本文專(zhuān)門(mén)寫(xiě)給想在青島買(mǎi)房子的外地人，或者在青島住了不久的外地人。

這部分朋友對(duì)青島的城市空間結(jié)構(gòu)不熟悉，曾經(jīng)問(wèn)過(guò)我很多次重復(fù)的問(wèn)題，所以這次統(tǒng)一做一個(gè)分析。

我國(guó)大部分的城市都位于平原地帶，城市發(fā)展往往采取攤大餅的方式，距離城市中心越近的房子價(jià)格越高。

這一點(diǎn)，在青島有些地方不太合適，上述這些朋友有疑問(wèn)的地方也正是在此。

01 城陽(yáng)南

已經(jīng)有不止一人指著下圖中的區(qū)域?qū)ξ艺f(shuō)，這塊地方更加靠近青島市區(qū)，是不是值得買(mǎi)：

這一塊地方位于城陽(yáng)南部，臨近李滄區(qū)，在地理上確實(shí)更加靠近青島市區(qū)。

這一區(qū)域西邊屬于流亭街道，東邊屬于夏莊街道，新房?jī)r(jià)格在1.4-1.7萬(wàn)之間，明顯低于更靠北的城陽(yáng)街道。要知道，城陽(yáng)街道的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)在2萬(wàn)左右。

更靠近市區(qū)的流亭街道、夏莊街道房?jī)r(jià)卻低于更靠北的城陽(yáng)街道，這看似不合理，其實(shí)細(xì)分析是有其合理之處的。

本地人不會(huì)那么傻，放著“位置好”、價(jià)格低的房子不買(mǎi)，卻去買(mǎi)位置“更偏”的城陽(yáng)街道。

我們細(xì)數(shù)青島市區(qū)的擴(kuò)張過(guò)程會(huì)發(fā)現(xiàn)，市北區(qū)政府在市北區(qū)的最南邊，與市南區(qū)只有一路之隔；李滄區(qū)政府在李滄區(qū)的最南邊，與市北區(qū)、嶗山區(qū)只有1.5公里的距離。

到了城陽(yáng)區(qū)，則把區(qū)政府放在了臨近即墨區(qū)的城陽(yáng)街道：

這雖然與歷史傳承和流亭機(jī)場(chǎng)的原因有關(guān)，但也不能完全解釋過(guò)去。

其實(shí)，市北、李滄把區(qū)政府放在南邊，除了離權(quán)力中心更近點(diǎn)，更多地還是想借力發(fā)達(dá)區(qū)域。

可李滄區(qū)本就是市內(nèi)發(fā)展最落后的一個(gè)區(qū)，西邊的樓山后都是大工廠，東邊的十梅庵遍地小廠房、城中村，對(duì)于城陽(yáng)的發(fā)展實(shí)在沒(méi)有多少帶動(dòng)作用。

城陽(yáng)把區(qū)政府放在了城陽(yáng)街道，區(qū)中心自然就在城陽(yáng)街道。

長(zhǎng)期以來(lái)，流亭街道、夏莊街道和李滄北部一起組成了青島市區(qū)面積龐大的“破落地區(qū)”，工廠、平房和雜亂的環(huán)境是其典型特征。

所以這一區(qū)域房?jī)r(jià)低于城陽(yáng)街道是一個(gè)正常現(xiàn)象，高了反而不正常。

那么這一區(qū)域未來(lái)的前景如何？房?jī)r(jià)最終能否超過(guò)城陽(yáng)街道？

這還是要取決于區(qū)域發(fā)展的成果。

不過(guò)，隨著流亭機(jī)場(chǎng)的搬遷，再加上樓山后、流亭街道進(jìn)入青島的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，這一塊地方未來(lái)的發(fā)展前景還是值得看好的。

西邊的流亭、樓山后會(huì)是產(chǎn)業(yè)+住宅區(qū)，東邊的夏莊、十梅庵會(huì)是居住區(qū)，未來(lái)發(fā)展成熟并與南邊的李村、滄口和北邊的城陽(yáng)街道連起來(lái)后，這一區(qū)域?qū)⒊蔀榍鄭u樓市的新貴。

但這需要很長(zhǎng)時(shí)間。

不過(guò)，和郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)相比，這一近郊區(qū)起碼距離市區(qū)更近，未來(lái)也更加值得期盼。

02 后海

青島是一個(gè)海濱城市，海景房自然是最貴的存在。

但青島市區(qū)有一大片區(qū)域臨海，房?jī)r(jià)卻漲不上去，讓外地人很是奇怪：

市南、市北、李滄、城陽(yáng)西邊臨近膠州灣的區(qū)域房?jī)r(jià)都比不上東邊，市南還好說(shuō)，畢竟東邊也有海，市北、李滄、城陽(yáng)東邊沒(méi)有海，為什么房?jī)r(jià)還要比西邊的“海景房”要貴？

這其實(shí)還是要從青島城市擴(kuò)張的歷史說(shuō)起。

青島城市的發(fā)源地在膠州灣，膠州灣沿岸的團(tuán)島、西鎮(zhèn)、大小港、湖島、四方、滄口、樓山后等區(qū)域已經(jīng)發(fā)展了近百年。

這些區(qū)域已經(jīng)有城市模樣的時(shí)候，東部的辛家莊、麥島、浮山后、新都心、東李等地方還是農(nóng)村，這一現(xiàn)狀甚至持續(xù)到2000年前后。

