|
今天，廣東省高級(jí)人民法院發(fā)布物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，主要涉及業(yè)主車位充電樁安裝、物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、業(yè)委會(huì)更換物業(yè)期間各方權(quán)利義務(wù)等與百姓日常生活息息相關(guān)的民生案件。 所發(fā)布的案例中，有1宗涉及新能源汽車充電樁的安裝問題，在譚某訴某物業(yè)公司案中，法院判決支持業(yè)主為自有車位安裝充電樁的合理需求，解決了業(yè)主新能源汽車充電難題。有3宗案例涉及對(duì)物業(yè)公司管理行為的規(guī)范等問題，其中，在高某訴某物業(yè)公司案中，法院判令物業(yè)公司在未取得過半數(shù)業(yè)主同意情況下，其提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)行為無效；在某物業(yè)公司訴吳某案中，法院判令房屋未明確交付的情況下，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納物業(yè)管理費(fèi)，為源頭防范物業(yè)公司與業(yè)主之間群體性矛盾激化提供指引。此外，還涉及未成立業(yè)委會(huì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)問題，在某物業(yè)公司訴蘇某案中，法院認(rèn)定其所在的居委會(huì)代為簽訂的物業(yè)服務(wù)合同有效，填補(bǔ)了未成立業(yè)委會(huì)小區(qū)管理的空缺，保障了小區(qū)生活井然有序。 近年來，廣東法院按照“抓前端、治未病”理念，積極推進(jìn)依法審理和訴源治理工作，多元化解“小物業(yè)”糾紛，守護(hù)人民群眾的“大民生”。今年1至7月，全省法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛收案6.5萬宗、結(jié)案5.8萬宗、調(diào)解成功4.2萬宗、調(diào)解成功率達(dá)七成。   01 物業(yè)公司未經(jīng)法定程序不得隨意調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ——高某訴某物業(yè)管理有限公司服務(wù)合同糾紛案  基本案情 某物業(yè)公司在小區(qū)公告欄張貼區(qū)物價(jià)局有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)批復(fù)及《關(guān)于停車收費(fèi)調(diào)價(jià)的通知》，于2014年9月1日將小區(qū)車位管理費(fèi)由原來的30元/月上調(diào)至60元/月。高某按照該標(biāo)準(zhǔn)支付一段時(shí)間后提起本案訴訟，要求某物業(yè)公司按照原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)收車位管理費(fèi)并退回超額收取的費(fèi)用。 裁判結(jié)果 廣東省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合法定程序，但某物業(yè)公司未提交證據(jù)證明其在2014年9月1日調(diào)價(jià)前已按照規(guī)定完成了包括調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主表決通過等調(diào)價(jià)程序。該公司在2018年對(duì)2014年調(diào)價(jià)進(jìn)行相關(guān)說明并收集支持表決票不符合規(guī)定，不應(yīng)認(rèn)定為其已就調(diào)價(jià)完成了主要程序，故某物業(yè)公司的調(diào)價(jià)不符合程序，不應(yīng)支持。 典型意義 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)屬于“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”，依法應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)服務(wù)人主張上調(diào)物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)舉證證明其已完成法律、法規(guī)規(guī)定的調(diào)價(jià)程序。該案明確前期物業(yè)服務(wù)人調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序要求及舉證責(zé)任，對(duì)于維護(hù)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域秩序、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有重要意義和必要性。 02 物業(yè)公司拒絕離場無權(quán)收取物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi) ——曾某訴某物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案  基本案情 案涉小區(qū)經(jīng)“雙過半”（即參與表決專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且參與表決人數(shù)過半數(shù)）業(yè)主表決同意解聘某物業(yè)公司，并通過公開招標(biāo)方式選定新的物業(yè)公司。經(jīng)業(yè)委會(huì)通知，某物業(yè)公司一直拒不退出、移交。另案生效判決確認(rèn)業(yè)委會(huì)解聘某物業(yè)公司的決定有效，又一另案生效判決判令該公司撤離案涉小區(qū)，但某物業(yè)公司一直拒絕撤出，直至法院強(qiáng)制執(zhí)行才搬離。此后，某物業(yè)公司起訴要求曾某等業(yè)主支付其撤場前的物業(yè)費(fèi)。 