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講義|法官講堂:物業(yè)服務(wù)糾紛審判中的常見問題與裁判思路|金新貴

 湯康康律師 2023-08-03 發(fā)布于安徽

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聲明:本講義屬于講課人的個(gè)人觀點(diǎn),不代表長沙中院官方立場和所在庭室意見,歡迎共同交流探討

“法官講堂”巡回公益講座(總第三期)講義

物業(yè)服務(wù)糾紛審判中的常見問題與裁判思路

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隨著我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展及住宅的商品化,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一建設(shè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范管理的集中性小區(qū)已成為城市居民的主要居住形式。不可否認(rèn),物業(yè)服務(wù)在改善業(yè)主生活質(zhì)量、維護(hù)小區(qū)公共秩序、提高小區(qū)治理水平等方面都發(fā)揮了重要作用。隨著業(yè)主生活水平的提高,除了滿足居住需求外,也越來越注重良好的居住環(huán)境和生活品質(zhì),所以對物業(yè)服務(wù)的要求也在相應(yīng)提高。但是由于我們物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步較晚,企業(yè)管理服務(wù)規(guī)范化程度、專業(yè)人才積累以及相關(guān)立法完善等方面均存在一定不足,一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)不能滿足廣大業(yè)主日益增長的物業(yè)服務(wù)需求,從而導(dǎo)致了近年來物業(yè)服務(wù)糾紛激增,看似小事的物業(yè)服務(wù)糾紛已成為當(dāng)前影響社會和諧的一大隱患。

一、物業(yè)服務(wù)糾紛審判情況及特點(diǎn)
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(注:折線所顯示的是物業(yè)服務(wù)糾紛案件占民事案件總數(shù)的比例)
從上述表格可見,2013-2015年期間的物業(yè)服務(wù)糾紛案件成井噴式增長,2013、2014和2015年收案分別增長323件、593件和745件,平均年增長率38%,而且物業(yè)服務(wù)糾紛案件占民事案件總數(shù)的比例也是逐年大幅度增加,可見,近年來,物業(yè)服務(wù)糾紛比其他民事糾紛的矛盾更加突出。
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2015年受理的2682件物業(yè)服務(wù)糾紛案件中,雨花區(qū)、岳麓區(qū)和長沙縣占了長沙地區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛案件總數(shù)的一半以上,說明每個(gè)區(qū)縣之間的物業(yè)服務(wù)糾紛不太均衡。(開福區(qū)227件,雨花區(qū)639件,岳麓區(qū)469件、長沙縣314件、瀏陽193件、天心區(qū)230件、寧鄉(xiāng)196件、芙蓉區(qū)220件、望城區(qū)194件)
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在2015年長沙地區(qū)所受理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件中,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴的占97%,業(yè)主(含業(yè)主委員會)起訴的僅占3%。物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告起訴業(yè)主的案件,基本都是要求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)滯納金;業(yè)主作為原告起訴物業(yè)服務(wù)企業(yè)的案件,主要是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按約履行物業(yè)服務(wù)給其造成的人身財(cái)產(chǎn)損失為由,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償。

從我們審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的情況看,這類糾紛與其他民事案件相比,主要有以下幾個(gè)特點(diǎn):

1、訴訟主體呈現(xiàn)群體性,系列案件多

所謂系列案是指一方當(dāng)事人相同,具有同類訴訟標(biāo)的的一批案件。2015年受理的所有物業(yè)服務(wù)糾紛案件中,10件以上的系列案件占物業(yè)服務(wù)糾紛案件總數(shù)的85%,其中50件以上的有9個(gè),最多的一個(gè)系列案有115件。這些10件以上的系列案都是物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為原告,向業(yè)主追繳物業(yè)費(fèi)的訴訟。而且在這類案件中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多數(shù)是部分勝訴:一方面,這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都實(shí)際提供了物業(yè)服務(wù),除非出現(xiàn)法律規(guī)定的特殊情況,不論物業(yè)服務(wù)合同是否有效,業(yè)主還是要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的物業(yè)費(fèi);另一方面,很多業(yè)主同時(shí)無理拒絕交費(fèi)的情形比較少見,一般是由于物業(yè)服務(wù)存在瑕疵而引起的糾紛,所以法院一般會根據(jù)案件的實(shí)際情況酌情減免業(yè)主的滯納金,甚至調(diào)低物業(yè)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)。特別是滯納金的收取應(yīng)當(dāng)以業(yè)主故意,且無理由或理由明顯不成立為前提。因?yàn)樵诂F(xiàn)有條件下,作為業(yè)主,一般也只能以不交物業(yè)費(fèi)來對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行私力救濟(jì),所以我們認(rèn)為對于業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題發(fā)生糾紛,業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)相對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)瑕疵的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般不應(yīng)收取滯納金。但是,業(yè)主應(yīng)當(dāng)提交證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)存在瑕疵。

這種案件還有一個(gè)比較明顯的特點(diǎn):一個(gè)系列案中業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯理由較為一致,主要集中在垃圾清理不及時(shí)、綠化管理不到位、公用設(shè)施維護(hù)不盡責(zé)等多數(shù)業(yè)主能夠直觀感受的事項(xiàng),或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)私自增加服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)等情況。

2、調(diào)撤率高

2015年長沙地區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛案件結(jié)案方式統(tǒng)計(jì)表

長沙地區(qū)2015年審結(jié)物業(yè)服務(wù)糾紛案件2297件中,以調(diào)解、撤訴、按自動(dòng)撤訴處理三種方式結(jié)案的案件有1605件,占物業(yè)服務(wù)糾紛案件總數(shù)的69.87%。而同一類型商品房買賣合同糾紛案件的調(diào)撤率僅為24.6%,物業(yè)服務(wù)糾紛案件的調(diào)撤率是商品房買賣合同糾紛案件的2.8倍。之所以物業(yè)服務(wù)糾紛案件的調(diào)撤率這么高,主要基于以下兩個(gè)原因:1、訴訟標(biāo)的小,訴訟標(biāo)的在8千元以下的案件占所有物業(yè)服務(wù)糾紛類案件的70%以上。多數(shù)業(yè)主在收到起訴狀副本后,考慮到訴訟成本問題,如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)改善相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)并減免業(yè)主的滯納金或給予一定的物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠,雙方就比較容易達(dá)成和解。2、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條“經(jīng)書面催交,業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的,人民法院應(yīng)予支持”之規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)書面催交后業(yè)主仍拒不支付物業(yè)費(fèi)的,方可起訴欠費(fèi)的業(yè)主。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)不知道物業(yè)服務(wù)費(fèi)的訴前催告程序,或者沒有催告的證據(jù),經(jīng)法院釋明后主動(dòng)撤訴。

