以“伊敦”為名，既是對厚重歷史的傳承，又是對未來的期望，也是對公寓和酒店業(yè)務(wù)發(fā)展的美麗愿景。

招商伊敦作為租賃市場央企公寓代表，旗下有壹間公寓、壹棠服務(wù)公寓、壹棧人才公寓三大核心產(chǎn)品線，覆蓋全周期客戶租房需求，助力美好居住生活。

觀點(diǎn)網(wǎng) 走進(jìn)招商伊敦總經(jīng)理李杰的辦公室，迎面照進(jìn)來一道亮光。

“你們今天來，我特意把簾子拉上去，平時(shí)我都是放下來的，不然時(shí)間長了，光線太強(qiáng)還得戴著墨鏡辦公。”李杰開玩笑說。

他的整個(gè)辦公室朝向大海，眺望遠(yuǎn)方，可以看到對面香港的景色。有船只在海面上行駛，此情此景下，不由得令人想起一艘同樣名為“招商伊敦”的豪華郵輪。

然而此“伊敦”非彼“伊敦”，實(shí)際上它們分屬于招商蛇口旗下兩條業(yè)務(wù)線，而這共同的淵源的“伊敦”最早可追溯至1872年。

1872年，招商局成立，成為中國近代史上第一家輪船運(yùn)輸企業(yè)，同時(shí)也是第一家近代股份制公司。最終以15000英鎊向大英輪船公司購買了中國近代民族航運(yùn)業(yè)第一艘蒸汽動(dòng)力商船Aden，并改名為“伊敦”。

如今的“招商伊敦”與“招商伊敦”號，均以“伊敦”為名，承載招商局濃郁的文化歷史，以不同的旅居形態(tài)傳遞美好的生活方式。

“把伊敦這兩個(gè)字用在我們現(xiàn)在這個(gè)公司，既是一種榮譽(yù)，又是一種責(zé)任和使命，驅(qū)使我們必須把這個(gè)公司干好，否則對不起這兩個(gè)字?！崩罱苋缡墙榻B。

招商伊敦作為招商蛇口旗下酒店及公寓業(yè)務(wù)運(yùn)營專業(yè)公司，自2020年租賃業(yè)務(wù)與酒店業(yè)務(wù)整合以來，在榮譽(yù)與壓力加持之下，招商伊敦在近兩年一直處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)，即使有疫情影響，也充分展現(xiàn)出抗壓的韌性與增長的動(dòng)力。

“整合升級后兩年多的表現(xiàn)應(yīng)該說是不錯(cuò)的，租賃與酒店業(yè)務(wù)在客群上、經(jīng)營模式上互補(bǔ)。對于客戶而言，都是住宿需求，只是場景不同，我們以整合多產(chǎn)品的形式，相當(dāng)于給了客戶更多的選擇，對于我們而言，也借此沉淀了不少忠實(shí)客戶，可以說整合給了我們更多提供客戶服務(wù)的想象力。”

李杰進(jìn)一步表示：“對內(nèi)來看，中后臺的專業(yè)力量更加強(qiáng)大了，這是我們未來去拓展輕資產(chǎn)的底氣，比如營銷方面，我們建立了業(yè)態(tài)間的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在渠道、客戶資源方面一盤棋，通過微信商城，聯(lián)動(dòng)公寓、酒店以及精品商業(yè)間的資源，整合了旗下全國酒店客房、度假套餐、餐飲、服務(wù)公寓、伊敦IP等，客戶在一個(gè)渠道能夠獲得我們的所有產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品通、用戶通、渠道通的線上銷售模式，招商蛇口近年也提出了跨業(yè)態(tài)的大銷售、大會(huì)員機(jī)制，我們也順著這個(gè)脈絡(luò)，逐步放大協(xié)同效應(yīng)?！?/span>

