當(dāng)上海中環(huán)內(nèi)一手供應(yīng)開始激增...

wlzrs0 2022-11-16 發(fā)布于上海

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之前我們?cè)谖恼轮芯鸵呀?jīng)做過一個(gè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海今年土地開始放量

但是一直以來，我們看到新房供應(yīng)都在往外走，50%都集中在外環(huán)以外的五大新城

中環(huán)以內(nèi)的供應(yīng)極度失衡和倒掛夸張

所以會(huì)出現(xiàn)很多人去搶中環(huán)內(nèi)的房子，核心地段的新房倒掛率是最高的

但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，高積分也刷掉了一部分打新客戶

尤其是2000萬的品質(zhì)豪宅，這一類次新二手在市場(chǎng)上一度還走出了獨(dú)立行情

但現(xiàn)在這樣的失衡，可能會(huì)伴隨著最近第七批次的入市有所扭轉(zhuǎn)

因?yàn)?，這是今年上海中環(huán)內(nèi)樓盤供應(yīng)最多、價(jià)格最高的一次

沒想到的是，現(xiàn)在上海連中環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量都開始井噴了

相信大家也有關(guān)注到，最近上海第七批次新盤名單已經(jīng)出來了

這一次有一個(gè)很大的變化，中環(huán)內(nèi)的新房供應(yīng)量大幅提升

對(duì)比一下2022年第一至七批次中環(huán)內(nèi)新盤數(shù)量，會(huì)發(fā)現(xiàn)第七批次中環(huán)內(nèi)供應(yīng)的新盤最多，已經(jīng)刷新了今年各批次最高紀(jì)錄

一共12個(gè)樓盤，這個(gè)數(shù)字幾乎是第四、五、六這3個(gè)批次加起來總的供應(yīng)量了

占今年中環(huán)內(nèi)新房供應(yīng)總量的27%，等于說上海中環(huán)內(nèi)今年超過四分之一的項(xiàng)目來自本次供應(yīng)

截至11月，上?？偣灿衅吲涡卤P集中供應(yīng)，中環(huán)內(nèi)總計(jì)44個(gè)樓盤

如果把2021年、2022年中環(huán)內(nèi)各批次的新房供應(yīng)放在一起對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律

每到年底特別是最后一兩個(gè)批次，中環(huán)內(nèi)一手房市場(chǎng)上就會(huì)放出比較多的樓盤，也是一年中供應(yīng)最多的一次

中環(huán)內(nèi)供應(yīng)上，去年第六批次就有13個(gè)，今年第七批次也有12個(gè)。這也說明年底是優(yōu)質(zhì)新房釋放最多的時(shí)候

至于每年有多少次集中供應(yīng)并不是一定的，去年有6個(gè)批次，而今年到目前為止有7個(gè)批次

不過總量上這兩年中環(huán)內(nèi)的樓盤基本上都保持在40個(gè)左右，沒有太大變化，今年只多了一個(gè)

之前做過2022年上海的土地供應(yīng)地圖，把范圍放至中環(huán)內(nèi)，發(fā)現(xiàn)今年中環(huán)內(nèi)的土地也有13幅

從地段來看土地資源比較優(yōu)質(zhì)的有徐匯斜土路、靜安不夜城、西藏北路、普陀武寧以及浦東北蔡等板塊

包括稀缺地段的徐匯濱江板塊內(nèi)的龍華也出現(xiàn)了新增供應(yīng)

比較意外的是新房市場(chǎng)比想象中要熱，不僅供應(yīng)量在大幅增加，樓盤價(jià)格較之前也有明顯上漲

10w/㎡以上的樓盤數(shù)量，比想象中要多很多

也是基于第七批次新盤名單，我發(fā)現(xiàn)高價(jià)樓盤非常多，數(shù)一下均價(jià)10w/㎡以上高價(jià)盤有12個(gè)

其中中環(huán)內(nèi)占了10個(gè)，2個(gè)在中外環(huán)

