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中國長租公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀及運營模式梳理

 云陽太守 2018-05-09


從中央、政府機(jī)構(gòu)的一系列出臺政策來看,我們預(yù)測,長租公寓市場將會迎來爆發(fā)式的增長,給中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來革命性的創(chuàng)新。


國內(nèi)的住宅價格經(jīng)過年初猛烈的上漲周期之后,首次置業(yè)的門檻已經(jīng)大幅提高。房價的上漲已經(jīng)確定性地將一部分人擋在了買房的門檻之外。資產(chǎn)買賣越來越只限于有房人群進(jìn)行換房交易和投資,變成了有產(chǎn)者之間的游戲。沒有買房的人將越來越無法“上車”,只能轉(zhuǎn)向租賃市場尋求長期的居住場所。


從2015年開始,從中央到地方都出臺了多項鼓勵租賃業(yè)務(wù)發(fā)展的政策,包括商業(yè)用房改租賃可以享受民水民電,給予住房租賃機(jī)構(gòu)或個人稅收優(yōu)惠,推進(jìn)REITS的試點等(雖然落實推進(jìn)的情況有待商榷)。從最近的租售同權(quán)(租售并舉)等政策的發(fā)布來看,租房領(lǐng)域?qū)⑹侵袊鐣磥淼闹攸c轉(zhuǎn)化點,而長租公寓正是其中的重中之重。


此外,租賃市場長期存在的底層因素,如90后進(jìn)入主力消費市場帶來消費升級的需求以及租賃市場信息不對稱和裝修不符合需求等行業(yè)痛點的改善,也在以上周期背景和頂層設(shè)計的推動下產(chǎn)生了共振效應(yīng),使得整個品牌租賃市場進(jìn)入一個新的加速階段。


今天的內(nèi)容我們結(jié)合中融、VC SaaS、華菁證券、東方證券、戴德梁行的研報,看看中國長租公寓市場的發(fā)展現(xiàn)狀及運營模式。


根據(jù)東方證券研究所的數(shù)據(jù),我國租賃市場2017年的規(guī)模已達(dá)到11398億元人民幣,全國租賃人口已達(dá)到1.91億人。而一二線城市的合計租賃市場規(guī)模占比已達(dá)到46%,將近全國市場的一半。預(yù)計在將來我國的租賃人口和租賃市場規(guī)模仍將不斷擴(kuò)大,有望分別突破3億人口及50000億元人民幣。


租賃市場的GMV由兩個指標(biāo)決定,一是住房自有率,二是租金開支占收入的比重。


我們國家目前的住房自有率沒有官方的數(shù)據(jù)可以支撐,行業(yè)內(nèi)各種抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)大約在75%的范圍內(nèi),根據(jù)國際經(jīng)驗,經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),住房自有率越低。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,整體住房自有率預(yù)計還有10個點以上的下降空間。

經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)住房自有率越低
來源:各國統(tǒng)計局,華菁證券研究所


從另一個價格指標(biāo)租金開支占收入比重來看,2016年我國的比重為19%,而從美國的經(jīng)驗看,全國平均為35%,一線城市平均為46%,二、三線均為31%。無論比照哪個標(biāo)準(zhǔn),我國租賃人群在租金上的開支都有10個點以上的提升空間。在住房自有率和租金占比變化的共同作用下,預(yù)計2027年我國租賃市場將達(dá)到5萬億。

中國居民租金開支仍有提升空間
來源:國家統(tǒng)計局,Zzillows,華菁證券研究所


如果梳理我國關(guān)于長租公寓的相關(guān)政策:


