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最高法院: 被執(zhí)行人占涉案房產(chǎn)25%份額, 應(yīng)當(dāng)僅拍賣(mài)其所占份額還是整體拍賣(mài)? 閱讀提示：司法實(shí)踐中，執(zhí)行法院在對(duì)共有不動(dòng)產(chǎn)的處置上存在按份額拍賣(mài)和整體拍賣(mài)兩種處置方式，法院可以根據(jù)案件及該不動(dòng)產(chǎn)的具體情況選擇以何種方式拍賣(mài)，但對(duì)于具體的處置標(biāo)準(zhǔn)目前并無(wú)法律進(jìn)行明確規(guī)定。當(dāng)執(zhí)行法院對(duì)與他人按份共有的被執(zhí)行人占25%的涉案房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何確定是僅拍賣(mài)其所占份額還是整體拍賣(mài)呢？本文通過(guò)一則廣東高院發(fā)布的案例對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行解答。當(dāng)司法強(qiáng)制力介入共有物處分時(shí)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)遵循比例原則，從采取對(duì)案外共有人損害最小的處置方式開(kāi)始，按損害程度由小到大的順序，選擇不同的處置方式。執(zhí)行法院在沒(méi)有考慮和選擇對(duì)案外共有人損害較小的處置方式，未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)僅拍賣(mài)被執(zhí)行人所占25%份額是否確實(shí)減損被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值的情況下，直接采取對(duì)案外共有人損害最大的整體拍賣(mài)的處置方式，應(yīng)予糾正。一、珠海中院在執(zhí)行金某公司、穩(wěn)某投資申請(qǐng)執(zhí)行謝某陽(yáng)、謝某雄、王某升、譚某東、田某椿、賀某、珠海市名某公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案中，作出（2021）粵04執(zhí)7號(hào)之三執(zhí)行裁定書(shū)，對(duì)位于珠海市香洲區(qū)某路某號(hào)樓某座某房按整體拍賣(mài)。二、王某升不服向該院提出書(shū)面異議,請(qǐng)求撤銷(xiāo)對(duì)某山莊某號(hào)樓某座某房（以下稱(chēng)104房）按整體拍賣(mài)的執(zhí)行裁定，將其變更為對(duì)104房王某升擁有的25%份額進(jìn)行拍賣(mài)。理由是104房由4人按份共有，王某升、鄭某萍、王某東、王某靜各占25%，其中只有王某升是（2021）粵04執(zhí)7號(hào)案的被執(zhí)行人，鄭某萍、王某東、王某靜均屬案外人，法院在未經(jīng)其他三位共有人同意的情況下，對(duì)104房按整體進(jìn)行拍賣(mài)，強(qiáng)制處置了鄭某萍、王某東、王某靜對(duì)104房各自擁有的25%份額，嚴(yán)重侵犯了他們的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。三、珠海中院審查后，認(rèn)為案涉房產(chǎn)為不可分物，對(duì)案涉房產(chǎn)的查封和強(qiáng)制拍賣(mài)，無(wú)法直接區(qū)分空間、分開(kāi)處置，本案繼續(xù)執(zhí)行案涉房產(chǎn)，異議人將會(huì)從執(zhí)行款中獲得其應(yīng)有的共有財(cái)產(chǎn)份額，同時(shí)還可以通過(guò)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)來(lái)保護(hù)其共有權(quán)益。故駁回王某升等異議請(qǐng)求。四、王某升不服，向廣東高院申請(qǐng)復(fù)議。廣東高院審查后，以“珠海中院直接采取對(duì)案外共有人損害最大的整體拍賣(mài)的處置方式確有不妥”為由，支持了王某升的復(fù)議請(qǐng)求，并撤銷(xiāo)對(duì)案涉房屋的整體拍賣(mài)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：被執(zhí)行人占涉案房產(chǎn)25%份額，應(yīng)當(dāng)僅拍賣(mài)其所占份額還是整體拍賣(mài)？廣東高院的裁判要點(diǎn)如下： 1.本案涉案房產(chǎn)是被執(zhí)行人與其他三人按份共有，房產(chǎn)權(quán)屬證明上明確載明每人占25%的份額。 2.對(duì)不可分割的被執(zhí)行人與其他共有人所按份共有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇先征詢(xún)雙方當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人是否同意變賣(mài)被執(zhí)行人所占有25%的份額。在雙方當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人對(duì)變賣(mài)被執(zhí)行人所占25%份額和變賣(mài)價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，該處置方式是對(duì)涉案房產(chǎn)案外人共有人損害最小的。 3.如雙方當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人不同意變賣(mài)，則依法采取拍賣(mài)的方式處置被執(zhí)行人所占有的25%份額。此時(shí)，也應(yīng)當(dāng)先選擇僅拍賣(mài)被執(zhí)行人所占的25%份額，因?yàn)?