關(guān)于訴前催告程序,則應(yīng)注意不應(yīng)與《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條“違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴”之規(guī)定相混淆。有人主張,物業(yè)服務(wù)企業(yè)起訴欠費(fèi)的業(yè)主應(yīng)以《物業(yè)管理?xiàng)l例》第67條所規(guī)定的業(yè)主委員會催告行為為前置程序,否則應(yīng)當(dāng)駁回物業(yè)服務(wù)企業(yè)的起訴。這種觀點(diǎn)等于將物業(yè)服務(wù)企業(yè)的訴權(quán)建立在業(yè)主委員會的義務(wù)是否履行的基礎(chǔ)之上,有違合同法和訴訟法原理。所以這個(gè)條款只是倡導(dǎo)性的規(guī)定,也只是為了給業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個(gè)溝通的機(jī)會,并非訴訟前置程序。

3、前期物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的糾紛占比高

物業(yè)服務(wù)合同分為兩類,一是普通物業(yè)服務(wù)合同,二是前期物業(yè)服務(wù)合同。普通物業(yè)服務(wù)合同是指在小區(qū)成立業(yè)主大會與業(yè)主委員會后,由業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主或者業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;前期物業(yè)服務(wù)合同是指在小區(qū)業(yè)主大會成立之前,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。2015年以判決方式審結(jié)的物業(yè)服務(wù)糾紛案件共687件,其中涉及前期物業(yè)服務(wù)合同的案件有534件,占物業(yè)服務(wù)糾紛案件總數(shù)的77.85%。

前期物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的高發(fā)且不易達(dá)成和解,可能有以下方面的原因:

(1)選聘過程不透明,業(yè)主參與度低。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)都是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘,選聘過程基本不會告知業(yè)主,業(yè)主無法參與合同內(nèi)容確定的過程,不能充分體現(xiàn)廣大業(yè)主的意愿,致使很多小區(qū)的業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)合同所約定的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)存在較大意見,主要是認(rèn)為物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高,所以很多業(yè)主一開始就會對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在抵觸心理,雙方更容易產(chǎn)生矛盾。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)責(zé)不明。由于前期物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接選聘的,雖然基于國家所倡導(dǎo)的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理相分離的原則,但現(xiàn)行法律沒有明確禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)。正因?yàn)槿绱耍S多小區(qū)都是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了其關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù),致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在千絲萬縷的聯(lián)系,從而導(dǎo)致兩個(gè)企業(yè)之間的權(quán)責(zé)不明確。比如:有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在逾期交房、逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證等違約行為的情況下,會與業(yè)主協(xié)商通過減免業(yè)主物業(yè)費(fèi)的形式來抵銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任,但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)從法律上講是兩個(gè)獨(dú)立的主體,只有物業(yè)服務(wù)企業(yè)才有權(quán)減免業(yè)主的物業(yè)費(fèi),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能說是代業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。如果出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出減免物業(yè)費(fèi)承諾后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)又向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi),業(yè)主也還是有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)的,只是業(yè)主可以事后再向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追償。再比如,有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主交房,而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主來收房的時(shí)候要求業(yè)主先交納物業(yè)費(fèi),否則不向業(yè)主交付房屋。對于這種情況,由于交房是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主履行的義務(wù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托向業(yè)主交房,物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒有權(quán)利附加交房條件;如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不向業(yè)主交房,業(yè)主可以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主張逾期交房違約責(zé)任。

如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的權(quán)責(zé)不明確,特別兩個(gè)企業(yè)自己都將權(quán)利義務(wù)相混淆的話,作為業(yè)主,更容易將兩企業(yè)的權(quán)利義務(wù)相混淆。例如業(yè)主在收房后發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售商品房時(shí)所承諾的公用設(shè)施、設(shè)備、綠化面積等配套設(shè)施沒有建設(shè),業(yè)主往往會以物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有完善這些配套設(shè)施為由,拒交物業(yè)費(fèi),從而產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)糾紛。我們認(rèn)為,建設(shè)公用設(shè)施、設(shè)備及綠化環(huán)境是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任,業(yè)主不得以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未完善公用設(shè)施為由拒不支付物業(yè)費(fèi)。

4、判決后糾紛容易復(fù)發(fā)

司法的最終目的是定紛止?fàn)帯附Y(jié)事了,但在物業(yè)服務(wù)糾紛案件中,往往雖然法院已經(jīng)作出判決,但糾紛尚未解決,而且容易復(fù)發(fā)。之所以會發(fā)生這種情況,這是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)具有長期性的特點(diǎn),如果業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾沖突大,即使法院作出判決,只要物業(yè)服務(wù)合同沒有解除,物業(yè)服務(wù)企業(yè)還要繼續(xù)提供服務(wù),就必然要向業(yè)主主張物業(yè)費(fèi),然后雙方又延續(xù)之前的矛盾,周而復(fù)始。

另外,物業(yè)服務(wù)還有即時(shí)性的特點(diǎn),也就是說物業(yè)服務(wù)企業(yè)每個(gè)階段提供的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可能不同,之前所存在的物業(yè)瑕疵可能在之后就予以了完善,所以即使法院之前已經(jīng)作出了判決,如果當(dāng)事人就之后的物業(yè)服務(wù)提起訴訟,雙方又得重新提交證據(jù),而不能以存在生效判決予以抗辯。

二、預(yù)防物業(yè)服務(wù)糾紛的對策

1、提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識和服務(wù)水平

要真正預(yù)防物業(yè)服務(wù)糾紛,從根本上講,還是要物業(yè)服務(wù)企業(yè)樹立正確的物業(yè)服務(wù)意識。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)意識不強(qiáng),不管法律如何完善、制度如何規(guī)范,都不可能從根本上減少物業(yè)服務(wù)糾紛。例如有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主提出的意見,不是主動(dòng)溝通、積極化解矛盾,而是以管理者自居,態(tài)度強(qiáng)硬,或者推卸責(zé)任;有些則采用不正當(dāng)?shù)氖侄螐?qiáng)制業(yè)主服從管理,如停水、停電、堵鎖眼等,甚至還有的保安打業(yè)主;有些甚至無視法律規(guī)定,擅自改變公共部分、公用設(shè)施的用途為自身謀取利益,還損毀公用設(shè)施、設(shè)備,嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主的權(quán)益,還危及業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。我們說,作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)該樹立“服務(wù)至上”的理念,應(yīng)認(rèn)識到其管理權(quán)是廣大業(yè)主所授予的,應(yīng)將其職能定位于維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益、維護(hù)小區(qū)的良好生活環(huán)境。

