房地產(chǎn)開發(fā)項目增值稅預繳地問題

國家稅務總局公告2016年第18號（以下簡稱18號公告）第十二條規(guī)定：“一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款?！?/span>

18號公告第二十一條規(guī)定：“小規(guī)模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款?！?/span>

財稅〔2016〕36號（以下簡稱財稅36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第（十）項第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報?！?/span>

問題：如異地開發(fā)房開項目且未就地成立項目公司，其增值稅預繳地在機構所在地還是項目所在地？

財稅36號通篇為何莫名其妙的只表述了房地產(chǎn)老項目適用一般計稅的增值稅預繳規(guī)定？對老項目適用簡易計稅、或新項目適用一般計稅等異地開發(fā)的增值稅預繳地點等，為何未作具體表述，那應適用哪個條款？

18號公告表述為“向主管國稅機關預繳稅款”（國地稅已合并，下文統(tǒng)稱“主管稅務機關”），該主管稅務機關是指機構地？只向機構地主管稅務機關預繳而無需在項目所在地預繳？如需在項目所在地預繳，哪份文件條款有明確規(guī)定？    

分析：財稅36號是18號公告的上位法，要理解好以上問題，重點還是要注意兩份文件的區(qū)別，以及財稅36號有關不動產(chǎn)的條款。

1.18號公告的主管稅務機關前，未加前綴“機構所在地”或“不動產(chǎn)所在地”，是涵蓋了“機構所在地”或“不動產(chǎn)所在地”，兩地都有可能是增值稅的預繳地。

2.18號公告只簡單表述為主管稅務機關，不是其表述不嚴謹。而是因財稅36號已對預繳地作出規(guī)定，18號公告可無需贅述。

3.對于房開項目，屬于自建不動產(chǎn)的轉讓，即適用財稅36號附件2第一條第（八）項自建不動產(chǎn)的相關條款規(guī)定，除特殊情形外再無需僅就房地產(chǎn)開發(fā)項目預繳問題重復表述。也就是說，對于房開項目，財稅36號就預繳地的表述，是包含在“自建不動產(chǎn)”中。

《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）第二條第三款就特別規(guī)定了：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目不適用本辦法?！?/span>

從稅收分類編碼中也可看出，貨物和勞務名稱為“房地產(chǎn)開發(fā)住宅”的編碼是“5010101000000000000”，其上一級“5000000000000000000”為“不動產(chǎn)”。

4.財稅36號附件2第一條第（十）項屬于對特殊情形下的預征計稅依據(jù)、預征率以及預繳地的整體表述，如不表述就會缺少特殊情形下如何預征的納稅事項，并非僅規(guī)定老項目一般計稅的預繳地問題。    

5.財稅36號“在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報”或“在建筑服務發(fā)生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報”的表述習慣，易于將主管稅務機關理解為只會是機構所在地的。因此看18號公告的主管稅務機關，可能會造成誤解。

6.另外，對比財稅36號附件2第一條第（八）項與第（十）項來看，第（十）項的第一款和第三款的納稅事項，同類納稅事項完全可以并入第（八）項中連貫表述，并非特殊情形。而第（十）項的第二款，是房開企業(yè)老項目以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，這兩項選擇一般計稅的，預征率不是5%而為3%，屬于特殊情形。 

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