基本案情

A經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社與B公司簽訂《場(chǎng)地租賃合同》，約定A經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社將其所有的位于廣東省某地的甲土地租賃給B公司經(jīng)營(yíng)使用，B公司按季度支付租金。后A經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社訴至人民法院，以甲土地的性質(zhì)為農(nóng)民集體所有的土地，其使用權(quán)依法不得出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)為由請(qǐng)求確認(rèn)該《場(chǎng)地租賃合同》無(wú)效。B公司辯稱甲土地的性質(zhì)屬于建設(shè)用地而非農(nóng)用地，依法可以用于出租。原審法院認(rèn)為甲土地為農(nóng)村集體所有的土地，該租賃合同因違背2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。最高人民法院經(jīng)審查認(rèn)為，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》規(guī)定集體建設(shè)用地使用權(quán)可以在符合規(guī)劃的前提下流轉(zhuǎn)，故本案中《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的適用前提為甲土地為農(nóng)用地或未利用地且出租用于非農(nóng)建設(shè)，A經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社主張合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)舉證證明甲土地為不能用于租賃的農(nóng)用地或未利用地，否則其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。B公司于再審中提交了由當(dāng)?shù)貒?guó)土資源和房屋管理局在原審判決生效后出具的信訪事項(xiàng)告知函，明確表明甲土地在本案訴訟發(fā)生前已被登記為集體建設(shè)用地，該告知函屬于《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百條第一款第一項(xiàng)規(guī)定的“新的證據(jù)”，故最高人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百九十八條第二款的規(guī)定對(duì)本案提審。

法律問題

集體建設(shè)用地使用權(quán)能否出租以及舉證責(zé)任的分配。

不同觀點(diǎn)

甲說(shuō)：集體建設(shè)用地使用權(quán)不能出租。

本案處于審判監(jiān)督程序階段時(shí)應(yīng)適用當(dāng)時(shí)有效的法律。根據(jù)2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?！惫拾干嬉赞r(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)為標(biāo)的的租賃合同因違反效力性的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

乙說(shuō)：集體建設(shè)用地使用權(quán)在一定條件下可以出租。

2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條雖然原則上規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是參照國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》第二條第十項(xiàng)最后一句“……在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”的規(guī)定，后者是針對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)細(xì)化的規(guī)范，廣東省政府根據(jù)該決定，并結(jié)合本省實(shí)際情況制定的《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》，有權(quán)規(guī)定集體建設(shè)用地在符合規(guī)劃的前提下可以依法流轉(zhuǎn)。因此，本案應(yīng)當(dāng)適用《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，承認(rèn)案涉租賃合同的效力。

法官會(huì)議意見

采乙說(shuō)