在樹立了正確的服務(wù)理念后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)著力提高物業(yè)服務(wù)水平,以更好地滿足廣大業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的需求,如:①依照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》之規(guī)定,超額配置物業(yè)管理專業(yè)人員;②加大對物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的培訓(xùn)力度,加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的專業(yè)水平、與業(yè)主的溝通能力、處理緊急事件的能力等;③可以利用互聯(lián)網(wǎng)的平臺,提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平。如建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)公眾號,主動(dòng)邀請業(yè)主對其所提供物業(yè)服務(wù)和物業(yè)從業(yè)人員的監(jiān)督,對積極參與的業(yè)主給予一定獎(jiǎng)勵(lì)等;④在行業(yè)內(nèi)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)等級評價(jià)制度,使之與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤,以此建立起“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的收費(fèi)體系;⑤政府相關(guān)部門可以構(gòu)建對物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督管理機(jī)制,通過市場淘汰機(jī)制,取消資質(zhì)水平低、服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營資格。

2、完善物業(yè)服務(wù)合同

很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱,他們已經(jīng)有很好的服務(wù)理念了,也有服務(wù)水平,但是很多業(yè)主還是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不理解,認(rèn)為只要出了什么問題,物業(yè)服務(wù)企業(yè)就有義務(wù)解決,從而發(fā)生糾紛。如果真是這樣,我們認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的溝通,盡量能夠相互理解,而兩者溝通的最好途徑就是物業(yè)服務(wù)合同,所以預(yù)防物業(yè)服務(wù)糾紛的另一個(gè)對策就是完善物業(yè)服務(wù)合同。

現(xiàn)在很多物業(yè)服務(wù)糾紛的發(fā)生都是因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定太過籠統(tǒng),造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識上存在較大差距。完善物業(yè)服務(wù)合同,主要應(yīng)完善以下三個(gè)方面的內(nèi)容。

(1)完善物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目。由于一些物業(yè)服務(wù)合同對服務(wù)項(xiàng)目僅做了簡單的約定,如僅約定對公共部位、公用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安全保障等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。因此業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往會對某個(gè)事項(xiàng)是否屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生爭議。

(2)完善物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。由于很多物業(yè)服務(wù)合同對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)約定不明,導(dǎo)致實(shí)踐中產(chǎn)生許多業(yè)主就服務(wù)質(zhì)量有瑕疵而拒交物業(yè)費(fèi)。如有些物業(yè)服務(wù)合同僅約定物業(yè)公司應(yīng)做到房屋整體外觀整潔、公共設(shè)施設(shè)備良好、環(huán)境清潔、綠化長勢良好、維修及時(shí)、安全保障良好等籠統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn),從而造成了物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)十分模糊,有些甚至根本沒有約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn),而物業(yè)服務(wù)企業(yè)則認(rèn)為已達(dá)到標(biāo)準(zhǔn),故因雙方的權(quán)利義務(wù)劃分不明確導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)糾紛居高不下。所以在物業(yè)服務(wù)合同中明確服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)至關(guān)重要。

(3)完善物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。我們在審理案件過程中所看到的物業(yè)服務(wù)合同基本都只有一個(gè)籠統(tǒng)的數(shù)據(jù),如每平方米建筑面積每月1.5元或2元,但對于這1.5元或2元的收費(fèi)到底包含哪些服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)服務(wù)的具體收費(fèi)價(jià)格是多少,都沒有明確。往往業(yè)主覺得物業(yè)費(fèi)過高的原因就在于該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確。如果物業(yè)服務(wù)合同中能夠明確該1.5元或2元的物業(yè)費(fèi)是怎么組成的,包含了哪些項(xiàng)目,每個(gè)項(xiàng)目具體怎么收費(fèi),使質(zhì)價(jià)相符,相信絕大部分業(yè)主都能夠理解和接受。

其實(shí)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不明確對物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不利。比如根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的計(jì)算,可能物業(yè)費(fèi)中不包括清理化糞池、滅鼠等費(fèi)用,但如果物業(yè)服務(wù)合同中沒有明確,法院就會認(rèn)定該費(fèi)用已經(jīng)包含在物業(yè)費(fèi)中,再收取就屬違規(guī)重復(fù)收費(fèi)了;再比如根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)自己的計(jì)算,衛(wèi)生清潔項(xiàng)目在總的物業(yè)費(fèi)中只占10%,但如果物業(yè)服務(wù)合同中沒有明確,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)衛(wèi)生清潔不到位的情況下,可能會被法院酌情調(diào)低20%的物業(yè)費(fèi)。

所以要預(yù)防物業(yè)服務(wù)糾紛,當(dāng)務(wù)之急是要盡快完善物業(yè)服務(wù)合同,在合同中明確物業(yè)服務(wù)的具體內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式等內(nèi)容,如果一時(shí)不能重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在小區(qū)內(nèi)公示這些內(nèi)容。在這里特別需要說明的是,根據(jù)國家發(fā)展與改革委員會《關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》(發(fā)改價(jià)格[2014]2755號)第一條第(6)項(xiàng)之規(guī)定,非保障性住宅的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)放開。也就是說,業(yè)主委員會或業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同可以根據(jù)雙方的意思確定物業(yè)費(fèi),在這種情況下,因缺乏政府指導(dǎo)價(jià)的參照,更加有必要明確物業(yè)服務(wù)合同的具體內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

前期物業(yè)服務(wù)費(fèi),雖然還是實(shí)行的政府指導(dǎo)價(jià),但由于業(yè)主參與度低,可以通過引入第三方監(jiān)督與制約機(jī)制,充分發(fā)揮政府相關(guān)職能部門的作用,監(jiān)督房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的規(guī)定選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并強(qiáng)制性要求公示服務(wù)合同的具體內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容,讓廣大業(yè)主了解自己支付費(fèi)用的具體情況,從而增強(qiáng)業(yè)主對前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的接受程度。

