△圖源網(wǎng)絡(luò)

再之前，奧體的時代奧城小區(qū)掛出8萬/㎡的房源，后被證實該房源并未成交，但周邊二手房確實有一波小普漲。還有最近一段時間，坊間傳言樓市要出臺二手房新政...

凡此種種，都指向了一個東西：倒掛。

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說起倒掛，我最先想到的是三墩。

一個西湖區(qū)的限價2.81萬/㎡的剛需板塊，在阿里云谷、城西科創(chuàng)大走廊、學(xué)區(qū)等利好之下，板塊內(nèi)二手房如萬科西雅圖、西湖國際城等價格能站上4萬+。

正是因為這種肉眼可見的倒掛紅利，才在之前誕生了多次萬人搖。要知道，搖中一個三墩的紅盤等于獲利百萬。

未來科技城也是一樣，近來剛交付的華夏四季，迎來了投資客的集體出貨，成交均價大概4.2萬/㎡左右，和之前高層開盤價格是2.65萬/㎡比，形成1萬+的價差。

往往是這種新交付小區(qū)，一二手房之間的倒掛更加真實，生動詮釋了什么是「搖到即賺到」。

還有一種倒掛，是土地出讓時就說明了的。比如艮北新城，原本新房限價4.04元/㎡，今年年初上漲到4.24萬/㎡，等于說2000元/㎡的倒掛穩(wěn)了。

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揆諸現(xiàn)實，「倒掛紅利」確實存在，但也不乏「泡沫」。選擇不同的參考系，倒掛的幅度也會不同，舉三個例子。

一是金沙湖，新房限價是3.75萬/㎡，目前板塊內(nèi)僅春風(fēng)金沙、望金沙兩盤在售。周邊品質(zhì)較好的小區(qū)龍湖滟瀾山二手房均價3.8萬/㎡，德信早城二手房均價4萬/㎡。

看上去一二手房之間的倒掛并不明顯，但是金沙湖板塊之前經(jīng)歷了約十年的斷供期，如果拿十年前的盤和今天的樓盤比，自然就隱去了金沙湖的「倒掛紅利」。

二是奧體，新房限價在4.7萬/㎡，周邊二手房時代奧城、龍湖天璞6.2萬/㎡，二者確實存在1.5萬/㎡以上的倒掛，但若對標(biāo)4.8萬/㎡金昌春和錢塘、4.9萬/㎡濱江金色江南等，倒掛幾乎沒有。

三是南星橋，諸如錢江侯潮府、濱江錢塘印象、濱江陽光海岸等豪宅小區(qū)的二手房，掛牌價在10萬/㎡以上的不少，與板塊6.98萬/㎡的限價形成了「超級倒掛」，而旁邊6萬+的贊成林風(fēng)卻幾乎沒有倒掛，甚至是順掛。

這樣的例子還有很多，我們只要知道一點：倒掛的要害是參照系，身邊都是姚明，你自我感覺也就是高個子了。

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值得注意的是，單價倒掛不一定代表總價能占便宜。原因是測繪新政實施之后，拓展面積成為「過去式」，導(dǎo)致實際使用面積大的二手房源，單價走高。

例如，一套奧體順發(fā)·和美家住宅，房本面積89㎡，由于挑高設(shè)計成了Loft，實際使用面積約160㎡。在同板塊的新房里，差不多要濱江嘉品182㎡才能與之匹敵。

△和美家房源89㎡戶型圖，截圖自貝殼找房

算一筆賬，如果買和美家的二手房，單價6.7萬/㎡多，總價約600萬；濱江嘉品的新房單價約4.7萬/㎡，182㎡大戶型折算總價855萬左右。

和美家然是一個特殊的例子，但能說明存在的這種現(xiàn)象。事實上，像創(chuàng)世紀(jì)的拓展面積雖然沒有和美家那么大，但比目前在售的戶型，也是大得多了。也就是說，現(xiàn)在的新盤一旦交付成二手房，不一定就能賣到創(chuàng)世紀(jì)一樣的單價，因為得房率不一樣。

也就是說，奧體的限價也有虛的成份。

再比如，這幾年都在說超級89方，測繪新政以后，89方的三房兩廳兩衛(wèi)消失過一段時間，不過，隨著土地出讓雙限以后，17層的89方三房兩廳兩衛(wèi)又批量入市了。

但事實上，無論是今年新出來的89方，還是去年還在叫賣的絕版89方，都不能跟像華瑞晴廬這樣的89方比。

所以，要看倒掛，要比二手房價，不僅要比較房企的品牌和樓盤的品質(zhì)，還得比較戶型的實用面積才行。

△圖片來源：透明售房網(wǎng)

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