再把前幾批次的數(shù)據(jù)拉出來，很明顯這一次相比較之前有很大提升

第四、五、六批次每次也只有三四個(gè)

從區(qū)位來看，有4盤位于內(nèi)環(huán)內(nèi)、6盤位于內(nèi)中環(huán)，具體分布情況如下

里面供應(yīng)最多的一個(gè)就是普陀，幾乎占了半壁江山，這一批次有4個(gè)價(jià)格在10w/㎡以上的樓盤

除了曹楊板塊的新俞里，真如板塊的品尊國(guó)際公寓，光新板塊的大華峯薈，這3個(gè)盤均位于中環(huán)線內(nèi)，還有一個(gè)內(nèi)環(huán)武寧板塊的招商蘇河璽

部分樓盤的價(jià)格也開始變高了，最高價(jià)格14.5w/㎡，刷新本次房?jī)r(jià)天花板的有三個(gè)項(xiàng)目

1、海泰北外灘14.5w/㎡

位于虹口內(nèi)環(huán)北外灘板塊，項(xiàng)目計(jì)劃打造170米的浦西住宅第一高樓，為第七批重點(diǎn)項(xiàng)目之一

也是內(nèi)環(huán)少有的大戶型疊墅產(chǎn)品，只有108套，總價(jià)段在5000w-9000w之間，主要面向少量頂豪購房群體，北外灘的項(xiàng)目可以拿到 14 w/㎡，這個(gè)價(jià)格是比較少見的

2、浦東浦開江南里14.5w/㎡

位于浦東金橋板塊，屬于東郊別墅區(qū)，緊鄰東郊花園與湯臣高爾夫別墅，是市場(chǎng)上稀缺的低密度聯(lián)排別墅產(chǎn)品

畢竟浦東很久沒有新房別墅項(xiàng)目了，改善級(jí)產(chǎn)品入手門檻會(huì)比較高。不過別墅產(chǎn)品價(jià)格走獨(dú)立行情，不具備參考性

3、鴻印里14.2w/㎡

位于靜安內(nèi)環(huán)內(nèi)南京西路板塊一個(gè)市中心舊改地塊，也是市場(chǎng)上備受關(guān)注的網(wǎng)紅豪宅盤之一

這個(gè)地段依然存在比較明顯的倒掛現(xiàn)象，周邊中凱城市之光二手房最高賣到了17w/㎡，倒掛率20%

出人意料的是，除了中環(huán)內(nèi)，在中外環(huán)也出現(xiàn)了兩個(gè)10w/㎡高價(jià)盤

一個(gè)是浦東中企云萃森林10.5w/㎡，另一個(gè)就是楊浦新江灣城板塊的沁風(fēng)雅苑12w/㎡

除此之外，還有少部分加推項(xiàng)目沒有漲價(jià)

整體來看，在上海整個(gè)一手房市場(chǎng)核心區(qū)里比較貴的房源，不管是供應(yīng)量還是價(jià)格都在往上走

本質(zhì)上也是在給市場(chǎng)上放一個(gè)信號(hào)，未來一手房售價(jià)是有空間的

這個(gè)現(xiàn)象背后，可能跟今年的土地市場(chǎng)有關(guān)

之前我們就比較關(guān)注上海的土拍市場(chǎng)，前幾批次的土地市場(chǎng)還是比較冷的

有兩個(gè)比較明顯的信號(hào)

第一個(gè)就是今年上海土拍多是底價(jià)成交，比如第三批次雖然27塊地全部成交，但是其中23塊0溢價(jià)率，占比85%

低價(jià)成交說明土地市場(chǎng)呈現(xiàn)一定的降溫跡象，從房企參拍的積極性來看，房企拿地的熱情并不高

第二個(gè)就是最近一次的第四批次土拍，上海只拿出了6塊地

而前幾次基本都有三四十幅，對(duì)比來看6塊顯然太少了

這背后的原因，可能跟拿地的開發(fā)商變少了，對(duì)土地市場(chǎng)的積極性并不高有關(guān)