3、健全業(yè)主委員會制度

雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由業(yè)主選聘的,但在實(shí)際履行物業(yè)服務(wù)合同過程中,業(yè)主相對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說,還是處于弱勢地位,有時(shí)僅憑業(yè)主個(gè)人難以維護(hù)其合法權(quán)益。業(yè)主委員會制度,一方面有利于在物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間發(fā)揮溝通協(xié)調(diào)作用,可以及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)傳遞業(yè)主所提出的意見和建議,也可以向業(yè)主傳達(dá)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理要求,督促業(yè)主履行義務(wù),從而減少物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的糾紛;另一方面,在物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生糾紛之初,也可以通過業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)及時(shí)予以化解。但由于現(xiàn)在業(yè)主委員會制度不健全,不能充分發(fā)揮其在保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益上應(yīng)有的作用。為了更好地構(gòu)建業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通橋梁,預(yù)防物業(yè)服務(wù)糾紛,應(yīng)當(dāng)健全業(yè)主委員會制度。首先,小區(qū)業(yè)主在政府相關(guān)部門的指導(dǎo)下,依據(jù)成立業(yè)主委員會的法律規(guī)范,加快成立業(yè)主委員會。其次,通過完善業(yè)主委員會的運(yùn)行制度及加強(qiáng)對業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)培訓(xùn),提高業(yè)主委員會成員的履職能力。第三,完善小區(qū)管理規(guī)約,明確業(yè)主委員會的職權(quán),從而提高業(yè)主委員會的履職能力。

三、對業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的主要幾種抗辯理由的法律分析

1、以非物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由抗辯

(1)在前期物業(yè)服務(wù)合同中,因合同簽訂主體為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè),有些業(yè)主認(rèn)為前期物業(yè)服務(wù)合同約定的價(jià)格過高、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不明確,通常會以其并非前期物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由,不愿接受前期物業(yè)服務(wù)合同的約束,拒絕履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。對于這種抗辯理由,我們認(rèn)為,一個(gè)新小區(qū)建成后,業(yè)主大會和業(yè)主委員會可能在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)都無法成立,不可能選出合適的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂合同。如果沒有前期物業(yè)服務(wù)合同制度,最終受害的還是業(yè)主。因此,由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)先行選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理和提供服務(wù),是必需的,也是可行的。因?yàn)樵陂_發(fā)商向業(yè)主交房前,是要向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)的,所以如果物業(yè)公司不是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè),開發(fā)商還是會基于自己最大利益的考慮,使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)價(jià)相符。業(yè)主雖非前期物業(yè)服務(wù)合同形式上的當(dāng)事人,但在業(yè)主收房后就是前期物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者,已經(jīng)構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人,所以《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條明確規(guī)定“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同,對業(yè)主具有約束力?!?/section>

(2)在業(yè)主將房屋出租給他人使用的情況下,很多承租人會以其并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人為由拒不支付物業(yè)費(fèi)。

對于這種情況,應(yīng)審查業(yè)主和承租人之間對物業(yè)費(fèi)的支付義務(wù)是否有約定。①如果業(yè)主與承租人約定由業(yè)主自行支付物業(yè)費(fèi),則物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能向承租人主張;②如果業(yè)主與承租人約定由承租人支付物業(yè)費(fèi),則根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持”之規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)選擇業(yè)主、承租人或向兩者同時(shí)主張物業(yè)費(fèi);③如果業(yè)主與承租人沒有就物業(yè)費(fèi)的支付作出約定,則物業(yè)服務(wù)企業(yè)是沒有權(quán)利請求物業(yè)使用人向其支付物業(yè)費(fèi)的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該請求業(yè)主支付。當(dāng)然,業(yè)主與承租人之間的約定可以是在房屋租賃合同中約定,也可以口頭約定。

2、以建設(shè)單位未交付房屋為由抗辯

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未通知業(yè)主收房的話,業(yè)主一般無需承擔(dān)物業(yè)費(fèi),物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般也不會向業(yè)主主張。在司法實(shí)踐中,發(fā)生爭議的往往是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知業(yè)主收房后,業(yè)主拒絕收房的,業(yè)主是否有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。

對于這種抗辯理由,司法實(shí)踐中還存在爭議。一種觀點(diǎn)認(rèn)為,如果《前期物業(yè)服務(wù)合同》明確約定了從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知收房之日起開始由業(yè)主交物業(yè)費(fèi),那么應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定履行;而且根據(jù)合同相對性原則,業(yè)主不能以其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的《商品房買賣合同》中的約定對抗物業(yè)服務(wù)企業(yè);第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,只要業(yè)主沒有收房,就不應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi),不然對業(yè)主不公平。

個(gè)人認(rèn)為,關(guān)于第一種觀點(diǎn),如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知交付的房屋未達(dá)到法定或約定的交房條件,就要業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的話,可能違反公平原則;而且關(guān)于從通知收房之日起由業(yè)主交物業(yè)費(fèi)的約定也可能因侵害業(yè)主的合法權(quán)益而無效。關(guān)于第二種觀點(diǎn),無法避免目前存在的有些業(yè)主以拒收房屋來規(guī)避物業(yè)費(fèi)的情況。所以個(gè)人認(rèn)為上述兩種意見都有所不足。

