 以前我們團(tuán)隊(duì)做過(guò)這樣一件事 根據(jù)2021年上海各板塊一二手房倒掛情況，計(jì)算出了上海各個(gè)環(huán)線的平均倒掛率
意料之中，中內(nèi)環(huán)的倒掛率是最高的 今天我們接著做了另一件事，將視角稍微微觀一點(diǎn)，統(tǒng)計(jì)了中內(nèi)環(huán)各熱門(mén)板塊的倒掛率，然后我發(fā)現(xiàn)了其中最高有一二手倒掛率超100%的地方 今天我們就來(lái)看看現(xiàn)在上海的頂級(jí)倒掛板塊，到底是哪些 01 倒掛率第一，是黃浦新天地 首先，我們來(lái)看一個(gè)數(shù)字，112.1% 這是唯一一個(gè)周邊次新房?jī)r(jià)格比新房開(kāi)盤(pán)價(jià)高出1倍的倒掛比率，真正的天花板一樣的存在
位于新天地的翠湖天地項(xiàng)目，切實(shí)實(shí)現(xiàn)了價(jià)格的飛漲，且據(jù)該樓盤(pán)的中介人員指出，即使到了35萬(wàn)/平的超高價(jià)，一旦放出房源，仍會(huì)立馬被一搶而空 所以，為什么都在拼命買(mǎi)翠湖天地 其實(shí)不難理解，在上海選取2000萬(wàn)以上總價(jià)的豪宅時(shí)，翠湖天地其實(shí)是潛意識(shí)里比較理性的選擇 地段上，提到上海浦東最貴的地方，大家首先想到的是陸家嘴，“湯臣一品”就在這里 但對(duì)于真正的老上海人來(lái)說(shuō)，新天地才是他們心中的圣地 而作為新天地代表性住宅的翠湖天地，前五期包括接下來(lái)的六期，全都是舊改以后的重新造房，能夠承擔(dān)如此長(zhǎng)周期開(kāi)發(fā)的瑞安，正在賦予區(qū)域和城市更多的意義，對(duì)于這片土地，是帶著情懷的 這不單是樓盤(pán)的搭建，更是在造城 換句話說(shuō)，新建筑的誕生并非都是以拆掉歷史作為代價(jià)，反而因?yàn)樗麄兊某霈F(xiàn)，成熟的土地正在歷久彌新 當(dāng)然，令人充滿懷舊之意的除了新天地，還有董家渡，它們都是存在于老上海骨子里的靈魂之地  董家渡的新盤(pán)不多，大多是老盤(pán)加推，如綠城黃浦灣、融創(chuàng)壹號(hào)院等，相比去年以14.3萬(wàn)/平開(kāi)盤(pán)的綠地海珀外灘，如今周邊次新房的成交價(jià)已去到22萬(wàn)/平，倒掛率53.8% 新天地和董家渡，黃浦的更迭與堅(jiān)守，賦予了一代又一代人新的歸屬感 02 倒掛率80.6%，陸家嘴的價(jià)格依然堅(jiān)挺
2005年6月，新鴻基地產(chǎn)以31.85億元的價(jià)格，摘得濰坊新村地塊，20178元/平的樓面價(jià)刷新了當(dāng)時(shí)滬上單宗地塊交易的最高總價(jià) 2015年濱江凱旋門(mén)一期開(kāi)盤(pán)即售罄，到了2020年，二期均價(jià)13.8萬(wàn)元/平，一經(jīng)銷(xiāo)售短時(shí)間內(nèi)清盤(pán)，那時(shí)濱江凱旋門(mén)的倒掛率僅為9% 如今距離二期銷(xiāo)售不過(guò)兩年的時(shí)間，倒掛率已高達(dá)80.6%
項(xiàng)目實(shí)景圖（來(lái)源：網(wǎng)絡(luò)） 還有一個(gè)現(xiàn)象，是我統(tǒng)計(jì)陸家嘴這種核心地區(qū)時(shí)真切感受到的 上海中環(huán)內(nèi)可能快沒(méi)有新房了
不僅新房稀缺，連帶我在尋找次新房時(shí)，除了該新房小區(qū)前期推出的樓盤(pán)外，再無(wú)其他 但大家都知道，稀缺的地方只會(huì)更稀缺 況且，還有年輕的客群正在源源不斷地導(dǎo)入 伴隨近兩年上海落戶政策的不斷放松，吸引了更多留學(xué)生定居上海，加上部分家庭資產(chǎn)的幫助，購(gòu)房者變多了，購(gòu)房者也變得有錢(qián)了，最終 市區(qū)的豪宅新房不夠用了 在這個(gè)湯臣、仁恒、世貿(mào)等企業(yè)紛紛留下自己代表作的價(jià)值高地，其后的二手樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)強(qiáng)勢(shì)到了一定程度了 03 大寧倒掛率達(dá)到了61.9% 毫無(wú)疑問(wèn)，靜安天悅絕對(duì)是眾多中產(chǎn)朋友們爭(zhēng)搶的香餑餑