減少土地供應(yīng)也是一個(gè)相對(duì)安全的選擇，年底開發(fā)商該拿地的也都拿了

為什么會(huì)變少

第一個(gè)，開發(fā)商沒有那么多資金拿地

第二個(gè)，對(duì)于開發(fā)商來說，當(dāng)利潤(rùn)空間被限制的比較低時(shí)，開發(fā)商拿地的積極性也會(huì)比較低

這也是前幾批次土拍多以底價(jià)拿地的原因

第七批次新房預(yù)售證價(jià)格有所提高，代表著未來一手房售價(jià)是有空間的

這是一個(gè)希望更多開發(fā)商去拿地的決策行為，本質(zhì)上也是為了給市場(chǎng)信心

這背后說明一件事，賣地的量還是相對(duì)穩(wěn)定的，雖然這一次只有6塊，但是今年已經(jīng)出讓了109塊，可能明年賣地依然會(huì)保持比較高的一個(gè)供應(yīng)量

換句話來說，近兩年上海一手房的供應(yīng)量可能會(huì)一直保持在一個(gè)比較高維度的水平

今年的土地市場(chǎng)也決定著明后兩年的一手房供應(yīng)

中環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量突然的激增，意味著什么

首先，未來一手房市場(chǎng)上優(yōu)質(zhì)的高端樓盤不會(huì)少，購房者也會(huì)有更多的選擇

之前我們也有關(guān)注到中環(huán)內(nèi)的新房熱度一直很高，出現(xiàn)不少高積分樓盤，東方悅瀾積分最高達(dá)到了96.9分，其它盤80分、70分的比比皆是

市場(chǎng)上也涌入了越來越多的打新客戶，但是那些熱門盤供應(yīng)都很少，即便是高積分選手也很難搶到

年底突然間釋放出這么多的供應(yīng)，其實(shí)對(duì)于高端盤購房者來說是一件好事，或許在相同預(yù)算下，不觸發(fā)積分，以及積分下降會(huì)是大概率事件

其次，伴隨著這次幾個(gè)內(nèi)環(huán)新盤的價(jià)格沖破天花板，周邊次新和一手的價(jià)差會(huì)逐漸減少

本質(zhì)上這對(duì)二手房市場(chǎng)也會(huì)帶來巨大影響

一手房性價(jià)比更高，它代表著品質(zhì)更高，以及相對(duì)比較低的首付，除非積分不夠，買不到一手房，才去買二手房

今年我們發(fā)現(xiàn)一個(gè)很大的趨勢(shì)，上海一手成交比例正在無限趨近于二手

當(dāng)供應(yīng)量比較大之后，積分肯定是下降，且很多買二手房的人，會(huì)去買一手房了

所以很多客戶寧愿等一等也要打新，這也是今年上海二手房市場(chǎng)比較低迷的一個(gè)很重要的因素

這次一手房中環(huán)內(nèi)10w /㎡高價(jià)盤供應(yīng)增加，也會(huì)進(jìn)一步影響二手房高端盤的成交

一手房?jī)r(jià)格上去之后，二手房的價(jià)格就會(huì)下來，如果未來一手房持續(xù)大量供應(yīng)，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)二手的價(jià)格回落是大概率會(huì)發(fā)生的

但總的來說

第七批次里核心地段的優(yōu)質(zhì)房源在大量釋放，對(duì)于1000-2000萬預(yù)算的購房者來說也是一個(gè)機(jī)會(huì)，特別是改善置換客戶

如果各位有換房的打算，也可以提早做準(zhǔn)備，把這件事提上日程去規(guī)劃

因?yàn)檫@樣的供應(yīng)井噴，最大利好的就是現(xiàn)在正在籌備要買新房的各位

以上為正文，來自微笑向暖

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來自： wlzrs0 > 《盧梭房地產(chǎn)》

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