個(gè)人意見:根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”之規(guī)定,認(rèn)定業(yè)主是否應(yīng)交納物業(yè)費(fèi),應(yīng)當(dāng)以房屋是否已經(jīng)交付給業(yè)主予以確定。首先,如果業(yè)主和建設(shè)單位之間達(dá)成了整改完畢后再交付的合意,則應(yīng)當(dāng)以雙方實(shí)際交付的時(shí)間作為業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的起始時(shí)間。其次,如果雙方對交付房屋的時(shí)間存在爭議,應(yīng)審查建設(shè)單位向業(yè)主交付的房屋是否已經(jīng)達(dá)到法律規(guī)定的和《商品房買賣合同》約定的交房條件。如果建設(shè)單位通知交付的房屋尚未具備《商品房買賣合同》所約定的“竣工驗(yàn)收”或“竣工驗(yàn)收備案”的條件,或者房屋的主體存在嚴(yán)重質(zhì)量問題、影響業(yè)主對該房屋的正常使用的,業(yè)主有權(quán)拒絕接收房屋并要求建設(shè)單位整改,那么該整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi),業(yè)主無須向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納,而應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接向建設(shè)單位收??;如果建設(shè)單位通知交付的房屋已經(jīng)具備《商品房買賣合同》所約定的交房條件,且并不存在影響業(yè)主正常使用的嚴(yán)重質(zhì)量問題,即使存在一些房屋質(zhì)量瑕疵,也是屬于建設(shè)單位保修責(zé)任的范疇,業(yè)主有權(quán)要求建設(shè)單位予以整改,但不得以此拒絕接收房屋。在這種情況下,一般認(rèn)定在建設(shè)單位通知業(yè)主收房的期限屆滿后,就視為業(yè)主已經(jīng)收房,業(yè)主就有義務(wù)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然,對于整改期間的物業(yè)費(fèi),業(yè)主可以向建設(shè)單位追償。

于此相類似的還有另一種情況,即業(yè)主在收房后發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題需要維修,通常會以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未予以維修為由拒不交納物業(yè)費(fèi)。我們認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是兩個(gè)獨(dú)立的民事主體,《物業(yè)服務(wù)合同》與《商品房買賣合同》也是兩個(gè)不同性質(zhì)的合同。對于房屋質(zhì)量問題,如果在保修期內(nèi),則應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù),業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi),但物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)本著為業(yè)主服務(wù)的原則,積極與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通協(xié)調(diào);如果已經(jīng)超過保修期,對于專有部分的維修,則應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān),也可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)有償維修義務(wù)。

3、以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由抗辯

在司法實(shí)踐中,一些住在較低樓層的業(yè)主通常會以其無需使用電梯為由拒絕交納電梯費(fèi)。對于這一抗辯理由,我們認(rèn)為,因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)合同實(shí)質(zhì)上的主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)和小區(qū)全體業(yè)主,物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供服務(wù)的對象也是全體業(yè)主所共有的公共部分,而不是針對單個(gè)業(yè)主的服務(wù),因此只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)合同的約定提供了相應(yīng)服務(wù),不存在違約行為,業(yè)主就不能因其自身原因未享受或無需接受相關(guān)服務(wù)為由拒不交納物業(yè)費(fèi)。但如果物業(yè)服務(wù)合同中明確約定根據(jù)樓層的高低來確定電梯費(fèi)的多少,則應(yīng)該尊重雙方當(dāng)事人的約定。

4、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由抗辯

(1)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障義務(wù)造成人身、財(cái)產(chǎn)損失為由抗辯。

安全保障服務(wù)是物業(yè)服務(wù)合同的主要服務(wù)項(xiàng)目。因此,很多業(yè)主認(rèn)為只要交了物業(yè)費(fèi),如果其人身、財(cái)產(chǎn)受到侵害,物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障服務(wù),主要是負(fù)責(zé)小區(qū)主要出入口、地下車庫等公共場所的日常監(jiān)控及巡視管理,其職責(zé)對業(yè)主而言是宏觀的、有限度的秩序管理和安全防范,不能等同于對單一業(yè)主的服務(wù),所以業(yè)主不能期望物業(yè)服務(wù)企業(yè)既當(dāng)“保姆”又當(dāng)“保鏢”。 而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全保障服務(wù)亦不可能達(dá)到公安機(jī)關(guān)治安管理的高度,即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全履行了安全保障服務(wù),也不能保證完全避免損害事件的發(fā)生。因此,如果所有損害事件的發(fā)生都要物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任的話,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說也是不公平的。

那物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)的界限在哪里,即業(yè)主在什么情況下有權(quán)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保障服務(wù)為由要求減少物業(yè)費(fèi),甚至要求物業(yè)公平賠償損失。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同予以確定,因?yàn)榘踩U戏?wù)應(yīng)該是一種行為責(zé)任,而非結(jié)果責(zé)任。也就是說,只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全履行了合同所約定的安全保障職責(zé),即使業(yè)主有損害發(fā)生,一般也無需承擔(dān)責(zé)任。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障服務(wù)應(yīng)當(dāng)因物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不同而有所區(qū)別,高檔小區(qū)所收取的物業(yè)費(fèi)高,所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的安全保障服務(wù)也應(yīng)更加嚴(yán)格。正因?yàn)槿绱耍谖飿I(yè)服務(wù)合同中明確安全保障服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),也有利于降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。比如物業(yè)服務(wù)合同明確約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障服務(wù)只是小區(qū)入口24小時(shí)執(zhí)勤、24小時(shí)監(jiān)控、一天巡邏6次;如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)做到了這些合同約定的安保措施,從監(jiān)控上也看不出明顯異常,在事故發(fā)生后也積極予以救助的話,就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行了安全保障義務(wù),業(yè)主不能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)對外來人員或車輛進(jìn)行登記為由要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

另外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)維護(hù)好監(jiān)控設(shè)備,并完善巡邏記錄、保安值勤記錄,以更好地證明自己已經(jīng)按約履行了安全保障服務(wù)。

(2)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的衛(wèi)生清潔、綠化養(yǎng)護(hù)、公用設(shè)施維護(hù)未達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為由抗辯。

這三個(gè)服務(wù)項(xiàng)目是絕大多數(shù)業(yè)主都能直觀感受到的公共服務(wù)項(xiàng)目,而且這三個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)也是在物業(yè)服務(wù)合同中最難明確的,而每個(gè)人對這些標(biāo)準(zhǔn)的理解也存在差異。是不是一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在公共物業(yè)服務(wù)履行瑕疵,是否就應(yīng)當(dāng)減免物業(yè)費(fèi)?我們認(rèn)為不妥。因?yàn)楣参飿I(yè)服務(wù)的繁雜性特點(diǎn),一味嚴(yán)格要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)不出瑕疵也不太公平。那如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否構(gòu)成違約呢?我們認(rèn)為,應(yīng)當(dāng)綜合考慮瑕疵產(chǎn)生的原因及對物業(yè)服務(wù)合同履行的影響,并根據(jù)誠實(shí)信用原則綜合確定。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)時(shí),沒有主觀上的故意,只是因技術(shù)問題,造成所提供的服務(wù)不符合合同約定,或者雖偶爾存在瑕疵,但經(jīng)業(yè)主提出后能及時(shí)予以完善,或者經(jīng)過多方努力也未使業(yè)主滿意。在此種情況下,業(yè)主不能以此拒交物業(yè)費(fèi)。如物業(yè)服務(wù)企業(yè)主觀上故意降低標(biāo)準(zhǔn)以節(jié)約成本,不履行服務(wù)職責(zé),或履行職責(zé)存在嚴(yán)重過錯(cuò),或是物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇員怠工,造成某一項(xiàng)目的履行完全達(dá)不到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約,對于業(yè)主的抗辯可視具體情況,酌情扣減物業(yè)費(fèi)。