租賃航道

關(guān)于國內(nèi)租賃市場的發(fā)展形勢，李杰先生提到：“從近幾年住房租賃領(lǐng)域政策發(fā)布量就可以看到，這個(gè)行業(yè)的政策框架自上而下漸漸豐滿，從鼓勵(lì)發(fā)展、市場監(jiān)管、權(quán)益保障、租賃供應(yīng)等也就經(jīng)歷了5年左右的時(shí)間，長租公寓也恰恰是2017年逐漸為人所知，再到行業(yè)高速發(fā)展過渡至今的平穩(wěn)發(fā)展，可以說在政策的引導(dǎo)下，住房租賃行業(yè)也經(jīng)歷了一場良性的自我檢視，包括合規(guī)性以及盈利性等。”

李杰續(xù)稱：“可以看到現(xiàn)今行業(yè)格局變化很大，頭部企業(yè)中房企系占大頭，其他酒店系、中介系、創(chuàng)業(yè)系占比在下降，國央企也都在發(fā)力，排名逐步上升，近年在各地涉租賃用地的供應(yīng)中，國企央企拿地占比超過90%，房企背景的租賃品牌這幾年在資產(chǎn)管理上發(fā)力和擴(kuò)張上還是很明顯?！?/span>

招商伊敦作為央企品牌代表，也是進(jìn)入行業(yè)最早的一批企業(yè)，從20世紀(jì)80年代，我們從蛇口起家自主建造、銷售、出租職工住宅，然后到2012年落地首個(gè)精品公寓項(xiàng)目，正式成立壹間品牌，“相當(dāng)于我們比別人多打拼了幾十年，至今已成功打造了從高端別墅到藍(lán)領(lǐng)企業(yè)員工宿舍的5條產(chǎn)品線，包含壹棧人才公寓、壹間精品公寓、壹棠服務(wù)公寓等，實(shí)現(xiàn)了從高端型到經(jīng)濟(jì)適用型全線產(chǎn)品的布局?！?/span>

李杰表示：“壹間精品公寓是我們的主力基本盤，是管理規(guī)模最大的產(chǎn)品線，目前，該產(chǎn)品已落地28個(gè)項(xiàng)目，主要集中在華南以及華東片區(qū)，另有近30個(gè)項(xiàng)目處于籌備期;“壹棠”是我們未來重點(diǎn)關(guān)注和發(fā)展的賽道，目前已落地6家門店，覆蓋香港、深圳、重慶、蘇州、北京等，另有2個(gè)項(xiàng)目正在籌備中?！?/span>

酒店方面，招商伊敦與各大國際知名酒店集團(tuán)都建立了合作關(guān)系，包括希爾頓、洲際、萬豪等，在收入貢獻(xiàn)上持續(xù)發(fā)揮壓艙石的作用。自營酒店則建立了“伊敦”高端商務(wù)度假酒店、“伊敦睿選”中高端商務(wù)酒店等三個(gè)品牌，以小而美的戰(zhàn)略定位，全力打造旗艦樣板。

“業(yè)務(wù)發(fā)展方面，伊敦公寓業(yè)務(wù)的發(fā)展要比酒店走得更快一些。從招商蛇口的持有業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃角度，酒店業(yè)務(wù)更多是協(xié)同開發(fā)主業(yè)發(fā)展，完善區(qū)域配套，發(fā)揮助力片區(qū)發(fā)展的作用，公寓則在近年來租賃政策支持下，采取輕重結(jié)合、主動(dòng)出擊的策略，不斷擴(kuò)大行業(yè)影響力，目前已經(jīng)位于頭部央企房企系第一梯隊(duì)。”

截至2023年7月，招商伊敦酒店和公寓業(yè)務(wù)全國布局23個(gè)城市及2個(gè)海外國家，房源總數(shù)5.5萬間，項(xiàng)目總數(shù)超過150個(gè)，管理面積超340萬平米。

其中，長租公寓作為招商蛇口核心戰(zhàn)略業(yè)務(wù)之一，全國已布局17個(gè)城市，經(jīng)營建筑面積超100萬平米，房源總數(shù)超2.7萬間;建設(shè)期建筑面積約100萬平米，房源總數(shù)超2萬間。