，僅拍賣(mài)其所占份額，案外共有人由此負(fù)擔(dān)的成本較低，且未改變案外人合法財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和形式。 4.如果僅拍賣(mài)被執(zhí)行人所占25%的份額一拍流拍，說(shuō)明經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，僅拍賣(mài)涉案房產(chǎn)的25%份額確實(shí)減損被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值，則最后采用對(duì)案外共有人合法財(cái)產(chǎn)損害較大的而能更大限度實(shí)現(xiàn)涉案房產(chǎn)份額價(jià)值的整體拍賣(mài)處置方式。 5.珠海中院在沒(méi)有考慮和選擇對(duì)案外共有人損害較小的處置方式，未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)僅拍賣(mài)被執(zhí)行人所占25%份額是否確實(shí)減損被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值的情況下，直接采取對(duì)案外共有人損害最大的整體拍賣(mài)的處置方式確有不妥，應(yīng)予糾正。 實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)
北京云亭律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專(zhuān)業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過(guò)大量本文涉及的法律問(wèn)題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書(shū)系》，本文摘自該書(shū)系。該書(shū)系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線(xiàn)的專(zhuān)業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書(shū)系的選題和寫(xiě)作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問(wèn)題，尋求最直接的解決方案。 1.關(guān)于共有房產(chǎn)在執(zhí)行程序中的處置方式，目前相關(guān)法律及司法解釋并未明確規(guī)定，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，對(duì)被執(zhí)行人與他人共有的房產(chǎn)的處置,存在按份額拍賣(mài)和整體拍賣(mài)后保留共有人相應(yīng)份額的拍賣(mài)款兩種方式。無(wú)論采取哪種方式處置被執(zhí)行人與案外人共有的房產(chǎn)，債權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)與依法保護(hù)案外共有人合法權(quán)益不可避免產(chǎn)生沖突，“兩害相權(quán)取其輕”，當(dāng)司法強(qiáng)制力介入共有物處分時(shí)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)遵循比例原則，從采取對(duì)案外共有人損害最小的處置方式開(kāi)始，按損害程度由小到大的順序，選擇不同的處置方式。 2.在按份拍賣(mài)的場(chǎng)景下，潛在競(jìng)買(mǎi)人往往會(huì)因顧慮到未來(lái)與其余按份共有人共享房屋可能帶來(lái)的諸多不便與復(fù)雜性，而表現(xiàn)出較低的購(gòu)買(mǎi)意愿，這往往導(dǎo)致拍賣(mài)流拍的結(jié)果。而整體拍賣(mài)作為一種解決方案，避免了因產(chǎn)權(quán)分割而產(chǎn)生的種種潛在問(wèn)題，能夠更有效地保障所有相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益。當(dāng)申請(qǐng)執(zhí)行人面臨此類(lèi)情形時(shí)，我們建議首先積極與所有按份共有人進(jìn)行溝通與協(xié)商，尊重并保障其依法享有的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。若經(jīng)過(guò)努力仍無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，申請(qǐng)執(zhí)行人則可依法向法院提出申請(qǐng)，請(qǐng)求采取整體拍賣(mài)的方式。 （我國(guó)并不是判例法國(guó)家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類(lèi)案件的審理和裁判中并無(wú)約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可將本文裁判觀(guān)點(diǎn)直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)不同案件裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀(guān)察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對(duì)本文案例裁判觀(guān)點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類(lèi)似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。） 1.《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(2020修正) 第二條 人民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)處理時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采取拍賣(mài)的方式，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。