由于衛(wèi)生怎樣算清潔、綠化和公共設(shè)施怎樣算服務(wù)好,主要還是一種主觀感受,很難在合同中予以明確,對此,可以參照相關(guān)法律、法規(guī)和政策性文件、物業(yè)服務(wù)行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)定,同時(shí)可以參考小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)作為衡量的依據(jù)。具備條件的小區(qū),可以賦予業(yè)主委員會或社區(qū)對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價(jià)權(quán),尤其是小區(qū)衛(wèi)生、綠化、共用設(shè)施的維護(hù)等大多數(shù)業(yè)主都能直觀感受到的服務(wù),因?yàn)樗麄兩钤谛^(qū)內(nèi)或周邊,對小區(qū)物業(yè)服務(wù)的情況比較了解,而且也比較客觀公正。在業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)時(shí),業(yè)主委員會依據(jù)相應(yīng)程序?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行客觀評價(jià),如果評價(jià)結(jié)果認(rèn)為符合合同約定,則應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主繳納;如果服務(wù)確實(shí)存在瑕疵,則應(yīng)督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照詳細(xì)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取與服務(wù)相對應(yīng)的物業(yè)費(fèi)。

(3)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供維修服務(wù)未達(dá)到物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為由抗辯。

【案例】:龍某是某小區(qū)的業(yè)主。一天下班回家,發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間下水管道被堵塞,部分污水已倒灌。龍某遂致電物業(yè)公司,但物業(yè)公司以維修人員不在為由,沒有及時(shí)予以處理,直到第二天八點(diǎn)才派來維修人員疏通管道,取出了導(dǎo)致下水管道被堵塞的頭發(fā)、毛巾等雜物,但此時(shí)龍某家中的部分木地板已因被污水浸泡而損壞。此后,龍某以物業(yè)公司未及時(shí)履行維修服務(wù)造成其財(cái)產(chǎn)損失為由,拒不交納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)公司經(jīng)催告無果后,訴至法院請求龍某支付物業(yè)費(fèi)。龍某則提出反訴,請求物業(yè)公司賠償其經(jīng)濟(jì)損失2000元。

根據(jù)物業(yè)公司與開發(fā)商所簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之約定,緊急維修物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在10分鐘內(nèi)達(dá)到,設(shè)備發(fā)生故障時(shí),15分鐘內(nèi)到達(dá)維修,小修在1個(gè)工作日內(nèi)修復(fù)故障,大修不超過3個(gè)工作日。

【法律分析】:根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》之約定,龍某發(fā)現(xiàn)污水回流現(xiàn)象致電物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)及時(shí)處理問題,緊急維修10分鐘內(nèi)達(dá)到,設(shè)備發(fā)生故障時(shí),15分鐘內(nèi)到達(dá)維修,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有及時(shí)采取措施,在履行物業(yè)服務(wù)職責(zé)時(shí)存在不足之處,對龍某損失的擴(kuò)大有一定的責(zé)任。因物業(yè)服務(wù)企業(yè)已按約履行了其他物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,故,法院最后判決減免龍某10%的物業(yè)費(fèi)。關(guān)于龍某的損失,因是下水管道被毛巾等雜物堵塞污水倒灌所致,而丟棄該雜物的主體不明,且物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對下水管道維修維保時(shí)難以及時(shí)發(fā)現(xiàn),讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)龍某的全部經(jīng)濟(jì)損失有失公允。對于龍某損失的具體金額,其雖未能提供有效證據(jù)予以證明,因其損失客觀存在,結(jié)合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約程度,法院酌情認(rèn)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償龍某各項(xiàng)損失合計(jì)1000元。

此外,對于司法實(shí)踐中比較常見的房屋漏水問題,很多業(yè)主認(rèn)為只要自己的房屋出現(xiàn)漏水,物業(yè)服務(wù)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)予以維修。我們認(rèn)為,對于這種情況,應(yīng)當(dāng)根據(jù)漏水原因具體分析:①如果在房屋保修期內(nèi)出現(xiàn)漏水的,業(yè)主應(yīng)當(dāng)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行維修,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)協(xié)助業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溝通;對于漏水嚴(yán)重的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取相應(yīng)的緊急措施;②保修期屆滿后出現(xiàn)的漏水,如果是因?yàn)闃I(yè)主的專有部分造成的,由業(yè)主自行維修,當(dāng)然如果物業(yè)服務(wù)合同有約定,也可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供有償?shù)木S修服務(wù);如果是公共部分造成的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù),需要使用公共維修資金的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向業(yè)主委員會或業(yè)主大會提交使用建議,并協(xié)助向有關(guān)部門申請列支;③如果房屋漏水是因?yàn)闃巧献舻脑蛩斐傻模瑒t涉及相鄰權(quán)和侵權(quán)責(zé)任的問題,物業(yè)服務(wù)公司有義務(wù)從中協(xié)調(diào);④如因物業(yè)服務(wù)企業(yè)對公用設(shè)施維護(hù)不當(dāng)導(dǎo)致房屋漏水,則由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維修義務(wù),甚至應(yīng)賠償業(yè)主的相應(yīng)損失。

四、物業(yè)服務(wù)糾紛案件中的疑難問題及裁判思路

1、利用共有部分所獲收益的歸屬問題

在司法實(shí)踐中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常將公共場地劃定車位收費(fèi)、利用電梯等公用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營性服務(wù)爭取收益等,對這部分收益的歸屬,往往會引發(fā)各方的爭議。