根據(jù)租賃期的長短,公寓租賃行業(yè)可以分為長租和短租兩大類別,并且表現(xiàn)為酒店式公寓、青年公寓、快捷酒店等多種形態(tài)。其中,長租型的青年公寓是目前租賃市場的發(fā)展主體。并且已經(jīng)吸引了各方投資主體的關(guān)注。且根據(jù)目前市場的情況來看,有一股雄厚的力量也在嘗試進(jìn)入長租公寓市場,勿容置疑“國家隊”。國家對于租賃市場的大力推進(jìn),已從政策層面落實到了土地出讓環(huán)節(jié),國企介入的大趨勢已十分明朗。已由國資控股的萬科和華潤置地已經(jīng)宣布將大舉進(jìn)軍長租公寓領(lǐng)域。


市場參與者


在目前長租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭的局面下,所有的市場參與者都在競速賽跑擴(kuò)大管理規(guī)模,搶占市場份額的階段。應(yīng)對資源與資金端的瓶頸上,各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進(jìn)行突破和嘗試。我們可以合理判斷未來資金與和資源端的優(yōu)勢和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬。整體而言,市場上主要的四類常規(guī)市場參與者:開發(fā)商類、中介類、酒店類、創(chuàng)業(yè)類品牌,他們在各自的領(lǐng)域里都有獨門武器。


開發(fā)商類背景的公寓管理公司充分利用了母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進(jìn)行升級改造,同時借助集團(tuán)整體的信用進(jìn)行低成本融資,開發(fā)商背景的公寓企業(yè)憑借“富二代”的高起點在長租公寓這個領(lǐng)域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢,但他們的劣勢也十分明顯,離開了母公司的資源支持,溫室中成長起來的團(tuán)隊在業(yè)務(wù)進(jìn)行對外擴(kuò)張時盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn),但如果管理團(tuán)隊能在初期母公司的呵護(hù)下練好內(nèi)功,解決好內(nèi)部團(tuán)隊激勵問題,借助品牌的價值進(jìn)行對外擴(kuò)張,在長租公寓的大蛋糕中仍然是十分有利的競爭者。代表機(jī)構(gòu)有萬科泊寓、招商壹棧。


從其2017預(yù)測每股盈余來看,萬科A與龍湖地產(chǎn)的營業(yè)狀況較優(yōu),相對來說有更大的資源力量投入到長租公寓領(lǐng)域進(jìn)行探索。


中介背景的公寓機(jī)構(gòu)如鏈家(自如)、我愛我家(相寓)主要由租賃中介業(yè)務(wù)延展而來,有天然的客源和分散式房源獲取渠道,所以中介背景的長租公寓商主要以分散式公寓切入市場,將長租公寓作為租賃中介業(yè)務(wù)的變形投入市場,以期獲得更高的收益空間。在這個領(lǐng)域,我們判斷有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重,更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢,同時以集中式公寓為據(jù)點發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務(wù),以輕重結(jié)合的方式進(jìn)行擴(kuò)張。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來自于運營,對產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關(guān)鍵。


酒店類背景的公寓商如華住(城家)、窩趣(鉑濤)等的主要優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗上要比別的市場參與者都豐富,運營效率有先發(fā)優(yōu)勢,并且在物業(yè)資源端,與開發(fā)商相似,酒店集團(tuán)也擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造轉(zhuǎn)變物業(yè)運營功能。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取而言,酒店類公寓運營商的獲取能力要強(qiáng)于中介類和創(chuàng)業(yè)類,弱于開發(fā)商類,但內(nèi)部物業(yè)的獲取存在坪效競爭,地段不好的酒店改造成公寓在經(jīng)營上的困難也并不小,而在對外擴(kuò)張上,離開母公司的支持,酒店類公寓運營商與開發(fā)商類一樣面臨著物業(yè)獲取難題。資金端上酒店類公寓運營商在資金優(yōu)勢上要弱于開發(fā)商類。


