2024年中國房地產(chǎn)最難的肯定是二手房業(yè)主，二手房市場不好賣是共識，原因除了市場因素外，新房得房率越來越高是一個很重要的原因！

二手房得房率普遍只有70-80%，但新房越來越多的新房，得房率已經(jīng)開始超過100%，也就是市場呼吁了幾十年的“0公攤”突然到來了！

過去多次寫過神戶型，其實神戶型就是偷面積，過去一招鮮，稍微偷個陽臺或者飄窗，房子就能賣的快、賣的貴，但進入2024年，大江南北，全國各地，突然開始井噴“神戶型”，得房率100%都已經(jīng)不新鮮了！

溫州市今年已連推多宗“自帶空中花園”的宅地。最近出讓的一宗就在7月22日，溫州市核心片區(qū)桃花島單元地塊。其《出讓須知》中明確提出：住宅的空中花園綠化陽臺，水平投影面積不超過該套住宅套內(nèi)建筑面積（不含陽臺、飄窗）的20%，進深應(yīng)不大于2.4米，其綠化部分不小于空中花園面積的50%，覆土厚度不小于0.3米，滿足上述要求時該空中花園綠化陽臺不計入住宅建筑面積和容積率。

此外，小區(qū)景觀綠化亭廊、開放式風(fēng)雨連廊等公共開敞空間不計入容積率；套型面積大于140m2的復(fù)式住宅，其客廳、起居室挑空部分層高大于4.2米且不大于6.4米時，且水平投影面積不大于30m2的，單倍計算建筑面積。

湖州市德清縣也在7月17日出讓了首宗“第四代住宅”地塊，即德清舞陽街道地塊。該地塊出讓要求里提到，空中庭院建設(shè)不大于13847㎡（水平投影面積，總建筑面積25%），且不計入容積率。

金華義烏市6月26日出讓的有機更新秦塘地塊二，同樣也是“第四代住宅”地塊。地塊出讓文件中提到，允許建設(shè)空中花園陽臺（不計入住宅陽臺）和公共共享平臺，空中花園陽臺水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的30%，公共共享平臺水平投影總面積不大于高層住宅總建筑面積的15%，除綠化部分外，空中花園陽臺按結(jié)構(gòu)底板水平投影面積的1/2計算容積率，空中共享平臺不計容積率。

紹興越城區(qū)今年2月出臺《關(guān)于試點立體生態(tài)建筑的實施方案（試行）》，也提出“空中花園陽臺、空中共享平臺不計入建筑面積和容積率”。紹興嵊州市也在7月發(fā)布通知，今年啟動實施首批立體生態(tài)建筑試點項目，“戶屬空中花園不計入建筑面積和容積率，不參與相關(guān)配套指標(biāo)計算，不計產(chǎn)權(quán)面積”。

昆明新政策：配電室、生活垃圾收集點、公廁、社區(qū)服務(wù)站、文化活動站、體育活動室等大部分公共服務(wù)設(shè)施，未來不再計入容積率。已經(jīng)出現(xiàn)部分項目的戶型建面約144㎡戶型，實際可使用面積達(dá)149㎡，實得超100%，為104%。

北京也歷史罕見的開始出現(xiàn)得房率120%的項目戶型！

88㎡加上南北兩側(cè)三處贈送，這就是坊間傳聞的120%得房率，能做實用三居室。

那么得房率開始內(nèi)卷越來越高的情況下，對于購房者對于市場有什么影響？

首先：得房率高低和公攤比例的區(qū)別。

目前得房率高主要兩種原因，一部分是規(guī)劃條件修改了，部分以前計算成公攤的現(xiàn)在不算了，另外更多的是因為偷面積了，變相的提高了容積率。

其實當(dāng)下市場很多圍觀的購房者根本不清楚這些概念：建筑面積、套內(nèi)面積、地毯面積。大部分人鬧的都是誤認(rèn)為地毯面積就是自己的套內(nèi)面積，其實這些概念都非常非常不一樣。

地毯面積是室內(nèi)的凈使用面積，也就是墻體以內(nèi)的所有面積，而套內(nèi)建筑面積卻包括了套內(nèi)房屋使用面積（地毯面積），套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積

以前寫過很多次，對于絕大部分正規(guī)開發(fā)商來說，公攤是羊毛出在羊身上，對于購房者來說也就是背著抱著一般沉。沒有公攤意味著你沒有公共面積可用，連樓梯都沒有。但這不是大部分購房者吐槽的原因。

大陸的公攤是學(xué)習(xí)的香港，但香港從2013年開始，已經(jīng)改成了套內(nèi)計價：

2013年1月1日起，香港特區(qū)實行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅時要先行提供物業(yè)單位的實用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。2013年4月29日《一手住宅物業(yè)銷售條例》正式實施，新規(guī)擴展至一手新盤，若代理違規(guī)，最嚴(yán)重會被撤銷牌照。香港特區(qū)房屋銷售由此告別“建筑面積”時代。

“公攤”的內(nèi)容，包括以下

包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等；

包括：樓宇（套）與公共空間之間的分隔，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

其次：得房率突然爆發(fā)對于樓市成交的影響

當(dāng)70%得房率的二手房遇到同面積100%得房率的新房，其價差大概率能到30%以上。

過去的二手房，尤其是公攤面積較大的小區(qū)，得房率往往只有70%多，這意味著實際居住空間相對較小。此外，二手房在戶型設(shè)計、建筑品質(zhì)和社區(qū)環(huán)境等方面可能也難以與新房相媲美。

新房市場由于高得房率、創(chuàng)新設(shè)計和豐富的產(chǎn)品亮點，逐漸開始全面壓制了二手房市場。部分新房項目的得房率甚至達(dá)到了100%，這意味著購房者可以享受到更多的實際居住空間，這對于追求性價比和居住品質(zhì)的購房者來說具有極大的吸引力。

不得不說，前幾年買房的人，妥妥的“冤大頭”。頂著高房價、高利率、高首付“三高”入場，還要經(jīng)歷“千人搖、萬人搖”，不少跟風(fēng)盲目上車的等到交付才發(fā)現(xiàn)貨不對板、質(zhì)量縮水……有苦難言，只能默默承受。

而當(dāng)下，政策一路見底，7.5%首付，三年0月供……各種史無前例的救市大招接連放出，上車門檻近乎見底。產(chǎn)品端，更是突飛猛進，近期發(fā)現(xiàn)不少新盤亮相，產(chǎn)品加速升級，越來越多的好房子開始涌現(xiàn)。

現(xiàn)在，房地產(chǎn)進入逆周期時代了，和手機一樣，要想清楚，你買的房子，大概率后面的房子得房率肯定越來越高，產(chǎn)品越來越好，價格還便宜。

https://view.inews.qq.com/wxn/20240819A04EA100?tbkt=A&pushid=2024082102&openid=o04IBAJ79ldO3185n8lvxzo0TbJQ&strategy=feature&refer=wx_hot&ft=0