【案例】:謝某等三人系某小區(qū)的業(yè)主,三人的自有住房均在該小區(qū)臨街樓房的三層,彼此相鄰。臨街樓房的一、二層被某商業(yè)銀行所購,用于辦理銀行日常業(yè)務(wù)。后小區(qū)物業(yè)公司與某商業(yè)銀行簽訂外墻租賃合同,約定商業(yè)銀行在三層房屋的外墻掛上該商業(yè)銀行的招牌,每年支付租金5萬元。謝某三人知道此事后,以三層房屋的外墻系其三人所有為由,要求物業(yè)公司將租金交給謝某三人。協(xié)商無果后,謝某三人訴至法院,請求判決租金歸謝某三人所有。該小區(qū)的業(yè)主委員會知道此事后,作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人參加到了謝某三人與物業(yè)公司的訴訟中,認(rèn)為三層房屋的外墻系該樓全體業(yè)主所有,請求將租金收益判歸該樓的全體業(yè)主。

【爭議】:第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,外墻租賃合同是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與商業(yè)銀行簽訂的,也是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)對廣告牌進(jìn)行維護(hù),因此根據(jù)合同相對性原則,以及權(quán)責(zé)相統(tǒng)一原則,租金收益應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有。特別是在有些比較舊的小區(qū)中,由于物業(yè)費(fèi)的交納標(biāo)準(zhǔn)較低,物業(yè)服務(wù)企業(yè)通常會主張其利用公共部位所獲得的收益只是用于補(bǔ)貼其服務(wù)成本,故該收益應(yīng)由其享有。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,商業(yè)銀行的廣告牌利用的是謝某三人房屋的外墻面,沒有利用其他業(yè)主房屋的外墻面,如果其他業(yè)主也享有租金收益,對謝某三人不公平,故租金收益應(yīng)當(dāng)由謝某三人享有。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,首先,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定,建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分應(yīng)認(rèn)定為是共有部分。業(yè)主對共有部分享有共有的權(quán)利。所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)享有利用業(yè)主共有部分所獲得的收益。其次,外墻屬于業(yè)主共有部分,不屬于業(yè)主專有部分,因此涉案商業(yè)銀行所租賃的三層房屋外墻不能認(rèn)定為系謝某三人所有,而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定是該樓業(yè)主共有。故,本案的租金收益應(yīng)當(dāng)全部由該棟樓的所有業(yè)主共同享有。

【裁判思路】:根據(jù)法律規(guī)定,外墻應(yīng)當(dāng)屬于該棟樓所有業(yè)主的共有部分,因此利用外墻所獲收益也理應(yīng)由該棟樓所有業(yè)主享有。但是第三種觀點(diǎn)又不全面,因?yàn)槔脴I(yè)主共有部分的收益主要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營,如果不賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)部分收益權(quán),會影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)對經(jīng)營收益行為的積極性,從而影響業(yè)主利用共有部分所獲得的收益;而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會有管理、運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)等多項(xiàng)成本支出,同時(shí)還會因經(jīng)營共有部分而存在不可預(yù)知的法律風(fēng)險(xiǎn)因素,所以根據(jù)公平、誠信原則,也應(yīng)按一定比例將公共部分的收益劃歸物業(yè)服務(wù)企業(yè)所有,以彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理支出。當(dāng)然,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)向全體業(yè)主公布公共部分的收益的實(shí)際收入與支出情況,并接受業(yè)主委員會的質(zhì)詢。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)為由,停止供水、供電等行為?

很多小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的情況下,以停水停電的方法逼迫業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用,而停水停電涉及業(yè)主的日常生活,極易引發(fā)激化業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。

【案例】:成某系某小區(qū)業(yè)主。成某所住房屋樓下的業(yè)主將住宅改為經(jīng)營音樂茶室,成某認(rèn)為其生活受到較大影響,與物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次協(xié)商解決該音樂茶室產(chǎn)生的噪音影響問題未果后,未向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)。2013年9月1日開始,物業(yè)服務(wù)企業(yè)因成某欠交物業(yè)費(fèi)對其住宅采取了斷電措施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了斷電措施后,成某在外租房居住,租金每月1000元。2014年3月,物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴至法院,請求判令成某交納所欠物業(yè)費(fèi)及相應(yīng)滯納金。訴訟中,成某提起反訴,要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)賠償其因斷電所遭受的租金損失6000元。

爭議】:第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,在成某拒不支付物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取斷電的方式予以私力救濟(jì),因此無須賠償成某在外租房的租金損失。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同與供應(yīng)水、電的合同是各自獨(dú)立的合同,供應(yīng)水、電合同的相對人是自來水、電力供應(yīng)公司,因此有權(quán)利采取停止供水供電的只能是自來水、電力公司。即使是供水供電公司授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費(fèi)并可采取停止供水供電措施的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只能以此手段催交水電費(fèi),而沒有權(quán)利以此催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂有關(guān)于在業(yè)主不交納物業(yè)費(fèi)的情況下,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)停止供水供電的約定,則因該約定侵犯了供水供電公司的權(quán)利而一般無效。

【裁判思路】:同意第二種觀點(diǎn)。但需注意,在現(xiàn)實(shí)生活中存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)二次供水、電的情況,即由于小區(qū)內(nèi)的水壓、電壓不夠,物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用自備專用變壓器對水電加壓后予以供應(yīng),則此種情況下,水電費(fèi)中有部分歸物業(yè)服務(wù)企業(yè),屬于供水電成本,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取斷水電的措施催交水電費(fèi)。

3、對部分業(yè)主存在妨害物業(yè)管理的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)予以制止?如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有及時(shí)制止,是否構(gòu)成違約?