2002年，閘北區(qū)政府開(kāi)始大力發(fā)展大寧，大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，接著2015年閘北靜安兩區(qū)合并，大寧的地位一再拔高 地位的上漲也給二手房市場(chǎng)帶了足夠好的價(jià)值兌現(xiàn)，靜安天悅高達(dá)61.9%的倒掛率，將為大寧帶來(lái)又一陣東風(fēng) 或許，我們可以從靜安天悅感受一下大寧樓盤(pán)的舒適程度
生活配套方面，距離1號(hào)線馬戲城站約550米的距離，8分鐘可到達(dá)位于核心商圈的久光中心，閑來(lái)無(wú)事，去郁金香公園聞聞花香四溢，去上海大學(xué)聽(tīng)聽(tīng)書(shū)聲朗朗，開(kāi)門(mén)即便利 產(chǎn)品方面，主推107-108㎡小戶型，總價(jià)1100萬(wàn)即可上車(chē) 加上一二手倒掛，一街之隔的大寧金茂府二手成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到18萬(wàn) 這價(jià)格，實(shí)在太有吸引力 04 當(dāng)紅的前灘，倒掛率61.8%代表著什么
打個(gè)比方，如果你今年在前灘相中一套100平的房子，10萬(wàn)/平的開(kāi)盤(pán)價(jià)，16.5萬(wàn)/平的二手成交價(jià)，明眼可見(jiàn)的，每買(mǎi)入一平就能賺得6萬(wàn)的差價(jià) 如此“唾手可得”的價(jià)格，必將伴隨火熱的搶購(gòu)，但還有更夸張的 你能想象嗎，一個(gè)單價(jià)高達(dá)10萬(wàn)/平的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，售樓處沒(méi)有，銷(xiāo)售人員沒(méi)有，至于產(chǎn)品的話，抱歉房也沒(méi)得看，直接交易付錢(qián) 這里的新房開(kāi)盤(pán)很“粗獷”，臨時(shí)找個(gè)孤僻角落租的場(chǎng)地開(kāi)盤(pán)，都可以排隊(duì)排成這樣
那么，前灘為什么這么火 我認(rèn)為一是學(xué)區(qū)資源，二是價(jià)格優(yōu)勢(shì) 前灘的學(xué)區(qū)有多厲害我想大部分人都有所耳聞，畢竟當(dāng)年中糧前灘、晶耀名邸之所以能引千人搖號(hào)，都是因?yàn)檫@兩個(gè)項(xiàng)目被劃入華二前灘學(xué)區(qū) 有華二的加持，前灘的房?jī)r(jià)不會(huì)低 但是還沒(méi)完，前灘還是中產(chǎn)上車(chē)的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象 其實(shí)，前灘并不完全具備豪宅的這種基因，因?yàn)橛?/span>50-60平的小戶型，且均價(jià)基本在10萬(wàn)左右，最低總價(jià)600萬(wàn)就可以買(mǎi)到前灘的房子 相比內(nèi)環(huán)更低的開(kāi)盤(pán)價(jià)，卻能得到比肩內(nèi)環(huán)的二手倒掛，這也是為什么前灘格外吸引高積分中產(chǎn)人群的原因，總之 這個(gè)板塊，真的很值錢(qián) 05 倒掛率40.6%，徐匯濱江靠“濱江” 上海這座城市的人，總是對(duì)江格外鐘情，黃浦江畔，清風(fēng)徐來(lái)，住在徐匯濱江，本身就是一種極致的人居享受  此外，還有一種價(jià)值享受來(lái)自于百匯園項(xiàng)目喜人的倒掛率40.6%
2022年徐匯區(qū)共有10個(gè)新盤(pán)等待入市，其中4個(gè)位于徐匯濱江，而根據(jù)最近發(fā)布的上海第三批新房集中供應(yīng)來(lái)看，徐匯濱江直接缺席，僅剩3個(gè)項(xiàng)目未入市
