現(xiàn)在買(mǎi)房，是低點(diǎn)還是高點(diǎn)（二）：胸大都比期待新房下跌靠譜

新用戶(hù)9713nKER 2021-07-20

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*全文約2700字，閱讀需要4分鐘

上盤(pán)寫(xiě)了上部曲點(diǎn)這個(gè)可以看：現(xiàn)在買(mǎi)房，是低點(diǎn)還是高點(diǎn)？（上），尖來(lái)第二部，我發(fā)誓莫得第三部了。

莫得前戲直接開(kāi)始表演。

考慮到新房賣(mài)改善，二手賣(mài)剛需，這兩口子已經(jīng)分手，要把新房和二手房拆開(kāi)來(lái)看。

一．胸大都比期待新房下跌靠譜

未來(lái)新房的價(jià)格因?yàn)閰^(qū)域不同主要分三種形式表演（快的話(huà)今年年底到明年，慢的話(huà)后年）。

1.單價(jià)逐步上三，偶爾想在四字頭來(lái)回試探。

2.”新“區(qū)域上場(chǎng)。

3.部分區(qū)域面積段還要上升一糜片。

整體感覺(jué)是：新房緩漲，不可能暴漲，區(qū)域差異近一步拉大。

1.部分區(qū)域單價(jià)逐步上三，偶爾摩擦到四

這類(lèi)以五城區(qū)和高新南區(qū)為主，這些區(qū)域的土地供應(yīng)基本要用牙簽過(guò)奪才奪得出來(lái)幾坨，配置稍微好點(diǎn)的地段地價(jià)都不會(huì)低。

同時(shí)五城區(qū)優(yōu)質(zhì)的改善二手房源很少，斷層特別明顯，普通思路的開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)想整個(gè)豪宅出來(lái)。

如果遇到那種想精想怪恩是想整個(gè)留名青史祖?zhèn)黜?xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，那就整得更兇了，必須要跟銀河系十大豪宅相提并論。

在高地價(jià)+產(chǎn)品豪雙高前提下，單價(jià)下不來(lái)。

五城區(qū)繼傳說(shuō)中的豪宅第三極武侯新城過(guò)后，金牛國(guó)賓和錦江三圣鄉(xiāng)開(kāi)始出現(xiàn)單價(jià)3萬(wàn)+的項(xiàng)目，在此之后高新南新川和青羊區(qū)百仁版塊也會(huì)連續(xù)迎來(lái)單價(jià)3萬(wàn)+的項(xiàng)目。

而錦江區(qū)那塊約130畝被發(fā)瘋的建發(fā)以19800元/㎡樓面價(jià)還要配建7%租賃住房和代建一所中學(xué)拿下的地，在開(kāi)發(fā)中后期不往四萬(wàn)整不好交代。

5月，高新南要出讓4個(gè)地塊，其中新川兩個(gè)純住宅用地起拍價(jià)就達(dá)到了13000元/㎡，本次新川的起拍價(jià)已經(jīng)TOUCH到了兩三年前的土地最高限價(jià)（不含移交配建），新川用實(shí)際行動(dòng)表示老子薄得認(rèn)輸。

目前只有成華區(qū)會(huì)暫緩三萬(wàn)之癢，成華吸納了前輩們的豐富經(jīng)驗(yàn)，暫時(shí)把優(yōu)質(zhì)地塊留到二天再來(lái)溢價(jià)，現(xiàn)在盡賣(mài)啥子青龍場(chǎng)的三角形地塊，龍?zhí)端侣范歼€沒(méi)修通的懸空孤島，二環(huán)內(nèi)被老破包圍的迷你地塊，這些位置不容易撐起過(guò)高的單價(jià)。

2.“新”區(qū)域開(kāi)始上場(chǎng)

這類(lèi)主要表現(xiàn)在二圈層和天府新區(qū)，簡(jiǎn)單舉個(gè)例子，天府新區(qū)在前兩年賣(mài)了不少天府公園、錦江生態(tài)帶的地塊，樓面價(jià)八千多到一萬(wàn)二為主。

近兩年，天新賣(mài)了幾塊地都在太久沒(méi)有出來(lái)認(rèn)真搞氣氛的麓山版塊，地價(jià)在1萬(wàn)/㎡左右，容積率在2.0左右，幾乎都有一定比例的統(tǒng)籌要求，按照低容+配建要求的設(shè)定，麓山版塊新房預(yù)售價(jià)格距離2.5萬(wàn)以上甚至摩擦到3萬(wàn)也不遠(yuǎn)了。

其他二圈層也有點(diǎn)在往這種方向發(fā)展，比如龍泉。

依稀記得汽車(chē)城版塊上一波預(yù)售均價(jià)在6500-8000元/㎡之間為主，今年地價(jià)拍到了6800元/㎡。

十陵、大面、東安湖等區(qū)域從去前年開(kāi)始樓面價(jià)幾乎穩(wěn)在了10000元/㎡左右，才九千多到一萬(wàn)的凱德卓錦萬(wàn)黛難道不是剛需之光盲目投資之首選。