【案例】:楊某購買了某小區(qū)內(nèi)的一套一樓的花園洋房。在裝修過程中,楊某樓上的業(yè)主張某發(fā)現(xiàn)楊某在裝修房屋過程中,擅自變動(dòng)建筑主體、承重結(jié)構(gòu),并采取從室內(nèi)陸面取板挖洞的方式建成30-40平方米地下室。張某認(rèn)為楊某的上述裝修行為已經(jīng)嚴(yán)重影響了張某所居住房屋的安全,故張某告知該小區(qū)的物業(yè)公司,但物業(yè)公司以楊某的裝修行為系其自主行為,其已向相關(guān)行政部門反應(yīng)該情況,如果楊某的行為侵害了張某的權(quán)益,張某應(yīng)自行向楊某主張為由,未及時(shí)阻止楊某繼續(xù)裝修。此后,張某以物業(yè)公司未阻止楊某的違法裝修行為為由拒不交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司催要無果后訴至法院,請求張某支付物業(yè)費(fèi)。

【爭議】:第一種觀點(diǎn)認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是服務(wù)提供者,所以沒有權(quán)利就業(yè)主相關(guān)妨害物業(yè)服務(wù)秩序的行為提起訴訟,如果損害了其他業(yè)主的利益,只能由有利害關(guān)系的業(yè)主提起訴訟。這種觀點(diǎn)主要源于2003年剛頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》的時(shí)候,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)稱為“物業(yè)管理企業(yè)”,當(dāng)時(shí)很多人就意見比較大,認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受業(yè)主的聘請為業(yè)主提供服務(wù)的,卻成為了業(yè)主的管理者,所以在2007年制定《物權(quán)法》和修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》時(shí),就將“物業(yè)管理企業(yè)”更改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。因此,很多業(yè)主就認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是為小區(qū)提供公共服務(wù),并無權(quán)管理業(yè)主。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為,既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托對物業(yè)服務(wù)區(qū)域進(jìn)行秩序管理,就有義務(wù)去制止妨害物業(yè)管理的行為,不論該妨害行為的實(shí)施者是業(yè)主還是非業(yè)主;但是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的阻止行為應(yīng)僅限于向相關(guān)行政部門報(bào)告有關(guān)業(yè)主的違法情況,因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán),所以本案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)履行了自己的職責(zé),不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)去制止妨害物業(yè)管理的行為,而且物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)不應(yīng)僅限于向相關(guān)行政部門報(bào)告有關(guān)業(yè)主的違法情況,雖然物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán),但物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟途徑要求妨害行為人停止侵害。本案中物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未窮盡所有的手段去阻止楊某實(shí)施妨害行為,因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)尚未完全履行物業(yè)服務(wù),本案應(yīng)當(dāng)減免相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。

【裁判思路】:同意第三種觀點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的委托關(guān)系具有一定的特殊性,業(yè)主將維護(hù)秩序的管理權(quán)交與物業(yè)服務(wù)企業(yè),這種管理權(quán)不僅包括對公共區(qū)域的“物”管理,應(yīng)當(dāng)也包括對業(yè)主實(shí)施“人”的管理。所以,當(dāng)個(gè)別業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約,實(shí)施妨害物業(yè)服務(wù)與管理的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán),也有義務(wù)通過訴訟途徑請求該業(yè)主承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除妨害等相應(yīng)民事責(zé)任。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有及時(shí)制止妨害物業(yè)管理的行為,對于因此權(quán)益受損害的業(yè)主,有權(quán)以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)要求減免物業(yè)費(fèi),如果造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的,也有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

業(yè)主妨害正常物業(yè)服務(wù)與管理的行為主要表現(xiàn)在:在物業(yè)公共部位搭建自用設(shè)施;在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物;利用公共部位或公用設(shè)施牟取私利;違反物業(yè)服務(wù)合同或管理規(guī)約的規(guī)定裝修、裝飾房屋,損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備等。

4、業(yè)主大會的決定因未滿足《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定被撤銷后,業(yè)主委員會依據(jù)業(yè)主大會的決議與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是否有效?

根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條第二款之規(guī)定,業(yè)主大會或業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。如果業(yè)主大會作出的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定沒有經(jīng)《物權(quán)法》第七十六條所規(guī)定的相應(yīng)比例業(yè)主的同意,則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定業(yè)主大會的決定侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,業(yè)主有權(quán)請求撤銷。那么在業(yè)主大會的決議被撤銷后,業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的原決議與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》是否有效?在理論和實(shí)務(wù)界存在較大爭議。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為,業(yè)主委員會系業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu),代表業(yè)主大會進(jìn)行活動(dòng),小其代表行為的法律效果及于全體業(yè)主,業(yè)主委員會召集的業(yè)主大會決議雖因違反物權(quán)法第七十六條的規(guī)定無效,但這僅僅是業(yè)主委員會和業(yè)主大會、全體業(yè)主之間的內(nèi)部關(guān)系,對第三人物業(yè)服務(wù)企業(yè)不產(chǎn)生法律效力。因此,即使業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》的行為未經(jīng)業(yè)主大會的有效授權(quán),只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)是善意的,則根據(jù)《合同法》第五十條的規(guī)定,可以認(rèn)定《物業(yè)服務(wù)合同》有效;

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,業(yè)主委員會是小區(qū)業(yè)主的代表,小區(qū)業(yè)主委員會召集的業(yè)主大會決議因違反物權(quán)法第七十六條的規(guī)定被撤銷后,即表明業(yè)主委員會無權(quán)根據(jù)該決議履行職責(zé),因此業(yè)主委員會基于無效決議與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)合同屬無權(quán)代理,可以類推適用合同法第四十九條關(guān)于表見代理的規(guī)定認(rèn)定物業(yè)合同的效力,如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)有理由相信業(yè)主大會的決議有效、小區(qū)業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與其簽訂物業(yè)合同的,該物業(yè)合同依法有效;反之,如物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會的決議違反物權(quán)法第七十六條之規(guī)定的,該物業(yè)合同無效。
【裁判思路】:如果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的決議因未滿足《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定而被撤銷即意味著,大部分業(yè)主并不同意簽訂該《物業(yè)服務(wù)合同》。物業(yè)服務(wù)具有不同于一般民事行為的特殊性,其周期長,與廣大業(yè)主的生活密切相關(guān),服務(wù)貼近于廣大業(yè)主的日常生活,且物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等的繳納及諸多日常服務(wù)都與業(yè)主直接發(fā)生關(guān)系;同時(shí),業(yè)主大會與業(yè)主委員會之間的關(guān)系與法人或其他組織與其法定代表人、負(fù)責(zé)人的關(guān)系亦有不同,因此,在大部分業(yè)主都不同意的情況下,類推適用《合同法》第五十條的規(guī)定,認(rèn)定業(yè)主委員會構(gòu)成表見代理,其社會效果并不一定好,故應(yīng)認(rèn)定該類合同無效為宜。業(yè)主大會的決議因未滿足《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定而被撤銷后,經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主追認(rèn)物業(yè)服務(wù)合同(按物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)費(fèi)或明確表示認(rèn)可物業(yè)服務(wù)合同等)的,可考慮該物業(yè)服務(wù)合同有效。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會的決議未滿足《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定的除外。

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中院君

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