重慶在2019年2月前樓市本來已陷入了低迷，而3月后意外開啟的土拍大戲，卻點燃了新房的小陽春行情。買房是大事，作為購房者，或許可以從土拍樓面地價中預(yù)測出未來重慶房價的漲跌，進(jìn)而有效避免盲目的購房行為！

而目前重慶的地王，是今年5月28日由榮安拍下的九龍坡灘子口地塊，樓面價13549元/平；

今天顯然是個不尋常的日子，隔壁成都上午剛剛創(chuàng)造了土地樓面價新高，讓人對重慶下午的土拍充滿了期待。

拍賣樓面地價：14000元/㎡；

成交樓面地價：19800元/㎡；

競得者：珠海華發(fā)

結(jié)果今天下重慶的土拍結(jié)果，渝北龍溪一塊土地樓面價只拍出了13167元/平的價格，由名不見經(jīng)傳的合能中標(biāo)，價格還不如之前九龍坡灘子口，看來重慶樓市涼氣逼人。

這次土拍的詳細(xì)分析：

1.這是2019年下半年供應(yīng)為數(shù)不多的主城核心地塊之一，地塊容積率僅1.93，且為純住宅用地，在主城是屬于稀缺的北區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)土地資源；

本次出讓土地高空拍攝實景；

2.2019年6月后重慶土拍降溫，這塊地土地能否成為重慶土拍的轉(zhuǎn)折點？我們拭目以待。

此次出讓的31.32畝的純住宅用地，最大容積率1.93，建筑高度不大于36m，建筑體量約4萬方。由于限高，基本杜絕了高低配的可能，因此很有可能全是12層左右的小高層社區(qū)；一方面能保證居住的舒適性，另一方面，也符合市場往改善型發(fā)展的趨勢。

本次出讓地塊比較平整，有利于打造高端產(chǎn)品；

這次土地面積雖然較小，起拍樓面地價9695元/㎡，但僅要求配建菜市場、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，條件較為簡單。沒有其他特殊要求。

交通配套：龍華大道、松石大道、松樹橋立交、新牌坊立交等環(huán)繞，可以快速通達(dá)主城各區(qū)；軌道交通方面，軌道6號線花卉園站距離項目約700米；軌道3號線嘉州路站距離地塊直線距離約1公里左右。

本次拍賣土地緊鄰公交龍溪鎮(zhèn)站點；

教育配套：地塊2公里范圍內(nèi)有金龍幼兒園、龍溪小學(xué)、長安錦繡實驗小學(xué)、松樹橋中學(xué)等學(xué)校，其中松樹橋中學(xué)為渝北區(qū)重點中學(xué)，教育資源較為豐富，可滿足全面齡段教育需求。

商業(yè)配套：地塊距離嘉州商圈1公里左右，距離觀音橋商圈2公里左右。

醫(yī)療配套：地塊距離渝北區(qū)第二人民醫(yī)院不足500米，距離重慶市江北區(qū)中醫(yī)院2.5公里左右。

在2017該板塊還有一宗觀音橋組團(tuán)C分區(qū)共計44.56畝的地塊入市，該地塊與本次供應(yīng)地塊相聚僅500多米。該地塊競拍起拍價為8000元/㎡，容積率4.31，并最終被象嶼地產(chǎn)以9531 元/㎡拿下，隨后開發(fā)成目前在售的象嶼觀悅府；

象嶼觀悅府位置圖，其4.31的容積率遠(yuǎn)高于今日土拍土地，2018年以來重慶住宅土地容積率呈斷崖式下滑，居住舒適度會有明顯上升：

項目介紹：

高層 

容積率住宅：4.31

綠化率：35% 

規(guī)劃戶數(shù)：1129戶 

樓層狀況：30-33層

工程進(jìn)度：在建中，竣工時間：2020-12-30

物業(yè)管理費：住宅：3元/m2/月

物業(yè)公司：象嶼物業(yè)

該板塊附近土地供應(yīng)稀缺，新增商品房少，地段依舊是核心競爭力，類似于附近的冉家壩片區(qū)的綠城蘭園等項目；但都比較尷尬的是，周邊環(huán)境大多是陳舊的老街道，居住體驗較差，不易形成豪宅氛圍。

象嶼觀悅府建面單價在16500元/㎡-18600元/㎡，考慮到當(dāng)年拍下的土地樓面價以9531 元/㎡，這個銷售單價加上建安成本，財務(wù)成本，營銷費用，稅費合計5000-6000元/㎡剛好覆蓋成本，當(dāng)年的地王只能勉強(qiáng)微利。

二手價格數(shù)據(jù)來自鏈家網(wǎng)；

項目周邊二手房大多是老破大，價格最便宜的步行樓老房子在建面1萬左右，有電梯的稍微新一點的在1.3-1.5萬一平左右；

土拍價格的確會影響未來的房價，但是無法逆轉(zhuǎn)現(xiàn)在樓市的趨勢。判斷土拍的影響非常簡單，就看這次土拍后一個月，周邊的二手房市場是否漲價。但從今年三四月份土拍的情況來看，高價面粉對周邊的二手房價幾乎沒有太大影響，天量的二手房存量形成了強(qiáng)大的壓制。

項目周邊舊房拆遷如火如荼，后續(xù)或還將有地王涌現(xiàn)；

土地是不可再生資源，“核心”區(qū)域的土地更不可復(fù)制，從這個角度來考慮，我們期待土地價格大幅下跌恐怕難以實現(xiàn)的。從理性的角度判斷，當(dāng)重慶有意識地控制了土地供應(yīng)量后，新房的房價目前仍有支撐力量，不具備大幅下跌的基礎(chǔ)，但二手房下半年轉(zhuǎn)淡下跌或不可避免。

今天的土拍涼了，重慶樓市或許也快涼了。

北區(qū)樓盤：

北京城建龍樾生態(tài)城  藍(lán)光芙蓉公館  萬科四季花城  約克郡壹號半島  魯能泰山7號  萬科觀承   御璟湖山璟園  龍湖九里峰景   綠地新里櫻園  新江與城悠瀾  萬瑞大平層  昱湖壹號  江北嘴壹號院   恒大御龍?zhí)旆?/a>  中交中央公園   國美江天御府  愛普新鴻府  華融現(xiàn)代城  舜山府  北岸江山  恒大軌道時代  華僑城  綠地克拉公館

南區(qū)樓盤：

中交漫山  天譽(yù)智慧城    保利觀塘   和黃御峰  京漢鳳凰城（整改后記）  榮盛華府  鉑悅瀾庭  融匯半島天瀾

西區(qū)樓盤：

融創(chuàng)文旅城  朵力迎賓大道

板塊分析：  

蔡家 龍興  中央公園  悅來生態(tài)城  茶園

樓市評論：

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