不同的參與主體以其自身的資源及優(yōu)勢介入長租公寓市場而形成對應的運營模式。在此，我們以參與主體將長租公寓劃分為以下幾類，結合其運營模式、具體特征展開分析。

從開發(fā)到運營的全周期模式

雖然相對于買賣時代的高盈利高流轉來說，眼下長租公寓能帶來的收益并不可觀，但隨著房地產市場發(fā)展到后半場，市場空間巨大以及能夠帶來持續(xù)現金流的長租公寓對房企來說仍然是戰(zhàn)略性布局的重要方向。

1、拿地建設是開發(fā)商提供租賃房源的重要渠道

隨著國家大力推進住宅租賃市場建設，各類包含租賃用房的土地推向市場。2016年12月萬科低價拍下北京土地招拍掛市場上首宗100%自持土地開啟了“只租不售”新時代。此后，各地陸續(xù)出讓了多塊含有自持比例的住宅用地或租賃住房用地。

未來，這些地塊將提供大量的可租賃房源，并且涵蓋更廣泛的客戶群體，從青年人群到以家庭為單位，甚至持續(xù)終生，逐漸培養(yǎng)起全周期的租賃習慣。長租公寓市場規(guī)模及意義都將得到質的提升。在此市場領域，開發(fā)商可以通過公開招拍掛獲取租賃住宅用地并進行開發(fā)建設，這也成為有別于其他市場主體的進入方式。

2、從開發(fā)實力到物業(yè)設施經驗，開發(fā)商都具備較高的起點

首先，擁有多年開發(fā)經驗的開發(fā)商對客戶的居住需求和偏好有著深刻的了解，在此基礎上打造的產品更容易得到市場的認可。其次，在拿地以及自身擁有的存量物業(yè)優(yōu)勢使得開發(fā)商更容易獲取房源。

再者，利用集團企業(yè)的背景，將大大降低融資成本。對于房企來說，積極介入長租公寓市場，除了作為戰(zhàn)略轉型的方向之外，還有其他諸多益處，如大數據時代，大量的客戶信息對房企來說彌足珍貴，建立基礎數據庫可為各類業(yè)務的開展提供研究樣本；租賃業(yè)務與銷售業(yè)務共享客戶資源，通過深入精準營銷，市場聯動，促進項目去化；在房企管理的物業(yè)中，統(tǒng)籌閑置房源推向市場，有助于實現房企、業(yè)主、客戶的三方共贏。

未來，伴隨著越來越多的租賃住房用地入市，積極拿地開發(fā)的房企也將成為長租公寓市場的核心力量。萬科泊寓、招商壹棧、龍湖冠寓、保利地產UOKO公寓、金地集團自在遇、遠洋地產擎峯公寓等等均已占領了一定的市場份額，甚至已開始產品升級，在探索中不斷發(fā)展。據統(tǒng)計，在目前的TOP30房企中已有1/3切入了長租公寓領域，預計這一數字在未來還會持續(xù)攀升。

承租后分租的新“二房東”模式

鏈家自如、我愛我家相寓等中介背景的長租公寓也是重要的市場參與者。房地產中介直接接觸房東和租客，對市場有著更為深刻的了解，同時具備豐富的用戶數據積累，有助于高效獲取分散式房源和推出更加契合客戶需求的產品，進而快速擴張。

當然，實力較強的企業(yè)在發(fā)展到一定階段后也會逐步增加集中式公寓的比重，以更好的發(fā)揮客源優(yōu)勢，同時以集中式公寓為中心吸收周邊的分散式房源，加速規(guī)模擴張。如起步較早的自如已管理價值3000億的房屋資產，擁有自如房屋40萬間，8棟自如寓，服務著北京、上海、深圳、杭州、南京超過100萬自如客，成為行業(yè)龍頭。

對于擁有較多分散式房源的經營者來說，由于服務距離相對較長，容易陷于成本難以把控或服務不到位的狀況，如何降低單位面積的運營成本以及更好的提供增值服務是此類模式持續(xù)優(yōu)化運營的重點。

經營靈活

獨立的品牌公寓是長租公寓市場最為活躍的組成部分，多個優(yōu)質公寓品牌已獲得了B輪甚至C輪融資，迅速跑馬圈地，擴大規(guī)模。如YOU+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等。雖然缺乏資源優(yōu)勢，但利用自身靈活的經營思路和方式，往往能夠在某些細分領域做出特色，形成競爭優(yōu)勢。

如YOU+公寓致力于建設創(chuàng)業(yè)者之家、蘑菇公寓鎖定白領群體、蜜柚公寓純粹專注于女性客群等等。如此種種特色優(yōu)勢的打造離不開團隊對細分市場的敏銳嗅覺、團隊高效的執(zhí)行力、商業(yè)模式的適應性，再加上精細的產品打造和對成本的良好把控，將共同助力品牌公寓在市場競爭中獨樹一幟。

線下運營經驗豐富

連鎖酒店與長租公寓在諸多方面都存在對標性，在存量物業(yè)獲取、標準化管理和服務、品牌溢價能力等方面優(yōu)勢明顯。華住酒店旗下城家公寓、亞朵酒店旗下繽潤亞朵、鉑濤集團的窩趣公寓、如家旗下的逗號公寓等已紛紛布局。酒店集團與其他運營主體相比，更擅長線下精準運營——每一個產品以合理的成本放在合適的位置，每一項服務精準的提供給特定的客戶，運營效率具有先發(fā)優(yōu)勢。