3.容積率更低，戶(hù)型面積更大，面積門(mén)檻會(huì)更高

之前五城區(qū)有3.0，二圈層還有2.5的地塊出讓?zhuān)?span style="font-family: 宋體;font-size: 14px;letter-spacing: 0.544px;background-color: rgb(255, 255, 255);">今年賣(mài)的地容積率普遍更低，五城區(qū)基本在2.5以下，二圈層及天府新區(qū)基本在2及2以下，容積率又低了一糜片，戶(hù)型面積和樓盤(pán)調(diào)性不知不覺(jué)又要拔高一些。

二．新房單總價(jià)高，該不該買(mǎi)單

愿意主動(dòng)買(mǎi)單是遲早的事。

降容的另一個(gè)結(jié)果是在土地供應(yīng)量不變的情況下，住房供應(yīng)套數(shù)至少減了半，來(lái)得斗的至少減少四分之三，戶(hù)型面積越來(lái)越膨脹。

同樣三房戶(hù)型二手從七十幾到一百零幾平米都有，新房120㎡甚至140㎡都有，以2.5萬(wàn)/㎡單價(jià)來(lái)算，同功能性戶(hù)型新房總價(jià)比二手房總價(jià)高100萬(wàn)都是輕的，想買(mǎi)個(gè)特別舒服巴適安逸的還要再添100萬(wàn)。

這多的坨坨錢(qián)買(mǎi)的就是居住舒適度、產(chǎn)品、傳說(shuō)中的儀式感、服務(wù)等遺世獨(dú)立撫慰靈魂的騷操作，有些還能買(mǎi)個(gè)圈層，購(gòu)房者對(duì)居住品質(zhì)的口味不知不覺(jué)在被拔高。

以一個(gè)約28畝地塊舉例，降容前大概能修700戶(hù)，現(xiàn)在差不多就只修得到220戶(hù)，這220戶(hù)鄰居都是通過(guò)高價(jià)篩選出來(lái)的，有點(diǎn)辣耳朵但事實(shí)就是這樣。

我暗中觀(guān)察后發(fā)現(xiàn)，但凡預(yù)算足夠的購(gòu)房者普遍都愿意多花一大坨錢(qián)買(mǎi)新房，這類(lèi)購(gòu)房者以自住換房需求為主，不少都是賣(mài)舊換新，有些是為了改善生活，有些真的是被鬼迷日眼的鄰居困擾到就差出現(xiàn)反社會(huì)人格。

二手房

成都二手房的高點(diǎn)在2018年5月，成交均價(jià)約1.7萬(wàn)/㎡，是成都二手房歷史最高天花板，在緊張的氛圍下成都買(mǎi)主是可以接受1.7萬(wàn)/㎡均價(jià)的，只是成交面積很低（不好賣(mài)的意思）。

因?yàn)檎{(diào)控得特別兇，2018年12月，成交均價(jià)掉到了約1.4萬(wàn)/㎡，比最高點(diǎn)便宜了約3000元/㎡，成交面積依然悲傷，還是很難賣(mài)。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)在2019年3月，因金三銀四和高地價(jià)項(xiàng)目逐漸入市，從3月開(kāi)始成交面積開(kāi)始翻倍增長(zhǎng)，成交均價(jià)也因此緩緩增長(zhǎng)，到2019年12月成交均價(jià)回升到1.5萬(wàn)/㎡，二手房也開(kāi)始慢慢變得好賣(mài)了，年成交總面積是近3年最高的一年。（以上僅收錄了貝殼數(shù)據(jù)）。

正常走向是量升過(guò)后就是價(jià)升，闖到疫情這個(gè)死鬼后，今年有一段成交空白期，成交量莫得辦法拿出來(lái)參考，市場(chǎng)表現(xiàn)是優(yōu)質(zhì)二手房依然剛健甚至略微上漲。

你要問(wèn)我某個(gè)小區(qū)某一戶(hù)現(xiàn)在買(mǎi)是不是低點(diǎn)，我肯定不能肯定，我咋曉得房東得不得發(fā)披瘋喃，二手一直是浮動(dòng)的，只是現(xiàn)在的均價(jià)還不是最高點(diǎn)。

假米假眼總結(jié)

新房不會(huì)更低，只會(huì)更高，五城區(qū)及高新南因土地越來(lái)越稀缺整體都會(huì)拉高，天府新區(qū)全區(qū)域發(fā)展，供應(yīng)量大，入住門(mén)檻高。

二圈層雙流和龍泉波濤洶涌，雙流地價(jià)三高（怡心湖、華府、東升），龍泉也是三高（十陵、大面、東安湖）還要開(kāi)辟新版塊。溫郫新暫時(shí)沒(méi)咋個(gè)放熱門(mén)版塊優(yōu)質(zhì)地塊所以還不好說(shuō)，低肯定也是不可能的，這輩子都不可能的。

當(dāng)然，在調(diào)控政策不變的情況下房子并不好賣(mài)，考手藝得很，如果特別不好賣(mài)了就要發(fā)動(dòng)調(diào)控政策來(lái)平衡一哈，終極目標(biāo)是穩(wěn)起，暴跌和暴漲不符合主流價(jià)值觀(guān)。

二手房受新房單總價(jià)刺激還是會(huì)緩漲，主要以?xún)?yōu)質(zhì)版塊稀缺次新為主，能賣(mài)掉的老破都是人家被迫的選擇，占不到C位，能換掉就換掉，未必要留到等見(jiàn)丈母娘。

最后還要把通脹套餐搭配到一起思考，沒(méi)得了。

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