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“這個房子我不賣了！”在看到貼在村口的拆遷公告后，追悔莫及的陳先生趕緊打電話給中介要求取消房屋買賣。然而，中介卻表示無法取消，具體是怎么回事呢？ 原來，2021年5月21日，陳先生與劉女士簽訂了房屋買賣合同，約定將陳先生名下的一套房屋以200萬元的價格出售給劉女士，劉女士全款支付200萬元給陳先生后，雙方當(dāng)日即共同向不動產(chǎn)登記中心申請辦理過戶。  然而到了第二天早上，陳先生準(zhǔn)備交房時，在村口的信息公告欄中居然張貼了一張政府的征收公告，陳先生所在的村被納入了征收范圍內(nèi)。據(jù)他自己粗略計算了一下，按照公告提出的征收安置補(bǔ)償方案，他可以安置一套90平方以上的房子，而按照平均房價，市場價值在300萬以上，這樣算下來，他可能遭受的損失在100萬以上。 無法接受的陳先生于是要求取消交易，然而劉女士卻并不同意，于是陳先生一紙訴狀將劉女士告上了法院，要求以合同簽訂后發(fā)生“情勢變更”造成合同“顯失公平”為由解除買賣合同。那么法官在審理時會支持陳先生的訴求嗎？  我們來看法官審理的過程： 法官考察了合同簽訂是否系雙方真實意思表示：法官查明了，關(guān)于房屋的價格、交易方式、過戶時間等條款都是雙方同意且簽字認(rèn)可的，且付完款后當(dāng)天過戶也是陳先生本人主動提出的，并非劉女士和中介的要求，由此可見，陳先生本人的交易意愿真實有效。 其次，法官考察了雙方的合同是否存在因“顯示公平”而導(dǎo)致需要“情勢變更”：根據(jù)《民法典》，所謂情勢變更，是指合同有效成立后，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因（當(dāng)事人不可預(yù)見的事情的發(fā)生），致使合同的基礎(chǔ)動搖或喪失，若繼續(xù)維持合同原有效力顯失公平或者不能實現(xiàn)合同目的，應(yīng)允許變更合同內(nèi)容或者解除合同。  法官在實地了解當(dāng)?shù)胤績r以及拆遷情況，發(fā)現(xiàn)該村已經(jīng)有較長時間流傳即將動拆遷的消息，甚至連村口的保安都知曉，而作為產(chǎn)權(quán)人的業(yè)主陳先生卻主張自己“不知道要動遷，知道就不會賣”的辯解可信度較低，因此房屋即將動拆遷的信息不屬于“不可預(yù)見”的事情。 另外，陳先生在多個中介掛牌的價格與同期掛牌價格相差不多，且最終成交價格也未顯著低于該小區(qū)的正常價格，因此法官認(rèn)為，該價格已經(jīng)包含了房屋即將被動遷的利好因素的兌現(xiàn)，所以不存在“顯示公平”，因此也無需“情勢變更”。  最后，法官從合同的履行情況來分析：該合同雙方的義務(wù)已經(jīng)履行完畢（劉女士全額支付了房款，陳先生配合完成了過戶登記），因此，陳先生在無法定解除條件或合同約定解除條件的情況下，要求解除合同于法無據(jù)，有違誠實信用原則，法院不予以支持。 芝士獨角獸手記：本案提醒我們，在出售購買房屋時，一定要“做足功課”，充分調(diào)研了解房屋所在轄區(qū)的預(yù)期利好/利空信息，并在談交易價格時，將相關(guān)因素充分反映在交易價格中，如果合同一旦簽訂，再以預(yù)期利好/利空為由主張變更或者解除合同，很難得到法院支持。 - END - |
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