剩余項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)均價(jià)在13.8萬(wàn)/平，對(duì)比尚海灣豪庭的二手成交價(jià)，可謂前途無(wú)量 尚海灣豪庭去年新盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13萬(wàn)/平，今年一些開(kāi)發(fā)商保留房流入市場(chǎng)，一出手直接賣(mài)到25/平的高價(jià)，一年時(shí)間房?jī)r(jià)上漲92.3% 要知道，理論上講，上海新房一年能漲多少，官方數(shù)據(jù)是9.72% 這兩個(gè)數(shù)據(jù)對(duì)比告訴我們，徐匯濱江大概率會(huì)是上海將來(lái)買(mǎi)房的一大熱門(mén)板塊，同時(shí)也是極具潛力的板塊 06 其實(shí)，我們看到倒掛率最高的地方基本都是市中心地段 但是外環(huán)板塊也是有很多板塊出現(xiàn)了很好的倒掛情況 這里我們說(shuō)兩個(gè)地方，唐鎮(zhèn)、徐涇 首先說(shuō)說(shuō)浦東的唐鎮(zhèn)，如果你也留意樓市變化，不難發(fā)現(xiàn)，早在2021年時(shí)唐鎮(zhèn)就火了
曾經(jīng)斷供多年的唐鎮(zhèn)，2020年重回土拍市場(chǎng)便突破4.4萬(wàn)/平的樓面價(jià)，有人開(kāi)始質(zhì)疑，唐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)有點(diǎn)虛高，時(shí)隔兩年的今天，唐鎮(zhèn)交出了一份滿意的答卷 倒掛率35.7%，周邊次新房?jī)r(jià)格9.5萬(wàn)/平 作為一個(gè)外環(huán)邊的地塊，唐鎮(zhèn)為什么能實(shí)現(xiàn)還不錯(cuò)的倒掛率 憑借唐鎮(zhèn)自身的板塊定位一定是不夠的，顯然建平中學(xué)的建立功不可沒(méi)，“學(xué)區(qū)房效應(yīng)”再次得到印證
我們?cè)賮?lái)看看浦西的徐涇 倒掛率37.7%，還得是蟠龍?zhí)斓?/span>
蟠龍?zhí)斓匾黄诘臉I(yè)主已經(jīng)開(kāi)始賺錢(qián)了，買(mǎi)入均價(jià)6.1萬(wàn)/平，賣(mài)出均價(jià)9.5萬(wàn)/平，一年凈賺300多萬(wàn)，如今三期開(kāi)盤(pán)價(jià)6.9萬(wàn)/平，有一期的珠玉在前，7月21日三期開(kāi)盤(pán)即售罄 前兩年大虹橋拿地最多的就是西虹橋徐涇板塊，這也是最先進(jìn)入大家視野的板塊，而現(xiàn)在蟠龍?zhí)斓匾呀?jīng)接受住了市場(chǎng)的考驗(yàn) 值得一提的是，三期產(chǎn)品主推洋房，對(duì)比一、二期，將擁有更高的得房率和居住舒適性 對(duì)于很多想在上海購(gòu)房的朋友們來(lái)說(shuō)，中內(nèi)環(huán)之外，同樣擁有上佳的選擇 07 2022年，市場(chǎng)充分論證了 “越倒掛，越火爆” 黃浦新天地、陸家嘴、大寧、前灘、徐匯濱江，這五個(gè)板塊的項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)如此大幅度的倒掛率，老實(shí)說(shuō)，這就是本該如此的事 這些稱(chēng)得上上海頂級(jí)倒掛板塊的黃金地段，具有兩點(diǎn)共同屬性：一是地段位置優(yōu)越，二是極好的市場(chǎng)號(hào)召力 這背后，既是市場(chǎng)對(duì)中內(nèi)環(huán)新盤(pán)的肯定，也折射出中內(nèi)環(huán)二手樓盤(pán)賣(mài)得好賣(mài)得貴的最大特性——“稀缺” 而這篇文章也是想為大家還原一個(gè)真實(shí)的、已經(jīng)落地的市場(chǎng)現(xiàn)狀，從倒掛率的角度去看待當(dāng)下一些熱門(mén)板塊新房市場(chǎng)火爆的原因 最后，基于這次統(tǒng)計(jì)，給出一個(gè)終極評(píng)價(jià)：位于倒掛率高板塊的樓盤(pán)，始終都是未來(lái)的熱門(mén) 而在這些熱門(mén)板塊，如果你積分不夠，想要選購(gòu)二手房的話，也歡迎點(diǎn)擊下方卡片報(bào)名咨詢(xún) 我們的房產(chǎn)咨詢(xún)師會(huì)為您提供專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)和服務(wù)，一對(duì)一陪您選好房 |
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