消防設(shè)施等進(jìn)行日常管理維護(hù)，所發(fā)生費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)據(jù)實(shí)測(cè)算，并與業(yè)主簽訂協(xié)議，費(fèi)用由業(yè)主交納。

48.問(wèn)：物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)如何處理?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法》，物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在合同終止3個(gè)月前做好下列工作：(1)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時(shí)間書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。在接到書(shū)面告知后，雙方應(yīng)當(dāng)就退出項(xiàng)目時(shí)間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商。(2)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主大會(huì)確定有關(guān)退出事宜3個(gè)工作日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時(shí)間和有關(guān)事宜書(shū)面告知所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì)(村民委員會(huì))，并到物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理退出備案手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。(3)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備工作;(4)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)警報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和居民委員會(huì)(村民委員會(huì))到物業(yè)項(xiàng)目聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

49.問(wèn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)管理時(shí)，如何做好移交工作?

答：根據(jù)《天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理辦法》，對(duì)業(yè)主大會(huì)重新選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的小區(qū)，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：(1)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，并積極協(xié)助業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè);業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)至合同終止或雙方約定之日。(2)業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，對(duì)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進(jìn)行表決，在物業(yè)服務(wù)終止之日1個(gè)月前依法完成選聘工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。(3)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列移交事宜：預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、場(chǎng)地占用費(fèi)和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收益余額;物業(yè)管理項(xiàng)目的檔案資料;物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備;竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料;物業(yè)竣工驗(yàn)收資料;共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)和保養(yǎng)技術(shù)資料;物業(yè)質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū);物業(yè)管理需要的其他資料;實(shí)行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財(cái)務(wù)資料。(4)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主委員會(huì)同意后，也可向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接辦理移交，并由業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督確認(rèn)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)辦理交接的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將本條第(3)項(xiàng)所列事項(xiàng)轉(zhuǎn)交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。(5)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局辦理備案手續(xù)。

50.問(wèn)：業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，一般應(yīng)注意哪些事項(xiàng)?

答：一是看是否合法經(jīng)營(yíng)。業(yè)主委員會(huì)要求投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，查看經(jīng)營(yíng)范圍是否包含物業(yè)管理服務(wù)。二是看是否符合條件。按照規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照后，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)到工商注冊(cè)所在地申請(qǐng)辦理資質(zhì)。業(yè)主委員會(huì)要求投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具資質(zhì)證書(shū)原件，同時(shí)查看是否符合接管項(xiàng)目的條件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為三個(gè)等級(jí)，并按照下列要求接管項(xiàng)目：一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目;二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目;三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目。三是看是否誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。業(yè)主委員會(huì)可到天津市物業(yè)管理協(xié)會(huì)網(wǎng)站查詢，了解投標(biāo)企業(yè)誠(chéng)信情況。四是組織業(yè)主大會(huì)書(shū)面表決。業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主書(shū)面表決前，要向全體業(yè)主實(shí)事求是介紹每個(gè)投標(biāo)企業(yè)詳細(xì)情況，由專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)業(yè)主，書(shū)面同意后選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)。五是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。詳細(xì)約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);并對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)地占用費(fèi)等收益的收支情況進(jìn)行約定。