創(chuàng)業(yè)類是目前長租公寓領(lǐng)域中數(shù)量最多的參與者,與其它市場參與者相比而言,他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢,但經(jīng)營思路和方式靈活,通常能在一個細(xì)分子領(lǐng)域中實現(xiàn)超速跨越。對于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言,領(lǐng)導(dǎo)者對細(xì)分市場的敏銳選擇、商業(yè)模式的適應(yīng)性、團(tuán)隊的執(zhí)行能力都是更重要的市場競爭武器。我們認(rèn)為創(chuàng)業(yè)型的公司中未來有可能出現(xiàn)細(xì)分領(lǐng)域的領(lǐng)跑者。


作為長租公寓市場最為活躍的組成部分,多個優(yōu)質(zhì)公寓品牌已獲得了B輪甚至C輪融資,迅速跑馬圈地,擴(kuò)大規(guī)模。如YOU+公寓、優(yōu)客逸家、青客公寓等。YOU+公寓則致力于建設(shè)創(chuàng)業(yè)者之家、蘑菇公寓鎖定白領(lǐng)群體、蜜柚公寓純粹專注于女性客群等等。如此種種特色優(yōu)勢的打造離不開團(tuán)隊對細(xì)分市場的敏銳嗅覺、團(tuán)隊高效的執(zhí)行力、商業(yè)模式的適應(yīng)性,再加上精細(xì)的產(chǎn)品打造和對成本的良好把控,將共同助力品牌公寓在市場競爭中獨樹一幟。


除此之外,金融和互聯(lián)網(wǎng)巨頭等其他新型主體也加入到這場“戰(zhàn)役”當(dāng)中。

  

隨著支付寶正式推出信用租房模式、中國銀聯(lián)與沈陽、武漢簽署住房租賃服務(wù)平臺合作協(xié)議、京東成為北京住房租賃市場支持平臺合作方、建設(shè)銀行深圳分行聯(lián)合房企推出可租賃房源,開發(fā)了“按居貸”等20多項住房租賃金融產(chǎn)品……自帶金融和互聯(lián)網(wǎng)光環(huán)的行業(yè)巨頭作為新興力量進(jìn)入住房租賃市場。預(yù)計后續(xù)還將有更多極具影響力的主體進(jìn)入市場,加速租賃市場發(fā)展變革。


支付寶——租賃平臺


支付寶租房平臺首批入駐房源已超過100萬套,覆蓋上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8座城市。初期包括魔方、泊寓等知名品牌在內(nèi)的8家知名長租公寓已經(jīng)入駐,并已在對接洽談300家品牌公寓方。

  

租客在支付寶平臺初步了解房源后,就可以預(yù)約帶看,繼而實現(xiàn)線上電子簽約,通過支付寶在線支付房租等。對租客來說,支付寶租房最大的特點在于真房源、憑芝麻信用分免押金、按月交租。在未來,對于惡意逐客、隨意漲租的房東,租客還可以打差評,并計入對方的芝麻信用租房檔案。

  

對于長租公寓來說,支付寶因其便于解決實名認(rèn)證、真房源、誠信及信用認(rèn)證等難點問題以及涵蓋金融支持、生活服務(wù)等多項功能,能夠為長租公寓業(yè)務(wù)帶來巨大支持,二者具有天然的合作屬性,長租公寓亟待搭建或正在進(jìn)行中的IT系統(tǒng),都會與支付寶產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系。


銀行——金融支持


“租購并舉”提出后不久,敏感性極高的銀行聞風(fēng)而動,積極投身租賃市場建設(shè)。建設(shè)銀行深圳分行與招商、萬科、星河等11家房地產(chǎn)公司以及比亞迪、方大集團(tuán)等11家企事業(yè)單位簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議,宣布正式進(jìn)入深圳住房租賃市場。目前建行已與房企簽署了5481套住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,房源均為精裝修新房,租戶可通過建行“CCB建融家園'APP提供的房源在線租房。

  