2022年，招商伊敦長租公寓運(yùn)營收入10.25億元，EBITDA達(dá)到6.84億元，EBITDA Margin達(dá)67%，這樣的盈利數(shù)據(jù)在行業(yè)內(nèi)可謂是高分成績單。

當(dāng)談及盈利這個(gè)話題時(shí)，李杰難以掩飾心情：“我們的長租公寓利潤率可以說是處于行業(yè)領(lǐng)先水平，可惜現(xiàn)在較少看到盈利能力相關(guān)的排行榜，比較少能讓我們秀秀肌肉，對于各家企業(yè)的評價(jià)更多是看管理規(guī)模。對于規(guī)模發(fā)展，我們也有自己的看法，公寓是個(gè)慢工出細(xì)活的行當(dāng)，即使我們深耕租賃行業(yè)多年，依然不追求盲目的擴(kuò)張，而是穩(wěn)扎穩(wěn)打，以實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的盈利為導(dǎo)向來發(fā)展，這樣的堅(jiān)持也促使我們成為目前行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)多年穩(wěn)定盈利的公司。站在市場角度，其實(shí)要看一家企業(yè)經(jīng)營能力水平高低，租金單價(jià)就是一個(gè)很好的且比較能拉通對比的指標(biāo)，不僅體現(xiàn)了一家企業(yè)的項(xiàng)目選址眼光、產(chǎn)品實(shí)力、品牌推廣能力還有后期的服務(wù)與運(yùn)營能力，實(shí)際能成交就說明了客戶對于產(chǎn)品本身以及服務(wù)溢價(jià)的認(rèn)可，我們也做過對比，我們的租金單價(jià)處于領(lǐng)先水平，在業(yè)內(nèi)我也是非常有信心的。”

揚(yáng)帆起航

事實(shí)上，招商伊敦長租公寓的發(fā)展戰(zhàn)略與招商蛇口“133341”戰(zhàn)略高度一致，促進(jìn)持有型物業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，引領(lǐng)構(gòu)建行業(yè)發(fā)展的新模式，當(dāng)前伊敦以有質(zhì)量的發(fā)展、輕重結(jié)合的路線，不斷提升運(yùn)營水平與盈利能力。

“40年的發(fā)展讓我們逐步在核心城市沉淀了大量優(yōu)質(zhì)重資產(chǎn)，為伊敦未來規(guī)模增長打造了一條寬闊的護(hù)城河。隨著業(yè)務(wù)發(fā)展與市場需求變化，我們還是更注重效益與規(guī)模并重的策略，輕重并舉，雙管齊下，拓展優(yōu)質(zhì)物業(yè);在城市選擇上，我們會(huì)聚焦核心城市，側(cè)重一線以及強(qiáng)二線城市，其中深圳作為我們大本營，還是會(huì)重點(diǎn)發(fā)展，房量也會(huì)繼續(xù)保持增長。”李杰指出。

目前，經(jīng)了解，伊敦長租公寓業(yè)務(wù)主要以重資產(chǎn)為主，占比83.3%，中資產(chǎn)與輕資產(chǎn)占比近17%。

伊敦在資產(chǎn)運(yùn)營方面將會(huì)以一種輕重兼顧的模式發(fā)展，以求未來可以形成規(guī)模與效益兼顧。正如李杰先生所說，重資產(chǎn)一直以來都是招商伊敦的基本盤，只是重資產(chǎn)前期投入大、凈利潤回正周期長，需要時(shí)間的沉淀。輕資產(chǎn)作為快捷方式，伊敦也傾向于一些輕投入類型的項(xiàng)目。

“重資產(chǎn)更在乎是資產(chǎn)的篩選，近兩年在政策的支持下，保租房有了可閉環(huán)的商業(yè)模式，我們持續(xù)在拓展R4租賃住宅項(xiàng)目，如上半年獲取的上海松橋及合肥高新均屬于R4租賃住宅性質(zhì)，未來可納入保障性租賃住房范圍，為發(fā)行保租房公募REITs儲備優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！?/span>