裁判結(jié)果 廣東省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在另案生效判決已確認(rèn)業(yè)委會(huì)解聘某物業(yè)公司的決定合法有效，且業(yè)委會(huì)已多次明確要求其退出、交接的情況下，某物業(yè)公司仍拒絕撤出案涉小區(qū)及履行交接手續(xù)，對(duì)于某物業(yè)公司以其已實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，應(yīng)不予支持。 典型意義 近年來，物業(yè)服務(wù)合同糾紛數(shù)量一直居高不下。實(shí)踐中，物業(yè)公司“退出難”問題十分嚴(yán)重。物業(yè)公司在業(yè)委會(huì)解除合同后，甚至在已聘用新的物業(yè)公司后仍拒絕撤出小區(qū)，更有甚者還通過訴訟方式來拖延退出時(shí)間，進(jìn)而要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用。對(duì)于物業(yè)公司拒絕退出并強(qiáng)行提供服務(wù)期間的物業(yè)費(fèi)不予支持，對(duì)維護(hù)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域秩序、保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有正確的價(jià)值導(dǎo)向。 03 居委會(huì)可依法代行未成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)業(yè)委會(huì)職責(zé) ——某物業(yè)服務(wù)有限公司訴蘇某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案  基本案情 廣州某小區(qū)業(yè)委會(huì)任期屆滿后，因故未能成立新一屆業(yè)委會(huì)。經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主聯(lián)名請(qǐng)求，小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)組織開展了重新選聘物業(yè)公司的招投標(biāo)工作，并召開了業(yè)主大會(huì)。經(jīng)小區(qū)業(yè)主投票，“雙過半”的業(yè)主同意選聘某物業(yè)公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。公示期滿后，某物業(yè)公司與居委會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，并入駐該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。業(yè)主蘇某認(rèn)為：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由開發(fā)商或小區(qū)業(yè)委會(huì)代表業(yè)主與物業(yè)公司簽訂，居委會(huì)無權(quán)代表小區(qū)業(yè)主簽約，故居委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)其無效，其無需繳納物業(yè)費(fèi)。某物業(yè)公司遂將蘇某訴至法院，向其追討物業(yè)費(fèi)及滯納金。 裁判結(jié)果 廣州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，在涉案小區(qū)未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì)的情況下，該小區(qū)所在社區(qū)居委會(huì)有權(quán)代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，組織開展選聘新物業(yè)公司的招投標(biāo)工作?，F(xiàn)居委會(huì)組織涉案小區(qū)業(yè)主召開了業(yè)主大會(huì)，并經(jīng)“雙過半”業(yè)主投票選聘了某物業(yè)公司為該小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)公司，符合法律規(guī)定。依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議，居委會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的新的物業(yè)服務(wù)合同對(duì)包括蘇某在內(nèi)的全體小區(qū)業(yè)主均具有法律約束力。某物業(yè)公司已實(shí)際為涉案小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，蘇某理應(yīng)依約支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。 典型意義 物業(yè)服務(wù)合同的簽約主體具有特殊性。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規(guī)定，在成立業(yè)主大會(huì)之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；在成立業(yè)主大會(huì)后，則由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。在小區(qū)因故未能成立業(yè)委會(huì)的情況下，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條有關(guān)“居民委員會(huì)對(duì)轄區(qū)內(nèi)小區(qū)具有一定管理職能”的規(guī)定，宜由居委會(huì)在特定條件下代行業(yè)委會(huì)職責(zé)，經(jīng)合法程序選聘物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)，以維護(hù)小區(qū)管理秩序穩(wěn)定，使業(yè)主安居樂業(yè)，推進(jìn)建立共建、共治、共享的基層治理模式。 