此外,為鼓勵長租,建行還推出個人住房租賃貸款“按居貸”,為租戶提供純信用貸款用于租房,貸款享基準(zhǔn)利率,最快1個工作日放款。“CCB建融家園”首批推出的長租房源潤達(dá)圓庭,已經(jīng)租賃一空。而建設(shè)銀行與星河合作推出的星河榮御,是深圳市場上唯一的整體長租社區(qū),未來租戶可以向深圳建行申請“按居貸”個人住房租賃貸款,用于支付其本人的長租租金,租金一次性進(jìn)入開發(fā)商賬戶,租戶分期向建行還貸,利率在3.63%-3.96%之間,低于目前的個人住房按揭貸款基準(zhǔn)利率。

  

銀行擁有更低的資金成本、強(qiáng)大的資金整合能力和多元化的金融服務(wù),對于離不開金融支持的住房租賃行業(yè)來說至關(guān)重要;各地政府積極搭建的住房租賃服務(wù)平臺將會是未來租賃市場中的基礎(chǔ)環(huán)節(jié),而中國銀聯(lián)、京東等基于金融、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)優(yōu)勢與政府進(jìn)行合作。諸如此類的新興力量將會從營銷、金融、運營等方方面面對市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,并帶動住房租賃市場加速發(fā)展。


運營模式


就目前的行業(yè)情況來看,長租公寓的運營維護(hù)主要分為兩個維度:資本運作和資產(chǎn)集中度。


從資本運作的角度來看主要分為輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)。所謂重資產(chǎn)即企業(yè)通過收購和/或自建獲得資產(chǎn),裝修后對外出租的經(jīng)營模式。重資產(chǎn)模式下,企業(yè)持有出租物業(yè),因此不僅可以獲得租金收益,同時還可以獲得資產(chǎn)持有時獲得的資產(chǎn)升值收益。但是重資產(chǎn)模式在前期買樓和建造期投入高,先期資金沉淀大,對企業(yè)的資金實力、成本、期限都要求很高。


而輕資產(chǎn)模式下,企業(yè)通過和資產(chǎn)所有者(房東)簽訂租約,在一定期限內(nèi)獲得資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán),但并不實際持有物業(yè),因此不能享受資產(chǎn)升值的收益。在租約期限內(nèi),企業(yè)可以對外出租獲得出租租金,租金減去上交給房東的底租,即為企業(yè)實際獲得的租金差收入。


該模式下,企業(yè)通??梢耘c房東溝通對房屋進(jìn)行一定程度的改造升級,但由于與房東簽訂的租約時長有限(多數(shù)為3-5年),因此企業(yè)對房屋的實際改造空間不大,租金提價空間小,且企業(yè)有可能會承擔(dān)去裝修的成本。


輕資產(chǎn)模式因前期沉淀資金相對少,采取“薄利多銷”的模式,所以可以在短時間內(nèi)快速拓展。


從資產(chǎn)集中度來看主要分為集中式(B2C)和分散式(C2C)。集中式將物業(yè)以整體的方式進(jìn)行運營,出租企業(yè)將整棟樓改造成為公寓樓,對外進(jìn)行招租。集中式企業(yè)拿地來源較多,例如世聯(lián)行旗下的紅璞公寓曾在杭州使用村集體用地建設(shè)長租公寓、眾多房企借用自己旗下的長租公寓品牌盤活已有的住宅樓。而分散式的則是已房間為單位,零散分布在不同地區(qū),通常區(qū)域跨度較大。


縱觀我國長租公寓頭部企業(yè)一級市場的投融狀況,其中最為突出的企業(yè)為鏈家自如、YOU+、魔方公寓、蘑菇公寓。他們均已步入企業(yè)的高速發(fā)展階段,均已步入C輪及戰(zhàn)略融資后階段。


而加入到此領(lǐng)域的主要投資機(jī)構(gòu),也不是單一公司的一兩支基金了。


市場規(guī)模龐大,但產(chǎn)業(yè)發(fā)展的難點依舊存在,能否在快速生長之后步入成熟還是要各家通過其資源優(yōu)勢和運營能力證明自己了。

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