2.《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》（2021年修正） 第二百五十條 被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)扣留、提取被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的收入。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需費(fèi)用。人民法院扣留、提取收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出裁定，并發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，被執(zhí)行人所在單位、銀行、信用合作社和其他有儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)的單位必須辦理。 以下為該案在法院審理階段關(guān)于本案爭(zhēng)議事項(xiàng)的“本院認(rèn)為”部分的詳細(xì)論述與分析： 《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十一條第一款規(guī)定，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行法律文書(shū)確定的義務(wù)，人民法院有權(quán)查封、扣押、凍結(jié)、拍賣(mài)、變賣(mài)被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。但應(yīng)當(dāng)保留被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活必需品。該規(guī)定明確了人民法院執(zhí)行工作的三個(gè)原則。首先，是維護(hù)債權(quán)人利益原則，在債務(wù)人即被執(zhí)行人與債權(quán)人兩者的合法權(quán)益相沖突的情況下首先要保護(hù)債權(quán)人的利益，被執(zhí)行人未按執(zhí)行通知履行時(shí)，人民法院有權(quán)對(duì)被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)采取執(zhí)行措施。其次，是執(zhí)行限于被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)原則，法律賦予人民法院有權(quán)采取執(zhí)行措施的只能是被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)履行義務(wù)部分的財(cái)產(chǎn)。第三，是堅(jiān)持比例原則，人的生存權(quán)、發(fā)展權(quán)重于債權(quán)，當(dāng)兩者發(fā)生沖突時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮保護(hù)被執(zhí)行人及其扶養(yǎng)家屬的生存權(quán)、發(fā)展權(quán)。本案中，對(duì)被執(zhí)行人與其他人按份共有的涉案房產(chǎn)處置的核心是解決債權(quán)人和其他按份共有人之間的利益沖突的問(wèn)題。關(guān)于共有房產(chǎn)在執(zhí)行程序中的處置方式，目前相關(guān)法律及司法解釋并未明確規(guī)定，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，對(duì)被執(zhí)行人與他人共有的房產(chǎn)的處置,存在按份額拍賣(mài)和整體拍賣(mài)后保留共有人相應(yīng)份額的拍賣(mài)款兩種方式。無(wú)論采取哪種方式處置被執(zhí)行人與案外人共有的房產(chǎn)，債權(quán)人利益的實(shí)現(xiàn)與依法保護(hù)案外共有人合法權(quán)益不可避免產(chǎn)生沖突，“兩害相權(quán)取其輕”，當(dāng)司法強(qiáng)制力介入共有物處分時(shí)，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)遵循比例原則，從采取對(duì)案外共有人損害最小的處置方式開(kāi)始，按損害程度由小到大的順序，選擇不同的處置方式。本案涉案房產(chǎn)是被執(zhí)行人與其他三人按份共有，房產(chǎn)權(quán)屬證明上明確載明每人占25%的份額。同時(shí)，該房產(chǎn)屬于不可分割之不動(dòng)產(chǎn),直接采取整體拍賣(mài)的處置方式必然直接處置了并非被執(zhí)行人的案外人合法財(cái)產(chǎn)，即使執(zhí)行法院保留共有人相應(yīng)份額的拍賣(mài)價(jià)款和保障共有人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但不可避免的改變了案外人合法財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和形式，將案外人合法的房產(chǎn)變更成為金錢(qián)價(jià)款，共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也不可避免的支出額外的拍賣(mài)費(fèi)用及稅費(fèi)。