04 物業(yè)公司不能證明房屋已交付的業(yè)主可拒交物業(yè)費(fèi) ——某物業(yè)管理有限公司訴吳某、某投資管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案  基本案情 2014年12月14日，吳某與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，約定于2015年4月30日前交樓。同日，某物業(yè)公司與吳某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定自開發(fā)商向吳某發(fā)出入伙通知書中確定的物業(yè)交付日期次月起，業(yè)主或物業(yè)使用人按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。開發(fā)商表示已于2015年4月16日向吳某寄出《入伙通知書》，通知其于2015年4月30日辦理入伙手續(xù)，但吳某表示沒有收到，開發(fā)商亦無法提供郵寄憑證。某物業(yè)公司主張其已依《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之約定提供物業(yè)管理服務(wù)，要求吳某支付相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)，吳某則以商品房未交付為由，認(rèn)為不應(yīng)支付相關(guān)費(fèi)用。 裁判結(jié)果 橫琴粵澳深度合作區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，無論是根據(jù)《商品房買賣合同》還是《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》的約定，吳某繳納物業(yè)管理費(fèi)是以開發(fā)商向其發(fā)出《入伙通知書》為前提條件的。但本案缺乏充分確鑿的證據(jù)證明案涉商品房已向吳某交付，且吳某與開發(fā)商雙方對(duì)商品房買賣合同是繼續(xù)履行還是解除存在重大分歧，在此情況下，認(rèn)為吳某應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)顯然不符合常理且有失公平，故判決駁回某物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。 典型意義 本案中，沒有證據(jù)證明出賣人已向買受人交付案涉物業(yè)，同時(shí)買賣雙方在此期間就合同是繼續(xù)履行還是解除存在訴訟糾紛，由此可以認(rèn)定商品房交付的條件未成就，物業(yè)管理公司也就喪失了向買受人主張物業(yè)管理費(fèi)的依據(jù)。因此，在認(rèn)定買受人應(yīng)否向前期物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，應(yīng)從合同約定、交易習(xí)慣、生活常理、公平角度等對(duì)商品房交付的條件進(jìn)行嚴(yán)格審查，避免審判結(jié)果有違常理與公平。 05 業(yè)主安裝充電樁合理需求物業(yè)公司應(yīng)予配合 ——譚某訴某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案  基本案情 譚某系案涉小區(qū)房屋及車位權(quán)屬人，于2022年購買了新能源汽車并按照《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》住戶手冊(cè)“電動(dòng)汽車需要購買產(chǎn)權(quán)車位，并到供電部門辦理相關(guān)用電手續(xù)方可使用”程序辦理相關(guān)手續(xù)，譚某在請(qǐng)求小區(qū)物業(yè)公司在其提供的同意安裝新能源汽車充電樁書面證明加蓋公章時(shí)，某物業(yè)公司無出具相關(guān)證據(jù)材料，僅告知譚某地下停車位不具備充電樁安裝條件、變壓器容器不足為由拒絕蓋章，導(dǎo)致充電樁安裝流程無法進(jìn)行。為此譚某提起本案訴訟，請(qǐng)求判令：某物業(yè)公司七日內(nèi)在同意安裝新能源汽車充電樁書面證明加蓋公章，后續(xù)配合譚某辦理地下停車位新能源汽車充電樁項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)手續(xù)、協(xié)助施工及承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。 裁判結(jié)果 肇慶市鼎湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，充電樁是新能源汽車實(shí)現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，安裝充電樁符合車位正常使用功能，是業(yè)主正常行使合法權(quán)利的行為，不應(yīng)受到限制或禁止，物業(yè)管理人應(yīng)予配合。故判決某物業(yè)公司應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)在譚某申請(qǐng)安裝新能源汽車充電樁書面證明材料上加蓋公章并駁回譚某的其他訴訟請(qǐng)求。 典型意義 民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。大力發(fā)展新能源汽車產(chǎn)業(yè)，對(duì)保障能源安全、促進(jìn)節(jié)能減排、防治大氣污染具有重要意義，充電設(shè)施建設(shè)是電動(dòng)汽車推廣應(yīng)用的重要舉措。車位產(chǎn)權(quán)人對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利，而充電樁是新能源汽車實(shí)現(xiàn)使用目的不可或缺的設(shè)備，安裝充電樁符合車位正常使用功能，是業(yè)主正常行使合法權(quán)利的行為，不應(yīng)受到限制或禁止，物業(yè)管理人應(yīng)予配合，但業(yè)主在安裝使用充電樁的同時(shí)亦不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。 06 雖未簽訂物業(yè)合同仍可構(gòu)成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系 ——某物業(yè)管理有限公司訴方某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案  基本案情 某商業(yè)樓位于某小區(qū)外圍，兩者一同開發(fā)建設(shè)。