所謂樓市的健康度，就是看看一手房的供求關(guān)系是不是穩(wěn)定合理、二手房的流動(dòng)性是不是大。如果一手房供應(yīng)和需求能匹配，一手房轉(zhuǎn)換為二手房的時(shí)候也可以大部分作為自用而沉淀下來，那這個(gè)城市的樓市是非常健康的；反之，如果一手供大于求，二手投資投機(jī)房源大量拋出，樓市的壓力就非常大。

嗯，最新自己搗鼓的結(jié)果，分享下，看看有沒有啟發(fā)。

一、判斷一個(gè)城市正常成交量

本文所謂正常成交量，就是指刨除因?yàn)檎叩确鞘袌鲆蛩貙?dǎo)致的投機(jī)的量，正常情況下大概能有多少。投機(jī)意味著短炒，投機(jī)的量會(huì)在未來一個(gè)比較短的時(shí)間內(nèi)就轉(zhuǎn)化為二手的供應(yīng)量跑出來，是一個(gè)對樓市結(jié)構(gòu)有破壞性的量。

我做的指標(biāo)，就是把2010年至2019年10年間的商品住宅成交數(shù)據(jù)做個(gè)處理，去掉最高值（往往是非理性看多的2016年）、去掉最低值（往往也是非理性看空的2011年），然后平均一下，大致就是某城市的正常年均成交量。

用中指的數(shù)據(jù)，把7個(gè)城市對比著做了個(gè)表格，大家可以看看，單位萬平。

當(dāng)然平衡數(shù)這個(gè)指標(biāo)中也會(huì)包含投機(jī)，但我們也沒法分得那么細(xì)，正常年份也一定會(huì)有投資和投機(jī)的一定比例，但是年成交額高于平衡數(shù)的部分，可以考慮為“過度”，大概率是有可能會(huì)短拋的。

每年的成交量減去平衡數(shù)，大致是這么一個(gè)狀態(tài)，單位萬平：

可以看到前幾年負(fù)的比較多，后幾年正的比較多。

強(qiáng)行解釋下吧，一是前幾年很多地方還有很多小產(chǎn)權(quán)房的存在，很多需求被小產(chǎn)權(quán)房給分流了，二是人口也在增加，很多二線城市近十年人口流入數(shù)量還是非常龐大，平衡數(shù)理論上是不斷抬高的，我為了介紹方法只是做了簡單平均。

當(dāng)然，不考慮人口增長新增需求的情況下，根據(jù)平衡數(shù)來看，濟(jì)南、杭州、南京，最近在縮量，成交低于平均需求，武漢、鄭州、天津、青島最近有增量，成交高于平均需求。

二、對于人口增長的修正

人口的增長會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增加，這是對上一節(jié)平衡數(shù)的修正，7個(gè)城市的近幾年常住人口增加如下所示，單位為萬人，數(shù)據(jù)來自統(tǒng)計(jì)公報(bào)，所以有些有缺失：

這個(gè)表會(huì)發(fā)現(xiàn)，人口和市場還是有相關(guān)性的。

正常情況下，新增人口對房產(chǎn)的需求會(huì)更大一點(diǎn)。

這里假設(shè)一個(gè)指標(biāo)，就是根據(jù)房產(chǎn)成交量和常住人口的比例，一般來說常住人口每年每人增加1-2個(gè)平方米（根據(jù)各地統(tǒng)計(jì)公報(bào)估測）。參考之下，新增人口按照3個(gè)平方米來額外扣除。

以上是新增人口對供應(yīng)量的去化修正，一個(gè)新增人口對應(yīng)3個(gè)平方，就意味著33個(gè)新增人口對應(yīng)新增去化一套房（100平），其實(shí)還是合理的。

就是說這些城市，每年能有表格所示的新房面積沉淀為新增人口的自用面積，失去了流動(dòng)性。

三、投機(jī)指標(biāo)（二手）

投機(jī)指標(biāo)，就是各年的成交量減去平衡數(shù)減去人口增量修正，得到如下數(shù)據(jù)，單位（萬平）：

這個(gè)指標(biāo)反映的是二手房投機(jī)的狀態(tài)，就是2015-2019年的成交累積之下，扣除人口新增的因素，有多少量的性質(zhì)是投機(jī)的，可能會(huì)在日后參與房產(chǎn)的整體供應(yīng)的。

當(dāng)然這個(gè)指標(biāo)中武漢和天津看起來偏大，主要是因?yàn)槿杏蚪y(tǒng)計(jì)，像鄭州看起來小，但是投機(jī)的主要地點(diǎn)新鄭、滎陽、中牟限于數(shù)據(jù)原因都沒有統(tǒng)計(jì)進(jìn)來，實(shí)際的量其實(shí)不小。

四、整體供應(yīng)

進(jìn)一步再討論下，就是上面討論的投機(jī)指標(biāo)是二手?jǐn)?shù)據(jù)，還有一手?jǐn)?shù)據(jù)呢。

一手的話，考慮2016-2019年的住宅供應(yīng)量減去2017-2019年的去化量，近似一下，差不多就是后續(xù)的一手潛在存量，畢竟2016年的去化大年和普遍高周轉(zhuǎn)策略下，基本上歷史庫存也去的七七八八了。

整體來看，還是蠻貼合實(shí)際情況的，不過算出來天津的壓力指標(biāo)相對不高，主要是因?yàn)槌Ｗ∪丝诙喟伞?/p>

文畢，拋磚引玉拋磚引玉

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