同時，可以和母公司共享開發(fā)資源、營銷體系、IT系統(tǒng)等、低成本獲取物資；借助母公司的力量，融資成本也會相應降低，在經營過程中減少試錯次數。當然，酒店背景的長租公寓也有自身的劣勢，比如相對于中介轉型而來的運營主體更難以獲得分散性的房源，相對于房企資金獲取優(yōu)勢不足等。

金融和互聯網巨頭

隨著支付寶正式推出信用租房模式；中國銀聯與沈陽、武漢簽署住房租賃服務平臺合作協(xié)議；京東成為北京住房租賃市場支持平臺合作方；建設銀行深圳分行聯合房企推出可租賃房源，開發(fā)了“按居貸”等20多項住房租賃金融產品……自帶金融和互聯網光環(huán)的行業(yè)巨頭作為新興力量進入住房租賃市場。預計后續(xù)還將有更多極具影響力的主體進入市場，加速租賃市場發(fā)展變革。

1、支付寶——租賃平臺

支付寶租房平臺首批入駐房源已超過100萬套，覆蓋上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8座城市。初期包括魔方、泊寓等知名品牌在內的8家知名長租公寓已經入駐，并已在對接洽談300家品牌公寓方。

租客在支付寶平臺初步了解房源后，就可以預約帶看，繼而實現線上電子簽約，通過支付寶在線支付房租等。對租客來說，支付寶租房最大的特點在于真房源、憑芝麻信用分免押金、按月交租。在未來，對于惡意逐客、隨意漲租的房東，租客還可以打差評，并計入對方的芝麻信用租房檔案。

對于長租公寓來說，支付寶因其便于解決實名認證、真房源、誠信及信用認證等難點問題以及涵蓋金融支持、生活服務等多項功能，能夠為長租公寓業(yè)務帶來巨大支持，二者具有天然的合作屬性，長租公寓亟待搭建或正在進行中的IT系統(tǒng)，都會與支付寶產生千絲萬縷的聯系。

2、銀行——金融支持

“租購并舉”提出后不久，敏感性極高的銀行聞風而動，積極投身租賃市場建設。建設銀行深圳分行與招商、萬科、星河等11家房地產公司以及比亞迪、方大集團等11家企事業(yè)單位簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式進入深圳住房租賃市場。目前建行已與房企簽署了5481套住房租賃權轉讓協(xié)議，房源均為精裝修新房，租戶可通過建行“CCB建融家園'APP提供的房源在線租房。

此外，為鼓勵長租，建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房，貸款享基準利率，最快1個工作日放款。“CCB建融家園”首批推出的長租房源潤達圓庭，已經租賃一空。而建設銀行與星河合作推出的星河榮御，是深圳市場上唯一的整體長租社區(qū)，未來租戶可以向深圳建行申請“按居貸”個人住房租賃貸款，用于支付其本人的長租租金，租金一次性進入開發(fā)商賬戶，租戶分期向建行還貸，利率在3.63%－3.96%之間，低于目前的個人住房按揭貸款基準利率。

銀行擁有更低的資金成本、強大的資金整合能力和多元化的金融服務，對于離不開金融支持的住房租賃行業(yè)來說至關重要；各地政府積極搭建的住房租賃服務平臺將會是未來租賃市場中的基礎環(huán)節(jié)，而中國銀聯、京東等基于金融、互聯網、大數據優(yōu)勢與政府進行合作。諸如此類的新興力量將會從營銷、金融、運營等方方面面對市場產生深遠影響，并帶動住房租賃市場加速發(fā)展。

按照空間分布情況，長租公寓可以分為集中式和分散式兩種。集中式長租公寓房源一般是整棟或整棟中的幾層。而分散性公寓一般從個人房東處獲取房源，每套房都處于相對獨立的環(huán)境中。由于分布方式不同，從房源獲取到日常管理及服務提供均有不同的特點。

優(yōu)劣對比

1、規(guī)模擴張

分散式長租公寓由于房源選擇靈活，房源獲取難度較低，對改造能力要求低，更有利于在短期內積累大量房源進而實現快速擴張。而對于集中式公寓，整棟或整層的可供出租改造的物業(yè)比分散式房源要少，而且要經過較長的談判期，需要較高的整體改造裝修能力，所以在規(guī)模擴張方面缺乏優(yōu)勢。

2、資產增值

從資產增值來看，如果是通過購買而獲取的整棟長租公寓房源，經過整體改造運營，從建筑本身到外部環(huán)境，都會得到很好的改善，加上資產價格的上升，資產增值效果明顯。如新派公寓2013年初推出的新派公寓CBD旗艦店，由整棟收購的大廈改造而來，短短五年時間其房產增值就已達3倍多。這種情況對于集中式長租公寓存在著更大的可能性。而分散式公寓由于房源一般屬于個人房東，資產增值受益方為房東所享有。

3、運營服務

從運營服務來看，集中式公寓由于房源集中，易于設置服務設施和開展服務活動，便于管理，運營成本較低。而房源之間都存在一定距離的分散式長租公寓服務半徑拉長，較難開展服務活動，提供較多的服務則大大提升成本。