原業(yè)主通過以物抵債方式從建設(shè)方取得商業(yè)樓后對(duì)外出售，公示的項(xiàng)目簡介中注明商業(yè)樓是小區(qū)的附屬商業(yè)設(shè)施。2020年1月，方某通過網(wǎng)絡(luò)競拍取得商業(yè)樓的所有權(quán)。原業(yè)主向方某移交某商業(yè)樓前，一次性向小區(qū)物業(yè)公司繳清了此前的物業(yè)管理費(fèi)。因方某接收某商業(yè)樓后一直未支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司于2020年10月召集方某及小區(qū)業(yè)主代表開會(huì)商討，形成的會(huì)議紀(jì)要中，明確商業(yè)樓屬小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域，施工前需向物業(yè)公司辦理施工備案，服從物業(yè)公司的管理。但此后方某仍拒絕支付物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司遂于2021年4月向法院提起訴訟，要求方某按物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)，支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金。 裁判結(jié)果 中山市第二人民法院受理后，調(diào)閱了小區(qū)周邊的國土規(guī)劃及紅線圖，進(jìn)行實(shí)地勘查和走訪，查實(shí)某商業(yè)樓不屬于小區(qū)建筑，不在物業(yè)服務(wù)合同約定的范圍，但物業(yè)公司受小區(qū)業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)進(jìn)駐以來，一直為附屬于小區(qū)的商業(yè)樓提供物業(yè)服務(wù)，原業(yè)主對(duì)此并無異議，雙方已形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，權(quán)利義務(wù)應(yīng)參照物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行，故判決方某向物業(yè)公司支付物業(yè)管理費(fèi)及違約金。 典型意義 本案中物業(yè)公司對(duì)合同區(qū)域外商業(yè)樓提供了服務(wù)，業(yè)主知情且未提出異議，可推定雙方形成事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，業(yè)主作為受益方應(yīng)當(dāng)履行繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。人民法院依法通過判決厘清物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系、權(quán)責(zé)，定分止?fàn)?，促進(jìn)了當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的和諧穩(wěn)定。 07 法院依法支持業(yè)委會(huì)更換物業(yè)公司決定 ——某小區(qū)業(yè)委會(huì)訴某物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案  基本案情 據(jù)約定，某物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)合同期限自2012年5月18日起至業(yè)主委員會(huì)成立止。2019年12月20日，某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)依法成立并備案，隨后召開業(yè)主大會(huì)決定更換物業(yè)服務(wù)公司。2020年5月18日，某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與某物業(yè)公司向小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《聯(lián)合公告》，某物業(yè)公司繼續(xù)服務(wù)并收取物業(yè)管理費(fèi)到2020年7月31日。但此后，經(jīng)住建部門以及某花園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)多次催告，某物業(yè)公司一直不配合騰退物業(yè)用房和移交物業(yè)資料。 裁判結(jié)果 清遠(yuǎn)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主委員會(huì)，并已通過決議更換物業(yè)公司，涉案物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)已終止。某物業(yè)公司應(yīng)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交相關(guān)設(shè)施及財(cái)務(wù)資料。 典型意義 業(yè)主大會(huì)成立后，可以根據(jù)有關(guān)規(guī)定程序選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，該決定是屬于業(yè)主重要的自治事項(xiàng)，也是公民進(jìn)行社會(huì)自治的重要體現(xiàn)。物業(yè)服務(wù)公司本質(zhì)上是基于物業(yè)服務(wù)合同的一種“服務(wù)者”角色，不但無權(quán)對(duì)屬于業(yè)主內(nèi)部自治范疇的事項(xiàng)提出異議，而且還應(yīng)積極配合業(yè)主大會(huì)的決定。本案被告經(jīng)住建部門以及業(yè)主委員會(huì)多次催告仍不配合移交物業(yè)資料和騰退物業(yè)用房，人民法院以此亮明司法態(tài)度，堅(jiān)決維護(hù)業(yè)主權(quán)益，破解物業(yè)服務(wù)公司“退場難”，以司法之力保障良好的物業(yè)服務(wù)秩序。 審核：黃慧辰 編校：余淑嫻 采寫：陳康秀 陳培純 |
|
|