對(duì)于區(qū)域發(fā)展來(lái)說(shuō)，歷來(lái)是拆遷容易，改造難。

東邊的村子拆遷后變成了路寬、樓新、景美的新地方，西邊的老房子、老工廠改造、拆遷卻很緩慢，很多還是改造一部分，保留一部分，以至于發(fā)展到現(xiàn)在環(huán)境嘈雜、臟亂差的既視感，自然討不了買(mǎi)房者的喜，房?jī)r(jià)怎么能漲得過(guò)東邊。

另一方面，西邊的這些區(qū)域雖然臨海，可這邊是傳統(tǒng)的后海，沒(méi)有礁石也沒(méi)有景點(diǎn)，更兼之冬天風(fēng)大，還有環(huán)灣路、鐵路橫亙南北，這就造成了“有海無(wú)景”的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

于是，東邊的浮山后賣(mài)到3.5萬(wàn)，西邊的老四方只能賣(mài)到2萬(wàn)；東邊的東李賣(mài)到2.5萬(wàn)，西邊的滄口甚至賣(mài)不到2萬(wàn)。

這一價(jià)格差已經(jīng)存在了很多年，未來(lái)還將維持很多年。但這并不意味著西邊的房子不能買(mǎi)。

東邊適合改善，西邊適合剛需，這是我的經(jīng)驗(yàn)，也是實(shí)際情況。

03 老黃島

黃島有一塊讓外地人迷惑的地方，這就是老黃島。

這所以說(shuō)是老黃島，是因?yàn)檫@里是黃島區(qū)最先發(fā)展起來(lái)的地方。

膠州灣隧道通車(chē)之前，黃島輪渡的起點(diǎn)就在這個(gè)地方，那時(shí)候這里就是黃島對(duì)接青島市區(qū)的窗口。

青島因港而生、因港而興，而青島港黃島港區(qū)也在這個(gè)地方。

黃島的城市輪廓最先在這里成形，黃島的叫法最先在這里開(kāi)始，所以黃島中心南遷后，這里就獲得了一個(gè)名字：老黃島。

這個(gè)地方發(fā)展早、臨海，房?jī)r(jià)是不是很高呢？

答案相反，這里的房?jī)r(jià)在1萬(wàn)左右，不但遠(yuǎn)低于黃島南部薛家島、金沙灘、唐島灣，低于膠南的靈山灣，甚至要低于距離青島市區(qū)35公里的膠南市區(qū)。

這讓很多外地人不理解。

青島正在修建膠州灣第二隧道，黃島端出口即在老黃島；青島未來(lái)的地鐵2號(hào)線黃島端出口也在這里。

隧道+地鐵，這不就是黃島南部發(fā)展起來(lái)的基礎(chǔ)條件嗎？同樣條件，老黃島不行嗎？

其實(shí)，老黃島的問(wèn)題，還是發(fā)展太早了，積重難返，身上背得東西太多了。

當(dāng)年，黃島南部是從一張白紙繪制起來(lái)的；而老黃島已經(jīng)有成片的多層老房子、平房、小廠房，還有青島港和繁忙的大貨車(chē)，這些都不容易搬，也很難改造。

更嚴(yán)重的是，這里是青島的石化重地，幾個(gè)著名的石化企業(yè)都在這里，我們從衛(wèi)星地圖上成片的罐區(qū)就能一目了然：

從上圖可看出，這一片地方北邊是石化企業(yè)，南邊是大片的集裝箱，中間狹窄的地方為老房子、平房、小廠房，這怎么改造發(fā)展？

在歷史上，青島發(fā)生的幾個(gè)大事故都在這里：

1989年黃島油庫(kù)發(fā)生特大火災(zāi)爆炸事故，造成19人死亡，100多人受傷。

2013年中石化黃濰輸油管線一輸油管道在舟山島路與劉公島路附近發(fā)生泄漏爆炸，造成35人死亡、166人受傷。

后面這起事故甚至改變了我國(guó)對(duì)待石化企業(yè)安全生產(chǎn)的態(tài)度，更是衍生出不少專(zhuān)門(mén)的規(guī)章制度，可謂在我國(guó)影響深遠(yuǎn)。

所以，這里的石化企業(yè)和港口不搬遷，其樓市就不會(huì)發(fā)展起來(lái)。

04 張村

很多人也對(duì)張村區(qū)域很迷惑：

這個(gè)地方屬于嶗山區(qū)，因?yàn)閸魃絽^(qū)有貴族基因，很多買(mǎi)房者就對(duì)這里高看一眼。

這里的房?jī)r(jià)和北邊的東李相當(dāng)，甚至更低，吸引著不少的買(mǎi)房者。

房?jī)r(jià)低自然有低的原因，天上不會(huì)掉餡餅，只會(huì)掉陷阱。

從上圖我們就可以看出，這一區(qū)域南邊是大片的城中村，北邊是成片的廠房，實(shí)際環(huán)境十分惡劣。

所以，這里雖然屬于嶗山區(qū)，但房?jī)r(jià)甚至比不過(guò)東李。

對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，我的建議是剛需可以買(mǎi)這里，追求高端改善的還需止步，因?yàn)檫@里目前就一個(gè)樓盤(pán)，其品質(zhì)實(shí)在是一般。

這一片是嶗山區(qū)城市更新的頭號(hào)重地，計(jì)劃未來(lái)三年拆遷完畢。這個(gè)地方一旦改造完畢，未來(lái)的房?jī)r(jià)超過(guò)東李不成問(wèn)題。

除以上四處外，青島其他地方基本遵循著離市區(qū)越遠(yuǎn)房?jī)r(jià)越低的規(guī)律，就不一一分析了。