去年，招商伊敦新增保租房管理面積4.9萬平方米。

關(guān)于保租房，李杰先生提到：“保租房目前的商業(yè)模式可借助REITS實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，這對于住房租賃行業(yè)盈利難的問題有了一個(gè)很好的突破口。此外保租房的發(fā)展也讓我們看到未來市場將會(huì)更加精細(xì)化、多元化，各類產(chǎn)品的組合型發(fā)展對于企業(yè)而言是穩(wěn)健發(fā)展的選擇，但萬變不離其宗，如今越來越多企業(yè)，特別是國央企開始進(jìn)入租賃賽道，未來的競爭只會(huì)更加激烈，要想脫穎而出，我認(rèn)為關(guān)鍵要做好三點(diǎn)：城市聚焦、運(yùn)營效率、品牌影響力?！?/span>

城市聚焦直接影響著項(xiàng)目后期的運(yùn)營。在項(xiàng)目篩選上，李杰表示，公司明確要把資源投入到當(dāng)前乃至未來租賃需求持續(xù)旺盛且我司在當(dāng)?shù)匾丫邆溥\(yùn)營能力的城市，如重點(diǎn)一二線城市，包括北京、深圳、上海、杭州、重慶、南京、蘇州等。

據(jù)了解，招商伊敦有七成房源位于深圳、上海，其中深圳30個(gè)項(xiàng)目、華東區(qū)域(上海、杭州、福州、廈門等)27個(gè)項(xiàng)目，其他房源布局也主要在一線及二線核心城市。作為伊敦的大本營，公司未來仍將繼續(xù)重點(diǎn)深耕深圳，房量預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)增長。

運(yùn)營能力強(qiáng)是一個(gè)公寓品牌能夠經(jīng)久不衰的關(guān)鍵之一，畢竟租賃市場投資回報(bào)周期比較漫長，只有將運(yùn)營效率提升上來，才更有機(jī)會(huì)提升回報(bào)率。

近年來，招商伊敦一直聚焦數(shù)字化能力建設(shè)，推出了線上、線下智能化聚合平臺，形成服務(wù)與運(yùn)營一體化的系統(tǒng)性解決方案和標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)模式。

在業(yè)務(wù)端，招商伊敦已實(shí)現(xiàn)90%對客業(yè)務(wù)線上化、對內(nèi)實(shí)現(xiàn)業(yè)財(cái)稅一體化等管理能力。通過數(shù)字化運(yùn)營系統(tǒng)、BI搭建以及各類數(shù)據(jù)收集、分析等，還可以進(jìn)行分析計(jì)算，幫助企業(yè)做出更準(zhǔn)確的決策。

在客戶服務(wù)方面亦花了大精力。為拉近與客戶之間的距離，設(shè)計(jì)了“伊伊、敦敦”兩只卡通貓的專屬IP形象，以IP為元素，周邊產(chǎn)品為抓手，成為美好旅居生活的代言人。為提高租戶生活體驗(yàn)，打造一個(gè)個(gè)活力社區(qū)，舉辦多姿多彩的社群活動(dòng)，比如世界杯觀影、露營音樂節(jié)等?！肮镜膶?dǎo)向就是把人們對生活的美好期望賦予我們的品牌，項(xiàng)目員工就是我們的形象大使，對客戶以朋友相待，鄰里間和諧融洽，共同營造一個(gè)有溫度的租賃社區(qū)?！崩罱芟壬啻侮U述著他對于品牌塑造的理解。

除了卓越的運(yùn)營能力、覆蓋全場景的產(chǎn)品能力和全鏈條服務(wù)的能力，同時(shí)依托于招商蛇口城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營的強(qiáng)大實(shí)力，招商伊敦在“投、融、建、管、退”各環(huán)節(jié)均有較明顯優(yōu)勢。

著眼于未來，隨著招商伊敦不斷發(fā)展，業(yè)務(wù)規(guī)模的增長、持續(xù)的盈利以及運(yùn)營能力的提升，其將在這條租賃航線上乘風(fēng)破浪，駛向更遠(yuǎn)方。