并且，從所占份額比例看，為債權(quán)人的合法權(quán)益執(zhí)行被執(zhí)行人所占25%的份額，而損害三個(gè)案外人所占75%的份額，必然直接侵害案外共有人的合法權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第二條規(guī)定，人民法院對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行變價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先采取拍賣(mài)的方式，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。第三十四條第一款進(jìn)一步規(guī)定，對(duì)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)，當(dāng)事人雙方及有關(guān)權(quán)利人同意變賣(mài)的，可以變賣(mài)。據(jù)此，執(zhí)行法院對(duì)不可分割的被執(zhí)行人與其他共有人所按份共有的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇先征詢(xún)雙方當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人是否同意變賣(mài)被執(zhí)行人所占有25%的份額。在雙方當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人對(duì)變賣(mài)被執(zhí)行人所占25%份額和變賣(mài)價(jià)格達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，該處置方式是對(duì)涉案房產(chǎn)案外人共有人損害最小的。如雙方當(dāng)事人及有關(guān)權(quán)利人不同意變賣(mài)，則依法采取拍賣(mài)的方式處置被執(zhí)行人所占有的25%份額。此時(shí)，也應(yīng)當(dāng)先選擇僅拍賣(mài)被執(zhí)行人所占的25%份額，因?yàn)椋瑑H拍賣(mài)其所占份額，案外共有人由此負(fù)擔(dān)的成本較低，且未改變案外人合法財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)和形式。如果僅拍賣(mài)被執(zhí)行人所占25%的份額一拍流拍，說(shuō)明經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)，僅拍賣(mài)涉案房產(chǎn)的25%份額確實(shí)減損被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值，則最后采用對(duì)案外共有人合法財(cái)產(chǎn)損害較大的而能更大限度實(shí)現(xiàn)涉案房產(chǎn)份額價(jià)值的整體拍賣(mài)處置方式。在疫情防控情況復(fù)雜嚴(yán)峻、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的形勢(shì)下，人民法院在民事執(zhí)行工作中，在不損害債權(quán)人利益的前提下，應(yīng)當(dāng)盡量?jī)?yōu)先采取對(duì)被執(zhí)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和生活影響較小的執(zhí)行措施，切實(shí)充分保障案外人合法權(quán)益。珠海中院在沒(méi)有考慮和選擇對(duì)案外共有人損害較小的處置方式，未經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)僅拍賣(mài)被執(zhí)行人所占25%份額是否確實(shí)減損被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值的情況下，直接采取對(duì)案外共有人損害最大的整體拍賣(mài)的處置方式確有不妥，應(yīng)予糾正。另外，申請(qǐng)執(zhí)行人在執(zhí)行異議中主張參照的案例雖然也是對(duì)共有房產(chǎn)的處置，但是所提交案例的涉案房產(chǎn)是登記在被執(zhí)行人名下或被執(zhí)行人與其配偶名下的夫妻共同財(cái)產(chǎn)或家庭共同共有財(cái)產(chǎn)。因按份共有與共同共有相關(guān)權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不同，執(zhí)行法院在處置登記在被執(zhí)行人名下的與案外人共同共有的房產(chǎn)與處置明確載明案外共有人一定比例份額的按份共有房產(chǎn)必然也有一定的區(qū)別。故申請(qǐng)執(zhí)行人在執(zhí)行異議中所提交案例的處理方式并不適用于本案。綜上所述，復(fù)議申請(qǐng)人王某升申請(qǐng)復(fù)議的理由成立。珠海中院（2021）粵04執(zhí)異186號(hào)執(zhí)行裁定適用法律不當(dāng)，處理結(jié)果欠妥，應(yīng)予糾正。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十三條第一款第（二）項(xiàng)、第二款之規(guī)定，裁定如下：一、撤銷(xiāo)廣東省珠海市中級(jí)人民法院（2021）粵04執(zhí)異186號(hào)執(zhí)行裁定。二、撤銷(xiāo)對(duì)位于珠海市香洲區(qū)某路某號(hào)樓某座某房的整體拍賣(mài)。王某升、深圳市金某投資管理有限公司等合同糾紛執(zhí)行復(fù)議執(zhí)行裁定書(shū)【廣東省高級(jí)人民法院(2021)粵執(zhí)復(fù)789號(hào)】 *此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時(shí)所在工作單位。
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